Bodenwert berechnen: Formel, Beispiel & Bodenrichtwert
Der Bodenwert beantwortet eine einfache Frage: Was ist Ihr Grundstück wert, wenn man es sich unbebaut vorstellt? Grundlage dafür ist meist der amtliche Bodenrichtwert, den Gutachterausschüsse für jede Region veröffentlichen. Eigentümer benötigen den Bodenwert unter anderem beim Verkauf, bei der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer sowie seit der Reform auch für die Grundsteuer.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie den Bodenwert Schritt für Schritt berechnen, welche Unterschiede zum Bodenrichtwert bestehen und wo Sie amtliche Daten für Ihr Grundstück finden. Am Ende zeigen wir Ihnen anhand von Beispielrechnungen, worauf es 2026 wirklich ankommt.
- Definition: Der Bodenwert ist der reine Wert von Grund und Boden, unabhängig von einer eventuellen Bebauung.
- Berechnung: Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²), angepasst um die Faktoren Lage, Tiefe und Erschließung.
- Verkauf: Der Bodenwert ist nur eine grobe Orientierung und liegt meist deutlich unter dem erzielbaren Verkaufspreis. Lassen Sie den realistischen Wert Ihres Grundstücks jetzt kostenlos von einem Experten ermitteln.
- Was ist der Bodenwert?
- Bodenwert und Bodenrichtwert: Wo liegt der Unterschied?
- Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?
- Wie wird der Bodenwert berechnet?
- Wie hoch ist der Bodenwert pro Quadratmeter?
- Beispielrechnung: Bodenwert für ein Grundstück
- Wie ermitteln Sie den Bodenwert Ihrer Immobilie?
- Welche Rolle spielt der Bodenwert beim Finanzamt?
- Wie wirkt sich der Bodenwert auf die Grundsteuer aus?
- Welche Rolle spielt der Bodenwert bei vermieteten Immobilien?
- Welche Bedeutung hat der Bodenwert bei der Immobilienfinanzierung?
1. Was ist der Bodenwert?
Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks im unbebauten bzw. gedanklich freigelegten Zustand. Er berücksichtigt weder Gebäude noch Außenanlagen, sondern ausschließlich Grund und Boden. Damit ist der Bodenwert die Basis jeder Immobilienbewertung, egal ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt.
Verwechseln Sie den Bodenwert nicht mit dem Verkehrswert: Der Verkehrswert bildet den erzielbaren Preis der gesamten Immobilie ab, also Grundstück plus Gebäude. Der Bodenwert ist dagegen nur eine von mehreren Wertkomponenten innerhalb der Wertermittlung nach ImmoWertV.
Für die reine Bodenwertermittlung nutzt die Praxis das sogenannte Bodenwertverfahren nach §§ 40 bis 43 ImmoWertV. Es ist eines von mehreren Bausteinen des Sachwertverfahrens, wenn Grundstück und Gebäude getrennt bewertet werden müssen.
2. Bodenwert und Bodenrichtwert: Wo liegt der Unterschied?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert pro Quadratmeter für eine ganze Zone, der Bodenwert ist das Ergebnis, das sich daraus für ein konkretes Grundstück berechnen lässt. Anders gesagt: Der Bodenrichtwert ist die Rechengrundlage, der Bodenwert das Resultat für Ihr individuelles Grundstück.
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Merkmal |
Bodenrichtwert |
Bodenwert |
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Bezug |
Ganze Bodenrichtwertzone (Straßenzug, Stadtteil) |
Konkretes einzelnes Grundstück |
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Quelle |
Gutachterausschuss, veröffentlicht in BORIS-D |
Berechnet aus Bodenrichtwert × Fläche |
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Aktualität |
Mindestens alle 2 Jahre zum Stichtag |
Jederzeit neu berechenbar |
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Aussagekraft |
Durchschnittswert, keine Individualmerkmale |
Näher am Einzelfall, aber weiterhin ohne Gutachten nur eine Orientierung |
Ausführliche Informationen zur Ermittlung, Rechtsgrundlage und Nutzung von Bodenrichtwertkarten finden Sie in unserem separaten Ratgeber zum Bodenrichtwert.
3. Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?
Die Lage ist der wichtigste Werttreiber, daneben entscheiden Größe, Zuschnitt, Erschließungsgrad und die Bebaubarkeit über den tatsächlichen Bodenwert eines Grundstücks. Der Bodenrichtwert bildet dabei nur ein Richtwertgrundstück mit typischen Eigenschaften ab. Weicht Ihr Grundstück davon ab, wirkt sich das direkt auf den individuellen Bodenwert aus.
Bei der Einordnung der Lage unterscheiden Gutachter zwischen Makrolage und Mikrolage. Die Makrolage beschreibt die Region oder Stadt insgesamt, zum Beispiel Wirtschaftskraft und Bevölkerungsentwicklung. Die Mikrolage betrifft die unmittelbare Nachbarschaft, also Verkehrsanbindung, Lärmbelastung oder die Nähe zu Schulen und Nahversorgung.
- Größe und Zuschnitt: Ein unregelmäßig geschnittenes oder sehr schmales Grundstück lässt sich schlechter bebauen und mindert den Bodenwert pro Quadratmeter.
- Erschließungsgrad: Liegen Wasser, Abwasser, Strom und Straßenanschluss bereits vor, steigt der Bodenwert gegenüber einem unerschlossenen Grundstück.
- Bodenbeschaffenheit: Altlasten, ein hoher Grundwasserstand oder schwierige Baugrundverhältnisse senken den Bodenwert, da zusätzliche Kosten für Sanierung oder Gründung anfallen.
- Bebaubarkeit und Bebauungsplan: Art und Maß der zulässigen Nutzung, etwa Geschossflächenzahl oder Grundflächenzahl, bestimmen, wie viel Wohn- oder Nutzfläche auf dem Grundstück entstehen darf.
- Baulasten und Grundbuchbelastungen: Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Baulasten können den Bodenwert schmälern, weil sie die Nutzung einschränken.
- Denkmalschutz: Auflagen des Denkmalschutzes wirken sich sowohl auf bestehende Gebäude als auch auf mögliche Erweiterungen und damit auf den Bodenwert aus.
Besonders stark steigt der Bodenwert, wenn eine Gemeinde eine Fläche von Bauerwartungsland in tatsächliches Bauland umwidmet. Verfolgen Sie deshalb die Bauleitplanung Ihrer Gemeinde, wenn Sie langfristig planen, ein Grundstück zu verkaufen.
4. Wie wird der Bodenwert berechnet?
Der Bodenwert berechnet sich, indem Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks mit der Grundstücksfläche multiplizieren. Die Formel lautet:
Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)
Dieser Basiswert ist zunächst nur eine überschlägige Rechnung. In der Praxis passen Sachverständige das Ergebnis mit Korrekturfaktoren an, damit die Besonderheiten Ihres Grundstücks berücksichtigt werden.
Adresse in der Bodenrichtwertkarte BORIS-D nachschlagen.
Fläche laut Grundbuch oder Katasterauszug verwenden.
Bodenrichtwert × Fläche.
Zuschläge oder Abschläge für Grundstückstiefe, Zuschnitt, Erschließungsgrad und Lage nach §§ 40 bis 43 ImmoWertV.
Das Resultat ist ein Orientierungswert. Für rechtssichere Zwecke braucht es ein Gutachten oder eine Auskunft des Gutachterausschusses.
Alternative: Bodenwert über das Vergleichswertverfahren ermitteln
Liegt kein passender Bodenrichtwert vor oder soll das Ergebnis besonders genau sein, nutzen Sachverständige das Vergleichswertverfahren. Dabei werden tatsächliche Verkaufspreise ähnlicher, kürzlich verkaufter Grundstücke herangezogen und auf die eigene Fläche übertragen.
Vorläufiger Bodenwert = (Kaufpreis der Vergleichsgrundstücke ÷ deren Fläche) × eigene Grundstücksfläche
Anschließend gleichen Gutachter das Ergebnis über Zuschläge oder Abschläge an die individuellen Merkmale des Grundstücks an, etwa Zuschnitt, Lage oder Erschließungsgrad. So entsteht der endgültige Bodenwert.
5. Wie hoch ist der Bodenwert pro Quadratmeter?
Der durchschnittliche Bodenwert pro Quadratmeter liegt in Deutschland aktuell bei rund 273 Euro, die regionalen Unterschiede sind jedoch enorm. Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) kostete ein Quadratmeter baureifes Land im 2. Quartal 2025 im Bundesdurchschnitt 273,26 €/m². Im Jahr 2015 waren es noch rund 144 €/m², also fast 90 % weniger.
Regional schwankt der Bodenwert pro Quadratmeter stark: In München und Umgebung werden mittlere Bodenpreise von über 2.000 €/m² erreicht, in ländlichen Regionen Ostdeutschlands teils nur 20 bis 50 €/m². Faustregel: Je gefragter die Lage und je knapper das Bauland, desto höher der Bodenwert pro Quadratmeter.
6. Beispielrechnung: Bodenwert für ein Grundstück
Beispiel 1
Ein Beispiel zeigt, wie schnell sich der Bodenwert überschlägig ermitteln lässt: Bei einem Bodenrichtwert von 350 €/m² und einer Grundstücksfläche von 500 m² ergibt sich ein Bodenwert von 175.000 Euro (350 € × 500 m²).
Beispiel 2
Ein zweites Beispiel für ein größeres Grundstück in gefragter Lage: Liegt der Bodenrichtwert bei 700 €/m² und die Fläche bei 650 m², beträgt der rechnerische Bodenwert 455.000 Euro. In beiden Fällen gilt: Weicht Ihr Grundstück in Zuschnitt, Tiefe oder Erschließung stark vom Richtwertgrundstück ab, muss das Ergebnis noch angepasst werden.
Beispiel 3
Ein drittes Beispiel zeigt eine Anpassung mit Korrekturfaktor: Der Basiswert eines 400 m² großen Grundstücks liegt bei einem Bodenrichtwert von 300 €/m² zunächst bei 120.000 Euro. Weicht die Grundstückstiefe deutlich vom Richtwertgrundstück ab und der Gutachterausschuss setzt dafür einen Abschlag von 10 % an, sinkt der endgültige Bodenwert auf 108.000 Euro.
7. Wie ermitteln Sie den Bodenwert Ihrer Immobilie?
Sie ermitteln den Bodenwert Ihrer Immobilie am schnellsten, indem Sie den Bodenrichtwert im Informationssystem BORIS-D nachschlagen und mit Ihrer Grundstücksfläche multiplizieren. Wie Sie in BORIS-D die richtige Bodenrichtwertzone für Ihre Adresse finden, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zum Bodenrichtwert.
Für die Berechnung selbst benötigen Sie zwei Angaben: den aktuellen Bodenrichtwert Ihrer Zone und die genaue Grundstücksfläche laut Grundbuchauszug oder Katasterauszug. Weicht Ihr Grundstück stark vom Richtwertgrundstück ab oder brauchen Sie eine rechtssichere Zahl, lohnt sich der zusätzliche Schritt zum Sachverständigen.
- Für eine erste Orientierung: Bodenrichtwert × Fläche selbst berechnen, kostenlos und in wenigen Minuten.
- Für Verkauf, Steuererklärung oder Rechtsstreit: Gutachterausschuss oder unabhängigen Sachverständigen beauftragen. Ein Bodengutachten kostet in der Regel zwischen 500 und 800 Euro.
BORIS-D liefert lediglich informelle Werte. Für rechtsverbindliche Auskünfte, etwa bei Erbschaft oder Scheidung, ist eine amtliche Anfrage beim zuständigen Gutachterausschuss oder ein Gutachten erforderlich.
8. Welche Rolle spielt der Bodenwert beim Finanzamt?
Das Finanzamt nutzt den Bodenwert vor allem im sogenannten Bedarfswertverfahren, um Grundstücke bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer zu bewerten. Grundlage dafür ist das Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere die Vorschriften zur Ermittlung des Grundbesitzwerts.
Auch bei der Aufteilung eines Kaufpreises in Grundstücksanteil und Gebäudeanteil ist der Bodenwert entscheidend. Nur der Gebäudeanteil lässt sich steuerlich über die Abschreibung (AfA) geltend machen, der Bodenwert selbst ist nicht abschreibungsfähig. Kapitalanleger sollten den Bodenwert deshalb bei jedem Immobilienkauf separat dokumentieren.
9. Wie wirkt sich der Bodenwert auf die Grundsteuer aus?
Der Bodenwert fließt seit der Grundsteuerreform 2025 in mehreren Bundesländern direkt oder indirekt in die Grundsteuerberechnung ein. Baden-Württemberg verwendet mit dem sogenannten Bodenwertmodell sogar ausschließlich den Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Das Gebäude bleibt hier komplett außen vor.
In den elf Ländern des Bundesmodells sowie in Hessen und Niedersachsen ist der Bodenrichtwert einer von mehreren Faktoren neben Wohnfläche, Gebäudeart und Baujahr. Bayern hingegen verzichtet im reinen Flächenmodell vollständig auf den Bodenwert. Prüfen Sie deshalb immer, welches Grundsteuermodell in Ihrem Bundesland gilt, bevor Sie Ihren Bescheid einordnen.
10. Welche Rolle spielt der Bodenwert bei vermieteten Immobilien?
Bei vermieteten Immobilien fließt der Bodenwert als eigenständige Rechengröße in das Ertragswertverfahren ein, weil Grundstück und Gebäude dort getrennt betrachtet werden. Der Gebäudewert ergibt sich aus den kapitalisierten Mieterträgen, während der Bodenwert wie gewohnt aus dem Bodenrichtwert berechnet wird.
Bei einer langen Restnutzungsdauer des Gebäudes wirkt sich der Bodenwert dabei kaum auf das Gesamtergebnis aus. Erst wenn die Restnutzungsdauer unter etwa 30 Jahre sinkt, gewinnt der Bodenwert innerhalb des Ertragswerts spürbar an Gewicht. Für Kapitalanleger und Vermieter lohnt sich deshalb ein Blick auf beide Werte getrennt, statt sich nur auf den Gesamtwert der Immobilie zu verlassen.
11. Welche Bedeutung hat der Bodenwert bei der Immobilienfinanzierung?
Banken berücksichtigen den Bodenwert bei der Ermittlung des Beleihungswerts, also des Werts, auf dessen Basis sie die Höhe eines Kredits absichern. Ein solider, gut dokumentierter Bodenwert kann sich daher positiv auf die Konditionen einer Immobilienfinanzierung auswirken.
Da der Beleihungswert in der Regel vorsichtiger kalkuliert wird als der Marktwert, setzen Banken beim Bodenwert häufig Sicherheitsabschläge an. Informieren Sie sich deshalb parallel über die aktuellen Bauzinsen, wenn Sie den Kauf oder Bau auf einem bestimmten Grundstück planen.
Der Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne Gebäude. Er zeigt, was ein Grundstück im unbebauten Zustand wert wäre.
Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert Ihrer Zone mit der Grundstücksfläche. Für eine genauere Einschätzung passen Sachverständige das Ergebnis um Korrekturfaktoren an.
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone, der Bodenwert ist das daraus berechnete Ergebnis für ein konkretes Grundstück.
Den zugrunde liegenden Bodenrichtwert finden Sie im Informationssystem BORIS-D oder beim zuständigen Gutachterausschuss Ihrer Region.
Das Finanzamt nutzt den Bodenwert im Bedarfswertverfahren zur Bewertung von Grundstücken bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sowie zur Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung.
Ja, in vielen Bundesländern fließt der Bodenrichtwert direkt oder indirekt in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein. In Baden-Württemberg gilt das sogar ausschließlich.
Nein, der Bodenwert ist nur eine Orientierungsgröße. Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis hängt von Nachfrage, Zuschnitt, Bebaubarkeit und weiteren Faktoren ab und wird am besten durch einen Sachverständigen oder Makler eingeschätzt.