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Bestellerprinzip - Fragen und Antworten

Das seit dem 1.6.2015 geltende Bestellerprinzip, welches die Zahlung der Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietimmobilien regelt, wirft viele Fragen auf. immoverkauf24 informiert über die noch junge Neuregelung.

1. Wie lautet das Bestellerprinzip im Gesetzestext?

Das umgangssprachlich so genannte Bestellerprinzip ist kein eigenes Gesetz sondern eine Gesetzesanpassung des seit 1971 bestehenden Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung.

Es wurden folgende Regelungen eingeführt:

Schriftliche Vereinbarung der Entgeltzahlung

Eine Vereinbarung, mit der sich der Vertragspartner des Wohnungsvermittlers zur Zahlung eines Entgelts für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume verpflichtet, bedarf der Textform. (Quelle: BGBl. I S. 1745, 1747)

Folglich ist eine rein mündliche Vereinbarung zwischen dem beauftragenden Wohnungssuchenden oder Vermieter und dem Makler nicht ausreichend. Sie muss in Textform vorliegen.

Bezahlung des Maklers durch Besteller

“Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungssuchende hat mit dem Wohnungsvermittler einen Maklervertrag geschlossen, bevor der Vermieter oder ein anderer Berechtigter den Wohnungsvermittler mit dem Angebot der Wohnräume beauftragt hat. Eine Vereinbarung, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem anderen Berechtigen geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, ist unwirksam.” (Quelle: BGBl. I S. 1745, 1747)

2. Fallbeispiel für das Bestellerprinzip

Eine Mieterin sucht eine neue Wohnung in München. Sie beauftragt einen Makler mündlich mit der Beschaffung einer neuen Wohnung. Dieser findet eine Altbauwohnung im Stadtzentrum. Die Wohnung hatte ein Vermieter ihm zur Vermittlung überlassen, da er selbst keine Zeit zum Suchen eines neuen Mieters hatte. Der Immobilienmakler regelt die Neuvermietung und berechnet der Mieterin die Maklerprovision.

-> Achtung, dies ist unzulässig

Da der Vermieter dem Immobilienmakler das Objekt zur Vermittlung übergeben hat, muss der Besteller, also der Vermieter, die Provision zahlen. Außerdem wurde die Vereinbarung nur mündlich getroffen. Um die Mieterin zur Zahlung zu verpflichten, hätte eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden müssen.

Bußgeld für Makler

Die Ordnungswidrigkeit … kann mit einer Geldbuße bis zu 25 000 Euro geahndet werden. (Quelle: BGBl. I S. 1745, 1747)

3. Seit wann gilt das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip gilt seit dem 1.6.2015.

4. Was bedeutet das Bestellerprinzip für Mieter?

Hat ein Vermieter einen Immobilienmakler mit der Vermittlung seines Mietobjektes beauftragt, so muss der Vermieter die Maklerprovision zahlen. Diese darf nicht vom Vermieter an den Mieter weiterberechnet werden. Beauftragt jedoch der Mieter einen Makler mit der Immobiliensuche, so muss er selbst für die Maklercourtage aufkommen.

Hinweis von immoverkauf24:

War die vermittelte Immobilie bereits vor Beauftragung durch den Wohnungssuchenden in der Kartei des Maklers, weil der Vermieter sie zur Vermittlung angeboten hat, muss der Mieter ebenfalls nicht zahlen. Verstöße gegen das Gesetz werden mit bis zu 25 000 € Strafe geahndet.

5. Was bedeutet das Bestellerprinzip für Makler?

Für Makler bedeutet das Bestellerprinzip zunächst einmal ein Risiko der Umsatzeinbuße. Die Regelung führt dazu, dass viele Vermieter sich dafür entscheiden, selbst neue Mieter für ihre Immobilien zu finden. Sie möchten die Maklergebühren nicht zahlen und verzichten auf die Dienstleistungen des Maklers. Für Makler ist das Bestellerprinzip außerdem mit einem großen Aufklärungsaufwand verbunden. Viele Eigentümer sind nur oberflächlich mit der jungen Gesetzeslage vertraut und denken, dass auch beim Immobilienverkauf das Bestellerprinzip gilt. Dieses ist jedoch ausschließlich zur Regelung der Provisionszahlung bei Vermietung anzuwenden. Des Weiteren müssen die Makler bei den Vermietern ihre Leistungen stärker bewerben und über ihre Tätigkeit aufklären. Um Kunden zu akquirieren und Eigentümer davon zu überzeugen, nicht selbst einen neuen Mieter zu suchen, sondern einen Immobilienmakler zu beauftragen, muss dem Vermieter klar sein, was der Makler für sein Geld tut. Hatte er bisher relativ unbesorgt seine Wohnung an einen Makler gegeben, da meist keine Kosten auf ihn zukamen, muss er heute abwägen, ob sich der Makler lohnt. Die Frage “Soll ich einen Makler beauftragen?” stellt sich ab nun häufiger.

Die Vorteile eines Maklers bei der Suche nach neuen Mietern wiegen schwer: Der Makler präsentiert die Wohnung professionell, er muss gute Marktkenntnisse haben, um den optimalen Mietpreis zu ermitteln und sich mit der Gesetzesgrundlage zur Mietpreisgestaltung auskennen. Des Weiteren erledigt er einen Großteil der zeitaufwändigen Papier-Formalitäten und überprüft die Bonität und Eignung der Mieter. Eine anspruchsvolle Aufgabe, die Eigentümer meist nicht oder wenig professionell bewältigen können.

6. Was bedeutet das Bestellerprinzip für Eigentümer?

Eigentümer von Mietimmobilien konnten bisher einen Makler bestellen und über diesen einen Mieter für ihre Wohnung oder ihr Haus finden, ohne zwangsläufig für die Maklerdienstleistung zu bezahlen. Die Maklerprovision zahlte bis 1.6.2015 meist der Mieter. Besonders in umworbenen Wohngegenden war die Mietersuche für Eigentümer sehr komfortabel und Mietinteressenten waren aufgrund des geringes Wohnraumangebotes von den Maklerkosten nicht abgeschreckt. Möchte ein Eigentümer heute neue Mieter finden und beauftragt einen Immobilienmakler mit der Vermittlung, so muss er selbst für die Vermittlungskosten aufkommen. Es gilt: “Wer bestellt, bezahlt!”.

Viele Eigentümer werden sich fragen: “Unter welcher Voraussetzung muss der Mieter den Makler zahlen?” – Hat der Wohnungssuchende einen Immobilienmakler mit der Vermittlung einer Wohnung oder eines Hauses beauftragt, ist diese Beauftragung schriftlich erfolgt und war die vermittelte Wohnung nicht bereits in der Kartei des Maklers, weil der Eigentümer um Aufnahme gebeten hat, so trägt der Mieter die Kosten.

Wie dies in der Praxis jedoch umgesetzt wird, kann vom Ziel des Gesetzes, welches zum Schutze der Mieter dienen soll, abweichen. Mehr dazu auf dieser Seite unter “Welche Probleme bringt das Bestellerprinzip mit sich?”

Wichtig zu wissen: Der Verkauf von Immobilien ist von dieser Regelung unberührt.

7. Welche Probleme bringt das Bestellerprinzip mit sich?

Der Gesetzgeber hat die Intention mit dem Bestellerprinzip die Mieter zu schützen. Bislang empfanden es die meisten Mieter als eine Ungerechtigkeit, dass die Eigentümer des Wohnraumes den Makler bestellen und die Mieter die Maklerkosten tragen. Besonders die Tatsache, dass es in beliebten Wohnlagen beinahe unmöglich ist, eine Wohnung ohne Makler zu mieten, machte die Mieter sauer. Die neue Regelung klingt einfach: Wer bestellt, bezahlt. Doch in der Praxis bringt die Gesetzesänderung Probleme mit sich.

1. Eigentümer umgehen die Maklerprovision

Um nicht gesetzeswidrig zu handeln, bezahlen die Eigentümer zwar die Maklerprovision, doch sie holen sich diese möglicherweise an anderer Stelle zurück. Es werden vermehrt Abstandszahlungen für Einbauküchen, Einbauschränke etc. fällig, die in beliebten Wohnlagen unverhältnismäßig hoch ausfallen. Eine alte Schrankwand entspricht in der Abschlagzahlung dann in etwa der Höhe der Maklercourtage.

2. Eigentümer verkaufen

Neben dem Bestellerprinzip ist auch die so genannte Mietpreisbremse eine Belastung für die Vermieter. Besonders Privatleute, die nur eine oder zwei Vermietungsobjekte im Bestand haben und sich von der Bürokratie und unzuvorkommender Gesetzeslage abgeschreckt fühlen, verkaufen ihre Immobilie.

3. Geringes Wohnraumangebot und verschlechterter Zustand

Viele Immobilien sind für die Vermieter mit nur geringen Renditen verbunden. Zwar ist das Betongold eine vergleichsweise sichere Anlageform, doch lohnt sich die Vermietung meist nur wenig. Kommt zu Instandhaltungskosten, laufenden Kosten und ggf. Kreditabtrag noch die Maklerprovision bei Mieterwechsel hinzu, wird die Immobilie finanziell immer unattraktiver und die Anzahl der Neubauten zur Wohnraumschaffung geht zurück. Ebenfalls wird die Instandhaltung der Immobilie finanziell immer unattraktiver. Wer nicht an die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung gebunden ist, lässt ein Dach oder eine Dämmung nicht mehr so schnell sanieren wie vor der Gesetzesänderung.

4. Erschwerte Bedingungen für Mieter

Der Trend der Mieterselbstauskunft auf Onlineportalen ist bedenklich. Durch die vermehrte Mietersuche in Vermieter-Eigeninitiative entsteht ein Markt für Bewerbungsportale für Mieter. Anstatt dem Makler eine Mappe mit den vertraulichen Informationen über Einkommen, Familienverhältnisse und Bonität zu überreichen, werden Wohnungssuchende sich künftig online präsentieren und bei den Vermietern um die Gunst buhlen. Eine bedenkliche Entwicklung bezüglich des Datenschutzes und ethisch fragwürdig, denn ein Dach über dem Kopf sollte nicht nur bekommen, wer für sich mit doppeltem Einkommen, Hundelosigkeit und Reinlichkeit werben kann.

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