Wegerecht – Bedeutung bei Kauf & Verkauf eines Grundstücks

Ein Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück zu nutzen, um zum eigenen Grundstück zu gelangen. Warum es generell wichtig ist, sich mit dem Wegerecht auseinanderzusetzen, zeigen wir Ihnen anhand der folgenden 13 Fragen und Antworten.

Das Wegerecht erlaubt es Ihnen als Grundstückseigentümer, ein anderes (oft benachbartes) Grundstück zu durchqueren, um zu Ihrem eigenen Grundstück zu gelangen. Es wird im Grundbuch als Grunddienstbarkeit eingetragen.

Ein Wegerecht entsteht immer dann, wenn ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücksteile aufgeteilt wird und der eine Grundstücksbesitzer keinen öffentlichen Zugang zu seinem Grundstück hat.

Das Wegerecht ist ein Rechtsverhältnis zwischen einem herrschenden und einem dienenden Grundstück

Beim Wegerecht unterscheidet man zwischen einem herrschendem und einem dienenden Grundstück:

• Dienendes Grundstück: wird per Wegerecht durchquert
• Herrschendes Grundstück: profitiert vom Wegerecht

Das herrschende Grundstück wird auch als Hinterliegergrundstück oder als Pfeifenstielgrundstück bezeichnet, weil die Form einer stilisierten Pfeife entspricht.

Wegerecht konkret: Es gibt einen Unterschied zwischen Geh- und Fahrrecht

Beim Wegerecht wird zwischen Geh- und Fahrtrecht unterschieden: So sieht ein Gehrecht nicht vor, dass das Wegerecht auch mit einem Auto (Fahrrecht) ausgeübt werden darf. Ist das Wegerecht im Grundbuch jedoch allgemein gehalten, geht man von einem Geh- und Fahrrecht aus.

Ob ein Wegerecht beim Eigentümerwechsel erlischt, lässt sich nicht allgemeingültig beantworten. Es kommt vielmehr darauf an, wie das Wegerecht begründet wurde.

Dabei sind zwei Varianten zu unterscheiden:

• Schuldrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Personen

Eine solche vertragliche Vereinbarung gilt ausschließlich für die unterzeichnenden Personen. Die Konsequenz: Bei einem Immobilienverkauf erlischt das Wegerecht.

• Wichtig: Die vertragliche Vereinbarung kann auch mündlich geschlossen werden und ist damit rechtskräftig.

• Bestellung des Wegerechts als Grunddienstbarkeit

Wird eine Grunddienstbarkeit bestellt, bleibt das Wegerecht auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen. Es handelt sich dabei nämlich um ein sogenanntes dingliches Recht, welches sich nicht auf eine Person bezieht. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erfolgt durch Eintrag im Grundbuch des dienenden Grundstücks.

Zusätzlich kann ein Wegerecht auch öffentlich-rechtlich im Zuge einer gesetzlichen Regelung begründet werden. Dies ist zum Beispiel bei Feuerwehrzufahrten der Fall. Handelt es sich um ein öffentlich-rechtliches Wegerecht, wird dies in Form einer sogenannten Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Ein Wegerecht gehört zu den sogenannten Grunddienstbarkeiten wie auch das Leitungsrecht, welches die Verlegung von Leitungen unter dem dienenden Grundstück ermöglicht. Diese Grunddienstbarkeiten werden im Grundbuch in Abteilung II („Lasten und Beschränkungen“) eingetragen. Das Prozedere sieht vor, dass der Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit von einem Notar beim Grundbuchamt eingereicht wird, zudem ist eine Bewilligungserklärung vom Grundstückeigentümer sowie ein Lageplan einzureichen, der Angaben zum Verlauf des Wegerechts enthalten muss.

Ein Wegerecht sollte im Grundbuch präzise festgehalten werden

Der Eintrag im Grundbuch wird über eine notariell beglaubigte Vereinbarung präzisiert. Darin sind genauere Definitionen über den Umfang des Wegerechts, die Verteilung der Pflichten sowie die Entschädigung enthalten.

Hier einige Beispiele:

• Darf auf der Zuwegung geparkt werden oder nicht?
• Muss sich der Eigentümer des herrschenden Grundstücks an den Unterhaltskosten des Weges beteiligen?
• Wer muss den vom Wegerecht betroffenen Weg pflegen?
• Wie hoch fällt die Entschädigung (Geldrente, Notwegrente) für den Eigentümer des dienenden Grundstücks aus?

Angenommen, ein Grundstückseigentümer überquert aus Gewohnheit über Jahre hinweg stets ein anderes Grundstück, um zu seinem Haus zu gelangen. Trotzdem leitet sich daraus kein Rechtsanspruch ab, auch wenn der Eigentümer des betreffenden Grundstücks dies bislang geduldet hat.

Kurz gesagt: Eine solche Duldung kann im Alltag zwar funktionieren, bietet aber keine Rechtssicherheit.

Nicht auf das Gewohnheitsrecht beim Wegerecht bauen: Setzen Sie auf rechtssichere Alternativen!

Rechtssicherheit bietet ausschließlich eine Grunddienstbarkeit. Dies gilt vor allem, wenn Sie ein Grundstück verkaufen wollen. Alternativ müssten Sie mit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks eine neue schuldrechtliche Vereinbarung treffen. Diese könnte sich allerdings für den Käufer bei einem späteren Grundstücksverkauf als nachteilig erweisen, da dann das Wegerecht erneut vereinbart werden muss.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das heute schon ein zusätzliches Wertminderungsrisiko beim Verkauf. Aus diesem Grund ist eine rechtliche Absicherung des Wegerechts essenziell.

Pflichten des Nutznießers beim Wegerecht

Nutznießer eines Wegerechts haben spezielle Pflichten, die sie einhalten müssen:

• Pflicht zur schonenden Nutzung

Der Rechteinhaber darf das Wegerecht nicht in beliebiger Weise ausüben, sondern ist angehalten, die Zuwegung möglichst schonend zu nutzen.

• Einhaltung der Auflagen

Zudem muss der Nutznießer eines Wegerechts die Auflagen einhalten. Er hat dafür zu sorgen, dass das Eigentum auf dem dienenden Grundstück (auf dem sich die Zuwegung befindet) weder beschädigt noch beeinträchtigt wird. So ist zum Beispiel bei einem Fahrrecht nicht (standardmäßig) vorgesehen, dass das Auto des Wegerechtsinhabers auf der Zuwegung geparkt werden darf.

• Zahlung einer Entschädigung

Wurde eine Geldrente oder Notwegrente als Nutzungsentgelt für das Wegerecht festgelegt, ist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks verpflichtet, diese Zahlung entsprechend der Vereinbarung zu leisten.

Pflichten für den Eigentümer des dienenden Grundstücks

Die wichtige Pflicht für den Eigentümer des dienenden Grundstücks beim Wegerecht besteht darin, die Zuwegung nicht zu versperren. Das bedeutet: Der Nutznießer hat einen Rechtsanspruch auf die Nutzung des Weges. Er könnte diese also auch mit rechtlichen Mitteln durchsetzen.

Muss ein Wegerecht gewährt werden?

Grundsätzlich ist ein Wegerecht eine freiwillige vertragliche Vereinbarung zwischen zwei Grundstückseigentümern. Vereinbaren beide Parteien, dass eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen wird, geschieht dies ebenfalls auf freiwilliger Basis.

Es existiert jedoch häufiger der Fall, dass ein Hinterliegergrundstück auf ein Wegerecht angewiesen ist, da es sonst nicht erreicht werden kann. Verweigert der Eigentümer des vorderen Grundstücks dabei ein Wegerecht, gilt ein Notwegerecht nach § 917 BGB. Demnach muss ein Wegerecht eingeräumt werden, bis der Mangel der Unerreichbarkeit des anderen Grundstücks behoben ist. Hierbei gilt jedoch eine Einschränkung: Hat der Eigentümer die Unerreichbarkeit seines Grundstücks selbst herbeigeführt, kann er sich nicht auf ein Notwegerecht berufen.

Pflichten beider Parteien beim Wegerecht: Es kommt auf die vertragliche Vereinbarung an!

Es gibt auch Pflichten beim Wegerecht, die nicht eindeutig verteilt sind. Hierbei kommt es immer auf die Vereinbarung zwischen den Parteien an.

Mit dem Wegerecht sind beispielsweise Kosten verbunden, die durch die laufende Instandhaltung der Zuwegung anfallen. Auch muss geklärt werden, wer beispielsweise im Winter bei Schnee und Eis für die Verkehrssicherheit sorgt und die damit verbundenen Arbeiten übernimmt. Dies kann und sollten beide Parteien individuell festlegen, um spätere Streitigkeiten über die Kosten und Zuständigkeiten zu vermeiden.

Ein Wegerecht spielt bei verschiedenen Themen eine Rolle:

• Teilung eines Grundstücks: Soll eine Grundstücksteilung durchgeführt werden, stellt sich die Frage, wie die neu entstehenden Grundstücke jeweils zugänglich gemacht werden können. Hier bietet sich die Bestellung einer Grunddienstbarkeit an.

• Finanzierung eines Grundstücks: Der Eintrag einer Grunddienstbarkeit oder Baulast im Grundbuch beziehungsweise Baulastenverzeichnis führt dazu, dass der Wert des Grundstücks im Vergleich zu einem Grundstück ohne Wegerecht ggf. niedriger ausfällt. Dies ist für die Banken von Belang, da sie diese Faktoren vor einer Finanzierungszusage prüfen.

• Bauplanung: Soll ein Grundstück mit Wegerecht künftig bebaut werden, muss dieser Aspekt bei der Planung berücksichtigt werden. So darf die entsprechende Zuwegung nicht beeinträchtigt werden.

• Verkauf: Beim Verkauf einer Immobilie wird im Kaufvertrag häufig vereinbart, dass eine Immobilie „lastenfrei“ übergeben werden soll. Diese Lastenfreiheit bedeutet, dass im Grundbuch keine Lasten wie etwa noch offene Grundschulden oder eben ein Wohnrecht eingetragen sind. Bei einem Grundstück mit Wegerecht müssen Sie dies daher entsprechend im Kaufvertrag vermerken lassen. Ansonsten könnte der Käufer vom Kauf zurücktreten.

• Grundstücksbewertung: Ein Wegerecht wirkt sich wertmindernd auf das dienende Grundstück aus, auf dem die Zuwegung verläuft. Daher ist es für die Grundstücksbewertung sehr relevant.

• Errichtung einer abschließbaren Einfahrt von der Straße: Will der Eigentümer des dienenden Grundstücks ein abschließbares Tor errichten, muss er dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die dazugehörigen Schlüssel aushändigen, damit dieser sein Wegerecht auch weiterhin ausüben darf.

Auswirkungen auf das dienende Grundstück

Ein Wegerecht schränkt die Nutzungsmöglichkeiten des dienenden Grundstücks in zweierlei Hinsicht ein:

1. Die Zuwegung muss freigehalten werden und kann nicht anders (etwa für den Bau eines Gartenhäuschens) genutzt werden.
2. Das Grundstück wird über die Zuwegung auch von Fremden mitbenutzt, was nicht jedermanns Sache ist.

Aus diesem Grund wirkt sich ein eingetragenes Wegerecht wertmindernd auf ein Grundstück aus und ist auch einer der Faktoren, die für die Immobilienbewertung von Belang sind.

Wer sich für ein solches Grundstück interessiert, egal ob es das herrschende oder dienende Grundstück ist, sollte daher beachten, dass die Vereinbarungen zum Wegerecht klar sind und keinen Spielraum für Interpretationen lassen. Je eindeutiger das Wegerecht definiert ist, desto weniger abschreckend wirkt es später auf potenzielle Käufer.

Der Wert eines dienenden Grundstücks ist zwar in der Regel niedriger als der Wert eines komplett unbelasteten Grundstücks. Doch dieser Nachteil lässt sich zumindest teilweise ausgleichen, wenn eine angemessene Nutzungsentschädigung für den Eigentümer vereinbart wurde. So kann ein Nutzungsentgelt beispielsweise in Form einer jährlichen Nutzungsrente festgelegt werden. Da diese ebenfalls im Grundbuch festgehalten wird, lässt sich dies sogar als Verkaufsargument nutzen.

Auswirkungen auf das herrschende Grundstück

Bei einem Hinterliegergrundstück wirkt sich ein Wegerecht zugunsten dieses Grundstücks eher wertsteigernd aus, da es dem Eigentümer Rechtssicherheit bietet und er sicher davon ausgehen kann, zu seinem Grundstück zu gelangen.

Anders als eine schuldrechtliche Vereinbarung gilt das Wegerecht unabhängig vom jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks. Allerdings müssen bei der Wertermittlung dieses Grundstücks die Kosten für das Wegerecht berücksichtigt werden.

Für das Gewähren des Wegerechts kann eine Nutzungsentschädigung des Rechteinhabers an den Eigentümer des dienenden Grundstücks festgelegt werden. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden:

Notwegerecht

Das Notwegerecht nach §917 BGB darf der Eigentümer eines an der Straße liegenden Grundstücks nicht verwehren. Es bringt jedoch auch immer einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung mit sich. Diese wird auch als Notwegerente bezeichnet und ist jährlich zu zahlen. Die Höhe der Notwegerente bemisst sich danach, wie stark die Nutzung des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht beeinträchtigt wird. Liegt keine Beeinträchtigung vor, kann die Zahlung auch entfallen. Es kann alternativ auch eine Einmalzahlung festgelegt werden. Anders als ein Wegerecht wird das Notwegerecht nicht im Grundbuch eingetragen.

Freiwilliges Wegerecht

Wird das Wegerecht freiwillig zwischen dienendem und herrschendem Grundstück vereinbart, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks keinen Rechtsanspruch auf die Zahlung einer Geldrente oder eines Einmalbetrags. Gleichwohl wird fast immer eine Nutzungsentschädigung festgelegt.

Als Grundlage für den Wert des Wegerechts dient zunächst der Grundstückswert. Dabei sind zwei Betrachtungsweisen denkbar: Der Wert des dienenden Grundstücks sinkt durch das Wegerecht, der Wert des herrschenden Grundstücks steigt damit hingegen. Allerdings folgt daraus nicht automatisch, dass der Wertzuwachs dieses Grundstücks dem Wertverlust des dienenden Grundstücks entspricht.

• Daraus ergeben sich zwei Wertansätze: Entweder dient der Verkehrswert des begünstigten Grundstücks mit Wegerecht als Grundlage, dem der Verkehrswert des Grundstücks ohne Wegerecht gegenübergestellt wird. Oder es wird der Verkehrswert des belasteten Grundstücks mit und ohne Wegerecht ermittelt. In beiden Fällen besteht die Problematik darin, den Wertabschlag durch das Wegerecht einzuschätzen. Dieser wird umso höher angesetzt, je stärker das dienende Grundstück beeinträchtigt ist – etwa wenn die Zuwegung aufgrund einer gewerblichen Tätigkeit auf dem Hinterliegergrundstück häufiger als bei einer rein privaten Nutzung beansprucht wird.

Eine Baulast wird von öffentlich-rechtlicher Seite im Baulastenverzeichnis eingetragen. Im Unterschied zum privatrechtlichen Wegerecht wird ein Wegerecht über eine Baulast nicht gegenüber dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks eingeräumt, sondern gegenüber der Stadt oder der Gemeinde. Sie kommt dann zum Tragen, weil beispielsweise eine Gemeinde festsetzt, dass ein Grundstückeigentümer einen PKW-Stellplatz für einen Nachbarn bereitstellen muss oder eine Feuerwehrzufahrt nötig ist.

Den gesetzlichen Rahmen für das Wegerecht gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor. So ist die Grunddienstbarkeit in § 1018 BGB definiert, während § 1090 ff. BGB die beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten beinhalten. Diese beziehen sich wie der Nießbrauch (§ 1030 BGB) auf Personen, die nicht Grundstückseigentümer sind. § 1020 BGB sieht zudem eine schonende Ausübung des Wegerechts vor, d.h. der Rechteinhaber sollte die Zuwegung nicht über die Maße hinaus und nur im Rahmen der Vereinbarungen nutzen.

In den § 917 und § 918 BGB ist das sogenannte Notwegerecht für Grundstücke ohne Straßenanbindung geregelt. Es beinhaltet, dass der Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks auch ohne Zustimmung des Eigentümers des vorderen Grundstücks Anspruch auf ein Wegerecht hat. Allerdings kann er sich nur dann auf das Notwegerecht berufen, wenn das Grundstück nicht anders erreichbar ist. Zudem hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks durch die gesetzliche Regelung Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Form einer jährlich zu leistenden Zahlung. Diese wird auch als Notwegrente bezeichnet.

Bei der Baufinanzierung beeinflusst das Wegerecht auf unterschiedliche Art eine Rolle:

Dienende Grundstücke

Dienende Grundstücke haben einen geringeren Wert als solche ohne Belastungen, die sich aus Grunddienstbarkeiten ergeben. Damit werden sie für Bauherren und Käufer interessant, die hinsichtlich der Baufinanzierung stärker auf die Kosten achten müssen.

Die Bewertung eines Wegerechts erfolgt immer individuell

Die Bewertung ist jedoch immer individuell zu betrachten, schließlich ist der nutzbare Teil des Grundstücks durch das anteilige Wegerecht kleiner, ein wirklicher Spareffekt entsteht faktisch nicht, wenn man lediglich Eigentümer eines nicht nutzbaren Streifens Land ist.

Mitunter höhere Zinsen bei einer Baufinanzierung

Weiterhin muss beachtet werden, dass die finanzierenden Banken auch eine Bewertung des Objekts – also des belasteten Grundstücks – vornehmen und den Grundbuchauszug auf Eintragungen in Abteilung II und III prüfen.

Da eine Grunddienstbarkeit den Verkauf des Grundstücks später möglicherweise etwas erschweren könnte, ist nicht auszuschließen, dass die Bank bei der Bewertung einen höheren Sicherheitsabschlag vornimmt als sonst. Das könnte dazu führen, dass sich die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkredit verschlechtern und die Bank einen höheren Sollzins verlangt.

Herrschende Grundstücke

Bei herrschenden Grundstücken wie zum Beispiel Pfeifenstielgrundstücken ist das Wegerecht insofern relevant, als Banken und Kaufinteressenten wissen wollen, inwieweit die Zufahrt zum Grundstück dauerhaft und rechtssicher gewährleistet ist.

Wegerecht ist essenziell für eine Finanzierung

So wird ein solches Grundstück ohne eingetragenes Wegerecht beim dienenden Grundstück schwer (oder sogar gar nicht) finanzierbar sein, weil den Banken die rechtliche Unsicherheit zu groß sein könnte. Denn solche Grundstücke wären nur sehr schwer verkäuflich. Gleiches gilt für Kaufinteressenten. Die besten Finanzierungs- und Vermarktungschancen ergeben sich für Grundstücke ohne direkte Straßenanbindung daher über ein Wegerecht in Form einer eingetragenen Grunddienstbarkeit.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in zwei Fällen jeweils eine besondere Form des Eigentumserwerbs vor:

• Ersitzung

Wer ein Grundstück 30 Jahre nutzt und irrtümlicherweise im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde, erlangt das Eigentum damit rechtmäßig. Der Eigentumsübergang erfolgt in diesem Fall nicht über die Zahlung eines Kaufpreises, sondern über die durchgehende Nutzung über 30 Jahre. Die lange Zeitspanne soll sicherstellen, dass der rechtmäßige Eigentümer ausreichend Zeit hat, seine Eigentumsrechte geltend zu machen. Tut er dies nicht, verliert er seine Ansprüche auf das betreffende Grundstück. In solchen Fällen ist gemäß § 900 BGB von der Buch- oder Tabularersitzung.

Bei alten Wegerechten (sogenannte altrechtliche Grunddienstbarkeiten) war die Ersitzung ebenfalls möglich. Als Voraussetzung hierfür gilt, dass das Wegerecht in den zehn Jahren vor Anlegung der Grundbücher ausgeübt wurde.

• Servitut

Dienstbarkeiten werden in Österreich und der Schweiz auch als Servitut bezeichnet.

Das Wegerecht gehört zu den sogenannten Grunddienstbarkeiten. Sie legen fest, welche Rechte ein Grundstückseigentümer anderen Nutzern einräumen muss. Umgekehrt kann auch festgelegt werden, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf bestimmte Rechte verzichtet. Zu den gängigen Grunddienstbarkeiten zählen neben dem Wegerecht:

• Leitungsrecht: Das Leitungsrecht wird häufig mit dem Wegerecht verknüpft und sieht vor, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks Leitungen unter dem dienenden Grundstück verlegen lassen darf – etwa für den Anschluss ans Strom- und (Ab-) Wassernetz.

• Überbaurecht: Ein eingeräumtes Überbaurecht ermöglicht es dem Eigentümer eines Grundstücks, ein Haus zu errichten, das teilweise auf das benachbarte Grundstück ragt.

• Bebauungsbeschränkung: Eine solche Beschränkung kann beispielsweise beinhalten, dass das Grundstück lediglich mit einer bestimmten Firsthöhe errichtet werden darf. Diese kann strenger ausgelegt sein, als es der Bebauungsplan vorsieht.

• Dulden von Lärm und Schmutz: Es kann auch vereinbart werden, dass auf einem benachbarten Grundstück entstehende Lärm- und Schmutzbelästigungen geduldet werden, ohne auf Unterlassung zu klagen.

Im Unterschied zu diesen Grunddienstbarkeiten, die privatrechtlich vereinbart werden, können auch Baulasten für Grundstücke existieren. Diese werden nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis eingetragen.