ImmoWertV: Immobilienwertermittlungsverordnung einfach erklärt 

Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, legt bundesweit fest, nach welchen Grundsätzen der Verkehrswert von Grundstücken und Gebäuden ermittelt wird und welche Daten dafür gebraucht werden. Sie gilt in der Fassung vom 14. Juli 2021 und ist seit dem 1. Januar 2022 anzuwenden. Für Eigentümer ist sie deshalb wichtig, weil jedes Verkehrswertgutachten, jede gerichtliche Bewertung und jede Ableitung der Daten durch die Gutachterausschüsse auf ihr beruht. 

Auf dieser Seite erfahren Sie, was die Verordnung regelt und für wen sie verbindlich ist, was sich mit der Neufassung tatsächlich geändert hat, welche Daten in eine Bewertung eingehen, wie die drei Wertermittlungsverfahren zusammenspielen und wann welches Verfahren passt.

Die kostenlose Einschätzung von immoverkauf24 ist eine Markt- und Verkaufsbewertung. Sie ordnet ein, was am Markt erzielbar ist, und ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV.

1. Was ist die ImmoWertV?

Die ImmoWertV ist eine Rechtsverordnung des Bundes. Ihr vollständiger Titel lautet Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Sie konkretisiert, wie der in § 194 BauGB definierte Verkehrswert praktisch zu ermitteln ist.

Wer nach ImmoWertV 2025 oder ImmoWertV 2026 sucht, meint in aller Regel dieselbe Verordnung. Eine neue Fassung gibt es nicht. Was sich zum 1. Januar 2025 geändert hat, ist das Ende einer Übergangsregelung, dazu mehr im Kapitel zu den Neuerungen.

2. Was regelt die ImmoWertV?

Die Verordnung regelt zwei Dinge: die Grundsätze der Wertermittlung und die Daten, die dafür erforderlich sind. Der zweite Punkt wird oft übersehen, ist aber der Grund, warum die Verordnung so umfangreich geworden ist. Sie richtet sich nämlich nicht nur an diejenigen, die bewerten, sondern auch an die Gutachterausschüsse, die die Datengrundlagen ableiten.

Der Aufbau folgt diesem Gedanken in fünf Teilen.

Zentral ist § 6. Er nennt die drei Wertermittlungsverfahren und stellt klar, dass der Verkehrswert aus dem Verfahrenswert oder aus mehreren Verfahrenswerten abgeleitet wird, und zwar unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit. Eine Einheitsformel, nach der sich ein Wert automatisch ergibt, enthält die Verordnung ausdrücklich nicht.

3. Für wen ist die ImmoWertV verbindlich?

Verbindlich ist die ImmoWertV für die amtliche Wertermittlung, also für Gutachterausschüsse, Behörden und öffentlich bestellte Sachverständige, wenn sie den Verkehrswert nach dem Baugesetzbuch ermitteln. Gerichte legen sie bei Verkehrswertgutachten regelmäßig zugrunde.

Für private Bewertungen gilt sie nicht unmittelbar. In der Praxis wird sie trotzdem fast immer angewendet, weil ein Wert, der nach anderen Grundsätzen entstanden ist, gegenüber Banken, Finanzämtern, Gerichten oder Miterben schwer zu vertreten ist.

5. Welche Daten die Wertermittlung braucht

Teil 2 der Verordnung widmet sich ausschließlich den erforderlichen Daten. Abgeleitet werden sie in der Regel von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung. Ohne diese Daten funktioniert kein Verfahren.

Für Eigentümer ist vor allem eines praktisch relevant: Diese Daten sind regional und stammen vom zuständigen Gutachterausschuss. Ein Liegenschaftszinssatz aus einer anderen Stadt ist für Ihr Objekt nicht verwendbar, und ein Bodenrichtwert gilt immer für ein fiktives Richtwertgrundstück, nicht für Ihr Grundstück.

6. Allgemeine Wertverhältnisse und objektspezifische Merkmale

Diese Unterscheidung ist der Kern der neuen Systematik und erklärt, warum eine Bewertung in einer bestimmten Reihenfolge abläuft.

• Allgemeine Wertverhältnisse nach § 7 ImmoWertV sind die Marktverhältnisse am Stichtag, also Angebot und Nachfrage, Zinsniveau und regionale Entwicklung. Sie stecken bereits in den Daten des Gutachterausschusses, weil diese aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet sind.
• Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 ImmoWertV sind Eigenschaften, die im Modell noch nicht erfasst sind. Typische Beispiele sind ein Bauschaden, ein Sanierungsstau, eine Baulast, ein Wohnrecht, eine Belastung im Grundbuch oder ein besonders guter Ausstattungsstandard.

Die Reihenfolge ist entscheidend: Zuerst wird der Verfahrenswert unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse ermittelt, erst danach werden die besonderen objektspezifischen Merkmale mit Zu- oder Abschlägen berücksichtigt. Wer sie zu früh einrechnet, erfasst sie doppelt, weil sie in den Marktdaten teilweise schon enthalten sein können.

7. Die drei Wertermittlungsverfahren im Vergleich

§ 6 ImmoWertV nennt das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Mehrere Verfahren nebeneinander sind zulässig und in der Praxis häufig. Die folgende Übersicht zeigt, was sie unterscheidet. 

Vergleichswertverfahren

Es leitet den Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Objekte ab. Abweichungen in Lage, Größe oder Zustand werden über Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen angepasst. Es liefert die marktnächsten Ergebnisse, setzt aber eine ausreichende Zahl an Vergleichsfällen voraus.

Ertragswertverfahren

Es stellt auf die nachhaltig erzielbaren Erträge ab. Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, der verbleibende Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz und dem Barwertfaktor kapitalisiert. Es passt überall dort, wo die Rendite den Preis bestimmt.

Sachwertverfahren

Es rechnet von den Herstellungskosten her: Bodenwert plus Wert der baulichen Anlagen, vermindert um die Alterswertminderung, anschließend mit dem Sachwertfaktor an den Markt angepasst. Der Sachwertfaktor ist dabei kein Detail, sondern häufig der größte Hebel des gesamten Verfahrens.

10. Die Anlagen der ImmoWertV

Die Anlagen sind der am häufigsten nachgeschlagene Teil der Verordnung, weil dort die konkreten Zahlen stehen. Sie gehören zu § 12 und zu § 16.

Anlage 1: die Gesamtnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer ist der Ausgangswert für jede Altersbetrachtung. Sie ist keine Prognose für ein bestimmtes Haus, sondern ein Modellwert für eine Gebäudeart. Die folgende Auswahl zeigt die wichtigsten Ansätze der Anlage 1.

Für Wohnimmobilien gilt also durchgängig der Ansatz von 80 Jahren, unabhängig davon, ob es sich um ein Reihenhaus oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Gebäudearten, die nicht aufgeführt sind, werden aus vergleichbaren Arten abgeleitet.

Anlage 2: die Restnutzungsdauer nach einer Modernisierung

Ohne Modernisierung ist die Rechnung einfach: Restnutzungsdauer gleich Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Ein Haus von 1975 hätte 2026 also noch 29 Jahre vor sich. Wer saniert hat, verlängert diese Spanne, und genau dafür enthält die Anlage 2 ein Punktemodell mit acht Elementen und höchstens 20 Punkten.

Die Summe ergibt den Modernisierungsgrad: 0 bis 1 Punkt nicht modernisiert, 2 bis 5 Punkte kleine Instandhaltungen, 6 bis 10 Punkte mittlerer Modernisierungsgrad, 11 bis 17 Punkte überwiegend modernisiert, 18 bis 20 Punkte umfassend modernisiert. Aus Punktzahl und bisherigem Alter ergibt sich über die Tabelle 3 der Anlage eine modifizierte Restnutzungsdauer.

Zwei Grenzen sind dabei wichtig und werden in der Praxis oft übersehen. Die modifizierte Restnutzungsdauer beträgt höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei einem Wohnhaus also maximal 56 Jahre. Nur bei einer Kernsanierung sind bis zu 90 Prozent möglich, also bis zu 72 Jahre. Eine neue Heizung und neue Fenster allein machen aus einem Altbau daher rechnerisch kein neues Haus.

11. ImmoWertV, Finanzamt und kostenlose Bewertung

Nicht jede Bewertung einer Immobilie folgt der ImmoWertV. Drei Wege sind zu unterscheiden, und sie führen regelmäßig zu unterschiedlichen Zahlen, ohne dass einer davon falsch sein muss.

Eine kostenlose Bewertung ist also kein kleines Gutachten, sondern etwas anderes. Sie beantwortet die Frage, was sich am Markt erzielen lässt. Ein Verkehrswertgutachten beantwortet die Frage, welcher Wert sich nach der Verordnung begründen lässt. Wer einen Wert für ein Gericht, eine Erbauseinandersetzung oder das Finanzamt braucht, kommt um ein Gutachten nicht herum.

Für eine Verkaufsentscheidung ist dagegen meist die Marktsicht die passende. Ein Makler mit Kenntnis der örtlichen Nachfrage kann einschätzen, welcher Preis tatsächlich durchsetzbar ist, und das weicht vom rechnerischen Verkehrswert nach oben wie nach unten ab. Beides schließt sich nicht aus: In einer Erbengemeinschaft ist es durchaus üblich, den Wert gutachterlich feststellen zu lassen und den Verkauf anschließend über einen Makler abzuwickeln.