Bestellerprinzip: Wer zahlt bei Kauf, Verkauf und Vermietung?

Makler beauftragt, Rechnung bekommen – so einfach ist das Bestellerprinzip längst nicht in jedem Fall. Je nachdem, ob Sie kaufen, verkaufen oder vermieten, gelten unterschiedliche Regeln für die Maklerprovision. Wer das Bestellerprinzip kennt, kann Kosten besser einordnen, unzulässige Forderungen erkennen und die passende Provisionsregelung gezielt nutzen.

1. Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip regelt, wer die Maklerprovision bezahlt. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt grundsätzlich: Wer den Makler beauftragt, trägt auch die Kosten. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses können Käufer und Verkäufer die Provision dagegen unter bestimmten Voraussetzungen teilen. Ein einheitliches Bestellerprinzip für alle Immobiliengeschäfte gibt es daher nicht.

Wichtig ist diese Unterscheidung, weil der Begriff „Bestellerprinzip“ bei Kauf und Verkauf zwar häufig verwendet wird, rechtlich aber nicht ganz präzise ist. Das klassische Bestellerprinzip gilt seit 2015 für die Wohnraumvermietung. Beim Bestellerprinzip für Kauf und Verkauf geht es dagegen viel mehr um die seit dem 23. Dezember 2020 geltende Verteilung der Maklerkosten nach §§ 656a bis 656d BGB.

2. Wie funktioniert das Bestellerprinzip?

Wie das Bestellerprinzip funktioniert, hängt vom Immobiliengeschäft ab. Bei Mietwohnungen kommt es vor allem darauf an, wer die Vermittlung veranlasst hat. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher bestimmen §§ 656c und 656d BGB, wie die Maklerkosten verteilt werden dürfen. Entscheidend sind deshalb Auftraggeber, Vertragsgestaltung, Objektart und Käuferstatus.

Wer zahlt was beim Bestellerprinzip?

Beim Immobilienverkauf kommen grundsätzlich drei Modelle für die Maklerprovision in Betracht. Welche Variante greift, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt und wie die Vergütung vertraglich vereinbart wurde. Für Käufer und Verkäufer ist deshalb wichtig, die konkrete Provisionsregelung bereits vor Vertragsabschluss zu kennen.

• Doppelprovision

Der Makler schließt mit Verkäufer und Käufer jeweils einen eigenen Maklervertrag. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss die Provision beider Seiten gleich hoch sein, sofern der Käufer als Verbraucher handelt. Vereinbart der Makler mit einer Seite, kostenlos tätig zu werden, darf er auch von der anderen Seite keine Provision verlangen.

• Abwälzung eines Teils der Provision

Nur eine Seite – häufig der Verkäufer – hat den Makler beauftragt. Ein Teil der Maklerkosten darf auf die andere Kaufvertragspartei übertragen werden, allerdings nur, wenn der ursprüngliche Auftraggeber mindestens einen gleich hohen Anteil selbst trägt. Außerdem wird der Anspruch gegen die andere Seite erst fällig, nachdem der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen wurde.

• Eine Partei trägt die volle Maklerprovision

Käufer oder Verkäufer können die Maklerkosten vollständig allein übernehmen. Das ist insbesondere möglich, wenn nur diese Partei den Makler beauftragt und keine Kosten auf die andere Seite übertragen werden. Ein Verkäufer kann sich daher beispielsweise bewusst dafür entscheiden, seinen Makler vollständig selbst zu bezahlen, um die Zahllast für Käufer zu verringern und dadurch das Interesse an der Immobilie anzuheben.

Bestellerprinzip im Überblick: Wer muss den Makler bezahlen?

• Damit zeigt sich: Ein einheitliches Makler-Bestellerprinzip für alle Immobiliengeschäfte existiert nicht. Besonders beim Kauf entscheidet der konkrete Fall darüber, welche gesetzlichen Vorgaben gelten.

4. Bestellerprinzip bei der Vermietung – welche Besonderheiten gibt es?

Bei der Wohnungsvermietung greift das eigentliche Bestellerprinzip wesentlich strenger. Seit dem 1. Juni 2015 dürfen Makler die Provision grundsätzlich nicht mehr auf Wohnungssuchende übertragen, wenn der Vermieter die Vermittlung veranlasst hat. Für Mieter entsteht eine Zahlungspflicht nur in einem engen gesetzlichen Ausnahmefall. Grundlage ist § 2 WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung).

Wann muss der Vermieter den Makler laut Bestellerprinzip bezahlen?

Beauftragt ein Vermieter einen Makler damit, seine Wohnung zu inserieren, Interessenten zu finden und einen Mietvertrag zu vermitteln, trägt der Vermieter die vereinbarte Maklerprovision selbst in voller Höhe. Eine Vereinbarung, nach der der neue Mieter das eigentlich vom Vermieter geschuldete Vermittlungsentgelt übernimmt, ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn die Zahlung lediglich anders bezeichnet oder mittelbar eingefordert wird. Für die Provision, die der Vermieter selbst mit seinem Makler vereinbart, gilt die gesetzliche Begrenzung auf zwei Monatsmieten übrigens nicht. Diese Höchstgrenze schützt ausschließlich den Wohnungssuchenden.

Wann darf der Mieter zur Maklerprovision verpflichtet werden?

Der Mieter kann ausnahmsweise provisionspflichtig sein, wenn er selbst einen Vermittlungsvertrag mit dem Makler geschlossen hat und der Makler ausschließlich wegen dieses Suchauftrags vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, genau diese Wohnung anzubieten. Deshalb reicht es nicht aus, einem Interessenten eine Wohnung aus dem bereits vorhandenen Maklerbestand zu zeigen und anschließend eine Provision zu verlangen. Entscheidend ist nicht allein, wer zuerst Kontakt zum Makler aufgenommen hat, sondern wodurch der konkrete Vermieterauftrag entstanden ist.

Wie hoch darf die Maklerprovision für den Mieter sein?

Ist der Mieter ausnahmsweise provisionspflichtig, darf der Makler höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer verlangen. Gesondert abzurechnende Nebenkosten bleiben bei der Berechnung außer Betracht. Bei klassischen Mietmodellen entspricht die Bemessungsgrundlage daher regelmäßig der Kaltmiete. Ist hingegen eine Staffelmiete vereinbart, ist die Miete im ersten Jahr maßgeblich für die Provisionshöhe. 

Vorschüsse auf die Provision sind bei Mietern nicht zulässig. Außerdem darf der Makler den gesetzlichen Provisionsrahmen nicht einfach durch zusätzliche Schreib-, Einschreib- oder ähnliche Vermittlungsgebühren erweitern.

Bestellerprinzip bei Vermietung: Textform ist vorgeschrieben

Damit beim Bestellerprinzip klar ist, wer den Makler beauftragt hat und wer die Provision zahlen muss, muss der Wohnungsvermittlungsvertrag in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail genügt dafür beispielsweise, eine rein mündliche Absprache dagegen nicht. Verlangt ein Makler vom Wohnungssuchenden eine Provision, obwohl dieser ihn nicht wirksam nach den Regeln des Bestellerprinzips beauftragt hat, ist die Forderung unzulässig. Auch eine zu hohe Mieterprovision kann einen Verstoß darstellen. In solchen Fällen droht dem Makler eine Geldbuße von bis zu 25.000 Euro. Bereits unzulässig gezahlte Beträge können außerdem zurückgefordert werden.

6. Warum lohnt sich ein Makler trotz Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip macht die Maklerleistung nicht überflüssig – es sorgt vielmehr dafür, dass Kosten und Auftrag klarer zugeordnet werden. Für Verkäufer und Vermieter sollte daher nicht allein die Höhe der Provision entscheidend sein, sondern welchen wirtschaftlichen und organisatorischen Mehrwert ein guter Makler tatsächlich für den gesamten Immobilienprozess schafft. Die Provision sollte also nicht isoliert betrachtet werden: Entscheidend ist, ob die Maklerleistung Ihnen Zeit spart, Risiken reduziert und zu einem erfolgreichen Verkauf oder einer effizienten Vermietung beiträgt.

Diese Vorteile hat ein Immobilienmakler für Verkauf, Kauf & Vermietung:

• Marktgerechte Preisfindung: Ein erfahrener Makler ordnet Lage, Zustand, Ausstattung und aktuelle Nachfrage professionell ein und reduziert damit das Risiko eines unrealistischen Angebotspreises.
• Professionelle Vermarktung: Hochwertiges Exposé, zielgruppengerechte Darstellung, Immobilienportale und vorhandene Interessentennetzwerke können Reichweite und Qualität der Nachfrage erhöhen.
• Qualifizierung von Interessenten: Bonitäts- und Finanzierungsprüfung helfen dabei, Besichtigungen stärker auf ernsthafte Käufer oder geeignete Mieter zu konzentrieren und das Risiko für spätere Zahlungsausfälle zu reduzieren.
• Zeitersparnis: Der Makler übernimmt Kommunikation, Terminorganisation, Besichtigungen und die Koordination zahlreicher Einzelschritte.
• Bessere Verhandlungsführung: Ein neutral geführter Verkaufsprozess kann emotionale Konflikte reduzieren und Verkaufsverhandlungen bestmöglich strukturieren.
• Sicherer Prozess: Professionelle Makler achten auf erforderliche Unterlagen, Informationspflichten und einen nachvollziehbaren Ablauf bis zur Unterzeichnung des Mietvertrags beziehungsweise Kaufvertrags.

7. Kann man das Bestellerprinzip umgehen?

Das Bestellerprinzip lässt sich nicht rechtssicher „umgehen“ – wohl aber legal gestalten. Sie können eine Immobilie privat verkaufen oder vermieten, die Provisionshöhe verhandeln oder beim Verkauf vereinbaren, dass eine Partei die Maklerkosten vollständig übernimmt. Nicht zulässig ist dagegen, eine gesetzlich verbotene Kostenverlagerung lediglich anders zu bezeichnen oder über Nebenvereinbarungen zu konstruieren. Bei der Wohnraumvermietung sind Vereinbarungen unwirksam, durch die der Mieter das vom Vermieter geschuldete Maklerentgelt übernimmt. Verstöße können mit bis zu 25.000 Euro Bußgeld geahndet werden. Beim Immobilienkauf droht zwar nicht dieselbe Bußgeldregel, unzulässige Abwälzungsvereinbarungen können jedoch vollständig unwirksam sein und Rückzahlungsansprüche auslösen. Das hat der BGH 2025 ausdrücklich bestätigt.

8. Wann hat ein Makler trotz Bestellerprinzip keinen Anspruch auf Provision?

Auch wenn grundsätzlich eine Seite nach dem Bestellerprinzip provisionspflichtig wäre, entsteht nicht automatisch ein Zahlungsanspruch. Neben den Vorgaben des Bestellerprinzips müssen auch die allgemeinen Voraussetzungen des Maklerrechts erfüllt sein. Dazu gehören insbesondere ein wirksamer Maklervertrag sowie ein aufgrund der Maklertätigkeit zustande gekommener Hauptvertrag für Kauf, Verkauf oder Vermietung. § 652 BGB knüpft den Maklerlohn grundsätzlich an den Vermittlungs- beziehungsweise Nachweiserfolg.

Ein Provisionsanspruch kann insbesondere fehlen, wenn:

• kein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde, beispielsweise weil bei einem Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die vorgeschriebene Textform fehlt.
• kein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt und damit der erforderliche Vermittlungserfolg ausbleibt.
• bei der Vermietung der Mieter zahlen soll, obwohl die Voraussetzungen des Bestellerprinzips nach § 2 Abs. 1a WoVermRG nicht erfüllt sind.
• der Wohnungsvermittler selbst Eigentümer, Vermieter, Mieter oder Verwalter der vermittelten Wohnräume ist beziehungsweise bestimmte wirtschaftliche Beteiligungen bestehen.
• lediglich ein bestehendes Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.
• eine Provisionsvereinbarung beim Immobilienkauf gegen §§ 656c oder 656d BGB verstößt und damit die gesetzlichen Vorgaben zur Kostenverteilung beim Bestellerprinzip nicht eingehalten werden.
• der Makler vertragswidrig auch für die Gegenseite tätig wird und dadurch seinen Lohnanspruch nach § 654 BGB verwirkt. Eine zulässige und vereinbarte Doppeltätigkeit ist davon zu unterscheiden.
• ein Verbraucher einen Maklervertrag wirksam widerruft. Bei außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossenen Verträgen kann grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht bestehen. Ob der Provisionsanspruch im konkreten Fall entfällt, hängt unter anderem davon ab, ob und unter welchen Voraussetzungen der Makler bereits tätig geworden ist.

Beispiel: Kein Provisionsanspruch durch unzulässige Abwälzung der Maklerprovision

Ein Verkäufer beauftragt einen Makler und schuldet diesem beispielsweise 20.000 Euro Provision. Nach den Regeln des Bestellerprinzips beim Verkauf darf diese Zahlungspflicht nicht einfach vollständig auf den Käufer übertragen werden. Wird dennoch vereinbart, dass der Käufer die gesamten 20.000 Euro übernimmt, widerspricht dies § 656d BGB, wenn der Verkäufer dadurch wirtschaftlich nicht mindestens in gleicher Höhe belastet bleibt. Der BGH hat 2025 klargestellt, dass eine solche Umgehung der gesetzlichen Vorgaben zum Bestellerprinzip insgesamt unwirksam sein kann. Die Vereinbarung wird also nicht automatisch auf einen zulässigen 50-Prozent-Anteil reduziert. Hat der Käufer aufgrund der unwirksamen Regelung bereits gezahlt, kann ein Anspruch auf vollständige Rückzahlung bestehen.

9. Fazit: Wie kann das Bestellerprinzip vorteilhaft genutzt werden?

Beim Bestellerprinzip kommt es vor allem darauf an, welche Regeln für Ihren konkreten Fall gelten, denn Kauf, Verkauf und Vermietung werden rechtlich unterschiedlich behandelt. Prüfen Sie deshalb noch vor der Maklerbeauftragung, wer die Provision tragen soll, welche Kostenverteilung zulässig ist und welche Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden müssen. So vermeiden Sie unnötige Kosten und unwirksame Provisionsabsprachen. Als Vermieter sollten Sie einkalkulieren, dass Sie einen selbst beauftragten Makler grundsätzlich auch selbst bezahlen. Käufer wiederum müssen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht akzeptieren, dass ihnen vom Verkäufer veranlasste Maklerkosten vollständig aufgebürdet werden. Besonders vorteilhaft wirkt das Bestellerprinzip für Verkäufer, denn sie können die Provisionsgestaltung bewusst als Teil ihrer Vermarktungsstrategie einsetzen – etwa durch eine faire Kostenteilung oder ein provisionsfreies Angebot für Käufer.

Der entscheidende Punkt lautet deshalb nicht, wie die Maklerprovision um jeden Preis vermieden werden kann, sondern welche Provisionsregelung rechtlich zulässig ist und welcher Makler einen echten Gegenwert dafür bietet. Wer diese beiden Fragen vor Vertragsabschluss klärt, kann das Bestellerprinzip gezielt nutzen, unnötige Kosten vermeiden und Kauf, Verkauf oder Vermietung deutlich sicherer planen.