Grunderwerbsteuer 2023: Höhe, Fälligkeit & Online-Rechner

Beim Erwerb einer Immobilie fällt i.d.R. für den Käufer die Grunderwerbsteuer an. Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% Grunderwerbsteuer zu zahlen sind. Diese Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten und muss beim Immobilienkauf einkalkuliert werden. Wie hoch ist der Steuersatz aktuell in Ihrem Bundesland und wie berechnet man die Grunderwerbsteuer? Wird es 2023 Freibeträge für Ersterwerber geben? Wir beantworten Ihnen hier die 7 wichtigsten Fragen.

Nachdem ein Immobilienverkäufer einen Käufer für seine Immobilie gefunden hat, muss der Verkauf notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag wird festgelegt, ob der Käufer oder der Verkäufer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat, da per Gesetz zunächst der bisherige Eigentümer und der Erwerber gemeinsam Steuerschuldner sind (§13 Nr. 2 GrEStG). In der Regel wird dem Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer zugewiesen.

Nach der Beurkundung schickt der Notar den unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, welches dann die zu belastende Partei mit dem Grunderwerbsteuerbescheid anschreibt. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig. Das Finanzamt darf aber ggf. eine längere Zahlungsfrist setzen (siehe Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §15 Fälligkeit der Steuer).

Sobald die Grunderwerbsteuer vom Käufer beglichen wurde, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, welche die Voraussetzung ist für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich anhand der Höhe des aktuellen Steuersatzes für Grunderwerb in Ihrem Bundesland und des notariell beglaubigten Kaufpreises im Kaufvertrag. Gehen wir beispielsweise davon aus, Sie möchten eine Immobilie in Schleswig-Holstein kaufen (6,5% Grunderwerbsteuer, Stand: Januar 2023) zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro (laut Kaufvertrag), dann fallen 16.250 Euro an, die das Finanzamt von Ihnen bekäme.

• Grunderwerbsteuer = Kaufpreis * aktueller Steuersatz für Grunderwerb des Bundeslandes

Wenn Sie genau ermitteln möchten, wie hoch die Grunderwerbsteuer für Ihr Vorhaben ist, dann nutzen Sie unseren Grunderwerbsteuer-Rechner.

Erst seit dem 01. September 2006 können die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (siehe Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Diese Neuregelung machen sich die Länder zunutze, sie führte zu einer beinahe flächendeckenden Erhöhung der Grunderwerbsteuer. Als Ursache für die Erhöhung gilt die Konsolidierung der Landesfinanzen. Hintergrund ist die schlechte Haushaltslage der Länder und damit der Wunsch, mehr Geld in die Kassen zu spülen.

• In 2014 ist die Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern erhöht worden, u.a. Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen oder Schleswig-Holstein.
• Nordrhein-Westfalen erhöhte zum 01.01.2015 die Steuer auf Grunderwerb von 5,0% auf 6,5%. Auch das Saarland erhöht die Grunderwerbsteuer auf 6,5%.
• Seit dem 01.01.2017 müssen nun auch Immobilienkäufer in Thüringen 6,5% Grunderwerbsteuer zahlen.
• Ab dem 01.07.2019 wurde die Grunderwerbsteuer auch in Mecklenburg-Vorpommern auf 6,0% erhöht. 
• Am 01.01.2023 erhöte Hamburg die Grunderwerbsteuer von 4,5 auf nun 5,5 Prozent. Auf in Sachsen müssen Immobilienkäufer ab Januar 2023 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen. Zuvor lag sie hier mit 3,5 Prozent mit am niedrigsten im Ländervergleich.

Spitzenreiter sind im aktuellen Vergleich mit 6,5% die Länder Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland und neuerdings Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern.

Für Immobilienkäufer keine gute Nachricht, denn je höher der Steuersatz, desto höher die Kaufnebenkosten bei gleichem Kaufpreis.

In Deutschland unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland. Diese Tabelle zeigt die Veränderung der Grunderwerbsteuer vor und nach der letzten Erhöhung und die Höhe der aktuellen Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern sind zum Teil erheblich. So zahlen Immobilienkäufer in Schleswig-Holstein fast doppelt so viel Grunderwerbsteuer wie in Bayern!

Private Immobilienkäufer:

Nur in Ausnahmefällen kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden. So fällt beim Grundstückserwerb im Todesfall oder beim Grundstückserwerb im Rahmen einer Schenkung keine Grunderwerbsteuer an. Aber auch diese Vorgänge können eine Besteuerung nach sich ziehen. Grundlage hierfür sind die Bestimmungen im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (siehe Erbschaftssteuer). Ebenso steuerbefreit ist der Erwerb eines Grundstücks von unter 2.500 Euro Kaufpreis (laut §3 Nr.1 des Grunderwerbsteuergesetzes).

Grunderwerbsteuerfrei ist auch der Verkauf an Verwandte 1. Grades. Laut §3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) sind Verkäufe an Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder von der Besteuerung ausgenommen. Es muss also keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn z.B. ein Vater an den Sohn eine Immobilie verkauft.

Unternehmen und institutionelle Investoren:

Unternehmen, die Immobilien kaufen, können sogenannte Share Deals nutzen, um keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen: Dabei kaufen diese nicht eigentlich eine Immobilie, sondern die Anteile an einer Firma, die diese Immobilie im Besitz hält. Maximal 94,9 Prozent an einer Gesellschaft dürfen Unternehmen ohne Zahlung der Grundsteuer erwerben. Nach fünf Jahren kann die Beteiligung jedoch auf 100 Prozent erhöht werden.

Die Vorgehensweise steht in der Kritik, da sie von Firmen als Steuerschlupfloch genutzt wird. Zwischen 2018 und 2021 kauften Unternehmen deutschlandweit mindestens 150.000 Wohnungen, ohne Grunderwerbsteuer zu zahlen. Das ergab eine Anfrage der Linken im Bundestag. Privathaushalten steht eine solche Option übrigens nicht zur Verfügung. Schätzungen zufolge gehen jährlich mehr als eine Milliarde Euro Steuern durch Share Deals verloren.

Die Bundesregierung hat daher im Juli 2021 eine Verschärfung der Share Deal-Regelung eingeführt: Seither können Unternehmen nur noch 90 statt 95 Prozent der Anteile grunderwerbsteuerfrei erwerben. Die Haltefrist wurde von fünf auf 10 Jahre erhöht. Kritiker monieren, dass die Verschärfung nicht ausreiche, um Steuervermeidung abzubauen. Sie verlangen z.T. eine Absenkung der Grenze auf 75 Prozent.

Abgesehen von den unter Punkt 5 genannten Ausnahmefällen, wie Grundstückserwerb im Todesfall, bei Scheidung sowie bei Share Deals, fällt die Grunderwerbsteuer bei jedem Immobilienkauf an. Es besteht jedoch die Möglichkeit, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen bzw. diese zu reduzieren.

• Da die Höhe der Grunderwerbsteuer anteilig am Kaufpreis für das Grundstück bzw. der Immobilie berechnet wird, ist ein Hebel zu Senkung, den Kaufpreis zu reduzieren. Da die Immobilienpreise aktuell mancherorts sinken, weil die Nachfrage zurückgegangen ist, ist jetzt eine gute Zeit für Kaufpreisverhandlungen.
• Die Bundesregierung plante ursprünglich bereits für 2022 die Länder per Gesetzesgrundlage zu ermächtigen, Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer zu gewähren. Die Pläne wurden jedoch bisher nicht umgesetzt. Im Januar 2023 fand jedoch auf Initiative der CDU/CSU-Fraktion eine Anhörung des Ausschusses für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen statt, um einen erleichterten Kauf für Ersterwerber voranzutreiben. Ob dies 2023 zu einer gesetzlichen Umsetzung führt, bleibt abzuwarten.

Pläne der Bundesregierung: Reduzierte Grunderwerbsteuer für Erstkäufer

Die Ampelkoalition hat angekündigt, den Bundesländern die gesetzliche Möglichkeit einzuräumen, Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer anzubieten. Ziel ist, den Immobilienkauf für Selbstnutzer zu fördern. Folglich wird sich eine solche Steuererleichterung vorrangig an Erstkäufer richten, die Haus oder Wohnung selbst bewohnen wollen. Einige Bundesländer haben bereits angekündigt, die Freibeträge nutzen zu wollen:

• In Nordrhein-Westfalen (NRW) erhalten Erstkäufer einer Immobilie zur Selbstnutzung schon seit dem 1. Januar 2022 einen Teil der anfallenden Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent des Kaufpreises zurück. Eine gestaffelte Förderung der NRW.Bank senkt die Grunderwerbsteuer um mehr als 1,5 Prozentpunkte. Die Steuersenkung gilt jedoch nur für junge Familien, Paare und Einzelpersonen, die im Jahr 2022 und 2023 kaufen. Anschließend soll der von der Bundesregierung angekündigte Freibetrag für Hauskäufer gelten. 
• Hamburg plante ursprünglich eine Senkung der Grunderwerbsteuer für Familien, Sozialwohnungen und Erbbaurechtsgrundstücken zum 1. Januar 2023 auf 3,5 Prozent. Jedoch muss der Bund eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer für die Länder erst noch auf den Weg bringen. Zunächst jedoch wurde die Grunderwerbsteuer für alle Kauffälle von 4,5 Prozent auf 5,5 Prozent erhöht. Dies soll den Haushalt entlasten, der durch Corona-Subventionen und Maßnahmen zum Inflationsausgeleich strapaziert ist. 

Grunderwerbsteuer sparen durch Reduzierung des Kaufpreises

Durch folgende Maßnahmen lässt sich der Preis im Kaufvertrag reduzieren:

• Sie nur berücksichtigen, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist
• Sie bewegliche Extras wie Sauna, Küche, Markisen, Gartenhäuser etc. im notariellen Kaufvertrag gesondert berechnen
• Sie die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung gesondert ausweisen
• Sie beim Hausbau zwei getrennte Verträge abschließen: einen Vertrag für den Grundstückskauf und einen Vertrag für den Hausbau, dann fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des Grundstückes an (dies ist an bestimmte Bedingungen bei den Verträgen gekoppelt).

Vielen Immobilienkäufern ist der Unterschied zwischen den beiden Steuerarten Grunderwerbsteuer und Grundsteuer nicht immer ganz klar, da beide sehr ähnlich klingen und für künftige Immobilieneigentümer auch beide relevant sind. Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sind aber zwei völlig unterschiedliche Steuerarten, da ganz verschiedene Zwecke besteuert werden: die Grunderwerbsteuer wird fällig bei Grunderwerb und die Grundsteuer wird fällig bei Grundbesitz!

Ein weiterer Unterschied ist die Fälligkeit der Steuern: Grunderwerbsteuer wird nur einmal fällig beim Kauf einer Immobilie. Sie wird von dem Bundesland erhoben, in dem die Immobilie erworben wird, und richtet sich nach dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis. Die Grundsteuer hingegen ist jährlich fällig und wird von der Gemeinde erhoben. Sie errechnet sich aus dem Einheitswert, welchen das zuständige Finanzamt für das Objekt festlegt, dem Steuermessbetrag und dem jeweiligen Hebesatz einer Gemeinde.