Grundsteuer auf Mieter umlegen: Das müssen Vermieter 2025 wissen

Vermieter können die jährliche Grundsteuer auf Mieter umlegen, sollten dabei aber sorgfältig vorgehen. Häufig werden wichtige Details in der Nebenkostenabrechnung übersehen. Mit dem richtigen Wissen lassen sich Kostenfallen und Streitigkeiten für Vermieter und Mieter vermeiden – besonders nach der Grundsteuerreform 2025 mit neuen Berechnungsgrundlagen und Umlageschlüsseln.

Die Grundsteuer darf auf Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Laut § 556 Abs. 1 BGB zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten und wird über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben. Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt die Grundsteuer für Mieter unberücksichtigt und vom Vermieter zu tragen.

Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe, die Eigentümer jährlich an die Gemeinde zahlen. Sie wird nach dem Einheitswert und dem Hebesatz berechnet. Damit Sie als Vermieter wissen, wann die Grundsteuer umlagefähig ist und wie sie in die Nebenkosten einfließt, lohnt sich ein Blick auf die rechtlichen Grundlagen der Betriebskostenverordnung.

Die Grundsteuer ist nicht automatisch umlagefähig – sie darf nur unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden. Entscheidend ist, dass die Umlage ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Nur dann gilt die Grundsteuer für Mieter als Bestandteil der Nebenkosten und darf jährlich abgerechnet werden.

Damit die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden darf, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Vertragliche Vereinbarung: Im Mietvertrag muss eine klare Regelung zur Umlage der Betriebskosten enthalten sein – idealerweise mit Bezug auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

• Betriebskostenverordnung: Laut § 2 Nr. 1 BetrKV zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dies ist die gesetzliche Grundlage, damit Sie die Grundsteuer umlegen können.

• Nebenkostenabrechnung: Die Grundsteuer muss in der jährlichen Nebenkostenabrechnung separat ausgewiesen und nachvollziehbar berechnet werden.

• Keine Rückwirkung: Eine Umlage ist nur für Zeiträume zulässig, in denen eine entsprechende Vereinbarung bereits bestand. Rückwirkende Umlagen der Grundsteuer auf Mieter sind nicht zulässig.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, können Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen, indem sie sie als Teil der Nebenkostenabrechnung ausweisen. Grundlage ist § 2 Nr. 1 BetrKV, wonach die Grundsteuer umlagefähig ist. Die Grundsteuererklärung ist dabei vom Vermieter selbst abzugeben – ihre Erstellungskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt, aber als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Ob und in welcher Höhe die Grundsteuer für Mieter anfällt, hängt auch von der Art der Grundsteuer ab:

• Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen.
• Grundsteuer B gilt für bebaute und bebaubare Grundstücke – sie ist für Vermieter relevant und auf Mieter umlegbar.
• Grundsteuer C kommt ab 2025 hinzu. Sie erlaubt Kommunen, für baureife, unbebaute Grundstücke höhere Hebesätze festzulegen, um die Bebauung zu fördern. Für bestehende Mietverhältnisse ändert sich dadurch in der Regel nichts.

Die Höhe der Grundsteuer für Mieter richtet sich immer nach der tatsächlichen Grundsteuer, die der Eigentümer an die Gemeinde zahlt. Vermieter dürfen also nur diese realen Kosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen. Die Grundsteuer auf Mieter umlegen bedeutet jedoch nicht, dass alle Mieter automatisch denselben Anteil zahlen – die Verteilung erfolgt nach einem festgelegten Umlageschlüssel, meist nach Wohnfläche.

Verteilerschlüssel: Umlage der Grundsteuer auf Mieter berechnen

Um die Grundsteuer auf Mieter umlegen zu können, wird sie auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Der gängigste Umlageschlüssel ist die Wohnfläche, da er als besonders gerecht gilt. Mithilfe der Wohnfläche als Schlüssel stellen Sie sicher, dass jede Mietpartei nur den Anteil trägt, der ihrem Wohnraum entspricht. Alternativ kann nach Wohneinheiten oder Nutzungsanteilen abgerechnet werden, sofern dies vertraglich festgelegt ist.

Wichtig: Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, können die Betriebskosten mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr nach Wohnfläche, sondern nur nach Miteigentumsanteilen des Eigentümers berechnet werden.

Beispielrechnung: Wie viel Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ein Mehrfamilienhaus hat eine jährliche Grundsteuer von 1.200 €. Die Gesamtwohnfläche beträgt 400 m². Eine Mietwohnung umfasst 80 m². Die beispielhafte Berechnung der Grundsteuer für den Bewohner der genannten Mietwohnung sieht dann wie folgt aus:

• (1.200 € x 80 m²) / 400 m² = 240 € jährlich

Der Mieter dieser Wohnung trägt also 240 € Grundsteuer pro Jahr – umgerechnet 20 € monatlich über die Nebenkosten. So lässt sich die Grundsteuer fair und nachvollziehbar auf Mieter umlegen.

Eine Steuersenkung oder Befreiung der Grundsteuer (Grundsteuererlass) ist möglich, wenn die Immobilie unverschuldet leer steht, erhebliche Mietausfälle entstehen oder das Gebäude unbewohnbar wird (§ 33 GrStG). In solchen Fällen kann der Hebesatz reduziert werden. Für Mieter bedeutet das: Wird die Grundsteuer gesenkt, sinken entsprechend auch ihre Nebenkosten, sofern sie umgelegt werden.

Die Grundsteuerreform 2025 ersetzt das veraltete Berechnungssystem aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost). Ab 1. Januar 2025 gilt ein neues Modell: Die Grundsteuer wird nun auf Basis aktueller Werte berechnet – insbesondere Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Gebäudenutzfläche und Baujahr. Ziel ist eine gerechtere Bewertung aller Immobilien. Von der Grundsteuerreform betroffen sind alle Eigentümer, die zum Stichtag des 1. Januar 2022 grundsteuerpflichtig waren.

Mieter werden von der Grundsteuerreform voraussichtlich erstmals im Jahr 2026 betroffen sein, wenn die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025 eingeht.

Wie stark steigen die Nebenkosten durch die Grundsteuerreform 2025?

Ob die Grundsteuer für Vermieter und Mieter steigt, hängt von der jeweiligen Kommune ab. Die Gemeinden dürfen neue Hebesätze festlegen, um ihre Einnahmen stabil zu halten. Dadurch kann die Belastung – vor allem in Ballungsräumen – spürbar zunehmen. Die neu berechnete Grundsteuer ist umlagefähig und wird nach wie vor über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben, sofern dies im Mietvertrag geregelt ist.

Für Vermieter bedeutet das: Die Grundsteuer bleibt auf Mieter umlegbar, allerdings können sich die Beträge je nach Lage und Immobilienwert deutlich unterscheiden. Senkungen der Grundsteuer sind 2025 ebenso möglich wie starke Anstiege.

Beispielrechnung: Grundsteuer auf Mieter umlegen nach Grundsteuerreform

Ein Vermieter besitzt ein Mehrfamilienhaus in München mit einem Grundsteuerwert von 500.000 €. Das Finanzamt setzt eine Messzahl von 0,31 % an → Steuermessbetrag = 1.550 €. Die Gemeinde legt einen Hebesatz von 400 % fest.

• Berechnung der Grundsteuer 2025: 1.550 € × 400 % = 6.200 € pro Jahr

Diese Grundsteuer darf der Vermieter auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Nebenkostenklausel enthält. Die Umlage erfolgt anteilig nach Wohnfläche – das heißt, Mieter einer 100 m²-Wohnung zahlen bei insgesamt 600 m² Wohnfläche rund 1.033 € jährlich.

Fazit zur Grundsteuerreform 2025: Die Grundsteuerreform bringt ein modernes, wertorientiertes System und kann je nach Region eine höhere Grundsteuer in den Nebenkosten zur Folge haben. Für Vermieter bleibt die Grundsteuer auf Mieter umlegbar, wichtig ist jedoch, künftige Änderungen transparent und korrekt in der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen.

Nicht in jedem Fall darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden. Zwar ist die Grundsteuer grundsätzlich umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde, doch es gibt Ausnahmen und Sonderfälle. Entscheidend sind Nutzung, Leerstand und die Mietform. Vermieter sollten daher genau prüfen, in welchem Umfang die Grundsteuer für Mieter berechnet werden darf, um rechtssicher abzurechnen.

• Grundsteuer auf Mieter umlegen bei gemischten Wohnanlagen

Bei gemischt genutzten Immobilien, also Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeflächen, ist die Umlage der Grundsteuer auf Mieter besonders sensibel. Da für Gewerbeflächen meist eine höhere Grundsteuer anfällt, muss der Vermieter die Grundsteuer zunächst aufteilen: Der Anteil für gewerblich genutzte Einheiten wird herausgerechnet, bevor die verbleibende Grundsteuer auf die Mieter der Wohnungen verteilt wird. Nur so wird eine Benachteiligung der Wohnraummieter vermieden. Laut Bundesgerichtshof gilt die Pflicht zur getrennten Berechnung, wenn Wohnraummieter durch die Gesamtabrechnung um mehr als 10 % zusätzlich belastet würden.

• Grundsteuer auf Mieter umlegen bei Leerstand

Stehen einzelne Wohnungen leer, dürfen Vermieter diese Flächen nicht einfach auf die verbleibenden Mieter umlegen. Die Grundsteuer ist anteilig zu kürzen, sodass die bewohnten Einheiten nur ihren tatsächlichen Anteil zahlen. Gleichzeitig können Eigentümer bei unverschuldetem Leerstand oder Mietausfall – etwa nach Wasserschäden oder Brandschäden – einen Grundsteuererlass bei der Gemeinde beantragen. So lassen sich unnötige finanzielle Belastungen vermeiden.

• Nicht umlagefähige Grundsteuer bei Inklusivmiete

Bei einer Inklusivmiete (auch Pauschalmiete genannt) ist die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar, da sämtliche Nebenkosten bereits im Mietpreis enthalten sind. Vermieter dürfen in diesem Fall keine separaten Nachforderungen stellen – auch dann nicht, wenn sich die Grundsteuer durch Reformen oder Hebesatzänderungen erhöht. Eine Anpassung ist nur über eine Neuverhandlung oder Mieterhöhung möglich.

• Grundsteuer bei Garagen und Stellplätzen umlegen

Wird zusätzlich zur Wohnung ein Stellplatz oder eine Garage vermietet, kann auch hierfür anteilig Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass der Stellplatz Bestandteil des Mietvertrags ist und separat als Nebenkostenposition aufgeführt wird. Befindet sich der Parkplatz auf einem anderen Grundstück, muss dieser Teil der Grundsteuer gesondert ermittelt und umgelegt werden – in der Regel über denselben Verteilerschlüssel wie bei der Wohnung.

Die Grundsteuer gilt beim Immobilienverkauf als Jahressteuer. Sie muss grundsätzlich von dem Eigentümer gezahlt werden, der am 1. Januar des jeweiligen Jahres im Grundbuch steht – unabhängig davon, wann das Objekt verkauft wird. Verkaufen Sie Ihre Immobilie also im Laufe des Jahres, sind Sie rechtlich weiterhin zahlungspflichtig, auch wenn der Käufer bereits im Besitz ist.

Allerdings können Verkäufer und Käufer vertraglich eine abweichende Regelung treffen, etwa dass die Grundsteuer anteilig nach dem Verkaufsdatum aufgeteilt wird. Diese Vereinbarung sollte im Kaufvertrag klar festgehalten werden, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.

Damit die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden kann, müssen drei Punkte stimmen: Sie muss im Mietvertrag eindeutig vereinbart, korrekt in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt und nach einem fairen Umlageschlüssel berechnet sein. Achten Sie außerdem darauf, bei der Vermietung gemischt genutzter Gebäude oder bei Leerstand keine Kostenanteile fehlerhaft weiterzugeben – so vermeiden Sie unnötige Nachzahlungen und Streitigkeiten.

Aktuell bleibt die Grundsteuer umlagefähig, doch Reformpläne sorgen für Diskussionen. Immer wieder steht im Raum, dass die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar sein könnte – etwa um die Nebenkostenbelastung zu senken. Konkrete gesetzliche Änderungen gibt es jedoch noch nicht. Vermieter sollten künftige Entwicklungen im Auge behalten, um rechtzeitig reagieren zu können.