Baulast – 8 wichtige Punkte, Definition, Rechte & Pflichten

Der Begriff Baulast stammt aus dem Bauordnungsrecht und bedeutet, dass der Eigentümer eines Grundstücks bestimmte öffentlich-rechtliche Auflagen zu erfüllen hat. Er kann gegenüber der Baubehörde verpflichtet sein, Dinge auf seinem Grundstück zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen.

Wir erklären Ihnen, welche unterschiedlichen Arten von Baulasten es gibt und was Sie beim Immobilienkauf beachten sollten.

Wer ein Haus auf seinem eigenen Grund und Boden bauen möchte, sollte sich schon vor dem Erwerb des Grundstücks darüber informieren, ob bestimmte Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen sind. Dies ist insofern wichtig, als sich beim Grundstückskauf die Baulast auch automatisch auf den Käufer überträgt. Das heißt: Es ist möglich, dass die Nutzbarkeit des Grundstücks entweder erheblich eingeschränkt oder auch erweitert sein kann.

In der Regel sind Baulasten immer dann notwendig, wenn ein Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben gemäß realisiert werden kann. Damit Bauherren trotzdem eine Genehmigung erlangen, beziehen sie Nachbargrundstücke mit ein.

Die Belastungen können dabei jedoch nur solche Vorgaben betreffen, die nicht schon durch andere öffentlich-rechtliche Vorschriften wie etwa Flächennutzungs- oder Bebauungspläne der Kommunen geregelt sind.

Theoretisch kann jeder Grundstückseigentümer eine Baulast eintragen lassen. Die Übernahme der Verpflichtung ist zunächst freiwillig. Ist die Eintragung allerdings erfolgt, ist die Baulast verbindlich. Die Baubehörde kann die Übernahme anordnen oder per Zwang durchsetzen.

Häufigste Baulasten in Deutschland

Abstandsflächenbaulast

In dieser am häufigsten eingetragenen Baulast ist geregelt, dass der Eigentümer eines Grundstücks bestimmte Flächen auf seinem Grundstück nicht bebauen darf, damit der Nachbar die Abstandsflächen seines Gebäudes einhalten kann. In diesem Fall wird auf dem Nachbargrundstück eine Baulast eingetragen.

Beispiel: Ein Bauherr möchte sein Haus seitlich größer bauen, als er laut Landesbauordnung eigentlich darf – vorgeschrieben ist ein Mindestabstand von drei Metern oder mehr. Würde er sein Haus errichten, käme er aber bis zu zwei Meter an die Nachbargrenze heran. Um das zu dürfen, braucht er vom Nachbarn und der für ihn zuständigen Baubehörde die Zustimmung in Form einer Baulast. Der Nachbar kann diese Zustimmung freiwillig erteilen, er sollte aber wissen, dass sie Folgen für ihn hat. Möchte er beispielsweise in Zukunft selbst sein Grundstück neu bebauen oder plant er einen Anbau in diese Richtung, dürfte er nicht mehr bis drei Meter an die Grenze bauen, sondern müsste vier Meter Abstand einhalten. Den einen Meter hat er sozusagen an seinen Nachbarn „abgetreten“.

Erschließungsbaulast

Bei dieser Art von Baulast geht es im Kern darum, dass Baugrundstücke immer von einer öffentlichen Verkehrsfläche aus erschlossen sein müssen. Dabei kann es sich sowohl um eine Zuwegung für Fahrzeuge als auch um die Netze der öffentlichen Versorger wie Abwasser, Gas oder Strom handeln. Ist diese Zuwegung nicht gegeben, kann eine Erschließungsbaulast auf einem Nachbargrundstück eingetragen werden, der der Eigentümer dieses Grundstücks zustimmen muss. 

Stellplatzbaulast

Dabei handelt es sich um die Verpflichtung eines Grundstückeigentümers, die Nutzung von Stellflächen für Fahrzeuge auf seinem Grundstück durch Dritte – meist Nachbarn – zu dulden. Beispielsweise können Bauherren durch das Eintragen einer Baulast auf fremden Grundstücken die vor allem in Innenstadtlagen erforderliche Zahl an vorgeschriebenen Stellflächen für ihr Bauvorhaben nachweisen. Für die Nutzung des Nachbargrundstücks wird in der Regel ein Entgelt entrichtet.

Vereinigungsbaulast

Hier geht es darum, dass zwei oder mehrere Grundstücke, die nebeneinander liegen, im Baurecht als eine Einheit behandelt werden. Die Eigentumsrechte werden dabei nicht berührt.

Anbaubaulast

Diese Baulast verpflichtet den Bauherren, sein eigenes Gebäude direkt an ein Gebäude anzubauen, das auf dem Nachbargrundstück an der Grenze steht.

Zuständig für Baulasten ist die Baubehörde von Städten, Gemeinden und Landkreisen. Die Regelungen dazu fallen unterschiedlich aus und finden sich in den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer. Eine Ausnahme bildet Bayern, wo es keine Baulasten oder Baulastenverzeichnisse gibt. Die Verpflichtungen werden dort als Grunddienstbarkeiten ins Grundbuch eingetragen. Eine Übersicht zu den Bauordnungen der Länder finden Sie unter Punkt 8.

Da Baulasten beim Immobilienverkauf auf den Rechtsnachfolger übergehen, sollten sich potenzielle Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags umfassend über den Ist-Zustand informieren und Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen, das von Städten, Gemeinden und Landkreisen geführt wird. In der Regel erhebt die Behörde dafür eine geringe Gebühr, teilweise ist die reine Einsichtnahme auch kostenfrei.

Wichtig ist: Nur wenn Sie als Käufer selbst aktiv werden, können Sie sicherstellen, dass es keine Einschränkungen hinsichtlich der Nutzbarkeit des Grundstücks gibt. Als Kaufinteressent haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Klärung dieser Frage. Sie können auch den Eigentümer oder beauftragen Makler bitten, die Einsicht zu beantragen. Ein Einblick ins Grundbuch reicht nicht aus – außer in Bayern, wo das Baulastenverzeichnis nicht existiert. Der Notar prüft vor Abschluss des Kaufvertrags nicht automatisch, ob Baulasten vorliegen.

Liegt auf einem Grundstück eine Baulast, kann das eine erhebliche Wertminderung darstellen, etwa wenn die Bebaubarkeit durch die Baulast eingeschränkt wird. Potenzielle Käufer sollten aber wissen, dass nicht jede Baulast automatisch zu einer Wertminderung führt. Es ist beispielsweise ein Unterschied, ob die Stadt ein Wegerecht im Brandschutzfall hat und dieses praktisch nie ausübt oder ob ein Nachbar tagtäglich von seinem Wegerecht Gebrauch macht. Auch die Art der Baulast spielt eine Rolle und damit einhergehend die Frage, wer einen Nutzen und wer eine Einschränkung aufgrund der Baulast hat. Bei dem belasteten Grundstück wirkt sie sich unter Umständen wertmindernd aus, bei dem begünstigten Grundstück werterhöhend.

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Baulasten werden in Baulastenverzeichnissen eingetragen, für die wiederum die Baubehörden der Städte, Gemeinden oder Landkreise zuständig sind. Aufgrund der unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen auf Länderebene kann die Form der Beantragung variieren. Informieren Sie sich deshalb am besten direkt bei der für Sie zuständigen Baubehörde. Eine Übersicht zu den Regelungen der einzelnen Bundesländer finden Sie unter Punkt 8.

Üblicherweise sind folgende Unterlagen vorzulegen:

• ausgefüllter Baulastantrag inklusive Einverständniserklärung
• Lageplan
• Grundbuchauszug
• Vertretungsbefugnisse
• Handelsregisterauszug (sofern sich das zu belastende Grundstück im Eigentum einer juristischen Person in Form einer Handelsgesellschaft befindet)

Jede Kommune regelt selbst, welche Gebühren sie für die Eintragung einer Baulast nimmt. Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt außerdem von den Landesbauordnungen in den jeweiligen Bundesländern (siehe unter Punkt 8) sowie von der Art der Baulast, dem wirtschaftlichen Wert und dem Verwaltungsaufwand ab. Die Spannbreite in Hamburg reicht beispielsweise von 58 bis 1000 Euro, in Düsseldorf sind zwischen 50 und 250 Euro festgesetzt und in Leipzig zwischen 50 und 350 Euro.  

Wer die Kosten trägt, ist ebenfalls nicht einheitlich geregelt. Üblich ist, dass derjenige, der von der Baulast begünstigt ist, die Gebühren zahlt.

Wird eine Baulast eingetragen, hat der eine Grundstückseigentümer häufig einen Vorteil, während der andere einen Nachteil hinnehmen muss, beispielsweise wenn die Nutzbarkeit seines Grundstücks eingeschränkt ist. Da die Zustimmung zu einer Baulast unter Nachbarn grundsätzlich freiwillig erfolgt, ist die Frage, warum ein Grundstückseigentümer freiwillig einen Nachteil für sich in Kauf nehmen sollte. Hier kommen Entschädigungszahlungen ins Spiel, die unterschiedlich hoch ausfallen können. Beide Parteien können frei verhandeln, auf welche Ausgleichssumme sie sich einigen wollen. Dabei sollten auch laufende Kosten etwa für die Unterhaltung von Zufahrtswegen berücksichtigt werden. Auch die Wertminderung des belasteten Grundstücks bei einem möglichen späteren Immobilienverkauf sollte eine Rolle spielen.

Der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Baulast besteht zunächst rein formell darin, dass Erstere im Grundbuch eingetragen wird und Letztere ausschließlich im Baulastenverzeichnis. Zudem handelt es sich bei der Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde, während die Grunddienstbarkeit ein zivilrechtliches Konstrukt ist. Die Grunddienstbarkeit umfasst die Rechte, die der Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen muss. Dabei wird das belastete Grundstück als „dienendes Grundstück“ und das Grundstück des Eigentümers, der einen Nutzen aus der Verpflichtung zieht, als „herrschendes Grundstück“ bezeichnet.

Beispiele für Grunddienstbarkeiten:

• Wegerecht: Der Eigentümer eines Grundstücks darf das angrenzende Grundstück als Zuwegung zu seinem Hof nutzen.
• Leitungsrecht: Der Nachbar darf seine Leitungen für Strom oder Wasser unter dem angrenzenden Grundstück verlegen lassen.
• Bebauungsbeschränkung: Beim Hausbau muss sich der Eigentümer eines Grundstücks an die Vorgaben des Nachbarn etwa hinsichtlich der Zahl der Geschosse halten.

Ähnlich wie bei der Baulast geht die Grunddienstbarkeit beim Eigentümerwechsel auf den neuen Besitzer über. Sie kann somit im Zweifelsfall wertmindernd wirken. Eine Löschung ist möglich, jedoch nicht ohne Zustimmung des Eigentümers des herrschenden Grundstücks oder wenn die Notwendigkeit aufgrund einer baulichen Veränderung nicht mehr gegeben ist.

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Wie genau die gesetzlichen Verordnungen in den einzelnen Kommunen zur Baulast aussehen, ist deutschlandweit uneinheitlich geregelt. Sehen Sie hier, welche Vorgaben es in den einzelnen Bundesländern gibt.