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Mieterhöhung - die 6 wichtigsten Punkte

Laut Gesetz gibt es für Vermieter verschiedene Möglichkeiten die Miete zu erhöhen. Doch aufgepasst: Jede Mieterhöhung ist an Bedingungen gekoppelt und erfordert die Zustimmung des Mieters. Häufig kommt es im Zuge von Mieterhöhungen zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, – diese können verhindert werden. Im Folgenden erfahren Vermieter wie sie die Miete erhöhen können und was es dabei zu beachten gilt.

1. Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?

Mieterhöhungen sind von Gesetzeswegen her stark eingeschränkt. Vermieter dürfen die Miete nur unter Berücksichtigung der im BGB festgelegten Rahmenbedingungen anheben. Dies ist der Fall, wenn ein Mietobjekt modernisiert wird, ein Index- oder Staffelmietvertrag vorliegt oder die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Die so genannte Kappungsgrenze und in einigen Regionen auch die Mietpreisbremse regulieren die Mieterhöhungen zusätzlich. Die Details zu den einzelnen Mieterhöhungsgrundlagen erfahren Sie unter den folgenden Punkten.

Wichtig: Es gibt signifikante Unterschiede bei der Vermietung von Wohnungen und der Vermietung von Gewerbeobjekten. Gewerbemietverträge folgen nicht dem üblichen Mieterschutz.

2. Mieterhöhung nach Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen müssen laut § 555 c BGB spätestens drei Monate vor Beginn des Projektes schriftlich angekündigt werden. Dann können elf Prozent des Kostenaufwands der Modernisierung auf die Jahreskaltmiete aufgeschlagen werden (vgl. § 559 BGB).

Rechenbeispiel: Ein Vermieter lässt seine Eigentumswohnung mit einem Wärmedämmverbundsystem isolieren. Die Kosten für die energetische Modernisierung betragen 20.000 €. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter nun wie folgt die Miete erhöhen:

11% von 20.000 € = 2.200 €

2.200 € / 12 Monate = 183,33 € monatliche Mieterhöhung

Als Modernisierungen bezeichnet § 555b BGB alle baulichen Veränderungen, die:

  • Energie einsparen
  • den Wasserverbrauch reduzieren
  • den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
  • neuen Wohnraum schaffen
  • keine Erhaltungsmaßnahmen sind

Beispiele für Instandhaltung und Modernisierung sind:

  • Einbau von Solaranlagen
  • Hofentsiegelungen
  • Wassereinsparungen wie Wasserzähler oder Spartasten
  • Gebrauchswerterhöhung wie Belichtung oder Schallschutz
  • Verbesserung der Wohnverhältnisse wie Einbau eines Aufzugs

Beispiele für energetische Sanierungen sind:

  • Fassadendämmung
  • Austausch der Fenster
  • Weitere Verbesserungen, die den energetischen Zustand der Immobilie betreffen

Eine Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung, zum Beispiel nach EnEV Energieeinsparverordnung ist selbst dann rechtens, wenn die Sanierungskosten die Energiesparkosten (z.B. Heizkosten) übersteigen. Der Grund hierfür liegt auf der Hand: Energetische Sanierungen sind stets eine Verbesserung des Wohnraums und der Wohnsituation des Mieters.

Bei einer energetischen Sanierung sind oft bauliche Maßnahmen erforderlich, die Beeinträchtigungen im Wohnraum verursachen (Lärm durch Abbrucharbeiten, Einrüsten des Gebäudes etc). Hier wird das Minderungsrecht des Mieters für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen (vgl. § 536 BGB). Der Gesetzgeber hat an dieser Stelle die Vermieterrechte gestärkt.

Hinweis von immoverkauf24:

Die Mieterhöhung darf im Zuge von Baumaßnahmen nicht willkürlich hoch sein sondern muss anhand der anfallenden Kosten berechnet werden. Ist die Modernisierung für den Mieter unter keinen Umständen zu tragen, handelt es sich im juristischen Sinne um eine unzumutbare Härte. Diese Fälle werden vor Gericht meist zugunsten des Mieters entschieden.

Tipps für die Gestaltung des Kaufvertrags beim Immobilienverkauf

Bei Modernisierungen, die seitens des Vermieters mit einer Mieterhöhung einhergehen, müssen folgende Punkte in der Ankündigung mit dargelegt werden:

  • Der Erhöhungsbetrag muss nachvollziehbar errechnet sein.
  • Die Gesamtkosten aller Baumaßnahmen müssen genannt werden.
  • Bei mehreren betroffenen Wohnungen muss der Vermieter einen logischen Verteilerschlüssel erstellen.

3. Mieterhöhung per Index- und Staffelmiete

Eine weitere Maßnahme zur Mieterhöhung bilden Mietverträge, die die Erhöhung bereits beinhalten. Möglichkeiten sind die Indexmiete und die Staffelmiete. Beide Mieten bieten eine gute Alternative die Miete kontinuierlich und auf planbarer Basis zu erhöhen. Die folgenden zwei Punkte erklären kurz worum es sich bei der Index- und Staffelmiete handelt:

1. Indexmiete

Bei der Indexmiete vereinbaren beide Parteien die Miete dem sogenannten Lebenshaltungsindex anzupassen. Die Miete darf jährlich angepasst werden und ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Erklärung des Vermieters zu bezahlen.

2. Staffelmiete

Die Staffelmiete legt die Mieterhöhung bereits im Staffelmietvertrag fest: Beide Parteien vereinbaren eine jährliche Erhöhung des Mietpreises im Rahmen einer Staffelung. Jede andere Mieterhöhung ist ausgeschlossen (vgl. § 558 – 559b BGB). Als einzige Ausnahme gilt die Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebskosten (vgl. § 560 BGB).

4. Mietspiegel: Mieterhöhung mit ortsüblicher Vergleichsmiete

Wohnung vermietet verkaufen

Vermieter können eine Mieterhöhung bis auf Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen.

Gemeint ist hiermit die Durchschnittsmiete, die in der Gemeinde oder einer ähnlichen Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren gezahlt wurde (vgl. § 558 BGB). Auf Grundlage dieser Daten wird der Mietspiegel erstellt und die ortsübliche Vergleichsmiete definiert (erhältlich bei der jeweiligen Gemeinde).Der Vermieter muss beweisen, dass Vergleichswohnungen mit höherer Miete bestehen.

Hierzu müssen anhand bestimmter Vergleichsmerkmale Wohnungen bestimmt werden. Die Vergleichswohnungen müssen identifizierbar sein (Anschrift, Name des Mieters, Baujahr, Größe, Mietpreis etc.). Unter anderem ist wichtig, dass mindestens drei Vergleichswohnungen recherchiert werden. Diese können auch aus dem eigenen Wohnungsbestand stammen. In der Praxis gestaltet sich die Mieterhöhung anhand von Vergleichswohnungen jedoch als schwierig, da sie von Mietern leicht angefochten werden kann. Es empfiehlt sich, das Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel zu beziehen. Als Alternative kann auch ein Sachverständigengutachten beauftragt werden. Dies dient zur Begründung der Mieterhöhung, ist jedoch kein Beweis für die tatsächliche Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Einschränkung bildet die durch den Gesetzgeber festgelegte Kappungsgrenze: Vermieter dürfen die Miete binnen drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Gilt die Mietpreisbremse, so liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

5. Mieterhöhung Muster – so kann man die Mieterhöhung ankündigen

An dieser Stelle finden Sie ein Muster für die Mieterhöhung, welches Vermieter an ihre Mieterschaft senden können.

Das hier bereitgestellte Dokument bietet ein Muster für den Vermieter, immoverkauf24 garantiert keine Rechtssicherheit.

Das Mieterhöhungsverlangen muss:

  • Dem Mieter in schriftlicher Form zugehen (Zusendung über Fax oder E-Mail möglich).
  • Eine logische Begründung enthalten, die rechtens ist.
  • An alle Mieter der Wohnung gehen.
  • Von allen Vermietern unterzeichnet werden.
  • Die gesetzlichen Fristen einhalten

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, stillschweigend oder aktiv.

6. Die Mietererhöhung im BGB – Fristen

Das BGB gibt für die Mieterhöhung verschiedene Fristen. Welche Frist im Einzelfall eingehalten werden muss, richtet sich nach der jeweiligen Grundlage der Mieterhöhung.

Chronologisch zusammengefasst gelten im Rahmen von Mieterhöhungen folgende Fristen:

  • Wartefrist: Mietpreiserhöhungen dürfen nur alle zwölf Monate erfolgen (vgl. § 558 2 BGB).
  • Festschreibungsfrist: Festsetzungen eines neuen Mietpreises können lediglich alle 15 Monate getätigt werden (vgl. § 558 Abs. 1 BGB).
  • Überlegungsfrist: Mieter haben nach dem Erhöhungsverlangen zwei Monate Zeit für eine Zustimmung/einen Widerspruch (vgl. § 558 BGB).
  • Klagefrist: Diese gilt für Vermieter bis zum Ablauf des fünften Monats nach Aussprache der Mieterhöhung bei ausbleibender Reaktion und Zahlung des Mieters.
  • Wirksamwerdung: Im dritten Monat nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens ohne Widerspruch des Mieters (§ 558 b BGB).

Zwischen der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens und dem Inkrafttreten der Mieterhöhung liegen, bei Zustimmung des Mieters, mindestens ganze zwei Monate. Die Mieterhöhung ist "mit Beginn des dritten Monats" nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens fällig."

Die rechtlichen Fristen sind für Vermieter unbedingt einzuhalten. Ist das Mieterhöhungsverlangen nicht rechtens, gilt die Mieterhöhung als unwirksam. Der Vermieter ist jedoch in diesem Fall berechtigt eine Verbesserung vorzunehmen und die Mieterhöhung erneut zu verlangen.

Hinweis von immoverkauf24:

Wichtig zu beachten ist, dass die gängigen Fristen im Falle einer nachträglichen Verbesserung zurückgesetzt werden.

Können sich Vermieter und Mieter einvernehmlich auf einen erhöhten Mietpreis verständigen, spricht man juristisch von einer einvernehmlichen Mieterhöhung. Hierbei wird auch der neue Zahlungstermin der Miete auf individueller Basis festgelegt.

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