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Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis ist eine wichtige Größe bei der Wertermittlung einer vermieteten Immobilie. Hintergrund: Kann ein Eigentümer eine Miete nicht vollumfänglich realisieren wirkt sich dies negativ auf den Wert der Immobilie aus.

Definition Mietausfallwagnis

Mietausfallwagnis

Als Mietausfallwagnis wird das Risiko einer Ertragsminderung bezeichnet, welches durch den Ausfall von Mieten entstehen kann. Gründe für den Mietausfall kann z.B. der Leerstand einer Wohnung sein oder eine nicht einbringliche Mietforderung, weil der Mieter zahlungsunwillig oder – unfähig ist.

Nach der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dürfen bei der Kalkulation des Mietausfallwagnisses auch die Kosten der Räumung, Rechtsverfolgung und der Aufhebung des Mietverhältnisses hinzugerechnet werden.

Höhe des Mietausfallwagnisses

Das Mietausfallwagnis wird in der Regel als Prozentsatz der Bruttomieteinnahmen definiert. Bei Wohnimmobilien wird häufig mit einem Prozentsatz von 2% kalkuliert, bei Gewerbeimmobilien mit 4 oder 5% bzw. bei vermietungsunsicheren Immobilien auch mit noch höheren Prozentsätzen. Die genaue Höhe des Prozentsatzes sollte objektindividuell festgelegt werden.

Generell gilt: Je besser die Mieterstruktur und je besser die Lage der Immobilie, desto geringer das Mietausfallwagnis. Und: je spezieller und eingeschränkter eine Immobilie in Ihrer Nutzung ist, desto höher ist das Mietausfallwagnis (z.B. bei einer speziellen Produktionshalle). Das Mietausfallwagnis wird auf die Brutto- und nicht auf die Nettomiete bezogen, weil bei einem Mietausfall in der Regel auch nicht mehr die Nebenkosten beglichen werden.

Mietausfallwagnis bei Immobilienbewertung

Vermietete Immobilien werden in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet. Dabei müssen der Ermittlung des Immobilienwerts nicht nur die Mieteinnahmen berücksichtigt werden, sondern auch die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie. Das Mietausfallwagnis gehört neben den Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Abschreibungen zu den Bewirtschaftungskosten. Je höher das Mietausfallwagnis, desto geringer der Reinertrag, d.h. der um die Bewirtschaftungskosten geminderte Mieterlös.

Mietausfallwagnis Berechnungsbeispiel

Jahresnettomiete (Rohertrag) 20.000 Euro
- Instandhaltungskosten 2.000 Euro
- Verwaltungskosten 1.000 Euro
- Abschreibungen 500 Euro
- Mietausfallwagnis 500 Euro
= Reinertrag 16.000 Euro

Beträgt die Bruttojahresmiete 20.000 Euro und das Mietausfallwagnis 2% auf die Bruttojahresmiete, so ergibt sich jährliches Mietausfallwagnis von 500 Euro, das wiederum von den Nettomieteinnahmen – wie alle anderen Bewirtschaftungskosten – abzuziehen ist, um den Reinertag (hier 16.000 Euro) zu ermitteln, der die wichtigste Größe bei der Wertermittlung bildet.

Mietausfallwagnis bei Immobilienkauf und Vermietung

Vor Kauf einer vermieteten Immobilie sollte sich der Kaufinteressent genau überlegen wie hoch er das Mietausfallwagnis einschätzt und entsprechend in seine Kalkulation einbeziehen. Wer eine bestehende Immobilie vermieten will, kann bei der Erhebung des Mietzinses das Mietausfallwagnis einkalkulieren, in dem er die Miethöhe so ansetzt, dass er auch Ausfälle verkraften kann. Eine Umlage des Mietausfallwagnisses auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ist aber nicht zulässig. Es sei denn, es handelt sich um preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen), wo das Mietausfallwagnis mit 2% in die Miete einberechnet werden darf, wobei die Miete nicht die Kosten übersteigen darf (Kostenmiete).

Mietausfallwagnis bei der Immobilienfinanzierung und bei Immobilienverkauf

Wer eine vermietete Immobilie finanzieren möchte, wird feststellen, dass Banken bei der Bewertung der Immobilie das Mietausfallwagnis ebenfalls berechnen. Hintergrund: eine finanzierende Bank will sich gegen das Risiko absichern, dass die Jahresmieten nicht ausreichen, um sowohl die Bewirtschaftungskosten als auch die Finanzierungskosten (Zins+Tilung) zu begleichen.

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte freie Einheiten vor Verkauf vermieten, wenn das Mietausfallwagnis sehr hoch ist (z.B. bei einer schlecht zu vermietenden Gewerbeeinheit). Ist das Mietausfallwagnis gering, ist es häufig besser, die Immobilie im freien Zustand zu veräußern, damit ein Käufer die Möglichkeit der Selbstnutzung hat bzw. mögliche Mieter nach eigenen Kriterien aussuchen kann.

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