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Instandhaltungskosten - Was Vermieter vorher wissen sollten
Unter Instandhaltungskosten sind die Kosten zu verstehen, die aufgewandt werden müssen, um den Zustand einer Immobilie zu erhalten, der sich sonst aufgrund von Alterung, Witterung oder Abnutzung verschlechtern würde. Allgemein sind Instandhaltungskosten diejenigen Kosten, die entstehen, wenn ein Gebäude oder eine einzelne Wohnung in funktionsfähigem bzw. nutzbarem Zustand gehalten werden soll. Sind Sie sich unsicher darüber, was Ihre Immobilie wert ist? immoverkauf24 berät Sie gerne und kostenlos.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Immobilie sollte vorbeugend und regelmäßig kleinere Instandhaltungsmaßnahmen erfahren.
- Die Instandhaltungsmaßnahmen können grundsätzlich von der Steuer abgesetzt werden, diese trägt der Vermieter.
- Der Eigentümer einer Immobilie sollte diese kontinuierlich instand halten, um den Verkauf zu erleichtern.
- Um den Wert einer Immobilie korrekt zu erfassen, ist eine Immobilienbewertung hilfreich.
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1. Instandhaltungskosten vs. Instandsetzungskosten
Um eine Immobile nutzbar zu halten, sind vier Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig durchzuführen: Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung.
Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie kann die Instandhaltungskosten grundsätzlich von der Steuer absetzen (mehr unter Mieteinnahmen versteuern). Die Kosten für die Instandhaltung trägt, wenn nicht im Mietvertrag anders festgehalten, der Vermieter.
Achtung!
Wenn die Kosten der Instandhaltung in den ersten 3 Jahren nach Kauf der Immobilie 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, geht das Finanzamt von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus, mit der Folge, dass diese der gesetzlich geregelten Abschreibung von Immobilien unterliegen und nicht sofort abgesetzt werden können.
Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten sind im Einzelfall schwer gegeneinander abzugrenzen
- Unter Instandhaltung versteht man überwiegend vorbeugende Maßnahmen, die in regelmäßigen Abständen erfolgen müssen, um die Immobilie vor möglichen baulichen oder sonstigen Schäden durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung zu schützen. Sie schließen kleinere, regelmäßig anfallende Instandsetzungskosten mit ein.
- Als Instandsetzung bezeichnet man hingegen alle baulichen Maßnahmen, die dazu dienen, den zugesicherten vertragsgemäßen Zustand der Immobilie wiederherzustellen.
Es ist für Eigentümer sehr wichtig die Immobilie kontinuierlich instand zu halten. Denn wird eine Immobilie laufend Instand gehalten, erleichtert dies den Verkauf derselben erheblich, da ein potentieller Käufer keine Rückstellungen für Instandhaltungsrisiken bilden muss.
Instandhaltungspflichten für Eigentümer
Experteninterview zu den wichtigsten Maßnahmen, Tipps und Irrtümer bei der Instandhaltung: Jeder Eigentümer sollte sich eine Liste anfertigen, welche vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Maßnahmen er abarbeiten muss.
- Ralf-Günter Ludwig, Hausverwalter -
2. Instandhaltungskosten: Unterschied zu Modernisierungskosten
Im Unterschied zu Modernisierungskosten können die Instandhaltungskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Unter Modernisierungskosten versteht man jene Kosten, die anfallen, wenn durch bauliche Maßnahmen der Wohnkomfort verbessert, Wasser oder Energie eingespart oder sogar neuer Wohnraum geschaffen wird. Das Problem: Nicht selten lassen sich die Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten von Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen würden, nicht genau trennen. Falls Sie eine Einschätzung benötigen oder weitere Fragen haben, lassen Sie sich gerne von unseren Experten von immoverkauf24 kostenlos und unverbindlich beraten.