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Normalherstellungskosten

Der Begriff Normalherstellungskosten ist ein Fachbegriff aus dem Bereich der Immobilienwertermittlung im Sachwertverfahren.

Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren

Normalherstellungskosten

Wird eine Immobilie im Sachwertverfahren bewertet, dann wird zunächst der vorläufige Sachwert einer Immobilie ermittelt, d.h. der Wert der Immobilie wird aus den Erstellungskosten abgeleitet. Um die Erstellungskosten zu ermitteln werden entweder die gewöhnlichen Herstellungskosten herangezogen oder die sogenannten Normalherstellungskosten. Die gewöhnlichen Herstellungskosten ergeben sich in der Regel aus Projektunterlagen der zu bewertenden Immobilie. Die Normalherstellungskosten ergeben sich aus Baukostentabellen, die die durchschnittlichen Baukosten pro Gebäudeart und Fläche ausweisen. Dabei sind die jeweiligen Gebäudestandards je Flächeneinheit zu berücksichtigen.

Die Sachwertrichtlinie vom 18.10.2012 besagt, dass derzeit auf die Normalherstellungskosten von 2010 Bezug zu nehmen ist. Die Anpassung an heutige Baukosten erfolgt in Form von Baukostenindizes, die die jährlichen Veränderungen seit 2010 widerspiegeln.

Normalherstellungskosten – neue Sachwertrichtlinie

Gemäß der Sachwertrichtlinie soll bei der Ermittlung des Sachwertes auf die Kosten abgestellt werden, die bei der Errichtung eines vergleichbaren Neubaus entstehen würden. Wichtig: Es sollen nicht die tatsächlichen Rekonstruktionskosten zugrundegelegt werden, sondern die Kosten, die bei neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweise zum Bewertungsstichtag aufzuwenden wären.

Bewertungsbeispiel nach Normalherstellungskosten: Ein Fabrikgebäude, das im 19. Jahrhundert mit dicken Ziegelsteinmauern und Stuckfassade errichtet wurde, würde heutzutage als Normalhallenbauwerk errichtet werden. Bei der Ermittlung des Sachwerts der Halle würde man daher die Kosten zugrunde legen, die für die Herstellung der Normalhalle anfallen und nicht die Kosten des Ziegelsteinbaus.

Anwendung Normalherstellungskosten

Die einzelnen Baukostentabellen sind sehr umfangreich. Für jeden Gebäudetyp (z.B. Einfamilienhaus oder Reihenhaus) gibt es eine eigene Baukostentabelle mit vielen Details (z.B. Angaben zu Ausstattungsstandards, zu Gebäudejahresklassen, Baunebenkosten, etc.). Erschwerend kommt hinzu, dass sich Abweichungen vom Bundesdurchschnitt aufgrund von regionalen Einflüssen ergeben können (z.B. Ortsgrößen oder Art des Grundrisses, etc.), damit die Normalherstellungskosten auch für das zu bewertende Objekt als typisch angesehen werden können.

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