- immoverkauf24
- Immobilienverkauf
- Immobilienverkauf A-Z
- Sondereigentum
Sondereigentum: Definition & Abgrenzung
Wer glaubt, eine Eigentumswohnung gehöre dem Eigentümer ganz allein, irrt – zumindest teilweise. Denn jede Wohnung besteht aus Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Wer genau wissen will, was Sondereigentum ist und wo die Grenzen liegen, sollte die rechtlichen Grundlagen kennen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Sondereigentum beschreibt den Teil einer Immobilie, der einem Eigentümer allein gehört, meist die abgeschlossene Wohnung mit allen dazugehörigen Räumen.
- Die Abgrenzung zu Gemeinschaftseigentum, wie Dach, Fassade oder Fenstern, ist entscheidend, um Rechte, Pflichten und Kosten richtig zuzuordnen.
- Das WEG Sondereigentum wurde mit der Reform 2020 erweitert – seither können auch Freiflächen wie Terrassen oder Stellplätze sondereigentumsfähig sein.
Direkt zum Wunschthema
1. Was ist Sondereigentum?
Eine Eigentumswohnung besteht immer aus zwei Teilen: dem Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Während das Gemeinschaftseigentum allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört, steht das Sondereigentum nur einem Eigentümer zu. Es beschreibt also den Teil der Immobilie, über den ein Eigentümer allein verfügen darf.
Nach der Definition des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist Sondereigentum ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an abgeschlossenen Räumen, meist einer Wohnung. Eigentümer dürfen ihr Sondereigentum selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Zum Sondereigentum können auch Räume gehören, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z.B. Gewerbeeinheiten, Tiefgaragenstellplätze oder Lagerräume) – in diesem Fall spricht man von Teileigentum. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 können auch Freiflächen wie Gärten, Terrassen oder Stellplätze sondereigentumsfähig sein, sofern sie im Grundbuch eingetragen sind.
2. Was gehört zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum?
Das Wohnungseigentumsgesetz (§5 WEG Abs. 1) definiert Sondereigentum als
"bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend."
In diesem Sinne können alle Teile, die nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sind, als Sondereigentum deklariert werden. Was nicht explizit als Sondereigentum bestimmt wird, ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Aber was zählt als Sondereigentum und was gehört nicht dazu?
Zum Sondereigentum gehören in jedem Fall Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbelägen, Einbaumöbeln, nicht tragenden Wänden innerhalb der Wohnung sowie Sanitärinstallationen). Das Sondereigentum kann sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken (§3, WEG Abs. 2).
Nicht zum Sondereigentum gehören die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, das Treppenhaus, Dach und Fenster sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (siehe §5 WEG Abs. 2).
Mit der nachfolgenden Auflistung können Sie sich schnell einen Überblick verschaffen, welche Bestandteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen.
Sondereigentum
- alle Räume der Wohnung
- Bodenbeläge in der Wohnung
- Nichttragende Innenwände
- Sanitäre Installationen (und Leitungen bis zur Anschlussstelle an das Gemeinschaftseigentum)
- Wohneingangstüren (Innenseite)
- Tiefgaragenstellplatz (in sich abgeschlossen)
- Lagerräume, Dachboden oder Kellerräume, die zur Wohnung gehören
- Einbaumöbel und Küchenzeilen
- Innentüren
- Balkon (außer Außenwände und Balkondecke)
- Garten oder Terrasse (wenn im Grundbuch als Sondereigentum eingetragen)
Gemeinschaftseigentum
- Dach
- Tragende Wände, Geschossdecken und Böden
- Außenwände und Fassaden
- Fenster und Außenseite der Balkonbrüstung
- Wohneingangstüren (Außenseite)
- Hausanschlüsse, Leitungen, Rohrsysteme und Heizungsanlagen
- Technische Anlagen wie Strom-, Wasser- und Heizungszähler
- Treppenhaus, Flure, Fahrstühle, Kellergänge und Gemeinschaftsräume
- Geschossdecke einer Tiefgarage
- Grundstück, Wege, Gartenflächen und Terrassen (soweit nicht als Sondereigentum ausgewiesen)
immoverkauf24 Hinweis
Was genau zum Sondereigentum gehört, legt die Teilungserklärung fest. Zusammen mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet sie die rechtliche Grundlage jeder Eigentumswohnung und bestimmt verbindlich, welche Gebäudeteile einem Eigentümer allein gehören und welche als Gemeinschaftseigentum gelten.
3. Bedeutung Sondereigentum: Warum ist eine Abgrenzung notwendig?
Eine genaue Unterscheidung bzw. Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist rechtlich und finanziell bedeutsam, denn das Sondereigentum liegt in der Verfügungsgewalt des einzelnen Eigentümers, während das Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft der Eigentümer verantwortet wird. Gehört z.B. ein Abwasserrohr zum Gemeinschaftseigentum, dann muss die Gemeinschaft auch die Kosten einer möglichen Rohrreparatur tragen. Gehört das Rohr zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, so muss dieser für eine mögliche Instandsetzung aufkommen.
Beim Wohnungsverkauf wird nicht nur das Sondereigentum verkauft, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Immobilienkäufer sollten deshalb beim Erwerb einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung genau studieren. Ebenfalls sollten Sie sich informieren, wie hoch die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum ist und welche Kosten für eine mögliche Instandhaltung des Sondereigentums anfallen.
immoverkauf24 Hinweis
Über das Sondereigentum darf der Eigentümer grundsätzlich frei verfügen – etwa bei Renovierungen, Badsanierungen oder neuen Einbauküchen. Dabei sind jedoch Gesetz und Rechte Dritter zu beachten, z.B. Sondereigentum anderer Eigentümer. Am Gemeinschaftseigentum sind eigenmächtige Änderungen unzulässig, da Reparaturen, Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen immer von der Eigentümergemeinschaft auf Eigentümerversammlungen beschlossen werden.
4. Sondereigentum und Sondernutzungsrecht – wo liegt der Unterschied?
Es kann Teile eines Mehrfamilienhauses geben, die nicht zum Sondereigentum eines Eigentümers gehören, aber trotzdem der ausschließlichen Nutzung eines Eigentümers unterliegen. Das kann zum Beispiel ein Gartenabschnitt oder eine im Erdgeschoss befindliche Terrasse sein. Vor Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 konnte für diese Flächen nur ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden. Nun ist beides möglich – sie können also auch zum Sondereigentum zählen.
Ein Sondernutzungsrecht bedeutet, dass ein Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen darf, obwohl sie ihm nicht gehören. Es ist also ein besonderes Nutzungsrecht an gemeinschaftlichen Flächen. Die jeweiligen Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung festgehalten, um Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden.
Zum Sondereigentum einer Wohnung zählen alle abgeschlossenen Räume inkl. nichttragender Innenwände, Boden- und Wandbeläge, Innentüren, Sanitär-Einrichtungen sowie die Innenseite der Wohnungstür. Auch Teileigentum (z.B. Gewerbeeinheiten oder Tiefgaragenstellplätze) werden erfasst. Seit der WEG-Reform 2020 können zudem abgegrenzte Freiflächen Sondereigentum sein.
Als Gemeinschaftseigentum zählen Dach, Fassade, tragende Wände, Geschossdecken, Steigleitungen, gemeinschaftliche Heizungsanlagen, das Treppenhaus und häufig Fenster sowie die Außenseite der Wohnungstür. Auch Balkonplatte, Außenbrüstung und die Balkondecke sind Gemeinschaftseigentum – sondereigentümlich ist oft nur die Balkon-Innenfläche. Gärten haben meist ein Sondernutzungsrecht, sofern sie nicht als Sondereigentum eingetragen sind.
Rechtsgrundlage ist die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie definiert, was Sondereigentum ist, und wird durch Eintragung im Wohnungsgrundbuch wirksam. Nach der WEG-Reform (2020) können auch klar abgegrenzte Freiflächen (Garten, Terrasse, Stellplatz) als Sondereigentum festgelegt werden.
Für Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums zahlt grundsätzlich der jeweilige Eigentümer. Gemeinschaftseigentum trägt hingegen die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen bzw. Beschluss. Betriebskosten können zudem per Mietvertrag auf Mieter umgelegt werden. Maßgeblich für die Zuweisung von Kosten sind die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und mögliche WEG-Beschlüsse.
Schäden am Sondereigentum trägt der jeweilige Eigentümer selbst, sofern er oder seine Einrichtung sie verursacht hat. Entstehen sie durch das Gemeinschaftseigentum, haftet meist die Eigentümergemeinschaft. Die Gebäude- oder Hausratversicherung übernimmt häufig zunächst die Regulierung, ggf. mit Regress.
Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) ist rechtlich verselbstständigt und kann verkauft werden. Eine Zustimmung des Verwalters/ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nur erforderlich, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht. Üblich ist: Der Verkauf erfolgt über eine Grundbuchumschreibung mit Auflassungsvormerkung. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer besteht dabei nicht.