Ertragswertverfahren: Verkehrswertermittlung von Immobilien

Wie viel Gewinn kann man mit Ihrer Immobilie erzielen? Diese Frage legt die Basis für das Ertragswertverfahren und stellt die Mieteinnahmen in den Mittelpunkt der Verkehrswertermittlung von Immobilien. Dabei wird der Ertragswert vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien berechnet. Aber Achtung, denn das praxisnahe Ertragswertverfahren hat Grenzen, die die Berechnung verzerren können!

Der Ertragswert ist eine zentrale Kennzahl bei der Bewertung von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien. Er gibt an, welchen Wert ein Objekt auf Grundlage seiner zukünftigen Erträge – also vor allem der Mieteinnahmen – besitzt. Das Ertragswertverfahren ist eines von drei gesetzlich anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung und wird immer dann eingesetzt, wenn die Erzielung von Rendite im Vordergrund steht. Es ist besonders relevant für Vermieter, Investoren und Eigentümer, die den Ertragswert ihrer Immobilie berechnen möchten, etwa als realistischer Verkaufspreis beim Immobilienverkauf, bei Immobilienfinanzierungen oder für steuerliche Zwecke. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren steht hier nicht der Substanzwert, sondern die wirtschaftliche Nutzung im Fokus.

Welche rechtlichen Grundlagen gelten für das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren für Immobilien ist rechtlich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Diese wurde zuletzt 2021 überarbeitet, um Bewertungsverfahren in Deutschland weiter zu vereinheitlichen und an aktuelle Marktbedingungen anzupassen. Ergänzend zur ImmoWertV ist auch das Baugesetzbuch (BauGB) relevant, insbesondere § 194 BauGB, der die Ermittlung des Verkehrswerts definiert. Diese gesetzlichen Grundlagen stellen sicher, dass der Ertragswert auf objektiver, nachvollziehbarer Basis berechnet wird – ob für Gerichte, Gutachter oder Behörden.

Was ist das internationale Ertragswertverfahren?

Das internationale Ertragswertverfahren basiert auf den Standards der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) und wird vor allem bei grenzüberschreitenden Investitionen oder in internationalen Konzernbilanzen angewendet. Im Unterschied zum deutschen Ertragswertverfahren fließt hier meist ein sogenannter Discounted-Cashflow (DCF)-Ansatz ein: Es werden die zukünftigen Einnahmen einer Immobilie prognostiziert, abgezinst und zum heutigen Wert zusammengeführt. Dieses Verfahren ist flexibler, erfordert aber umfangreiche Marktkenntnisse und detaillierte Prognosen. Das internationale Ertragswertverfahren kommt insbesondere zum Einsatz, wenn internationale Investoren den Ertragswert einer Immobilie berechnen oder bewerten lassen wollen – etwa bei größeren Portfolio-Transaktionen oder institutionellen Investitionen.

Das Ertragswertverfahren wird immer dann angewendet, wenn der Wert einer Immobilie hauptsächlich von den zu erwartenden Erträgen – in der Regel Mieteinnahmen – abhängt. Es eignet sich besonders für vermietete Wohnimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien oder auch Hotel- und Logistikimmobilien. Die zentrale Frage lautet: Wie viel Gewinn kann die Immobilie in Zukunft abwerfen? Möchten Sie den Ertragswert Ihrer Immobilie berechnen, steht also nicht der Gebäudewert allein im Mittelpunkt, sondern die nachhaltige Ertragskraft des Objekts.

Im Ertragswertverfahren wird eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie haben nur einen Wert, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Das Verfahren ist in der konkreten Anwendung anspruchsvoll und erfordert, wie das Vergleichswertverfahren, eine sehr gute Marktkenntnis. Diese Kennzahlen liegen der Berechnung im Ertragswertverfahren zugrunde:

• Rohertrag: Dieser umfasst alle nachhaltig erzielbaren Mieten. Ausschlaggebend sind dabei nicht die Ist-Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten.

• Bewirtschaftungskosten: Zu den Bewirtschaftungskosten zählen alle Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks oder eines Gebäudes anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können, d.h. Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten.

• Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er dient zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten. Die Höhe des Liegenschaftszinses wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet.

• Vervielfältiger: Der Vervielfältiger (auch Kaufpreisfaktor) ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren, die sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins mathematisch ableitet: (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1), wobei Ø i= Liegenschaftszins und Ø n= Restnutzungsdauer).

• Sonstige wertbeeinflussende Umstände: Hierunter fallen z.B. Bauschäden aufgrund nicht getätigter Instandhaltungsaufwendungen, Mietbindungen, die noch nicht beim Rohertrag berücksichtigt wurden, etc. Die jeweiligen Umstände können den Ertragswert noch mindern oder erhöhen.

Formel zur Berechnung des Ertragswertverfahrens

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage der zukünftigen Erträge (Miete, Pacht etc.) berechnet.

An diesem Punkt wird jedoch noch eine weitere Formel für das Ertragswertverfahren wichtig. Während der Bodenwert dauerhaft erhalten bleibt, muss der Gebäudeertragswert abhängig von seiner Restnutzungsdauer berechnet werden. 

Wenn Sie den Ertragswert eines Gebäudes oder Grundstücks berechnen möchten, ist ein systematisches Vorgehen wichtig. Das folgende Schema erklärt die einzelnen Schritte der Berechnung des Ertragswertverfahrens für Immobilien:

• Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Der Bodenwert basiert auf dem Bodenrichtwert der Gemeinde, multipliziert mit der Grundstücksfläche. Die Werte erhalten Sie meist beim Gutachterausschuss oder der lokalen Behörde.

• Schritt 2: Rohertrag berechnen

Hierbei handelt es sich um die Jahresrohmiete – also die nachhaltig erzielbare Miete ohne Betriebskosten. Bei gewerblichen Objekten oder Leerstand ist mit marktüblichen Mieten zu rechnen.

• Schritt 3: Jahresreinertrag des Grundstücks ermitteln

Vom Rohertrag werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Abschreibungen oder Mietausfallwagnisse) abgezogen. Das ergibt den Reinertrag des Grundstücks.

• Schritt 4: Bodenwertverzinsung berechnen

Der ermittelte Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszins (marktüblicher Zinssatz, abhängig von Lage und Nutzung) multipliziert. Das Ergebnis: die Bodenwertverzinsung.

• Schritt 5: Gebäudereinertrag berechnen

Nun ziehen Sie die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag des Grundstücks ab. Das ergibt den Gebäudereinertrag, also den jährlichen Ertrag aus der baulichen Nutzung.

• Schritt 6: Vorläufigen Gebäudeertragswert berechnen

Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszins ergibt.

• Schritt 7: Finalen Ertragswert berechnen

Addieren Sie den Bodenwert zum vorläufigen Gebäudeertragswert. Das Ergebnis ist der finale Ertragswert der Immobilie – also ihr Verkehrswert laut Ertragswertverfahren.

Beispielrechnung zum Ertragswertverfahren

In der folgenden Beispielrechnung des Ertragswertverfahrens zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie die Berechnung des Ertragswertes konkret aussehen kann:

Das Ertragswertverfahren ist ein zentrales Bewertungsinstrument für renditeorientierte Immobilien. Wer den Ertragswert berechnen möchte, kann auf ein anerkanntes, rechtlich geregeltes Verfahren zurückgreifen – allerdings nicht ohne Einschränkungen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen die wichtigsten Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens für Immobilien.

Trotz der Praxisnähe des Ertragswertverfahrens gibt es berechtigte Kritik und Grenzen, die Eigentümer und Investoren kennen sollten, bevor sie den Ertragswert ihrer Immobilie berechnen. Ein zentrales Problem ist die Qualität der Daten, die in die Berechnung des Ertragswerts einfließen. Viele Parameter – wie die marktübliche Miete, der Liegenschaftszins oder die Bewirtschaftungskosten – basieren auf Schätzungen oder Durchschnittswerten. Ist die Datengrundlage veraltet oder unpräzise, kann der ermittelte Ertragswert der Immobilie deutlich vom tatsächlichen Marktwert abweichen.

Auch Marktschwankungen werden im Ertragswertverfahren nur bedingt berücksichtigt. Die Ertragswertverfahren Formel geht von einer gleichbleibenden Ertragssituation aus – kurzfristige Entwicklungen oder wirtschaftliche Umbrüche können dadurch zu Fehleinschätzungen führen. Besonders problematisch ist dies bei Immobilien in dynamischen Märkten.

Trotz dieser Herausforderungen bleibt das Ertragswertverfahren ein unverzichtbares Werkzeug – vorausgesetzt, es wird korrekt angewendet und kritisch hinterfragt. Wer den Ertragswert berechnen möchte, sollte auf aktuelle Marktdaten und fundierte Quellen achten, um zu einem realistischen Ergebnis zu kommen. Ein qualifizierter Sachverständiger kann dabei helfen, die Berechnung des Ertragswertverfahrens professionell und nachvollziehbar durchzuführen.

Das Ertragswertverfahren ist dann besonders sinnvoll, wenn eine Immobilie dauerhaft regelmäßige Einnahmen generiert – etwa durch Miete oder Pacht. Es eignet sich hervorragend für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Bürogebäude oder auch vermietete Wohnobjekte. Wer den Ertragswert berechnen möchte, sollte jedoch genau prüfen, ob die Rahmenbedingungen stimmen. Vor allem drei Kriterien sind dabei entscheidend:

1. Erzielbare Mieteinnahmen: Ohne verlässliche Mieterträge ist die Berechnung des Ertragswerts nicht aussagekräftig.
2. Drittverwendungsfähigkeit: Das Objekt muss grundsätzlich für andere Kapitalanleger interessant sein.
3. Datenqualität: Nur mit fundierten Marktwerten (z. B. zum Liegenschaftszins) ist das Ertragswertverfahren für Immobilien belastbar.

Nicht sinnvoll ist das Verfahren bei eigengenutzten Immobilien, Leerständen oder Sonderimmobilien ohne verlässliche Erträge, wie zum Beispiel bei Ferienhäusern. In solchen Fällen bieten sich das Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren als Alternativen an.

Wer eine Immobilie mit dem Ertragswertverfahren bewerten möchte, sollte also individuell prüfen, ob sich das Verfahren wirklich eignet – und auf eine präzise, aktuelle und nachvollziehbare Berechnung des Ertragswerts achten.

Sie möchten den Ertragswert Ihrer Immobilie berechnen – und das möglichst schnell und kostenfrei? Obwohl das Ertragswertverfahren aufgrund der Komplexität

vor allem im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt wird (z.B. als entscheidende Grundlage für Preisverhandlungen), lässt sich mit wenigen Angaben wie Mieteinnahmen, Lage und Gebäudezustand auch ein fundierter Näherungswert kostenlos ermitteln. So erhalten Sie eine realistische Einschätzung des voraussichtlich zu erzielenden Verkehrswerts auf Basis des aktuellen Immobilienmarktes.

Über unser Online-Formular können Sie jetzt unkompliziert eine kostenfreie Bewertung anfordern. Ein erfahrener Gewerbemakler übernimmt die Berechnung des Ertragswerts – fehlende Angaben klären wir bei Bedarf telefonisch.