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Reform der Grundsteuer: Das sind die Pläne der Bundesländer

Steuer 11.11.2020 Charlotte Salow
Reform der Grundsteuer - Pläne der Bundesländer

Bis 2025 muss jedes Bundesland aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts ein neues Gesetz zur Berechnung der Grundsteuer verabschiedet haben und anwenden können. Als erstes Land hat Baden-Württemberg ein neues Grundsteuergesetz beschlossen, dessen Verfassungsgemäßheit prompt angezweifelt wird. Wir haben eine Übersicht über die Grundsteuer-Modelle der Bundesländer erstellt und zeigen auf, welche Probleme sich bei diesen ergeben könnten. 

Ab 2025 wird in allen Bundesländern die Grundsteuer neu berechnet, die Modelle variieren jedoch 

Das noch bis 2025 anwendbare bundeseinheitliche Modell der Grundsteuerberechnung hatte das Bundesverfassungsgericht im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Die Berechnung beruht auf veralteten Einheitswerten, die z.T. nichts mehr mit dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilien zu tun haben und das bedeutet einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz. 

immoverkauf24 Info: Aktuelle Erhebung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird bis zum Jahr 2025 in allen Bundesländern noch nach folgender Methode erhoben:

(Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) = Grundsteuermessbetrag) x (Hebesatz/100) = jährliche Grundsteuer in €

  • Der Einheitswert soll dem tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert der Immobilie möglichst nahekommen, beruht jedoch aktuell noch auf Werten von 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Diese veralteten Werte sind maßgeblich für die Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer.
  • Die Grundsteuermesszahl legt der Bund fest, mit Hilfe des Wertes kann er definieren, wieviel vom Einheitswert tatsächlich versteuert wird.
  • Den Hebesatz legt die Gemeinde fest, in der das Grundstück liegt und der die Steuer auch zufließt. Mit dem Hebesatz kann die Gemeinde die Höhe der Grundsteuer noch einmal regulieren.

Ende 2019 verabschiedete daher die Bundesregierung nach zähem Ringen eine neue Fassung des Gesetzes. Das Bundesmodell für die Neuberechnung der Grundsteuer muss von den Bundesländern jedoch nicht übernommen werden. Stattdessen ermöglicht eine Öffnungsklausel jedem Land, eine eigene Grundsteuer-Variante mit eigenen Erhebungskriterien zu entwerfen. Als erstes Bundesland hatte Baden-Württemberg ein entsprechendes Gesetz verabschiedet. 

Das Bundesmodell - diese Länder wollen es umsetzen

Ab dem 1.1.2025 berechnet sich die Grundsteuer bei Wohngrundstücken (Grundsteuer B) in den Bundesländern, die das Bundesmodell übernehmen möchten, wie folgt: 
 
Aktueller Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz
 
 
In die Berechnung des aktuellen Wertes der Immobilie fließen folgende Merkmale ein: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und das Gebäudealter.  
Das Bundesmodell umsetzen möchten die Länder Schleswig-Holstein, Bremen, Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz und das Saarland. Um aktuelle Werte für die Neuerhebung der Grundsteuer zu erhalten, müssen in diesen Bundesländern ab 2022 alle Grundstücke neu bewertet werden. Dies muss alle sieben Jahre erneut geschehen. Alleine in Berlin sind etwa 800.000 Grundstücke betroffen. Das Modell gilt deshalb als aufwendig, die Verfechter verweisen jedoch auf die hohe Genauigkeit und Gerechtigkeit des Modells. Erklärtes Ziel des Bundesmodells ist es, eine gerechte Grundsteuer zu ermöglichen, die jedoch keine höhere Belastung für Wohnimmobilien bedeutet. 
 
Nach Ansicht von Professor Dr. Gregor Kirchhof, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht, verstößt das Grundsteuermodell des Bundes gegen das Grundgesetz. Sein Einwand: Das Verfassungsgericht hatte ein einfaches Grundsteuergesetz gefordert und dem entspreche das Bundesmodell nicht. Vielmehr sei es sehr kompliziert und verursache hohe Aufwände sowohl für Steuerpflichtige als auch für die Verwaltungen. Zudem sei es wahrscheinlich, dass es gerichtlich angefochten werde, was wiederum hohe Aufwände für die Finanzgerichte bedeute. 

Diese Bundesländer wollen eigene Grundsteuer-Modelle umsetzen

Hamburg, Niedersachsen, Baden-Württemberg und Bayern wollen deshalb eigene und einfachere Grundsteuer-Modelle nutzen: 

Baden-Württemberg 

Die schwarz-grüne Regierungskoalition von Baden-Württemberg hat am 4.11.2020 als erste Landesregierung ein eigenes Gesetz zur Neuberechnung der Grundsteuer verabschiedet, das nicht dem Bundesmodell entspricht. Für die jeweilige Grundsteuer sollen künftig nur die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert maßgeblich sein. Eigentümer von Wohngebäuden sollen laut Finanzministerium weniger belastet werden, für Brachflächen in Wohngebieten sollen die Eigentümer hingegen mehr Steuern zahlen. Der Steuerzahlerbund sieht in der Bewertung nur nach Grund und Boden einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz. Und auch die FDP moniert, das Gesetz werde zu starken Mehrbelastungen bei Eigentümern von Ein- und Zweifamilienhäusern führen, selbst wenn die Kommunen über die Hebesätze versuchten, die Steueränderung aufkommensneutral umzusetzen. Gelten wird das Gesetz ab 2025.

Bayern 

Bayern hatte die Öffnungsklausel durchgesetzt und plant folglich eine eigene Grundsteuer anzuwenden, die nur auf der Fläche von Grundstücken und Gebäuden beruht. Vorteil dieses Verfahrens ist seine Einfachheit, was einer Forderung des Bundesverfassungsgerichts entspricht. Kritiker monieren am sogenannten Flächenmodell, dass vergleichbar große Grundstücke ähnlich besteuert werden, obwohl die Immobilien aufgrund ihrer Lage von extrem unterschiedlichem Wert sein könnten.  

Hamburg 

Der Stadtstaat plant, nur die Fläche und Wohnlage zur Berechnung der Grundsteuer heranzuziehen. Der Bodenwert soll hingegen nicht einfließen, da diese in Hamburg sehr hoch sind, was die Eigentümer laut Hamburger Finanzbehörde zu stark belasten würde. Unabhängig von der Nutzung soll die Grundstücksfläche mit 0,02 Euro und die Gebäudefläche mit 0,40 Euro je Quadratmeter bewertet werden. Wohnanlagen sollen steuerlich begünstigt werden. Die Lage der Grundstücke soll anhand des Mietspiegels bewertet werden. Zudem sollen mithilfe der sogenannten Grundsteuer C brachliegende Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, höhere Hebesätze gelten. 

Hessen 

Ebenso von der Öffnungsklausel Gebrauch machen will Hessen. Hier soll ein Verfahren Anwendung finden, das Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie einen Lagefaktor berücksichtigt. So falle in guten Lagen mehr Grundsteuer an als in weniger guten, was laut Landesregierung für Gerechtigkeit sorge.  

Niedersachsen  

Niedersachsen hat ebenfalls angekündigt, ein Flächenmodel wie Bayern nutzen zu wollen. Dies soll jedoch um „wertbildende innerkommunale Lagefaktoren" ergänzt werden, um der unterschiedlichen Lage Rechnung zu tragen. Die Niedersachsen erhoffen sich so ein Modell zu schaffen, das weniger streitanfällig als das Bundesmodell ist. 

Sachsen  

Auch Sachsen möchte sich der Öffnungsklausel bedienen und hat am 14. Juli einen eigenen Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform vorgelegt. Wesentlich für das Modell ist, dass über die Steuermesszahl künftig zwischen den Nutzungsarten differenziert werden soll. 
Beschließen möchte die Landesregierung das Gesetz der Regierung im Jahr 2021. Auch in Sachsen ist das Ziel, dass Wohnimmobilien nicht höher belastet werden als dies durch die alte Grundsteuerberechnung war.  
 
Die Länder Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Nordrhein-Westfalen haben noch keine Pläne für die Umsetzung eines bestimmten Modells verlautbaren lassen.

Grundsteuer - wer sie zahlt und wer sie erhält
Jeder Immobilieneigentümer in Deutschland muss Grundsteuer an die jeweilige Kommune zahlen, in der das Grundstück liegt. Für die Kommunen ist die Steuer eine der wichtigsten Einnahmenquellen um öffentliche Leistungen wie die Stromnetze, Schulen und Kindergärten sowie öffentliche Weg und Straßen zur Verfügung zu stellen. Ist ein Wohngebäude vermietet, kann der Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter umlegen.

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