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Liegenschaftszins

Ertragswert

Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, die immer dann benötigt wird, wenn der Wert einer Immobilie im Ertragswertverfahren bestimmt werden soll. In der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 14) wird der Liegenschaftszins als der Zinssatz bezeichnet, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Mit dem Begriff Liegenschaft ist dabei in der Regel ein bebautes Grundstück gemeint, da durch die Vermietung eines Gebäudes Erträge erwirtschaftet werden können.

Höhe des Liegenschaftszinses

Wie hoch die Verzinsung einer Liegenschaft ist, hängt vor allem von der Lage des Grundstücks ab, der Gebäudeart und der Restnutzungsdauer. Ähnlich wie der Kapitalmarktzins gibt auch der Liegenschaftszins Auskunft über das Verhältnis von Rendite und Risiko. Je höher ein Liegenschaftszins ist, desto attraktiver erscheint eine Liegenschaft zunächst, aber desto höher ist auch das Risiko (z.B. potentielle Mietausfälle, weil Mieter kündigen könnten).

Beispiele für Liegenschaftszinssätze

Immobilie Liegenschaftszins

Freistehendes Einfamilienhaus

2 – 3,5%

Vierfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus 4 – 5,5%
Sport- und Freizeitanlagen 7 – 9,0%
Quelle: immoverkauf24, Richtwerte aus Empfehlungen des Immobilienverbands IVD, falls keine offiziellen Werte vorliegen

Die Höhe des Liegenschaftszinses variiert aber auch in Abhängigkeit von der Lage eines Grundstücks. So sind die Liegenschaftszinsen in einer Stadt wie München durchschnittlich niedriger als z.B. in einer Kleinstadt im Thüringer Wald, da Immobilien in München derzeit als wertbeständiger angesehen werden als Immobilien auf dem Land.

Woher bekommt man den Liegenschaftszins?

Gutachter, die eine Wertermittlung im Ertragswertverfahren vornehmen, wenden sich in der Regel an Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde und wenden die von den Ausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze an. Da aber nicht immer entsprechende Zinssätze vorliegen bzw. diese auch umstritten sind, kann ein Gutachter auch andere Vergleichsstudien heranziehen, um den Liegenschaftszins zu ermitteln.

Im Rahmen des Ertragswertverfahrens wir der Liegenschaftszins zum einen zur Ermittlung der Bodenwertverzinsung herangezogen. Zum anderen findet er Anwendung bei der Berechnung des Vervielfältigers (siehe im Detail Ertragswertverfahren). Grundsätzlich gilt: je höher der Liegenschaftszins, desto geringer der Verkehrswert einer Immobilie, da die über die Restnutzungsdauer erwarteten Überschüsse über den Liegenschaftszins kapitalisiert werden.
Wer sich ein grobes Bild von der Höhe eines Liegenschaftszinses machen möchte, kann den Bodenwert und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer außer Acht lassen und den Liegenschaftswert mit folgender Formel überschlagen:

Liegenschaftszins = Jahresnettomieteinnahmen der Immobilie / Kaufpreis

Generell empfiehlt es sich, den Wert einer Immobilie von einem Fachmann ermitteln zu lassen, da die Anwendung des Ertragswertverfahrens bzw. die Anwendung alternativer Verfahren viel Erfahrung voraussetzen. Ist der Anlass der Wertermittlung ein geplanter Immobilienverkauf, kann die Immobilienbewertung über immoverkauf24 kostenlos erfolgen.

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