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Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht

Wenn ein Eigentümer seine vermietete Wohnung verkaufen möchte, so hat der Mieter per Gesetz ein Vorkaufsrecht, d.h. die Möglichkeit, die von ihm bewohnte Wohnung zu kaufen, ehe sie von einem Dritten erworben wird. Die Umwandlung in Wohnungseigentum muss jedoch während des Mietverhältnisses stattgefunden haben oder geplant worden sein, damit das Vorkaufsrecht Bestand hat. Wird an einen Haushaltsangehörigen oder Familienmitglieder verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht (vgl. § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters).

Es gibt auch andere Fälle, in denen bei Immobiliengeschäften Vorkaufsrechte eingeräumt werden. So kann z.B. eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht für alle zum Verkauf stehenden Grundstücke innerhalb einer Gemarkung haben.

Vorkaufsrecht ausüben

Möchte ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, so kann er die Wohnung zu den Konditionen erwerben, zu denen ein Dritter die Wohnung verbindlich erwerben möchte. Voraussetzung dafür ist ein bereits unterschriebener, rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer der Immobilie und einem Dritten (siehe § 463 BGB). An dieser Stelle ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet dem Mieter diesen geschlossenen Kaufvertrag vorzulegen. Ist dann der Mieter an besagter Eigentumswohnung zu den gegebenen Konditionen im Kaufvertrag interessiert, darf er die Immobilie zu den gleichen Bedingungen käuflich erwerben, die der Dritte zuvor ausgehandelt hatte.

Der Mieter bzw. Vorkäufer tritt durch die Ausübung seines Vorkaufsrechtes in den bestehenden Kaufvertrag nicht ein, sondern es entsteht ein eigener Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Mieter. Der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten ist damit weiterhin wirksam. Aus diesem Grunde behält sich der Verkäufer gegenüber dem Dritten ein Rücktrittsrecht für den Fall vor, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht wahrnimmt.

Zu beachten ist hierbei, dass das Vorkaufsrecht nur beim Erstverkauf der Wohnung Gültigkeit hat. Sollte die Wohnung bereits innerhalb des Mietverhältnisses verkauft worden sein und der Mieter hat damals auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, so greift das Gesetz bei einem späteren Weiterverkauf nicht mehr. Der Mieter hat somit kein Vorkaufsrecht mehr.

Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte für den Kauf der Wohnung und somit für die Ausübung seines Vorkaufsrechts, so erfolgt dies durch die Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Verpflichteten (§ 464 Abs. 1 BGB).

Fristen beim Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht unterliegt gesetzlichen Fristen, die gewahrt werden müssen. So ist der Vorkaufsverpflichtete gemäß § 469 Abs. 1BGB dazu verpflichtet, “dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen.”

Anschließend muss auch der Vorkaufsberechtigte schnell reagieren und entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte. Gemäß § 469 Abs. 2 BGB kann das Vorkaufsrecht “bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.”

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