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Baulast

Baulast

Eine Baulast umfasst Einschränkungen in Bezug auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit von Grundstücken und entsteht durch die Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Grundstückeigentümers zur Übernahme einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung für das belastete Grundstück. Die Übernahme der Verpflichtung durch den Eigentümer ist zunächst freiwillig, allerdings kann die Baubehörde die Übernahme anordnen und per Zwang durchsetzen.

Sobald sich ein Eigentümer damit einverstanden erklärt, eine Baulast zu übernehmen, sind daran auch entsprechende Auflagen für das belastete Grundstück verbunden: So kann die Baubehörde den Eigentümer verpflichten, bauliche Veränderungen vorzunehmen, Vorhaben zu unterlassen oder auch festgelegten Planungen einzuwilligen. Somit wird der Behörde trotz entgegenstehenden Planungsrecht die Option eingeräumt, ein Bauvorhaben zuzulassen. Dies kann Zuwegungsrechte, die Übernahme von Stellplatzverpflichtungen, notwendige Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück und rechtlich vorgeschriebene seitliche Grenzabstände betreffen. Die Baulast ist zunächst nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückeigentümers gegenüber der Baubehörde, verpflichtet jedoch den Eigentümer nicht, die Nutzung auch tatsächlich zu dulden, da eine Duldungspflicht erst durch eine zusätzliche privatrechtliche Vereinbarung entsteht (z.B. Vereinbarung mit dem Nachbarn gegen ein bestimmtes Entgelt eine Zuwegung nutzen zu können).

Baulast beim Immobilienverkauf

Da sich beim Kauf eines Grundstücks auch automatisch die Baulast auf den Käufer überträgt und sich somit die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich einschränken oder auch erweitern kann, ist es sinnvoll, bereits vor dem Kauf Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen. Unabhängig davon, ob ein Käufer diese Prüfung vornimmt oder nicht, ist der Eigentümer eines Grundstücks beim Grundstücksverkauf verpflichtet, im Kaufvertrag zu erklären, ob eine Baulast auf dem Grundstück eingetragen ist. Tut er dies nicht oder versichert er zu Unrecht, das keine Baulast besteht, so gelten die Beschränkungen aus der Baulast trotzdem. Der Käufer kann dann Mängelansprüche gegen den Immobilienverkäufer geltend machen. Eine Baulast ist nicht im Grundbuch vermerkt, sondern im Baulastenverzeichnis und wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. Immobilienverkäufer und Käufer sind zur Einsicht berechtigt.

Baulast bei der Wertermittlung

Immobilienbewertung kostenlos

Eine Baulast kann eine erhebliche Wertminderung bedeuten, wenn z.B. die Bebaubarkeit des eigenen Grundstücks durch die Baulast eingeschränkt wird. Aber nicht jede Baulast führt automatisch zu einer Wertminderung.

So ist es z.B. ein Unterschied, ob die Stadt ein Wegerecht im Brandschutzfall hat und dieses praktisch nie ausübt oder ob ein Nachbar tagtäglich von seinem Wegerecht Gebrauch macht. Ob mit einer Baulast eine Wertminderung verbunden ist oder nicht, sollte im Rahmen einer Immobilienbewertung abgeklärt werden.

Eine Baulast kann durch schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde aufgehoben werden, sobald kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Die Gefahr einer Wertminderung entfällt in diesem Fall komplett.

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