Grunderwerbsteuer 2025: Höhe, Fälligkeit & Online-Rechner

Beim Erwerb einer Immobilie fällt i.d.R. für den Käufer die Grunderwerbsteuer an. Die Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % Grunderwerbsteuer zu zahlen sind. Diese Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten und muss beim Immobilienkauf einkalkuliert werden.

Nachdem ein Immobilienverkäufer einen Käufer für seine Immobilie gefunden hat, muss der Verkauf notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag wird unter anderem festgelegt, ob der Käufer oder der Verkäufer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat.

Der Grund: Per Gesetz sind zunächst der bisherige Eigentümer und der Erwerber gemeinsam Steuerschuldner (§13 Nr. 2 GrEStG). In der Praxis muss allerdings fast immer der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlen.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Der Ablauf nach der Beurkundung des Kaufvertrags sieht folgendermaßen aus:

Sobald die Grunderwerbsteuer vom Käufer beglichen wurde, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese gilt als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus zwei Größen:

1. Notariell beglaubigter Kaufpreis als Bemessungsgrundlage
2. Höhe des aktuellen Steuersatzes für Grunderwerb in Ihrem Bundesland

Gehen wir beispielsweise davon aus, Sie möchten eine Immobilie in Schleswig-Holstein (6,5 % Grunderwerbsteuer, Stand: Juni 2025) zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro (laut Kaufvertrag), dann würde das Finanzamt 16.250 Euro als Steuer berechnen.

Formel: Grunderwerbsteuer berechnen

• Grunderwerbsteuer = Kaufpreis * aktueller Steuersatz für Grunderwerb des Bundeslandes

Grunderwerbsteuer Rechner

Wenn Sie genau ermitteln möchten, wie hoch die Grunderwerbsteuer für Ihr Vorhaben ist, dann nutzen Sie unseren Grunderwerbsteuer-Rechner.

Erst seit dem 01. September 2006 können die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (siehe Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Diese Neuregelung machen sich die Länder zunutze. Sie führte zu einer beinahe flächendeckenden Erhöhung der Grunderwerbsteuer. Als Ursache für die Erhöhung gilt die Konsolidierung der Landesfinanzen. Hintergrund ist die schlechte Haushaltslage der Länder und damit der Wunsch, mehr Geld in die Kassen zu spülen.

• Im Jahr 2014 ist die Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern erhöht worden, u. a. Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen oder Schleswig-Holstein.

• Nordrhein-Westfalen erhöhte zum 01.01.2015 die Steuer auf Grunderwerb von 5,0 % auf 6,5 %. Auch das Saarland erhöht die Grunderwerbsteuer auf 6,5 %.

• Seit dem 01.01.2017 müssen nun auch Immobilienkäufer in Thüringen 6,5% Grunderwerbsteuer zahlen.

• Ab dem 01.07.2019 wurde die Grunderwerbsteuer auch in Mecklenburg-Vorpommern auf 6,0 % erhöht.

• Am 01.01.2023 erhöhte Hamburg die Grunderwerbsteuer von 4,5 auf nun 5,5 Prozent.

• In Sachsen müssen Immobilienkäufer ab Januar 2023 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen. Zuvor lag sie hier mit 3,5 Prozent im Ländervergleich mit am niedrigsten.

Spitzenreiter sind im aktuellen Vergleich mit 6,5 % die Länder Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und das Saarland.

Für Immobilienkäufer ist das keine gute Nachricht, denn je höher der Steuersatz, desto höher die Kaufnebenkosten bei gleichem Kaufpreis.

In Deutschland unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland. Diese Tabelle zeigt die Veränderung der Grunderwerbsteuer vor und nach der letzten Erhöhung und die Höhe der aktuellen Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern sind zum Teil erheblich. So zahlen Immobilienkäufer in Schleswig-Holstein fast doppelt so viel Grunderwerbsteuer wie in Bayern!

a) Private Immobilienkäufer

Nur in Ausnahmefällen kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden.

• Ausnahme 1: Grundstückserwerb im Todesfall oder im Rahmen einer Schenkung

So fällt beim Grundstückserwerb im Todesfall oder beim Grundstückserwerb im Rahmen einer Schenkung an nahe Verwandte keine Grunderwerbsteuer an.

Aber auch diese Vorgänge können eine Besteuerung nach sich ziehen. Grundlage hierfür sind die Bestimmungen im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (siehe Erbschaftssteuer).

• Ausnahme 2: Grundstücke mit einem Kaufpreis von unter 2.500 Euro

Ebenso steuerbefreit ist der Erwerb eines Grundstücks von unter 2.500 Euro Kaufpreis (laut §3 Nr.1 des Grunderwerbsteuergesetzes).

• Ausnahme 3: Immobilienverkauf an Verwandte 1. Grades

Grunderwerbsteuerfrei ist auch der Verkauf an Verwandte 1. Grades. Laut §3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) sind Verkäufe an folgende Personengruppe von der Besteuerung ausgenommen:

• Ehepartner
• Lebenspartner
• Kinder und adoptierte Kinder
• Schwiegerkinder
• Enkel
• Frühere Ehegatten im Rahmen eines Vermögensstreits nach der Scheidung

Es muss also keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn z. B. ein Vater an den Sohn eine Immobilie verkauft.

b) Unternehmen und institutionelle Investoren

Unternehmen, die Immobilien kaufen, können sogenannte Share Deals nutzen, um keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen: Dabei kaufen diese nicht eigentlich eine Immobilie, sondern die Anteile an einer Firma, die diese Immobilie im Besitz hält. Maximal 94,9 Prozent an einer Gesellschaft dürfen Unternehmen ohne Zahlung der Grundsteuer erwerben. Nach fünf Jahren kann die Beteiligung jedoch auf 100 Prozent erhöht werden.

Die Vorgehensweise steht in der Kritik, da sie von Firmen als Steuerschlupfloch genutzt wird. Zwischen 2018 und 2021 kauften Unternehmen deutschlandweit mindestens 150.000 Wohnungen, ohne Grunderwerbsteuer zu zahlen. Das ergab eine Anfrage der Linken im Bundestag. Privathaushalten steht eine solche Option übrigens nicht zur Verfügung. Schätzungen zufolge gehen jährlich mehr als eine Milliarde Euro Steuern durch Share Deals verloren.

Die Bundesregierung hat daher im Juli 2021 eine Verschärfung der Share Deal-Regelung eingeführt: Seither können Unternehmen nur noch 90 statt 95 Prozent der Anteile grunderwerbsteuerfrei erwerben. Die Haltefrist wurde von fünf auf 10 Jahre erhöht. Kritiker monieren, dass die Verschärfung nicht ausreiche, um Steuervermeidung abzubauen. Sie verlangen z. T. eine Absenkung der Grenze auf 75 Prozent.

Abgesehen von den unter Punkt 5 genannten Ausnahmefällen fällt die Grunderwerbsteuer bei jedem Immobilienkauf an. Es besteht jedoch die Möglichkeit, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen bzw. diese zu reduzieren:

Möglichkeit 1: Grunderwerbsteuer sparen durch getrennte Abrechnung Extras (Kaufpreissenkung)

Durch folgende Maßnahmen lässt sich der Preis im Kaufvertrag reduzieren:

• Berücksichtigen Sie nur, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist

• Lassen Sie bewegliche Extras wie Sauna, Küche, Markisen, Gartenhäuser etc. im notariellen Kaufvertrag gesondert berechnen

• Weisen Sie die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung gesondert aus

• Schließen Sie beim Hausbau zwei getrennte Verträge ab: einen Vertrag für den Grundstückskauf und einen Vertrag für den Hausbau, dann fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des Grundstückes an (dies ist an bestimmte Bedingungen bei den Verträgen gekoppelt).

Möglichkeit 2: Grunderwerbsteuer sparen durch Kaufpreisverhandlungen (Kaufpreissenkung)

Da die Höhe der Grunderwerbsteuer anteilig am Kaufpreis für das Grundstück bzw. der Immobilie berechnet wird, können Sie die Grunderwerbsteuer als Käufer natürlich auch durch einen niedrigeren Kaufpreis absenken. Dies funktioniert vor allem in Regionen, in denen die Immobilienpreise generell sinken.

Prüfen Sie deshalb bereits im Vorfeld, wie es um den Immobilienmarkt Ihrer gewählten Region steht. Dies bietet Ihnen Spielraum für die Kaufpreisverhandlungen.

Möglichkeit 3: Grunderwerbsteuer sparen durch staatliche Förderprogramme im Jahr 2025

Der Politik ist daran gelegen, die Eigentumsquote in Deutschland zu erhöhen. Aus diesem Grund gibt es immer wieder Absichtserklärungen, die steuerliche Situation bei Eigenheimkäufen zu verbessern. Die geplante Reform der abgewählten Ampel-Koalition wurde nicht mehr umgesetzt.

Eine ähnliche Formulierung findet sich auch im Koalitionsvertrag der aktuellen (Stand: Juni 2025) schwarz-roten Bundesregierung. Darin ist von einer „Starthilfe Wohneigentum“ die Rede, in deren Zuge auch „steuerliche Maßnahmen verbessert“ werden sollen. Was dabei letztlich herauskommt, bleibt abzuwarten.

Programme der Bundesländer

1. Das „Hessengeld“: Förderung für das Eigenheim

Wer in Hessen nach dem 1. März 2024 Wohneigentum die erste selbstgenutzte Immobilie kauft und Grunderwerbsteuer zahlen muss, kann das sogenannte Hessengeld beantragen.

• Höhe der Förderung: 10.000 Euro pro Antragsteller (20.000 Euro bei Eheleuten) plus 5.000 Euro pro Kind, maximal jedoch die komplette Grunderwerbsteuer.
• Beantragung: Bequem bei der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank)
• Auszahlung: gestreckt über 10 jährliche Raten

2. NRW.Zuschuss Wohneigentum

Das Land NRW hat in der Vergangenheit eine Art Senkung der Grunderwerbsteuer von bis zu 2% ermöglicht. Förderberechtigt waren dabei Erstkäufer einer Immobilie zur Selbstnutzung. Mittlerweile wurde das Förderprogramm jedoch wieder eingestellt.

Vielen Immobilienkäufern ist der Unterschied zwischen den beiden Steuerarten Grunderwerbsteuer und Grundsteuer nicht immer ganz klar. Beide klingen sehr ähnlich und sind für künftige Immobilieneigentümer auch beide relevant. Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sind aber zwei völlig unterschiedliche Steuerarten, da ganz verschiedene Zwecke besteuert werden: Die Grunderwerbsteuer wird fällig bei Grunderwerb und die Grundsteuer wird fällig bei Grundbesitz!

Ein weiterer Unterschied ist die Fälligkeit der Steuern: Grunderwerbsteuer wird nur einmal fällig beim Kauf einer Immobilie. Sie wird von dem Bundesland erhoben, in dem die Immobilie erworben wird, und richtet sich nach dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis.

Die Grundsteuer hingegen ist jährlich fällig und wird von der Gemeinde erhoben. Sie errechnet sich aus dem Einheitswert, welchen das zuständige Finanzamt für das Objekt festlegt, dem Steuermessbetrag und dem jeweiligen Hebesatz einer Gemeinde.