Immobilienvermarktung: Ablauf, Strategie und Kosten

Immobilienvermarktung ist der gesamte Prozess, mit dem eine Immobilie am Markt sichtbar gemacht und an die passenden Kaufinteressenten herangetragen wird. Sie umfasst die Wertermittlung, die Preisstrategie, die Aufbereitung der Unterlagen, das Exposé, die Wahl der Kanäle sowie Besichtigungen und Verhandlung. Damit ist sie deutlich mehr als das Schalten eines Inserats.

Auf dieser Seite erfahren Sie, wie Sie eine Vermarktungsstrategie aufbauen, welche sechs Schritte in welcher Reihenfolge nötig sind, was die einzelnen Bausteine kosten und welche Angaben rechtlich vorgeschrieben sind. Eine Beispielrechnung zeigt außerdem, ab welchem Mehrerlös sich ein Makler für Sie rechnet.

2. Immobilie selbst vermarkten oder Makler beauftragen?

Die Antwort hängt von drei Dingen ab: wie viel Zeit Sie einbringen können, wie gut sich Ihr Objekt mit anderen vergleichen lässt und wie belastbar Sie in Verhandlungen sind. Rechnerisch lässt sich die Frage klar fassen, denn der Makler muss mindestens das erzielen, was er netto kostet.

Ob dieser Mehrerlös erreichbar ist, entscheidet der Einzelfall. In nachgefragten Lagen mit gut vergleichbaren Objekten ist der Spielraum kleiner. Bei erklärungsbedürftigen Immobilien, in ruhigen Märkten und bei Verkäufen unter Zeitdruck ist er deutlich größer.

Wann die Eigenvermarktung sinnvoll ist

• Das Objekt ist gut vergleichbar und der Preis lässt sich aus aktuellen Verkäufen in der Nachbarschaft ableiten.
• Sie haben Zeit für Anfragen, auch außerhalb der Bürozeiten.
• Sie sind sicher im Umgang mit Preisverhandlungen und mit Absagen.
• Es gibt keinen Zeitdruck durch einen Anschlusskauf oder eine Auseinandersetzung.

Wann ein Makler die bessere Wahl ist

• Das Objekt ist erklärungsbedürftig, vermietet, sanierungsbedürftig oder Teil einer Erbengemeinschaft.
• Sie wohnen weit entfernt oder haben beruflich keine Kapazität für Besichtigungen.
• Sie möchten diskret verkaufen und brauchen dafür eine bestehende Interessentenkartei.
• Der Verkauf steht unter Zeitdruck oder mehrere Parteien müssen sich einigen.
• Sie möchten Bonitätsprüfung und Verhandlung nicht selbst führen. 

4. Welche Vermarktungsformen gibt es?

In der Praxis unterscheidet man drei Formen: die klassische, die digitale und die diskrete Immobilienvermarktung. Sie schließen sich nicht aus, sondern werden je nach Objekt und Zielgruppe kombiniert.

Digitale Immobilienvermarktung

Die digitale Vermarktung ist heute der Regelfall, weil die Suche fast vollständig online beginnt. Ihr Vorteil liegt in der Messbarkeit: Sie sehen, wie oft ein Inserat aufgerufen wird und wie viele Anfragen daraus entstehen. Bleiben Aufrufe und Anfragen aus, liegt es fast immer am Preis oder an den Bildern, nicht am Objekt selbst.

Diskrete Immobilienvermarktung

Bei der diskreten Vermarktung wird die Immobilie nicht öffentlich inseriert, sondern gezielt einem ausgewählten Kreis vorgestellt. Weder Adresse noch Fotos erscheinen in Portalen. Sinnvoll ist das, wenn Nachbarn, Mieter oder das berufliche Umfeld nichts vom Verkauf erfahren sollen.

6. Was kostet die Immobilienvermarktung?

Bei Eigenvermarktung liegen die Kosten je nach Objekt und Aufwand meist zwischen etwa 1.500 und 5.000 Euro. Beauftragen Sie einen Makler, entfallen diese Einzelposten, dafür tragen Sie einen Anteil an der Provision. 

Stand der Kostenangaben: September 2026. Die Werte für den Energieausweis stammen aus dem ADAC-Ratgeber, die Portalpreise variieren nach Objektart und Region und sollten vor der Buchung im Portal geprüft werden.

Maklerkosten und Provisionsteilung

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an eine Privatperson gilt seit dem 23. Dezember 2020 der Grundsatz der Provisionsteilung. Käufer dürfen nur dann an der Provision beteiligt werden, wenn Verkäufer mindestens die Hälfte tragen.

Die Gesamtprovision liegt je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, für jede Seite also zwischen 2,98 und 3,57 Prozent. Welche Leistungen dafür erbracht werden, gehört in den Maklervertrag, nicht in eine mündliche Zusage.

7. Wie lange dauert die Vermarktung einer Immobilie?

Die Spanne ist groß und hängt vor allem von Lage und Angebotspreis ab. Nach Auswertungen von GeoMap, zusammengestellt für Juni 2026, lag die Vermarktungsdauer im Neubausegment zwischen 51 Tagen in Köln und 200 Tagen in Leipzig. Berlin lag bei 157 Tagen, Hamburg bei 166 Tagen.

9. Welche Fehler kosten beim Verkauf am meisten Geld?

Der teuerste Fehler ist ein zu hoher Angebotspreis zum Start. Er kostet nicht nur Zeit, sondern am Ende meist auch Geld, weil das Objekt nach mehreren Preissenkungen unter dem Wert verkauft wird, der zu Beginn erzielbar gewesen wäre.

10. Wann ist die Immobilienbewertung der richtige nächste Schritt?

Am Anfang, noch bevor Sie über Fotos, Exposé oder Portale nachdenken. Der Angebotspreis ist die einzige Stellschraube, die alle weiteren Schritte beeinflusst, und er lässt sich nachträglich nur mit Verlust korrigieren.

Eine Bewertung beantwortet drei Fragen, die Sie für jede weitere Entscheidung brauchen: In welcher Spanne liegt der Marktwert, welche Zielgruppe kommt infrage und mit welcher Vermarktungsdauer ist zu rechnen. Erst danach lässt sich sinnvoll entscheiden, ob Sie selbst vermarkten oder einen Makler beauftragen.

Dass der Preis regional sehr unterschiedlich läuft, zeigt die amtliche Statistik. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) stiegen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Bei Eigentumswohnungen legten dünn besiedelte ländliche Kreise um 3,6 Prozent zu, in den sieben größten Metropolen waren es nur 0,3 Prozent. Ein pauschaler Aufschlag auf den Vorjahrespreis funktioniert deshalb nicht.

Für eine erste Einordnung genügt eine kostenlose Online-Bewertung. Steht der Verkauf konkret an oder ist das Objekt schwer vergleichbar, etwa bei Denkmalschutz, Erbbaurecht oder starkem Sanierungsstau, ist eine Bewertung vor Ort die belastbarere Grundlage.