Baugenehmigung: Alle Infos zu Kosten, Dauer und Ablauf

Wer ein Haus bauen möchte, kommt an einer Baugenehmigung in der Regel nicht vorbei – und auch vor dem Errichten eines Carports, Wintergartens oder Gartenhäuschens ist es ratsam, sich mit dem Thema zu befassen. immoverkauf24 erläutert die wichtigsten Fragen rund um die Baugenehmigung und gibt Tipps.

Was, wie und wo genau darf auf einem Grundstück gebaut werden? Diese wichtigen Punkte rund um den Hausbau sind oftmals in einem Bebauungsplan festgelegt. Damit die jeweiligen öffentlich-rechtlichen Baubestimmungen auch eingehalten werden, müssen Bauherren vor dem Start ihres Bauvorhabens je nach Region und Grundstück zunächst eine Baugenehmigung beantragen, die mancherorts auch als Baubewilligung oder Bauvorlage bezeichnet wird. Sie wird von der regionalen Bauaufsichtsbehörde schriftlich erteilt und berechtigt dazu, eine bauliche Anlage entsprechend der eingereichten Pläne zu errichten. Die rechtlichen Vorgaben zur Baugenehmigung sind im Baugesetzbuch (BauGB) festgelegt. Für Bauherren schafft die Baugenehmigung Rechtssicherheit, denn sie belegt rechtsverbindlich, dass ihr Vorhaben die baurechtlichen Vorschriften erfüllt.

Wann eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben erforderlich ist und ein Bauantrag gestellt werden muss, hängt von der Landesbauordnung ab. Diese enthält je nach Bundesland unterschiedliche Vorgaben dazu, für welche Bauvorhaben eine Baugenehmigung erforderlich ist und für welche es ausreicht, die Gemeinde beispielsweise im Rahmen der Bauanzeige (siehe hierzu auch Punkt 8) über das Bauvorhaben zu informieren. Oftmals ist die Errichtung eines Einfamilienhauses oder der Bau von Nebenanlagen wie etwa einer Garage ohne Baugenehmigung über ein vereinfachtes Verfahren möglich, sofern ein qualifizierter Bebauungsplan für das Grundstück vorliegt.

Oftmals hängt die Frage, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, von bestimmten Faktoren ab:

• Objektgröße

In der Landesbauordnung kann beispielsweise festgelegt sein, dass für den Hausbau eine Baugenehmigung erforderlich ist und der Bau von Wintergarten, Carport oder Gartenhaus ohne Baugenehmigung erfolgen kann. Inwiefern eine Baugenehmigung erforderlich ist, sollte auch bei einem Tiny House vor dem Kauf erfragt werden. Dazu können Sie sich beim zuständigen Bauamt erkundigen. 

• Bauliche Details

Mitunter entscheiden bauliche Details darüber, ob eine Baugenehmigung für eine Maßnahme erforderlich ist: So ist ein unbeheizter Wintergarten je nach Größe genehmigungsfrei und ein beheizter nicht. Geht es beispielsweise darum, ein Gartenhaus zu bauen, hängt die Frage, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, zum einen von der Größe und zum anderen von der Ausstattung ab. Je nach Bundesland wird eine Baugenehmigung auch dann erforderlich, wenn das Gartenhaus die Größenvorgaben für den genehmigungsfreien Bau zwar nicht überschreitet, aber beispielsweise eine Toilette oder eine Feuerstätte vorgesehen ist. Gut zu wissen: Wer in einem Kleingarten ein Gartenhaus errichten möchte, benötigt gemäß Bundeskleingartengesetz keine Baugenehmigung. Allerdings darf die Grundfläche der Gartenlaube nicht mehr als 24 Quadratmeter umfassen.

• Maßnahmen / Erweiterungen am bestehenden Gebäude

Inwiefern beispielsweise für Photovoltaikanlagen oder Solaranlagen eine Baugenehmigung erforderlich ist, sollte zunächst abgeklärt werden – insbesondere in Gebieten mit Milieuschutz oder Denkmalschutz-Auflagen. Auch bei An- und Umbauten ist es ratsam, sich vorab zu erkundigen: So kann eine Baugenehmigung beispielsweise für eine Dachgaube je nach Grundstück erforderlich sein oder auch nicht. Wichtig: Dass keine Baugenehmigung für eine Baumaßnahme erforderlich ist, muss nicht automatisch heißen, dass Bauherren einfach loslegen können. So kann beispielsweise eine Bauanzeige erforderlich sein (mehr dazu unter Punkt 8). Außerdem ist zu beachten, dass auch dann die baulichen Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung berücksichtigt werden müssen – beispielsweise hinsichtlich des Abstands zum Nachbargrundstücks oder der Größe. Üblich ist ein Mindestabstand von drei Metern, der jedoch für Nebengebäude nicht unbedingt gilt: So dürfen Garagen beispielsweise je nach Bundesland direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden oder auch nicht.

Die Landesbauordnungen der Bundesländer unterscheiden sich voneinander - welche Unterlagen einzureichen sind, regelt die Bauvorlagenverordnung. In der Regel sind folgende Unterlagen in dreifacher Ausfertigung für eine Baugenehmigung zum Bauantrag erforderlich:

• Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnittzeichnungen, Ansichten im Maßstab 1:100
• Berechnungen zur Wohn- und Nutzfläche
• Berechnungen zum umbauten Raum, zur Geschossflächenzahl und zur Grundflächenzahl
• Aufstellung der Baukosten
• Baubeschreibung mit technischen Angaben
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Lage- und Freiflächenplan mit Angaben zur versiegelten Fläche
• Höhenplan
• Pläne zur Wasserver- und entsorgung
• Sicherheitsnachweise (Standsicherheit, Schallschutz, Wärmeschutz, Brandschutz)
• Unterschriebenes Bauantragsformular
• Falls erforderlich: Zustimmungserklärungen der Nachbarn

In der Regel müssen diese Unterlagen auch dann beim Bauamt eingereicht werden, wenn es keine Baugenehmigung erforderlich ist, sondern beispielsweise eine Bauanzeige ausreicht.

Bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben umfasst das Baugenehmigungsverfahren in der Regel drei Schritte, mancherorts kommt die Bauabnahme als vierter Schritt hinzu. Der Ablauf im Detail:

Wichtig: Hat das Bauamt die Baugenehmigung erteilt, gilt sie in der Regel drei bis vier Jahre, je nach Bundesland kann die Landesbauordnung auch eine andere Frist vorsehen. Sollte sich der Hausbau verzögern, sollte diese Frist zügig geprüft und gegebenenfalls eine Verlängerung beantragt werden. Dies ist für weitere zwei Jahre möglich. So lässt sich ein zeitaufwendiges zweites Genehmigungsverfahren vermeiden. Wichtig ist es auch, eventuelle Änderungen erneut absegnen zu lassen und beim Bauamt eine so genannte Tekturgenehmigung zu beantragen.

Die Kosten für die Baugenehmigung variieren je nach Art des Verfahrens und des damit verbundenen Aufwands. Schätzungen zufolge sind unterm Strich rund 10,5 Prozent der Baukosten für den Bauantrag zu veranschlagen. Diese Kosten setzen sich folgendermaßen zusammen:

Die Kosten für den Bauantrag werden auch dann fällig, wenn das Bauamt die Genehmigung verweigert. Wird beim Bauamt eine förmliche Bauvoranfrage gestellt, werden auch hierfür Gebühren fällig. Zusätzliche Gebühren können zudem anfallen, wenn beispielsweise Bäume gefällt werden müssen und hierfür eine Genehmigung erforderlich ist. Auch eine Nutzungsänderungen geht mit Kosten fürs Bauamt einher.

Der Hausbau ist ein zeitaufwändiges Projekt. Umso besser ist es daher, wenn die Bauerlaubnis möglichst zügig erteilt wird. Unsere 5 Tipps hefeln, damit dies gelingt und unnötige Verzögerungen vermieden werden:

• Tipp 1 Fachleute konsultieren: Um den Baubeginn nicht unnötig zu verzögern, sollte bei einem umfangreichen Bauprojekt zügig ein Bauvorlagenberechtigter konsultiert werden. Dazu gehören Architekten und Bauingenieure, die entsprechend in ihrer Kammer als bauvorlagen-berechtigt erfasst sind, mindestens zwei Jahre im Bereich Gebäudeplanung tätig waren und sich mit dem Baurecht auskennen. Nur dieser Personenkreis darf einen Bauantrag einreichen, Verbraucher können dies allein nicht. Wer beispielsweise mit einem Fertighausanbieter baut, muss sich darum in der Regel nicht kümmern, weil dieser diese Aufgabe übernimmt. Für kleinere genehmigungspflichtige Baumaßnahmen können auch Bautechniker oder Maurer-, Zimmerer- und Betonbauerhandwerksmeister den Antrag ausfüllen. 
• Tipp 2 Nachbarn informieren: Je nach Projekt und Wohnort kann es erforderlich sein, die Zustimmung der Nachbarn einzuholen (siehe hierzu auch Punkt 11). Daher – und auch im Sinne einer guten Nachbarschaft – ist es empfehlenswert, sie schon früh über das Vorhaben zu informieren und ins Boot zu holen, so gut es geht. Das gilt insbesondere dort, wo strenge Vorgaben Nachbarn vor ungewünschter Bebauung schützen.
• Tipp 3 Bauvoranfrage stellen: Bevor es an die Planung geht, sollte frühzeitig ein Termin beim Bauamt vereinbart werden und das Vorhaben vorzustellen. So können die zuständigen Mitarbeiter in der Baubehörde bereits eine Einschätzung dazu abgeben, ob diese Pläne genehmigungsfähig, inwiefern sie abweichen und was zu ändern wäre. Erfolgt die Bauvoranfrage förmlich, sind die auf diesem Wege genehmigten Details drei Jahre rechtsgültig, die im so genannten Bauvorbescheid festgehalten sind (mehr dazu unter Punkt 9). Hilfreich ist es bei der Bauvoranfrage übrigens, sich genaue Notizen zu den Auskünften zu machen oder diese gegebenenfalls schriftlich per E-Mail einzuholen. So können sich Bauherren später bei Unstimmigkeiten leichter auf die Auskünfte der Mitarbeiter berufen.

• Tipp 4 Was ist nötig: Bauanzeige, Bauantrag, vereinfachtes Verfahren? Je nach Gemeinde und Grundstück können unterschiedliche Verfahren erforderlich sein. Je eher geklärt wird, welches zur Anwendung kommt, desto zielgerichteter können Bauherren im nächsten Schritt vorgehen. 
• Tipp 5 Unterlagen frühzeitig sammeln: Es ist ratsam, frühzeitig alle erforderlichen Unterlagen zu sammeln und zusammenzustellen. Dabei ist es auch wichtig, auf Vollständigkeit zu achten. So lässt sich eine Verzögerung vermeiden, die sich ergibt, wenn das Bauamt Unterlagen nachträglich anfordern muss (mehr zur Dauer des Baugenehmigungsverfahrens unter Punkt 7). 

Je nach Bauamt, seiner Auslastung und Bauvorhaben beträgt die Bearbeitungszeit für eine Baugenehmigung einige Wochen bis mehrere Monate. Bis dahin heißt es: Warten. Mehr Geduld ist erforderlich, wenn beispielsweise andere Behörden oder Institutionen wie etwa das Straßenbauamt zustimmen müssen. Mit mehr Wartezeit muss auch gerechnet werden, wenn es sich nicht um ein Standard-Verfahren für den Bau eines Einfamilienhauses in einem Neubaugebiet handelt, sondern beispielsweise um das Schließen einer Baulücke in einem denkmalgeschützten Quartier.

Schneller geht es in der Regel, wenn es für das Grundstück einen qualifizierten Bebauungsplan gibt, der feste Vorgaben enthält – etwa hinsichtlich der Bauform und Platzierung des Hauses. Üblicherweise ist dann ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren  möglich (siehe hierzu auch Punkt 8).

Rund um den Hausbau gibt es unterschiedliche Begriffe für die verschiedenen Genehmigungsverfahren. Die vier Verfahren im Überblick:

1. Genehmigungspflichtiges Bauvorhaben: Muss der Bauherr vor Baubeginn eine Baugenehmigung beantragen, ist von einem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben die Rede. Je nach Projekt und Bauamt kann sich das Genehmigungsverfahren über mehrere Monate hinziehen. Wichtig bei solchen Bauvorhaben: Es muss nicht nur der Baubeginn, sondern auch die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung an das Bauamt gemeldet werden. 
2. Freistellungsverfahren / Kenntnisnahmeverfahren / Genehmigungsfreistellungsverfahren: Bei diesen Verfahren können Bauherren mit dem Bau starten, sofern ihnen die Gemeinde nicht innerhalb einer Frist von üblicherweise vier oder sechs Wochen nach Einreichen der Bauunterlagen und des Antrags auf Genehmigungsfreistellung mitteilt, dass eine Baugenehmigung erforderlich ist. Diese Frist variiert je nach Landesbauordnung. Das Baugenehmigungsfreistellungsverfahren ist in Gebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan für Wohngebäude mit geringer bis mittlerer Höhe oder auch für den Bau sogenannter Nebenanlagen wie zum Beispiel Vorbauten oder Garagen gängig. Dann muss der Bauvorlagenberechtigte schriftlich bescheinigen, dass das Bauvorhaben die Anforderungen an den Brandschutz erfüllt. Auf der Baustelle müssen zudem alle bautechnischen Nachweise vorliegen. Ist das Bauvorhaben abgeschlossen, muss das Bauamt darüber informiert werden.
3. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren / Bauanzeige: Oftmals ist im Rahmen eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens eine Bauanzeige für ein Bauvorhaben ausreichend. In diesem Fall gilt ein Bau automatisch als genehmigt, wenn die Bauvorlage den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht und sich das Bauamt nicht innerhalb einer bestimmten Frist meldet, die je nach Bundesland vier oder sechs Wochen beträgt. Bei diesem Verfahren werden die Unterlagen lediglich auf Vollständigkeit und Plausibilität geprüft. Sie ist in Gebieten mit rechtskräftigem Bebauungsplan verbreitet. 
4. Verfahrensfreies / Genehmigungsfreies Bauvorhaben: Für kleinere Bauvorhaben wie zum Beispiel eine Terrassenüberdachung ist oftmals keine Baugenehmigung erforderlich, auch für das Errichten eines Gartenhauses sehen die Landesbauordnungen oftmals vor, dass sie genehmigungsfrei errichtet werden können. Hier müssen die Vorgaben des Baurechts und Bebauungsplans dennoch eingehalten werden.

Die Begriffe werden mitunter unterschiedlich verwendet. Es ist daher sinnvoll, sich beim zuständigen Bauamt genau zu erkundigen, was es mit dem betreffenden Verfahren für eine Bauerlaubnis auf sich hat und was zu beachten ist.

Rund um die Baugenehmigung gibt es zwei weitere wichtige Definitionen, die Bauherren kennen sollten: Den Bauvorbescheid und die Teilbaugenehmigung. Die Besonderheiten dazu im Kurz-Überblick:

1. Bauvorbescheid: Erlässt das Bauamt einen Bauvorbescheid, stehen die Chancen gut, dass auch die Baugenehmigung erteilt wird. Zudem beschleunigt sich die Verfahrensdauer damit in der Regel erheblich. Er wird im Rahmen einer förmlichen Bauvoranfrage schriftlich erteilt und ist kostenpflichtig.
2. Teilbaugenehmigung: Eine Teilbaugenehmigung kann für einzelne Bauabschnitte oder Baumaßnahmen beantragt werden. Sie ermöglicht den Baubeginn für diese konkreten Bauarbeiten bereits vor dem Erteilen der Baugenehmigung und -freigabe. Das kann vorteilhaft sein, um ein Bauvorhaben zügiger fertigzustellen. So kann beispielsweise eine Teilbaugenehmigung für das Ausheben der Baugrube oder das Fertigstellen des Rohbaus beantragt werden.

In der Regel wird die Baugenehmigung problemlos erteilt, sofern das Bauvorhaben die örtlich geltenden Vorgaben erfüllt, wie sie etwa ein qualifizierter Bebauungsplan vorsieht. Darauf haben Bauherren einen Rechtsanspruch. Sollte das Bauamt die Baugenehmigung wider Erwarten nicht erteilen, ist es in den meisten Bundesländern - ausgenommen Bayern und Nordrhein-Westfalen - möglich, innerhalb einer Frist von vier Wochen schriftlich Widerspruch einzulegen. Dabei ist es empfehlenswert, diesen auch direkt zu begründen – etwa, indem ein Gutachter mit einer Stellungnahme beauftragt wird. Dazu kann es kommen, wenn beispielsweise eine der Vorgaben des Bebauungsplans nicht eingehalten wird. Je nachdem, wie das Bauamt den Fall bewertet, kann es Ausnahmen zulassen und eine Sondergenehmigung erteilen, Nachbesserungen fordern oder schlimmstenfalls die Baugenehmigung weiterhin verweigern. In diesem Fall kann zwar Klage eingereicht werden, doch dieser Weg ist langwierig und teuer. Dann kann es ratsam sein, das Bauvorhaben so anzupassen, dass die Baugenehmigung problemlos erteilt werden kann.

Riskant: Bauen ohne Genehmigung

Wer ohne Baugenehmigung ein Haus baut, begeht eine teure Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeld fällig werden kann. Dies beläuft sich beispielsweise in Berlin auf bis zu 50.000 Euro. Schwarzbauten sind üblicherweise nicht genehmigungsfähig, allerdings kann in Einzelfällen die Baugenehmigung nachträglich beantragt werden. Das gilt auch für nicht genehmigte Anbauten oder Erweiterungen wie etwa einen Wintergarten.

Bauherren, die ohne grünes Licht vom Bauamt mit dem Bau starten, riskieren, dass sich das Bauvorhaben erheblich verzögert oder es sogar scheitert. Denn das Bauamt kann zunächst einen Baustopp verhängen, schlimmstenfalls droht sogar eine Abrissverfügung durch das Bauamt. Die Kosten hat dann selbstverständlich der Bauherr zu tragen. Hinzu kommen weitere Konsequenzen: So kann beispielsweise die Gebäudeversicherung die Zahlung von Versicherungsleistungen für einen Schwarzbau verweigern. Und auch Vermietern droht schlimmstenfalls Ärger – etwa, indem der Mieter deswegen fristlos kündigt.

Wichtig: Auch ein nachträglich angebauter Raum oder Balkon, ein Tiny Haus hinten auf dem Grundstück oder ein simpler Geräteschuppen kann ein Schwarzbau sein, wenn die rechtlichen Vorgaben nicht eingehalten werden. Auch hier droht schlimmstenfalls Konsequenzen seitens der Baubehörde. Und da die Bauämter auf Hilfsmittel wie zum Beispiel Google Street View zurückgreifen, fallen Schwarzbauten heutzutage eher auf als früher. Es besteht jedoch die Möglichkeit, nachträglich eine Baugenehmigung für Anbauten und Erweiterungen einzuholen.

Entspricht das Bauvorhaben den Vorgaben des Bebauungsplans und der Landesbauordnung, ist es für die Baugenehmigung in der Regel unerheblich, wie sich die Nachbarn dazu äußern. Anders sieht es hingegen aus, wenn bestimmte Vorgaben nicht eingehalten werden: Wer beispielsweise dichter an der Grundstücksgrenze bauen will, als es die Vorgaben vorsehen, benötigt hierfür die Zustimmung der davon betroffenen Nachbarn, da es sich um eine so genannte drittschützende Vorschrift handelt. Liegt die Zustimmung der Nachbarn nicht bereits bei Antragstellung vor, informiert das Bauamt sie über die Baumaßnahme und sie können Einsicht in die betreffende Akte nehmen. Handelt es sich um ein genehmigungsfreies Bauvorhaben, müssen die Nachbarn lediglich informiert werden, ihre Zustimmung ist dann nicht erforderlich.

Es gibt Gemeinden, die für das Erteilen einer Baugenehmigung die Zustimmung sämtlicher Eigentümer angrenzender Grundstücke vorsehen. Verweigert ein Nachbar die Zustimmung, fordert das Bauamt von ihm eine Begründung ein und setzt hierfür eine Frist fest.

Sind Nachbarn gegen ein Bauvorhaben, können sie sich zur Wehr setzen und haben ein Jahr nach Erteilung der Baugenehmigung Zeit, Widerspruch einzulegen und gegebenenfalls einen Baustopp vor Gericht zu erwirken.

Doch was geschieht bei einem Grundstücksverkauf und der Nachbar wechselt? Hier kommt es darauf an, in welcher Form die Absprachen zwischen den ursprünglichen Nachbarn festgehalten wurden. Wurde zum Beispiel der Bau einer Garage direkt an der Grundstücksgrenze vom bisherigen Grundstückseigentumer nur geduldet, dann muss der neue Eigentümer diesen Bau nur dann hinnehmen, wenn die Grundstücksveränderung im Grundbuch eingetragen wurde.