Staffelmiete: Das ist bei Staffelmietvertrag & Mieterhöhung erlaubt

Mieterhöhungen ohne Diskussion – mit einer Staffelmiete ist genau das möglich. Doch nicht alles ist im Staffelmietvertrag erlaubt. Eine clevere Mietstaffelung kann Vermietern eine gut kalkulierte Miete sichern, welche oftmals über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Um die Vorteile nutzen und mögliche Risiken umgehen zu können, sollten Sie die gesetzlichen Vorgaben genau kennen.

Die Staffelmiete ist eine besondere Form der Mietvereinbarung, bei der bereits im Mietvertrag festgelegt wird, wann und um welchen Betrag sich die Miete künftig erhöht. Anders als bei einer klassischen Mieterhöhung nach § 558 BGB, basiert die Mietstaffelung auf vertraglich vereinbarten Stufen – etwa „jährlich um 2 Prozent“. Die Erhöhungen erfolgen automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt und müssen von Vermietern nicht gesondert angekündigt oder begründet werden.

Ein Staffelmietvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrags, die sich in einem wesentlichen Punkt vom klassischen Mietvertrag unterscheidet: Die Miete erhöht sich nicht auf Antrag, sondern automatisch zu vorher festgelegten Zeitpunkten. Diese sogenannte Mietstaffelung gibt Vermietern mehr Planungssicherheit und reduziert den Aufwand sowie das Streitpotenzial rund um die Mieterhöhung.

Die rechtliche Basis für den Staffelmietvertrag findet sich in § 557a BGB. Dort ist geregelt, unter welchen Bedingungen eine Mietstaffelung zulässig ist, wie sie formuliert sein muss und welche weiteren Mieterhöhungen in dieser Zeit ausgeschlossen sind. Das Gesetz schützt dabei beide Parteien – es schafft Verlässlichkeit für Vermieter und Transparenz für Mieter. Damit die Staffelmiete erlaubt ist und rechtlich Bestand hat, müssen folgende formale und inhaltliche Vorgaben im Staffelmietvertrag erfüllt sein:

• Schriftform: Der Staffelmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden (§ 126 BGB).
• Konkrete Eurobeträge: Die zukünftigen Mieten müssen in konkreten Geldbeträgen angegeben werden – Prozentangaben allein sind nicht zulässig.
• Zeitliche Abstände: Zwischen zwei Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen (§ 557a Abs. 1 BGB).
• Laufzeit offen oder befristet: Die Mietstaffel kann unbegrenzt oder auf eine bestimmte Dauer vereinbart werden.
• Maximale Flexibilität: Es dürfen beliebig viele Staffeln vereinbart werden – vorausgesetzt, die Vorgaben werden eingehalten.
• Mieterhöhung ausgeschlossen: Während der Laufzeit des Staffelmietvertrags sind keine weiteren Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB erlaubt, z. B. wegen Modernisierung oder Vergleichsmiete.

Bei einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung um 3 bis 5 Prozent pro Jahr üblich. In gefragten Lagen können auch Erhöhungen von bis zu 10 Prozent jährlich üblich sein. Eine gesetzliche Höchstgrenze gibt es nicht – entscheidend ist, dass die Mieterhöhungen vertraglich exakt in Euro-Beträgen festgelegt sind und die ortsübliche Vergleichsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse nicht mehr als 10 Prozent überschreiten. In Regionen ohne Mietpreisbremse darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden, sofern eine Wohnungsknappheit besteht. Die gesetzliche Grundlage gibt § 5 im Wirtschaftsstrafgesetz.

Wichtig: Auch bei einer moderaten Staffelmiete von 2 Prozent sollten Sie regelmäßig prüfen, ob diese mit dem örtlichen Mietspiegel erlaubt ist – etwa in angespannten Wohnungsmärkten mit Mietpreisbremse.

Bei einer Staffelmiete ist die Mieterhöhung bereits im Staffelmietvertrag geregelt. Die vereinbarte Mietstaffelung tritt automatisch in Kraft – ganz ohne zusätzliches Mieterhöhungsschreiben. Die Staffeln dürfen entweder gleich hoch sein oder variieren, üblich sind 3 bis 5 Prozent pro Jahr. Es ist jedoch zu beachten, dass eine Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten erfolgen kann, kürzere Intervalle sind nicht zulässig.

Ein Staffelmietvertrag kann außerdem zeitlich begrenzt oder unbefristet abgeschlossen werden – meist wird eine Staffelmiete für 4 bis 5 Jahre vereinbart. In dieser Zeit (bis zu 4 Jahre) darf das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden. Nach Ablauf der Mietstaffelung gilt die zuletzt vereinbarte Miete weiter, bis eine neue Vereinbarung getroffen wird.

Auch bei der Staffelmiete sind Nebenkosten ein relevanter Faktor. Zwar ist eine zusätzliche Mieterhöhung außerhalb der Staffelung nicht erlaubt, steigende Betriebskosten dürfen aber über die Nebenkostenvorauszahlung weitergegeben werden. Eine Erhöhung der Vorauszahlung ist rechtlich zulässig, sofern sie auf einer konkreten Nebenkostenabrechnung basiert. Somit kann es auch bei einem Staffelmietvertrag zu einer indirekten Mehrbelastung für Mieter kommen, wenn die Nebenkosten steigen. Die Betriebskosten künstlich aufzublasen, um die Miete trotz vereinbarter Mietstaffelung zu erhöhen, ist hingegen nicht erlaubt.

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für Staffelmieten. Das bedeutet: Bereits die erste im Staffelmietvertrag vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent überschreiten, sofern die Mietpreisbremse in der jeweiligen Region greift. Auch wenn spätere Erhöhungen vertraglich fixiert sind, prüft das Gesetz nur die Ausgangsmiete. In Neubauten, bei umfassend modernisierten Wohnungen oder in Regionen ohne Mietpreisbremse gelten Ausnahmen.

Lässt sich die Mietpreisbremse durch die Staffelmiete umgehen?

Eine Umgehung der Mietpreisbremse durch eine Staffelmiete ist nicht zulässig. Zwar dürfen bei einer Mietstaffelung die Mieterhöhungen frei vereinbart werden – die Anfangsmiete muss jedoch den Vorgaben der Mietpreisbremse entsprechen. Wird diese Grenze überschritten, ist die gesamte Staffelmiete rechtswidrig und der Mieter kann Rückforderungen geltend machen. Eine gesetzlich unzulässige Staffelmiete führt somit nicht zu dauerhaft höheren Mietrenditen, sondern eher zu rechtlichen Risiken.

Beeinflusst der Mietspiegel die Staffelmiete?

Der Mietspiegel beeinflusst die Staffelmiete – aber nur bei Vertragsbeginn. Für die Beurteilung, ob eine Staffelmiete zulässig ist, dient die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage. Diese ist dem Mietspiegel zu entnehmen. Spätere Erhöhungen im Staffelmietvertrag sind vom Mietspiegel unabhängig, da sie vertraglich festgelegt sind und dank rechtskonformer Basis nicht mehr überprüft werden müssen. Eine Mietanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur bei unbefristeten Mietverträgen ohne Staffelung relevant. Trotzdem lohnt sich für Vermieter ein Blick in den Mietspiegel – als seriöse Basis für die Anfangsmiete.

Beeinflusst die Kappungsgrenze die Staffelmiete?

Die Kappungsgrenze gilt bei einer Staffelmiete nicht. Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent (in angespannten Märkten 15 Prozent) steigen darf. Diese Regelung greift jedoch nur bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB, also bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei einem Staffelmietvertrag ist die Mieterhöhung bereits im Voraus schriftlich vereinbart. Daher sind Erhöhungen oberhalb der Kappungsgrenze zulässig, sofern sie transparent und formal korrekt im Vertrag geregelt sind.

Ein Staffelmietvertrag unterscheidet sich von einem regulären Mietvertrag vor allem durch die automatische Mietstaffelung. Dennoch gelten grundsätzlich die üblichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB – mit drei Monaten Frist für Mieter und gestaffelter Frist je nach Wohndauer für Vermieter. Zusätzlich kann ein Kündigungsausschluss vertraglich vereinbart werden, allerdings nur für maximal vier Jahre. Während dieser Zeit ist eine ordentliche Kündigung von Mieter- und Vermieterseite ausgeschlossen. Solche Klauseln sind bei Staffelmieten erlaubt, müssen aber klar und verständlich im Vertrag geregelt sein. Nach Ablauf des vierjährigen Kündigungsausschlusses gilt wieder das gesetzliche Kündigungsrecht.

• Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Staffelmiete

Auch bei einem Staffelmietvertrag steht dem Mieter das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zu – allerdings nur bei Mieterhöhungen außerhalb der vereinbarten Staffelung. Da die Mieterhöhung bei Staffelmiete bereits vertraglich festgelegt wurde, entfällt dieses Sonderkündigungsrecht in der Regel. Der Mieter kann also nicht wegen jeder Staffelstufe vorzeitig kündigen. Nur wenn andere Erhöhungen – etwa durch Modernisierungskosten – geltend gemacht werden, greift das Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende.

• Kündigungsrecht des Vermieters trotz Mietstaffelung

Auch als Vermieter können Sie einen Staffelmietvertrag kündigen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Das gesetzliche Kündigungsrecht bleibt bestehen, doch braucht es wie immer ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen des Mieters. Die bloße Aussicht auf eine lukrativere Neuvermietung reicht nicht aus. Wurde im Vertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart (für maximal 4 Jahre), gilt dieser auch für die Vermieterseite. Nach Ablauf des Ausschlusses gelten die regulären gesetzlichen Vorgaben, um Mieter zu kündigen – trotz Mietstaffelung, aber nur mit gesetzlicher Frist und berechtigtem Grund.

Ein Staffelmietvertrag bietet zwar viele Vorteile, doch nicht jede Mietstaffelung ist automatisch rechtlich wirksam. Eine Staffelmiete ist nur zulässig, wenn sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Fehler in der Vertragsgestaltung oder überhöhte Mietforderungen können dazu führen, dass einzelne Staffeln oder der gesamte Vertrag unwirksam werden. Das kann rechtliche und finanzielle Folgen haben – etwa Rückforderungen von Mieten oder eine Rückstufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Achten Sie deshalb auf diese häufigen Fehlerquellen:

• Ausgangsmiete zu hoch: Bereits die erste Miete darf die Mietpreisbremse nicht verletzen, sofern sie gilt.

• Einzelne Mietstaffel verstößt gegen den Mietpreisspiegel: Auch spätere Mietstaffeln dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % nicht überschreiten.

• Wucher bei Staffelmiete: Liegt die Miete mehr als 20 % über dem örtlichen Niveau, kann Wucher vorliegen – und der Vertrag ist sittenwidrig.

• Prozentuale Angaben statt Festbeträge: Die Mieterhöhung bei Staffelmiete muss immer als fester Geldbetrag angegeben werden – Prozentangaben sind unzulässig.

• Unklare Formulierungen im Vertrag: Fehlt es an eindeutigen Angaben zu Beginn, Höhe und Zeitpunkten der Mietstaffeln, ist die Vereinbarung nicht rechtswirksam.

• Verstoß gegen Schriftformerfordernis: Die Staffelvereinbarung muss zwingend schriftlich vereinbart werden, andernfalls ist sie nicht rechtswirksam.

Ob eine Staffelmiete oder eine Indexmiete besser geeignet ist, hängt von Ihrer Vermietungsstrategie ab. Die Staffelmiete bietet klare Planungssicherheit: Die Mietstaffelung erfolgt in fixen Beträgen, die von Beginn an vertraglich festgelegt sind. Das ist besonders vorteilhaft bei stabiler Marktentwicklung. Eine Indexmiete hingegen orientiert sich an der Inflation und passt sich automatisch an den Verbraucherpreisindex an – ideal in Zeiten stark steigender Lebenshaltungskosten. Nachteil: Bei stagnierender oder sinkender Inflation bleibt auch die Miete gleich oder wird sogar geringer. Für Vermieter, die Wert auf konstante, verlässliche Einnahmen legen, ist die Staffelmiete oft die bessere Wahl. Wer mit den aktuellen Verbraucherpreisen gehen möchte, kann bei der Vermietung auf die Indexmiete setzen. Wichtig ist, die rechtlichen Vorgaben genau zu kennen, um sicherzustellen, dass die gewählte Miete erlaubt und wirksam ist.

Ein Staffelmietvertrag lohnt sich besonders für Vermieter, die langfristig vermieten und regelmäßige Mietanpassungen ohne gesonderte Ankündigung wünschen. Gerade in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt kann eine transparente Mietstaffelung helfen, Konflikte zu vermeiden und Mietanpassungen planbar zu gestalten. Voraussetzung ist jedoch, dass die Staffelmiete rechtlich korrekt vereinbart wird. Ein klar formulierter Vertrag – am besten basierend auf einem geprüften Staffelmietvertrag-Muster – schützt vor Unwirksamkeit.

Richtig eingesetzt, profitieren Sie von kalkulierbaren Einnahmen, geringerem Verwaltungsaufwand und zufriedenen Mietern, die von Anfang an wissen, was auf sie zukommt. Bedenken Sie jedoch: Zwar ist die Staffelmiete erlaubt, aber nicht in jeder Situation sinnvoll – prüfen Sie daher immer, ob sie zu Ihrer Immobilie, zum Standort und zu Ihren individuellen Zielen passt.