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Staffelmiete – schrittweise und sichere Mieterhöhung
1. Was ist eine Staffelmiete, welche Regeln gelten?
Bei der Staffelmiete ist eine Mieterhöhung für bestimmte Zeitpunkte im Mietvertrag festgelegt. Die Erhöhung der Miete erfolgt dadurch schrittweise und mit gesicherten Summen.
Folgende wichtige Regeln gelten für die Staffelmiete:
- Die Erhöhungen sind hinsichtlich Geldbetrag und Zeitpunkt exakt im Vertrag festgeschrieben.
- Eine Staffelungsperiode muss laut § 557a BGB mindestens ein Jahr Bestand aufweisen.
- Die Staffelungen des Mietpreises dürfen unterschiedlich hoch ausfallen, müssen jedoch immer in Form von festen Werten und nicht in Prozenten ausgewiesen werden.
- Staffelmieten können in einem befristeten sowie in einem unbefristeten Mietvertrag vereinbart werden.
- Das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters kann vertraglich für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden.
- Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht zulässig, das gilt auch für Mieterhöhungen bei Modernisierung. Nach Ablauf der Staffelungszeit können die Mieterhöhungen nur noch mittels Vergleichsmietenverfahren durchgeführt werden oder es wird mit Einverständnis des Mieters eine neue vertraglich gesicherte Staffelmiete ausgemacht. Ausnahmen für Mieterhöhungen während der Laufzeit der Staffelungen können für die Erhöhung der Betriebskosten gemacht werden, allerdings nur (!) solange es im Vertrag vereinbart wurde.
- Die Staffelmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse nicht mehr als 10% überschreiten. In Gebieten ohne Mietpreisbremse darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht werden, sofern eine Wohnungsknappheit besteht. Die gesetzliche Grundlage gibt § 5 im Wirtschaftsstrafgesetz.
Hinweis für Gebiete mit Mietpreisbremse:
Da die Entwicklungen der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht genau voraussehbar sind, sollten Vermieter die Mietpreisentwicklung zwar beobachten, können jedoch ihre Staffelungen nicht im Vorwege exakt definieren. Ist die vereinbarte Staffelung zu hoch, verfällt lediglich die Differenz in deren Höhe der Mietzins über der Grenze liegt. Vermieter sollten also die Staffelungen ruhig vertraglich höher ansetzen, als an Mietpreissteigerungen zu erwarten ist, um auf der sicheren Seite zu sein. Sind die Staffelungen geringer angesetzt als die ortsübliche Vergleichsmiete, so darf nicht über den vereinbarten Betrag erhöht werden.
2. Was sind Ihre Vorteile bei einer Staffelmiete?
Eine clevere Staffelung des Mietpreises kann dem Vermieter eine gut kalkulierte Miete sichern, welche oftmals über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Die drei wichtigsten Vorteile im Überblick:
1. Bürokratische, administrative Vorteile
Ein klarer Vorteil der Staffelmiete ist eindeutig die unkomplizierte Mieterhöhung. Diese erfolgt durch den Vertrag selbst und ohne großartige bürokratische Eingriffe. Administrative Tätigkeiten müssen nicht mehr geleistet werden. Vermieter und Mietpartei können sich auf alle Mietpreisveränderungen einstellen und langfristig kalkulieren.
2. Keine Kappungsgrenze
Für Vermieter entfällt die sogenannte Kappungsgrenze der Miete in Gebieten ohne Mietpreisbremse, nur § 5 im Wirtschaftsstrafgesetz wirkt limitierend.
3. Juristische Sicherheit
Juristisch betrachtet ist die Sicherheit bei Nichtzahlung der erhöhten Miete auf der Seite des Vermieters. Sollte die Mietpartei die vorher festgelegten Mieterhöhungen nicht zahlen, kann ohne jegliche Abmahnung des Mieters oder Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung geklagt werden.
3. Was sind die Nachteile einer Staffelmiete?
Eine festgelegte Staffelung der Mietpreiserhöhungen bringt jedoch nicht nur Vorteile mit sich. Die drei wichtigsten Punkte, die es zu beachten gilt, haben wir hier für Sie zusammengefasst:
1. Zu geringe Staffelungen mindern erzielbare Miete
Vereinbart ein Vermieter aus Bequemlichkeit einen langjährigen Staffelmietvertrag, so kann es passieren, dass die Staffelungen nicht mit dem örtlichen Anzug der Mieten mitgehen. Da bei einem laufenden Staffelmietvertrag nicht auf die sonst praktizierte Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückgegriffen werden kann, ist der vereinbarte Mietpreis bis zum Ende der Laufzeit verbindlich. Eventuell muss der Vermieter Einbußen in Kauf nehmen.
2. Keine Flexibilität bei der Mietpreiserhöhung
Sind die Mietpreiserhöhungen im Rahmen eines Staffelmietvertrages erst einmal festgelegt, ist es für den Vermieter nicht mehr möglich Erhöhungen durchzuführen. Auch dann nicht, wenn er eine teure Modernisierung vornimmt.
3. Mieter sind von Staffelmieten abgeschreckt
Die Staffelmiete ist eine für Mieter höchst unattraktive Form des Mietzinses. Wer bereits im Mietvertrag Schwarz auf Weiß sieht, dass er künftig immer mehr Miete zahlen muss, entscheidet sich in der Regel für eine andere Wohnung ohne Staffelmietvertrag.
4. Staffelmiete: Lässt sich so die Mietpreisbremse umgehen?
Die Staffelmiete ist keine Möglichkeit zum Umgehen der Mietpreisbremse. Auch hier dürfen weder die Ausgangsmiete noch die erhöhte Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Vermieter können natürlich darauf spekulieren, dass Mieter, die einen Staffelmietvertrag unterschrieben haben, einfach die vereinbarten Mieten zahlen, ohne dass ihnen der Gesetzesverstoß auffällt. Dies ist aber rein spekulativ.
Hat ein Vermieter allerdings vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse einen Mietvertrag abgeschlossen, so darf er unabhängig von der 10%-Regelung die Miete wie vereinbart erhöhen.
Tipp von immoverkauf24:
Droht Ihrer Stadt eine Mietpreisbremse und steht bei Ihnen eine Neuvermietung an, so ist die Staffelmiete ein geeignetes Mittel zur Sicherung der Mieteinnahmen. Eine Alternative bietet der Immobilienverkauf. Das hieraus gewonnene Kapital kann anderweitig mit größerer finanzieller Freiheit eingesetzt und genutzt werden.