Miete & Mietrendite für Wohnung und Haus: Was Vermieter wissen müssen

Die Miete ist nach Definition das vertraglich vereinbarte Entgelt für die zeitweise Überlassung einer Sache zur Nutzung – meist einer Wohnung oder eines Hauses. Der Begriff Mietzins wird synonym verwendet, ist jedoch eher im juristischen oder älteren Sprachgebrauch geläufig. Auch der Begriff Mietpreis meint dasselbe: den Betrag, den der Mieter für die Nutzung der Immobilie zahlt. Anders sieht es bei der Mietforderung aus, denn diese bezeichnet ausschließlich die offene Forderung des Vermieters auf Zahlung der Miete.

Für Vermieter ist im Zusammenhang mit der Miete auch die Mietrendite relevant: Sie zeigt, wie wirtschaftlich das Vermieten der Immobilie ist, indem sie die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis oder Marktwert setzt. Sie gibt den prozentualen Ertragswert an, den der Vermieter innerhalb eines Jahres aus der Vermietung erhält und macht die Rentabilität verschiedener Immobilien vergleichbar – sogar unabhängig ihrer Lage, Ausstattung und Bauqualität.

Als Vermieter ist es wichtig, die verschiedenen Arten der Miete zu kennen, um vertraglich klare und rechtssichere Vereinbarungen zu treffen. Je nach Mietmodell kann sich die Struktur der Mietzahlungen und die Flexibilität bei Anpassungen unterscheiden. Die Wahl der passenden Mietart hängt vom Mietobjekt, dem Mietmarkt und der individuellen Vermieterstrategie ab. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Arten – insbesondere im Hinblick auf Wohnraum wie die Miete einer Wohnung oder eines Hauses:

• Kaltmiete (Nettokaltmiete): Die Kaltmiete ist der reine Nutzungsbetrag für Haus oder Wohnung – ohne Nebenkosten. Sie bildet die Basis für viele Mietverträge.
• Bruttokaltmiete (Bruttomiete): Hier sind die Betriebskosten (z. B. Müll, Grundsteuer) bereits enthalten, nicht jedoch Heiz- und Warmwasserkosten.
• Bruttowarmmiete: Bei dieser Form der Miete sind sämtliche Betriebskosten inklusive Heizkosten bereits im Mietpreis enthalten.
• Indexmiete: Die Miete ist hier an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und kann sich entsprechend der Inflation anpassen (§ 557b BGB).
• Staffelmiete: Eine vertraglich festgelegte Miete, bei der die Erhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten bereits im Voraus definiert sind (§ 557a BGB).
• Vergleichsmiete: Die ortsübliche Miete laut Mietspiegel, wie sie bei Neuvermietung oder Mieterhöhungen als Referenz dient (§ 558 BGB).
• Umsatzmiete (selten bei Wohnraum): Diese Miete orientiert sich am Umsatz des Mieters – vor allem relevant, wenn Sie ein Gewerbe vermieten.

Die Bruttomietrendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises einer Immobilie jährlich durch Mieteinnahmen zurückfließen. Sie berechnet sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie – ohne Nebenkosten oder laufende Ausgaben. Die Nettomietrendite geht einen Schritt weiter: Hier werden zusätzlich die nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungskosten, Verwaltungsaufwendungen oder Rücklagen für Leerstand berücksichtigt. Dadurch ergibt sich ein realistischeres Bild der tatsächlichen Mietrendite einer vermieteten Immobilie.

Wenn Sie als Vermieter den Mietpreis für Ihre Wohnung oder Ihr Haus neu ermitteln oder anpassen möchten, ist der Mietspiegel ein zentrales Hilfsmittel. Er gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete und hilft dabei, den Mietpreis rechtssicher zu berechnen. Grundlage sind Faktoren wie Wohnlage, Größe, Baujahr, Ausstattung und energetische Merkmale.

Liegt der Durchschnittswert in Ihrem Wohnsegment laut Mietspiegel z.B. bei 8 Euro pro qm und Ihre Wohnung entspricht auch von den Ausstattungsmerkmalen der Durchschnittswohnung, so dürfen Sie z.B. 9,60 Euro pro qm bei Neuvermietung ansetzen (20 % über der Vergleichsmiete).

Ob Sie letztendlich den berechneten Mietpreis erzielen können, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, hängt aber nicht nur vom Mietpreisspiegel ab. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt beeinflusst, ob sich die rechnerisch mögliche Miete auch tatsächlich durchsetzen lässt. Beobachten Sie daher die Inserate vergleichbarer Wohnungen. Wenn Objekte länger leer stehen, kann das ein Hinweis auf einen zu hohen Mietpreis sein. Ein Immobilienmakler für Vermietung kann Sie dabei unterstützen, die passende Miete zu berechnen und rechtliche Risiken zu vermeiden.

Auch wenn Sie die Miete erhöhen möchten, müssen Sie sich an klare gesetzliche Vorgaben halten. Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn die derzeitige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – und auch dann nur unter Einhaltung bestimmter Fristen, Kappungsgrenzen und Formerfordernisse. Ausführliche Informationen, praktische Musterschreiben und rechtssichere Tipps finden Sie in unserem Beitrag zur Mieterhöhung.

Die Mietrendite zeigt, wie wirtschaftlich sich eine Immobilie vermieten lässt. Sie hilft Eigentümern aber nicht nur, die Rentabilität eines Hauses oder einer Wohnung realistisch einzuschätzen, sondern auch, mögliche Investitionen besser zu planen oder die Immobilie für einen höheren Preis zu verkaufen. Umso wichtiger ist es, dass Sie wissen, wie Sie die Mietrendite berechnen, um die Vorteile der Kennzahl bestmöglich nutzen zu können.

Bruttomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite zeigt das Verhältnis von Jahreskaltmiete zum Kaufpreis. Sie ist leicht zu berechnen, berücksichtigt aber keine laufenden Kosten und ist daher ein eher grober Richtwert.

Für die Nettomietrendite werden zusätzlich die nicht umlagefähigen Kosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung und Instandhaltungsrücklagen) von der Jahreskaltmiete abgezogen. Die Berechnung benötigt mehr Daten, das Ergebnis ist jedoch deutlich realitätsnäher:

Der Mietspiegel, auch Mietpreisspiegel genannt, zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen in einer Stadt oder Gemeinde. Er ist ein wichtiges Instrument, um eine rechtssichere Miete zu berechnen und Mieterhöhungen zu begründen. Erhältlich ist der Mietspiegel kostenlos bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Fragen Sie in jedem Fall dort nach. Häufig finden Sie die Mietpreisspiegel auf der Internetseite der Stadt. Liegt kein Mietspiegel für Ihre Stadt bzw. Region vor, so können Sie die Miete anhand von drei Vergleichswohnungen ermitteln oder unter Zuhilfenahme eines Sachverständigengutachtens.

• Möblierter Wohnraum – gilt der Mietspiegel?

Irrtümlicherweise glauben viele Vermieter, dass nach einer Möblierung der Mietspiegel keine Anwendung findet. Tatsächlich ermöglicht eine ansprechende Möblierung die Erzielung höherer Mieten. Jedoch muss sich der Vermieter zunächst an der örtlichen Vergleichsmiete orientieren, bevor er einen „Möblierungszuschlag“ vornimmt (LG Berlin 63 S 365/01). Die Höhe des Möblierungszuschlags richtet sich nach dem Zeitwert der Möbel zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens. Das Gericht unterstellt bei der Berechnung eine 10-jährige Nutzungsdauer. Mehr dazu unter Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen.

• Gilt der Mietpreisspiegel für Einfamilienhäuser?

In der Regel finden sich in den Mietspiegeln der Städte keine Angaben zu den Mieten bei Einfamilienhäusern. Der Grund: Die Miete bei Häusern ist seltener, da es sich nicht immer lohnt, ein Haus zu vermieten. Deshalb gibt es nur wenige Vergleichswerte. Aber auch wer ein Haus vermietet, muss sich an der örtlichen Vergleichsmiete orientieren und bei Mieterhöhungen diese mit Vergleichswerten begründen oder auf Gutachten zurückgreifen, da Häuser nicht von der Mietgesetzgebung ausgenommen sind.

• Miete bei Gewerbeobjekten

Bei Gewerbeobjekten wie Büros, Hallen, Geschäften, etc. findet der Mietspiegel keine Anwendung. Über alle Besonderheiten bezüglich der Mietfestlegung, Mieterhöhung und Mietvertragsgestaltung klären wir unter Gewerbe vermieten auf.

Wenn Sie als Vermieter Ihre Miete berechnen, können Sie eine Index- oder Staffelmiete im Mietvertrag bei Neuvermietung vereinbaren, um die Mietentwicklung der Wohnung teilweise vom Gesamtmarkt zu entkoppeln. Beide Modelle bieten Vorteile – je nach Ziel der Vermietung.

Mit der Staffelmiete sichern Sie sich planbare Mietsteigerungen: Bereits beim Vertragsabschluss stehen alle Erhöhungen fest, was langfristige Kalkulation erleichtert. Die Indexmiete hingegen koppelt die Entwicklung der Miete an den Verbraucherpreisindex – besonders sinnvoll, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete schwer bestimmen lässt. So kann sich die Miete an die allgemeine Preisentwicklung anpassen – unabhängig davon, ob die Vergleichsmiete steigt. In beiden Fällen gilt: Die Ausgangsmiete muss den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, etwa bei geltender Mietpreisbremse.

Mietpreisregelungen greifen direkt in die Gestaltung der Miete ein – meist mit dem Ziel, übermäßige Steigerungen zu begrenzen und Wohnraum bezahlbar zu halten. Für Vermieter bedeutet das: Die Miete für eine Wohnung oder ein Haus kann nicht beliebig festgelegt werden. Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen und ihr Einfluss auf den Mietpreis im Überblick:

1. Mietpreisbremse: In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ziel: Mieten dämpfen, ohne Investitionen zu verhindern.
2. Kappungsgrenze: Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren meist nur um 15 % steigen – in manchen Regionen um 20 %. Das schützt Bestandsmieter vor überhöhten Anpassungen.
3. Vergleichsmietenregelung (§ 558 BGB): Eine Mieterhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Diese wird anhand von Mietspiegeln oder Vergleichswohnungen bestimmt.
4. Mietspiegel: Ein qualifizierter Mietspiegel gibt Orientierung bei der Mietpreisermittlung. Er zeigt, was in der Region für vergleichbaren Wohnraum üblich ist – und begrenzt so den Spielraum bei der Miete für Wohnung oder Haus.
5. Regelungen zu Index- und Staffelmiete: Auch bei diesen Sonderformen müssen gesetzliche Vorgaben eingehalten werden, etwa zur Ausgangsmiete oder zur Gültigkeit der Mietpreisbremse.

Lassen Sie sich bei Unsicherheiten am besten individuell von einem Immobilienmakler für Vermietung beraten – denn Verstöße gegen Mietpreisregelungen können teuer werden.

Beim Aufsetzen eines Mietvertrags ist besondere Sorgfalt gefragt – vor allem beim Thema Mietpreis. Vermieter sollten die Miete korrekt berechnen, am besten unter Berücksichtigung von Mietspiegel oder Mietindex. Die vereinbarte Miete muss klar und nachvollziehbar im Vertrag angegeben sein – inklusive Nebenkosten, Zahlungsrhythmus und eventueller Anpassungsklauseln. Wichtig ist auch, dass die vereinbarte Miete nicht gegen geltende Mietpreisregelungen wie die Mietpreisbremse oder andere gesetzliche Vorgaben verstößt. So schützen sich Vermieter vor rechtlichen Konflikten und sorgen für Transparenz gegenüber dem Mieter.

Ein Immobilienmakler für Vermietung ist mit der Erstellung eines vermieterfreundlichen Mietvertrages bestens vertraut und kann Ihnen helfen, die ideale Lösung für Ihre Vermietung zu finden.

Die Miete ist laut § 556b BGB grundsätzlich spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen – egal ob Miete für eine Wohnung oder die Miete für ein Haus. Diese Regelung gilt, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Vermieter sollten die geltende Frist klar im Vertrag festhalten, um Missverständnissen vorzubeugen. Beachten Sie dabei: Sonn- und Feiertage zählen nicht zu den Werktagen.

Mieter sind verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Gleichzeitig sind Vermieter jedoch verpflichtet, die Mietzahlungen korrekt zu verbuchen und eine Quittung auf Wunsch auszustellen. Ausnahmen von der Zahlungsfrist sind nur mit beidseitiger Einigung möglich.

Die Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien müssen selbstverständlich im Rahmen der Einkommenssteuererklärung versteuert werden. Ausnahmen werden gemacht, wenn die Mieteinnahmen inklusive aller weiteren Einkünfte unterhalb des Grundfreibetrags liegen (11.940 € für Alleinstehende in 2025, bei der gemeinsamen Steuererklärung von Ehepaaren oder Lebensgemeinschaften verdoppelt sich der Betrag).

Auch wenn die Gesamteinnahmen aus der Vermietung unter 1.000 € jährlich (Freigrenze seit 2024) betragen und es sich um eine Vermietung sonst selbst genutzter, möblierter Räume oder einer Einliegerwohnung in Ihrem Haus handelt, sind Sie davon befreit, diese Mieteinnahmen in der Steuererklärung anzugeben.

Für alle anderen Vermieter gilt: Mieteinnahmen müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden, denn sie sind einkommensteuerpflichtig. Weitere Informationen erhalten Sie unter "Mieteinnahmen versteuern". Für die gewerbliche Vermietung gelten andere Regelungen.

Bleibt die Miete aus, sollten Sie als Vermieter schnell, aber besonnen handeln. Prüfen Sie regelmäßig die Zahlungseingänge, um einen aktuellen Überblick zu behalten und ausbleibende Mietzahlungen schnell zu erkennen. Oft klären sich Mietrückstände im Gespräch – gerade dann ist ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern hilfreich, um Probleme friedlich zu lösen.

Bleibt die Miete dauerhaft aus, können Sie verschiedene rechtliche Möglichkeiten prüfen: Eine Abmahnung des Mieters bietet sich an, wenn Sie dem Mieter eine faire Chance zur Nachzahlung geben möchten. Auch ein gerichtliches Mahnverfahren ist möglich – etwa wenn keine Zahlungsbereitschaft erkennbar ist. In schwerwiegenden Fällen können Sie das Mietverhältnis kündigen, z. B. bei Zahlungsrückständen von zwei Monatsmieten.

Bedenken Sie: Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, bleibt oft nur der Weg über die Räumungsklage – ein zeit- und kostenintensives Verfahren. Daher ist es wichtig, das finanzielle Risiko bei der Miete für eine Wohnung oder Haus realistisch einzuschätzen – vor allem, wenn die Mietzahlungen zur Kreditbedienung benötigt werden.

Viele Vermieter ziehen nach schlechten Erfahrungen einen Schlussstrich und möchten ihre Wohnung verkaufen. immoverkauf24 empfiehlt Ihnen gerne einen ausgezeichneten Immobilienmakler für den Verkauf und bietet vorab eine kostenlose Immobilienbewertung.