Miete – Die 8 wichtigsten Infos für Vermieter
Inhalt der Seite:
- Miete für Wohnung bei Neuvermietung – was ist erlaubt?
- Miethöhe berechnen – so wenden Sie den Mietspiegel an
- Indexmiete und Staffelmiete – wann ist was sinnvoll?
- Woher bekommt man den Mietspiegel? Wann ist er anzuwenden?
- Miete erhöhen – so führen Sie die Mieterhöhung korrekt durch
- Mieterhöhung nach Modernisierung
- Miete versteuern – Das müssen Sie wissen!
- Miete nicht gezahlt – Was passiert nun?
1. Miete für Wohnung bei Neuvermietung – was ist erlaubt?
Seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse in 2015 gilt es für Vermieter zunächst festzustellen, ob sie ihre Miete bei Neuvermietung anhand der Regeln der Mietpreisbremse berechnen müssen oder ob sie nach den Gesetzen für nicht angespannte Wohnungsmärkte kalkulieren dürfen.
Ist der Wohnungsmarkt nicht angespannt, d.h. die Mietpreisbremse wurde noch nicht eingeführt, ist die Miete in Ihrer Höhe grundsätzlich frei vereinbar, wobei es zwei Obergrenzen zu berücksichtigen gibt:
- Die Miete darf nach §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes nur dann mehr als 20% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen, wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich ist.
- Die Miete sollte keinesfalls über 50% über der ortüblichen Vergleichsmiete liegen, weil sonst nach § 291 der Tatbestand des Wuchers gegeben ist.
Wurde die Mietpreisbremse bereits eingeführt, darf die Neuvertragsmiete maximal 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.
2. Miethöhe berechnen – so wenden Sie den Mietpreisspiegel an
Um die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt zu ermitteln, sollten Sie anhand des gültigen Mietspiegels Ihrer Stadt überprüfen, mit welchen Wohnungen Sie Ihre Wohnung vergleichen dürfen. Je nach Stadt können die Kriterien zur Einordnung Ihrer Wohnung unterschiedlich ausfallen, üblich sind die folgenden Merkmale:
- Lage der Wohnung (z.B. laut Wohnlagenverzeichnis der Stadt)
- Größe in qm
- Baujahr der Wohnung / energetische Angaben (z.B. Beheizungsart)
- Ausstattung der Wohnung (z.B. Balkon, Durchgangszimmer, Gäste-WC, etc.)
Liegt der Durchschnittswert in Ihrem Wohnsegment laut Mietspiegel z.B. bei 8 Euro pro qm und Ihre Wohnung entspricht auch von den Ausstattungsmerkmalen der Durchschnittswohnung, so dürfen Sie z.B. 9,60 Euro pro qm bei Neuvermietung ansetzen (20% über der Vergleichsmiete).
Ob ein über dem Mietspiegel liegender Wert erzielbar ist, hängt vor allem von der Wohnungsknappheit ab, d.h. ob die Nachfrage nach Wohnraum deutlich höher als das Angebot ist. Schauen Sie daher genau, welche Wohnungen zu welchen Mieten angeboten werden. Steht eine Wohnung länger als 2 Wochen im Internet oder in der Zeitung, ist die geforderte Miete vermutlich nicht oder nur schwer am Markt durchsetzbar.
Tipp von immoverkauf24:
Lassen Sie sich bei der Festsetzung der Miete durch einen Immobilienmakler für Vermietung beraten. Der Makler findet nicht nur den optimalen Mietpreis, sondern kümmert sich auch von A bis Z um die Vermietung und achtet auf einen rechtssicheren Mietvertrag.
Hinweis
Selbst wenn Sie Ihre Wohnung oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten konnten, ist der finanzielle Vorteil oftmals nur von begrenzter Dauer, da spätere Mieterhöhungen wieder mit Vergleichsmieten begründet werden müssen, was wiederum erst wieder möglich ist, wenn die Mieten von Vergleichswohnungen gestiegen sind. Daher kann es sinnvoll sein, von vorneherein eine Index- oder Staffelmiete zu vereinbaren.
3. Indexmiete und Staffelmiete – wann ist was sinnvoll?
Nicht selten vereinbaren Mieter im Mietvertrag bei Neuvermietung eine Index- oder Staffelmiete, um die Mietentwicklung der eigenen Wohnung vom Gesamtmarkt teilweise entkoppeln zu können.
Bei der Indexmiete orientiert sich die Erhöhung der Miete nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nur der “Startmietpreis” muss innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegen. Die Mieterhöhung erfolgt dann nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. So kann der Vermieter, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht steigt, den Mietpreis anheben. Mehr erfahren Sie auf der Seite “Indexmiete“.
Bei der Staffelmiete wird die künftige verlangte Miete in Form von gestaffelten, d.h. steigenden Geldbeträgen im Mietvertrag vereinbart, wobei zwischen zwei Erhöhungen mindestens 1 Jahr liegen muss. Die Staffelmiete bietet den Vorteil, dass Mieter und Vermieter von Anfang an wissen, welche Mieterhöhungen wann fällig werden.
Achtung:
Gilt in einem Gebiet die Mietpreisbremse, so dürfen sowohl die Ausgangsmiete als auch die in der Staffel vereinbarten Beträge nicht mehr als 10% über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.
Ob für einen Vermieter eher die Index- oder Staffelmiete zu empfehlen ist, lässt sich nicht pauschal aussagen. Tendenziell gilt, dass eine Indexmiete dann ratsam sein kann, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einfach festlegen lässt. Sie spielt dann in der Mietpreisfindung nur einmalig eine Rolle, nämlich bei Abschluss des Mietvertrages. Die Staffelmiete ist dann eine gute Lösung, wenn der Vermieter von Beginn an für klare Verhältnisse sorgen möchte und die Mieterhöhungen automatisch erfolgen. So spart er sich Diskussionen und Ärger mit dem Mieter.
4. Woher bekommt man den Mietspiegel? Wann ist er anzuwenden?
Der Mietspiegel ist bei der Stadt oder Gemeinde kostenlos erhältlich. Fragen Sie in jedem Fall dort nach. Häufig finden Sie die Mietspiegel auf der Internetseite der Stadt. Liegt kein Mietspiegel für Ihre Stadt bzw. Region vor, so können Sie die Miete anhand von drei Vergleichswohnungen ermitteln oder unter zu Hilfenahme eines Sachverständigengutachtens.
Möblierter Wohnraum – gilt der Mietspiegel?
Irrtümlicherweise glauben viele Vermieter, dass nach einer Möblierung der Mietspiegel keine Anwendung findet. Tatsächlich ermöglicht eine ansprechende Möblierung die Erzielung höherer Mieten. Jedoch muss der Vermieter sich zunächst an der örtlichen Vergleichsmiete orientieren, bevor er einen „Möblierungszuschlag“ vornimmt (LG Berlin 63 S 365/01). Die Höhe des Möblierungszuschlags richtet sich nach dem Zeitwert der Möbel zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens. Das Gericht unterstellt bei der Berechnung eine 10 jährige Nutzungsdauer.
Gilt der Mietspiegel für Einfamilienhäuser?
In der Regel finden sich in den Mietspiegeln der Städte keine Angaben zu den Mieten bei Einfamilienhäusern. Der Grund: Häuser werden nur sehr selten vermietet, weil sich das Haus vermieten in der Regel nicht lohnt. Deshalb gibt es nur wenige Vergleichswerte. Aber auch wer ein Haus vermietet, muss sich an der örtlichen Vergleichsmiete orientieren und bei Mieterhöhungen diese mit Vergleichswerten begründen oder auf Gutachten zurückgreifen, da Häuser nicht von der Mietgesetzgebung ausgenommen sind.
Miete bei Gewerbeobjekten
Bei Gewerbeobjekten wie Büros, Hallen, Geschäften, etc. findet der Mietspiegel keine Anwendung. Über alle Besonderheiten bezüglich der Mietfestlegung, Mieterhöhung und Mietvertragsgestaltung klären wir unter Gewerbe vermieten auf.
5. Miete erhöhen – so führen Sie die Mieterhöhung korrekt durch
Die Miete darf in jedem Fall nur auf das Maß der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden. Ist sie bereits auf diesem Niveau, so ist eine Mieterhöhung nicht zulässig. Gibt es noch eine Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete, so hat der Vermieter das Recht die Miete zu erhöhen. Allerdings darf er die Erhöhung frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses ankündigen. Der Mieter hat dann drei Monate Zeit, die Mieterhöhung zu überprüfen. Nach dieser Zeit muss dann, sofern der Mieter keinen berechtigten Einwand vorbringen kann, die neue Miete gezahlt werden.
Formerfordernisse bei Mieterhöhung beachten
Damit der Mieter der Erhöhung zustimmen muss, sind folgende Punkte im Erhöhungsschreiben zu beachten:
- Das Schreiben muss an alle Mieter gerichtet sein
- Es muss vom Vermieter selbst kommen oder bzw. alternativ muss eine Vollmacht beigefügt sein
- Der Erhöhungsgrund muss genannt werden und die Erhöhung muss nachvollziehbar und nachprüfbar sein
- Alte und neue Miete sowie der Zeitpunkt der neuen Miete müssen benannt werden
- Das Schreiben muss die Aufforderung zur Zustimmung erhalten sowie eine Frist bis wann die Zustimmung erfolgt sein muss.
Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungsspielraum
Der Vermieter darf unter Berücksichtigung der örtlichen Vergleichsmiete die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% erhöhen (§ 558 BGB). Auf angespannten Wohnmärkten, auf denen die Mietpreisbremse gilt, beträgt die Kappungsgrenze nur 15%.
Achtung:
Die Kappungsgrenze ist auch dann einzuhalten, wenn die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete eine höhere Mieterhöhung ermöglichen würde. Die Miete kann dann trotzdem nur bis zur Kappungsgrenze erhöht werden.
6. Mieterhöhung nach Modernisierung
Ausnahmen von der Kappungsgrenze bzw. Mietpreisbremse macht der Gesetzgeber bei Modernisierungen. Hat der Vermieter umfassende Modernisierungen durchgeführt, kann er den Mieter an den Kosten beteiligen und die Miete über das Niveau des örtlichen Mietspiegels erhöhen (§ 559 BGB). Voraussetzung: Die Modernisierungskosten müssen mindestens 1/3 der Kosten eines entsprechenden Neubaus betragen.
Modernisierung vs. Instandsetzung
Eine Modernisierung liegt beispielsweise vor, wenn ein Balkon oder ein neuer Fahrstuhl eingebaut wurden. Wichtig ist vor allem, dass es sich um eine „Verbesserung“ des Mietgegenstands gegenüber einer normalen Instandsetzung handelt. Dies ist z.B. regelmäßig bei der energetischen Sanierung der Fall (z.B. Dämmung der Fassade, Einbau isolierverglaster Fenster, etc.) durch die der Mieter Heizkosten sparen kann. Die bloße Reparatur eines kaputten Fensters kann nicht als Modernisierung geltend gemacht werden.
Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter
Die Modernisierungskosten können sowohl bei Neuvermietungen auf den Mieter umgelegt werden, wenn eine Modernisierung voran ging als auch bei bestehenden Mietverhältnissen. Aktuell erlaubt der Gesetzgeber dem Vermieter 11% der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufzuschlagen. Es gibt allerdings Überlegungen des Justizministeriums die Umlage auf 8% zu begrenzen. Seit April 2016 liegt bereits ein Referentenentwurf vor und wurde in der letzten Legislaturperiode nicht mehr gesetzlich verabschiedet. Im Dezember 2018 hat der Bundesrat der Mietrechtsänderung zugestimmt und seit dem 01.01.2019 dürfen Vermieter nur noch bis zu 8% der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.
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Beispiel Mieterhöhung nach Modernisierung |
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| Monatsmiete vor Modernisierung | 800 Euro |
| Kosten der Modernisierung | 20.000 Euro |
| Davon 8% | 1.600 Euro |
| Erhöhung Monatsmiete um | 133,33 Euro (2.200/12) |
| Monatsmiete nach Modernisierung | 933,33 Euro |
7. Miete versteuern – Das müssen Sie wissen!
Die Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien müssen selbstverständlich im Rahmen der Einkommenssteuererklärung versteuert werden. Ausnahmen werden gemacht, wenn die Mieteinnahmen inklusive aller weiteren Einkünfte unterhalb dem Grundfreibetrag liegen (8.472 € für Alleinstehende in 2015, es gibt eine leichte jährliche Anpassung des Grundfreibetrages).
Auch wenn die Gesamteinnahmen aus der Vermietung unter 520,00 € jährlich betragen und es sich um eine Vermietung sonst selbst genutzter, möblierter Räume oder einer Einliegerwohnung in Ihrem Haus handelt, sind Sie davon befreit, diese Mieteinnahmen in der Steuererklärung anzugeben.
Für alle anderen Vermieter gilt: Mieteinnahmen müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Sie sind einkommenssteuerpflichtig. Weitere Informationen erhalten Sie unter “Mieteinnahmen versteuern“.
Für die gewerbliche Vermietung gelten andere Regelungen.
immoverkauf24 Tipp:
Nicht jeder Verlust aus der Vermietung muss für Sie negativ sein, Verluste können sich steuerlich positiv auswirken! Sprechen Sie Ihren Steuerberater an.
8. Miete nicht gezahlt – Was passiert nun
Zahlt Ihr Mieter seine Miete nicht, so ist er vertragsbrüchig geworden und Sie können als Vermieter gegen ihn vorgehen. Zunächst ist es wichtig, dass Sie den Eingang der Miete regelmäßig überprüfen und umgehend auf Säumnisse reagieren. Sprechen Sie Ihren Mieter zunächst auf die fehlende Mietzahlung an, eventuell gab es ein Problem bei der Bank oder der Mieter hat eine Erklärung für die fehlende Zahlung. Oftmals handelt es sich um ein Missverständnis und das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bleibt intakt, wenn Probleme persönlich angesprochen werden.
Steht fest, dass der Mieter seine Miete nicht zahlen kann oder will, können Sie im Rahmen der gesetzlichen Regelungen hierauf reagieren. Senden Sie eine Abmahnung an den Mieter und drohen Sie mit einem gerichtlichen Mahnverfahren. Zahlt der Mieter noch immer nicht, so können Sie beim Amtsgericht Antrag auf das gerichtliche Mahnverfahren stellen. Sofern der Mieter keinen Widerspruch einlegt, bekommen Sie einen vollstreckbaren Titel, mit dem Sie in den kommenden 30 Jahren die Mietschulden einfordern können.
Den Mieter kündigen ist bei ausstehenden Mietzahlungen von erheblichen Teilen zweier Monatsmieten möglich. Hierbei ist es egal, ob die Mietschulden über einen längeren Zeitraum angehäuft wurden, oder ob es sich um zwei aufeinanderfolgende Termine handelt, die nicht eingehalten wurden.
Bei der schriftlichen Kündigung müssen einige Formalien eingehalten werden:
- Fristlose Kündigung in Schriftform
- Nennung aller Mieter
- Nennung des Kündigungsgrundes
- Hinweis auf Möglichkeit des Widerspruchs für den Mieter
- Unterzeichnen der Kündigung durch alle Vermieter
Nach Akzeptieren der fristlosen Kündigung durch den Mieter muss der Vermieter diesem 12 Wochen Zeit zur Räumung der Wohnung geben. Zahlreiche säumige Mieter ziehen jedoch trotz fristloser Kündigung nicht aus und der Vermieter muss eine Räumungsklage erwirken. Aufgrund von überlasteten Gerichten kann es bis zu zwei Jahre dauern, bis die Räumung der Wohnung erwirkt wird. Die in dieser Zeit angehäuften Mietschulden können mehrere zehntausend Euro betragen. Wer also eine Wohnung vermieten möchte, die Finanzierung jedoch von den zu erwartenden Mieteinnahmen abhängig macht, kann in große Schwierigkeiten kommen, wenn er seine Kreditraten nicht mehr zahlen kann.
Viele Vermieter ziehen nach den schlechten Erfahrungen einen Schlussstrich und möchten ihre Wohnung verkaufen. immoverkauf24 empfiehlt Ihnen einen ausgezeichneten Immobilienmakler für den Verkauf und bietet vorab eine kostenlose Immobilienbewertung.