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Normalherstellungskosten (NHK): Definition, Berechnung und Tabelle
Die Normalherstellungskosten (NHK) sind eine wichtige Grundlage in der Immobilienbewertung. Sie werden vor allem im Sachwertverfahren berücksichtigt, um den Wert einer Immobilie objektiv und realistisch einzuschätzen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Definition für Normalherstellungskosten ist, wie sie berechnet werden und warum sie für die Immobilienbewertung so wichtig sind.
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Das Wichtigste in Kürze
- Normalherstellungskosten (NHK) sind standardisierte Baukosten pro m², die für den Neubau eines vergleichbaren Gebäudes anfallen würden.
- Die Normalherstellungskosten werden im Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung verwendet.
- Die Tabelle für die NHK 2010 dient in Deutschland als rechtliche Grundlage zur Berechnung der Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren.
- Die Grundformel zur Berechnung der Normalherstellungskosten lautet: NHK 2010 (€/m²) x Bruttogrundfläche (m²) = vorläufige Herstellungskosten
- Der Baupreisindex passt das veraltete Preisniveau der Normalherstellungskosten 2010 an den aktuellen Markt an.
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- Definition: Was sind Normalherstellungskosten (NHK)?
- Welche Rolle spielen die Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren?
- Gesetzliche Grundlage: Tabelle Normalherstellungskosten 2010
- Wie werden die Normalherstellungskosten berechnet?
- Anpassung der Normalherstellungskosten: Was ist der Baupreisindex?
1. Definition: Was sind Normalherstellungskosten (NHK)?
Normalherstellungskosten sind durchschnittliche Baukosten pro m², die für den Neubau eines vergleichbaren Gebäudes zum Bewertungsstichtag entstehen würden. Sie basieren nicht auf individuellen Baupreisen, sondern auf standardisierten Kostenkennwerten. Dadurch ermöglichen sie eine objektive und vergleichbare Bewertung von Immobilien.
Wichtig!
Es werden also nicht die tatsächlichen Rekonstruktionskosten zugrunde gelegt, sondern die Kosten, die bei neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweise zum Bewertungsstichtag aufzuwenden wären.
Wann werden Normalherstellungskosten verwendet?
Die Normalherstellungskosten kommen vor allem in den folgenden Bereichen zum Einsatz:
- Immobilienbewertungen im Sachwertverfahren
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie
- Steuerliche Bewertungen
- Professionelle Gutachten durch Sachverständige
Sie sind besonders relevant, wenn keine Baukosten vorliegen oder Vergleichswerte fehlen.
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2. Welche Rolle spielen die Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren?
Im Sachwertverfahren dienen NHK dazu, den Gebäudewert unabhängig vom aktuellen Marktgeschehen und individuellen Bauentscheidungen zu berechnen. Das ist wichtig, weil Baukosten stark variieren können und ältere Immobilien oft keine vollständigen Unterlagen haben. Die Normalherstellungskosten bilden deshalb die Grundlage für eine standardisierte Wertermittlung im Sachwertverfahren. Es wird besonders häufig für Einfamilienhäuser und selbstgenutzte Immobilien genutzt. Das Verfahren läuft vereinfacht wie folgt ab:
- Ermittlung der Herstellungskosten über die NHK
- Abzug der Alterswertminderung
- Addition des Bodenwerts
- Anpassung an den Markt
Wie beeinflussen NHK den Immobilienwert konkret?
Wie oben beschrieben haben die Normalherstellungskosten einen direkten Einfluss auf den Gebäudewert und damit auch den Gesamtwert der Immobilie. Ein zu hoher oder niedriger Ansatz der NHK kann den Verkaufspreis verzerren und/oder zu falschen Entscheidungen führen. Deshalb ist eine professionelle Bewertung durch einen Gutachter in jedem Fall zu empfehlen.
3. Gesetzliche Grundlage: Tabelle Normalherstellungskosten 2010
Die Verwendung der Normalherstellungskosten ist in Deutschland rechtlich durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) sowie die dazugehörige Anlage 4 geregelt. Die Tabelle für Normalherstellungskosten aus 2010 wird in Deutschland weiterhin als Grundlage zur Berechnung der Normalherstellungskosten verwendet. Die Tabelle enthält bundeseinheitliche Durchschnittswerte für Baukosten in Euro pro m² Bruttogrundfläche auf dem Preisstand des Jahres 2010. Die Tabelle gibt an, welche Kosten typischerweise für die Errichtung eines Gebäudes anfallen. Dabei werden folgende Parameter unterschieden:
- Gebäudeart: z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus
- Bauweise: z.B. Massivbau, Fertigbau
- Ausstattungsstandard: einfach bis gehoben
Auszug aus der Normalherstellungskosten-2010-Tabelle:
|
Gebäudetyp |
Standard |
NHK 2010 (€/m² BGF) |
|
Einfamilienhaus |
einfach |
ca. 900-1.100 € |
|
Einfamilienhaus |
mittel |
ca. 1.100-1.300 € |
|
Einfamilienhaus |
gehoben |
ca. 1.300-1.600 € |
|
Doppelhaus |
mittel |
ca. 1.000-1.250 € |
|
Mehrfamilienhaus |
mittel |
ca. 900-1.200 € |
Hinweis: Die Werte basieren auf den NHK 2010 gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung und müssen über den Baupreisindex auf das aktuelle Preisniveau angepasst werden (siehe Kapitel 5).
-
Bewertungsbeispiel:
Ein Fabrikgebäude, das im 19. Jahrhundert mit dicken Ziegelsteinmauern und Stuckfassade errichtet wurde, würde heute als standardisiertes Hallengebäude errichtet werden. Bei der Ermittlung des Sachwerts der Halle werden daher die Kosten angesetzt, die für die Herstellung einer Normalhalle anfallen und nicht die Kosten des Ziegelsteinbaus.
Gut zu wissen:
Eine Überarbeitung der NHK 2010 wird in der Fachpraxis als sinnvoll angesehen. Es existiert bereits der Begriff „Normalherstellungskosten 2020“. Damit ist die Überarbeitung der Baukostentabellen für die Immobilienwertermittlung gemeint, die sich jedoch weiterhin in der Entwicklungsphase befindet und im Jahr 2027 abgeschlossen werden soll.
4. Wie werden die Normalherstellungskosten berechnet?
Die Berechnung der Normalherstellungskosten (NHK) erfolgt im Rahmen des Sachwertverfahrens in mehreren Schritten. Ziel ist es, die heutigen Herstellungskosten eines Gebäudes möglichst realitätsnah zu ermitteln.
Die Normalherstellungskosten werden zunächst auf Basis der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277 berechnet.
- Grundformel: NHK = NHK (€/m²) x Bruttogrundfläche (m²) = vorläufige Herstellungskosten auf dem Preisstand von 2010
Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus
- Bruttogrundfläche: 150 m²
- NHK 2010: 1.200 € pro m²
Vorläufige Herstellungskosten: 150 m² x 1.200 €/m² = 180.000 €
Dieser Wert wird anschließend durch Indexierung und Abschläge weiter angepasst, um die aktuelle Marktsituation zu berücksichtigen (siehe Kapitel 5).
5. Anpassung der Normalherstellungskosten: Was ist der Baupreisindex?
Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes passt die Normalherstellungskosten an den aktuellen Markt an. Das ist notwendig, weil die Normalherstellungskosten 2010 auf einem veralteten Preisniveau basieren. Die Anpassung erfolgt, indem die NHK mit einem Indexfaktor multipliziert werden:
- Aktualisierte NHK = NHK 2010 x Baupreisindex-Faktor
Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus (siehe Kapitel 4):
- NHK 2010: 1.200 €/m²
- Baupreisindex 2010: 100 (Basisjahr)
- Baupreisindex heute: 141 (141/100 = 1,41 - Die Baukosten sind um 41 % gestiegen.)
1.200 € x 1,41 = 1.692 €/m² aktualisierte Normalherstellungskosten
1.692 € x 150 m² = 253.800 € aktualisierte Herstellungskosten
Ohne Anpassung wären die NHK massiv zu niedrig und würden den Immobilienwert verfälschen. Die Indexierung sorgt also dafür, dass die Bewertung marktgerecht bleibt und aktuelle Baukosten sowie Preissteigerungen korrekt berücksichtigt werden.
Berücksichtigung der Alterswertminderung
Nach der Anpassung der Normalherstellungskosten über den Baupreisindex, wird im nächsten Schritt der Wertverlust durch Alter und Abnutzung der Immobilie berücksichtigt. Die sogenannte Alterswertminderung hängt von den folgenden Faktoren ab:
- Baujahr
- Restnutzungsdauer
- Zustand der Immobilie
Je älter das Gebäude ist, desto stärker wird der Gebäudewert reduziert.
Wichtig!
Schon kleine Abweichungen bei der NHK-Auswahl, der Indexanpassung oder der Altersabschreibung können den Immobilienwert um mehrere zehntausend Euro verändern. Deshalb empfiehlt sich in der Praxis eine professionelle Immobilienbewertung, die alle Faktoren korrekt berücksichtigt.
Normalherstellungskosten (NHK) sind durchschnittliche Baukosten pro Quadratmeter, die für den Neubau eines vergleichbaren Gebäudes angesetzt werden. Sie basieren auf standardisierten Werten und werden vor allem im Sachwertverfahren genutzt, um den Gebäudewert unabhängig von individuellen Baukosten objektiv zu bestimmen.
In Deutschland werden überwiegend die NHK 2010 verwendet. Diese werden jedoch über den Baupreisindex an das aktuelle Preisniveau angepasst. Eine vollständig neue Version (z. B. NHK 2020) befindet sich in der Entwicklung, ist aber bislang nicht offiziell eingeführt.
Die Berechnung erfolgt, indem die NHK pro m² mit der Bruttogrundfläche multipliziert werden. Anschließend wird der Wert über den Baupreisindex aktualisiert und um Alterswertminderung sowie Marktanpassung ergänzt. Das Ergebnis ist der Gebäudesachwert im Sachwertverfahren.
Die NHK 2010 sind standardisierte Baukostenkennwerte auf Basis des Preisniveaus von 2010. Sie sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt und bilden die Grundlage für die Berechnung der Herstellungskosten im Sachwertverfahren. Zur Anwendung werden sie über den Baupreisindex auf heutige Werte angepasst.