Realteilung - Grundstücksteilung
In diesem Artikel informieren wir Sie zum Thema Realteilung. Erfahren Sie hier den Unterschied zwischen einem ideell und real geteilten Grundstück und ob eine Grundstücksteilung vor dem Grundstücksverkauf sinnvoll ist.
Inhalt dieser Seite:
1. Was versteht man unter Realteilung eines Grundstücks?
Im Falle der Realteilung wird, im Unterschied zur Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§8 WEG), das Grundstück tatsächlich geteilt. Wird ein Grundstück real geteilt, so entstehen mit der Teilung zwei neue Grundstücke, für die jeweils ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt wird.
Dabei muss in der notariellen Urkunde die Beschreibung der Teilfläche so detailliert sein, dass Lage und Grenzen der einzelnen Grundstücke eindeutig festgestellt werden können.
2. Grundstück real teilen oder ideell?
Im Verkaufsfall ist ein real geteiltes Grundstück in der Regel leichter zu veräußern als ein ideell geteiltes Grundstück, da der Käufer bei einem ideell geteilten Grundstück nur einen Miteigentumsanteil erhält.
Gemäß §19 Absatz 1 BauGB ist die Teilung eines Grundstücks möglich durch die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, “dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.”
Ist ein Grundstück real nicht teilbar (z.B. aufgrund bestimmter Bauvorschriften), bietet sich eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz an. Zwar kann auch hier ein Eigentümer an nicht teilbaren Flächen nur ein Miteigentumsanteil erwerben (Gemeinschaftseigentum), aber zusätzlich besteht die Möglichkeit, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte ins Leben zu rufen.
3. Realteilung bei der Bauprüfabteilung beantragen?
Heutzutage muss ein Antrag bei der Bauprüfabteilung nicht mehr eingereicht werden. Es muss eigenständig geprüft werden, ob die geplante Bebaubarkeit der einzelnen Grundstücke auch noch nach der Teilung möglich ist. Denn per Gesetz dürfen durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.
Eine erste Prüfung, ob eine Realteilung möglich ist, kann also durch den geltenden Bebauungsplan erfolgen, indem die festgesetzte Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl auf die kleineren Grundstücke angewandt wird.
Tipp von immoverkauf24:
Es ist in jedem Fall empfehlenswert, bei der zuständigen Abteilung im Bauamt abzuklären, ob die Bebaubarkeit der geplanten Grundstücke auch nach der Realteilung erfolgen kann.
Sofern es baurechtlich keine Bedenken gibt, die Realteilung zu beantragen, kann der Eigentümer einen Vermesser beauftragen. Der Vermesser vermisst das Grundstück und beantragt beim zuständigen Vermessungsamt eine neue Flurkarte. Mit der neuen Flurkarte kann anschließend eine Eintragung ins Grundbuch durch den Notar erfolgen.
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4. Grundstück teilen - dann teurer verkaufen?
Immer wieder überlegen Eigentümer, ob Sie einen Teil von Ihrem Grundstück abtrennen oder ein ganzes Grundstück aufteilen sollten, um beim Grundstücksverkauf einen höheren Preis zu erzielen. Ein etwaiges Vorhaben kann insbesondere dann finanziell lukrativ sein, wenn:
1. das Grundstück gemessen an der aktuellen Bebauung überdurchschnittlich groß ist
2. nach Teilung beide Grundstücksteile bebaut werden können.
Ist Punkt 1 gegeben, kann durch die Teilung ein Mehrwert entstehen. Denn: Bei überdurchschnittlichen großen Grundstücken ist ein zusätzlicher Quadratmeter für einen Eigentümer nicht mehr so viel Wert wie der “erste” Quadratmeter. Die finanzielle Höhe dieses Effekts kann aus den Umrechnungekoeffizienten, die die Gutachterausschüsse zur Ermittlung der Bodenrichtwerte verwenden, abgeleitet werden.
Ist Punkt 2 gegeben, kann eine “stille Wertreserve” gehoben werden, indem beide Teile separat vermarktet werden und für jeden Teil der Verkehrswert am Markt ermittelt wird. Nicht selten ergibt dann 1 und 1 nicht 2, sondern 3!