Mietausfallwagnis: Wie hoch ist das Risiko wirklich?

Das Mietausfallwagnis bezeichnet das finanzielle Risiko, dass ein Vermieter die erwartete Miete nicht oder nicht vollständig erhält. Es entsteht durch Leerstand, zahlungsunwillige oder zahlungsunfähige Mieter sowie durch Kosten für Räumung und Rechtsverfolgung. Bei der Immobilienbewertung fließt es als Teil der Bewirtschaftungskosten in die Berechnung des Reinertrags ein.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie hoch das Mietausfallwagnis üblicherweise ausfällt, wie Sie es Schritt für Schritt berechnen und welche Rolle es beim Immobilienkauf, -verkauf und bei der Finanzierung spielt. Am Ende zeigen wir Ihnen außerdem, wie Sie das Risiko eines Mietausfalls als Vermieter aktiv senken können.

2. Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis beträgt bei Wohnimmobilien üblicherweise 2 % der Bruttojahresmiete, bei Gewerbeimmobilien 4 bis 5 %. Die Anlage 3 zur ImmoWertV setzt als Modellansatz konkret 2 % für Wohnnutzung und 4 % für gewerbliche Nutzung des marktüblich erzielbaren Rohertrags an. In der Praxis kalkulieren Gutachter bei Gewerbeobjekten mit erhöhtem Leerstandsrisiko teils auch mit bis zu 5 %. 

Der Prozentsatz wird immer auf die Bruttomiete bezogen, nicht auf die Nettokaltmiete. Grund: Fällt die Miete aus, bleiben in der Regel auch die Nebenkosten unbezahlt, die der Vermieter aber weiterhin vorstrecken muss.

Was bedeutet ein Mietausfallwagnis von 2 % in Monaten?

Ein Mietausfallwagnis von 2 % entspricht rechnerisch einem Mietausfall von etwa einem Monat innerhalb von rund vier Jahren. Da ein Jahr 12 Monate hat, bedeuten 2 % der Jahresmiete umgerechnet ungefähr 0,24 Monatsmieten pro Jahr oder einen vollständigen Monat Leerstand alle 50 Monate. Bei einem Gewerbeobjekt mit 5 % entspricht das bereits rund 0,6 Monatsmieten pro Jahr, also etwa einem ausgefallenen Monat innerhalb von zwei Jahren.

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe des Mietausfallwagnisses?

Die tatsächliche Höhe hängt von mehreren Faktoren ab:

• Lage: In gefragten Lagen sinkt das Risiko, da Wohnungen schneller neu vermietet werden.
• Mieterstruktur: Viele kleine Mieter streuen das Risiko besser als ein einzelner Großmieter (Ankermieter).
• Nutzungsart: Speziell zugeschnittene Immobilien, etwa eine Produktionshalle, sind schwerer nachzuvermieten und haben ein höheres Wagnis.
• Bauzustand: Sanierte, moderne Immobilien stehen seltener leer als sanierungsbedürftige Objekte. 

3. Wie wird das Mietausfallwagnis berechnet?

Das Mietausfallwagnis berechnen Sie, indem Sie die Bruttojahresmiete mit dem passenden Prozentsatz multiplizieren. Die Formel lautet:

• Mietausfallwagnis = Bruttojahresmiete × Prozentsatz.

Bei einer Wohnimmobilie setzen Sie in der Regel 2 % an, bei einer Gewerbeimmobilie 4 bis 5 %.

Rechenbeispiel: Mietausfallwagnis einer vermieteten Wohnung

Eine Eigentumswohnung erzielt eine Bruttojahresmiete von 20.000 Euro. Bei einem Mietausfallwagnis von 2 % ergibt sich Folgendes:

Diese 400 Euro werden von den Mieteinnahmen zusammen mit den weiteren Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlagefähigen Betriebskosten abgezogen. Das Ergebnis ist der Reinertrag, die zentrale Rechengröße bei der Wertermittlung einer vermieteten Immobilie.

Praxisbeispiel: So wirkt sich das Mietausfallwagnis konkret aus

Frau Berger vermietet eine Eigentumswohnung in München für 1.200 Euro Kaltmiete im Monat, also 14.400 Euro brutto im Jahr. Bei der Bewertung ihrer Wohnung setzt der Gutachter ein Mietausfallwagnis von 2 % an, das sind 288 Euro pro Jahr. Ohne Bonitätsprüfung zieht ein neuer Mieter ein, der bereits nach vier Monaten mit der Miete in Rückstand gerät und schließlich auszieht, ohne die offenen Beträge zu begleichen.

Der tatsächliche Mietausfall liegt in diesem Fall deutlich über dem kalkulierten Wagnis von 288 Euro, da zusätzlich Kosten für die Nachvermietung und den entstandenen Leerstand anfallen. Das Beispiel zeigt: Das Mietausfallwagnis ist ein realistischer Durchschnittswert für die Wertermittlung. Es ersetzt aber nicht die sorgfältige Mieterauswahl im Einzelfall.

4. Welche Rolle spielt das Mietausfallwagnis im Ertragswertverfahren?

Das Mietausfallwagnis mindert im Ertragsverfahren direkt den Reinertrag und damit den Verkehrswert einer vermieteten Immobilie. Es zählt neben Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und nicht umlagefähigen Betriebskosten zu den Bewirtschaftungskosten nach § 32 ImmoWertV. Je höher das Mietausfallwagnis angesetzt wird, desto geringer fällt der Reinertrag aus und desto niedriger der ermittelte Immobilienwert.

Vermietete Immobilien wie Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte werden in der Regel nach diesem Verfahren bewertet, weil hier die erzielbaren Erträge und nicht der reine Sachwert des Gebäudes im Vordergrund stehen.

5. Darf das Mietausfallwagnis auf die Mieter umgelegt werden?

Nein, eine Umlage des Mietausfallwagnisses auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ist bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich nicht zulässig. Es zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und muss vom Vermieter selbst getragen werden.

Eine Ausnahme gilt für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen): Hier darf das Mietausfallwagnis mit bis zu 2 % in die Kostenmiete einberechnet werden. Voraussetzung ist, dass die Miete insgesamt die tatsächlichen Kosten nicht übersteigt, da bei geförderten Wohnungen keine Rendite erzielt werden darf.

6. Wie unterscheidet sich das Mietausfallwagnis vom Umlageausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis und das Umlageausfallwagnis unterscheiden sich in ihrem Bezugspunkt: Das Mietausfallwagnis bezieht sich auf die Mieteinnahmen selbst, das Umlageausfallwagnis auf die umlagefähigen Betriebskosten. Während das Mietausfallwagnis das Risiko ausbleibender Miete abbildet, beschreibt das Umlageausfallwagnis das Risiko, dass Betriebskosten nicht erfolgreich auf die Mieter umgelegt werden können, etwa wegen Zahlungsunfähigkeit, Leerstand oder formaler Fehler in der Betriebskostenabrechnung. 
Beide Risiken können nebeneinander auftreten, betreffen aber unterschiedliche Kostenblöcke einer vermieteten Immobilie.

7. Welche Rolle spielt das Mietausfallwagnis bei Kauf, Verkauf und Finanzierung?

Das Mietausfallwagnis beeinflusst die Finanzierungskonditionen und die Verkaufsstrategie einer vermieteten Immobilie maßgeblich. Banken berücksichtigen es bei der Prüfung, ob die Mieteinnahmen ausreichen, um Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten (Zins und Tilgung) zu decken. Ein hohes Mietausfallwagnis kann daher die Beleihungshöhe oder die Kreditkonditionen verschlechtern.

Beim Immobilienkauf

Kaufinteressenten sollten das Mietausfallwagnis realistisch einschätzen und in ihre Renditekalkulation einbeziehen, bevor sie eine vermietete Immobilie erwerben. Ein unterschätztes Risiko führt schnell zu einer zu optimistischen Renditeerwartung.

Beim Immobilienverkauf

Bei einem hohen Mietausfallwagnis, etwa bei einer schwer vermietbaren Gewerbeeinheit, ist es oft sinnvoll, freie Flächen vor dem Verkauf zu vermieten, um den Wert zu stabilisieren. Ist das Mietausfallwagnis dagegen gering, lässt sich die Immobilie häufig besser unvermietet verkaufen, da Käufer dann selbst nutzen oder Mieter frei auswählen können. Das gilt sowohl beim Verkauf einzelner Mehrfamilienhäuser als auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien.

8. Wie können Vermieter das Mietausfallrisiko senken?

Vermieter können das tatsächliche Mietausfallrisiko durch mehrere Maßnahmen aktiv senken, auch wenn sich das kalkulatorische Mietausfallwagnis in der Wertermittlung dadurch nicht verändert:

1. Sorgfältige Mieterauswahl: Bonitätsprüfung und Einholung einer Selbstauskunft vor Vertragsabschluss.
2. Mietkaution vereinbaren: Sichert einen Teil ausbleibender Zahlungen ab.
3. Rücklagen bilden: Finanzielle Reserven für mehrere Monate ohne Mieteinnahmen einplanen.
4. Mietausfallversicherung abschließen: Deckt in bestimmten Schadensfällen den Ausfall der Miete ab.
5. Zügige Nachvermietung: Leerstand nach Auszug so kurz wie möglich halten, etwa durch vorausschauende Vermietung der Wohnung oder des Hauses.

9. Worauf sollten Sie bei einer Mietausfallversicherung achten?

Bei einer Mietausfallversicherung sollten Sie vor Vertragsabschluss fünf Punkte prüfen: abgedeckte Variante, Leistungsumfang, Selbstbehalt, Wartezeit und Ausschlüsse. Diese Kriterien entscheiden darüber, ob die Versicherung im Ernstfall tatsächlich greift.

Checkliste: Fünf Punkte vor Vertragsabschluss

• Abgedeckte Variante: Greift die Police nur bei einem vorausgegangenen Sachschaden, oder auch bei einem Mietausfall ohne Substanzschaden, etwa durch einen Mietnomaden oder einem sonstigem Grund für eine Nichtzahlung der Miete?
• Leistungsumfang: Deckt die Police nur Zahlungsausfall oder auch Leerstand und Räumungskosten?
• Selbstbehalt: Wie hoch ist der Eigenanteil, den Sie im Schadensfall selbst tragen?
• Wartezeit: Ab wann nach Vertragsabschluss greift der Versicherungsschutz?
• Ausschlüsse: Sind bereits bekannte Zahlungsschwierigkeiten des aktuellen Mieters ausgeschlossen?

Zwei Varianten, die häufig verwechselt werden

Der wichtigste Punkt dabei ist die erste Frage nach der abgedeckten Variante. Die wenigsten Vermieter wissen, dass es am Markt zwei grundverschiedene Ausprägungen der Mietausfallversicherung gibt, die zwar denselben Namen tragen, aber bei völlig unterschiedlichen Ereignissen greifen und sich auch in der Entschädigungsdauer stark unterscheiden.

Für Vermieter ergibt sich daraus eine klare Konsequenz bei der Vertragsprüfung: Es reicht nicht, nur nach dem Stichwort "Mietausfallversicherung" zu fragen. Entscheidend ist die gezielte Frage nach dem konkreten Auslöser und der maximalen Entschädigungsdauer.

Kosten und steuerliche Behandlung

Die Variante ohne Sachschaden-Voraussetzung lässt sich in der Regel unabhängig von einer bestehenden Wohngebäudeversicherung separat abschließen. Der Schutz umfasst dabei typischerweise das Ausbleiben der Mietzahlung, Vandalismusschäden sowie Kosten für die Wiedervermietung. Die Beiträge dafür lassen sich nicht auf die Mieter umlegen, können aber steuerlich als Aufwand geltend gemacht werden.

Unabhängig von der gewählten Variante bleibt das Mietausfallwagnis in der Wertermittlung ein pauschaler Modellansatz nach ImmoWertV und wird durch eine bestehende Versicherung nicht verändert. Eine passende Absicherung senkt aber das reale finanzielle Risiko, das hinter diesem kalkulatorischen Wert steht. Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) galten 2021 rund 12,8 % der Menschen in deutschen Mieterhaushalten als überbelastet durch Wohnkosten, gaben also mehr als 40 % ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen aus. Zum Vergleich: In der Gesamtbevölkerung lag dieser Anteil bei 10,7 %.