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Grundsteuer - 7 wichtige Fragen und Antworten

Die lang kritisierte Grundsteuer ist von jedem Immobilieneigentümer sowie Erbbaurecht-Nehmer zu zahlen und wird vom zuständigen Finanzamt im Grundsteuerbescheid mitgeteilt. Dabei spielt es keine Rolle, wie es um die wirtschaftlichen Verhältnisse der Eigentümer steht, da es sich um eine so genannte Objektsteuer handelt. Das bedeutet: Die Steuer ist an das Grundstück, nicht an den Eigentümer gebunden. Als Berechnungsgrundlage dient der Einheitswert. Anhand der Grundsteuermesszahl und des Hebesatzes wird dann die Steuer ermittelt. Im April 2018 fällte das BVerG sein Urteil: Die Grundsteuer ist verfassungswidrig!

Die Grundsteuer wird in Grundsteuer A und B unterteilt: Von der Grundsteuer A (agrarisch) ist bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken die Rede, die Grundsteuer B (baulich) bezieht sich auf bebaubare beziehungsweise bebaute Grundstücke. Beim Gesamt-Grundsteueraufkommen spielt die Grundsteuer A eine untergeordnete Rolle, der Löwenanteil der Steuereinnahmen resultiert aus der Grundsteuer B.

Welche Besonderheiten bei der Grundsteuer zu beachten sind, erläutern wir in den folgenden sieben Fragen und Antworten.

1. Grundsteuer berechnen – ein Rechenbeispiel

Höhe der Grundsteuer

Um die Grundsteuer zu berechnen, sind mehrere Werte erforderlich: Der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl sowie der örtliche Hebesatz. Zudem muss die Art der Bebauung (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus etc.) bekannt sein. Die Angaben zum Einheitswert und zur Grundsteuermesszahl teilt das Finanzamt Neueigentümern mit einem Bescheid zum Grundsteuermessbetrag sowie zum Einheitswert mit. Nach Bekanntgabe dieser Angaben erhält der Grundstückseigentümer zu Beginn des Folgejahres einen Bescheid über die Grundsteuer, da er erst dann Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt wird. Dieser gilt solange, bis das Finanzamt eine Änderung mitteilt (beispielsweise, wenn der Hebesatz geändert wird).

Die für die Grundsteuer erforderlichen Werte im Überblick:

1. Grundsteuermesszahl

Welche Grundsteuermesszahl zu verwenden ist, hängt von der Art der Bebauung und vom Standort (Ost- oder Westdeutschland) ab und ist in den §§ 14 und 15 Grundsteuergesetz (GrStG) festgelegt. In Ostdeutschland sind die Grundsteuermesszahlen höher, weil dort der niedrigere Einheitswert zum 1.1.1935 zugrunde gelegt wird:

In den alten Bundesländern:

Hier bezieht sich die Grundsteuermesszahl auf den Einheitswert zum 1.1.1964:

  • 6,0 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
  • 2,6 ‰ für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) bei Einfamilienhäusern, 3,5 ‰ für den darüber hinausgehenden Betrag
  • 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser
  • 3,5 ‰ für alle übrigen Grundstücke, Einfamilienhäuser im Wohnungs-/Teilerbbaurecht eingeschlossen

In den neuen Bundesländern (ausgenommen Betriebe der Land- und Forstwirtschaft):

Hier werden je nach Baujahr und Einwohnerzahl unterschiedliche Grundsteuermesszahlen verwendet. Dabei gelten Gebäude, die bis 31.3.1924 bezugsfertig wurden, als Altbau, für die Einwohnerzahl wird der Stichtag 16.6.1933 herangezogen. Hier bezieht sich die Grundsteuermesszahl auf den Einheitswert zum 1.1.1935:

10 ‰ einheitlich für unbebaute Grundstücke

für Altbauten (Einfamilienhäuser) für die ersten 15.338,76 Euro (30.000 Reichsmark):

  • 10 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohner
  • 8 ‰ in Gemeinden > 25.000 und < 1.000.000 Einwohner
  • 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern
  • 10 ‰ für Altbauten in allen Gemeinden, bei Einfamilienhäusern nur für den Teil, der über 15.338,76 Euro hinausgeht

für Neubauten (Einfamilienhäuser) für die ersten 15.338,76 Euro:

  • 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohner
  • 6 ‰ in Gemeinden > 25.000 und < 1.000.000 Einwohner
  • 5 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern

für Neubauten (Einfamilienhäuser) für den über 15.338,76 Euro hinausgehenden Teil:

  • 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohner
  • 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern
  • 7 ‰ in Gemeinden > 25.000 und < 1.000.000 Einwohner

2. Grundsteuerhebesatz (Details siehe Frage 4)

Nachdem der Grundsteuermessbetrag anhand des Einheitswerts, des Vervielfältigers und der Grundsteuermesszahl ermittelt wurde, wird dieser mit dem Grundsteuerhebesatz multipliziert, um die Grundsteuer zu berechnen. Dieser variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich und kann sich auch ändern.

Anhand dieser Daten kann dann die Grundsteuer berechnet werden. Die Formeln hierfür lauten:

  • Ermittlung des Grundsteuermessbetrags: Einheitswert x Grundsteuermesszahl
  • Ermittlung der Grundsteuer: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Beispiel: Kauf eines Einfamilienhauses

Angenommen, es wird ein Einfamilienhaus für 360.000 Euro in Hamburg erworben. Das Finanzamt teilt dem Käufer zum Ablauf des Kaufjahres mit, dass der Einheitswert mit 33.438 Euro festgesetzt wurde. Zudem informiert das Finanzamt über den Steuermessbetrag.

Dieser beträgt im Beispielfall:

Einheitswert (33.438 Euro) x Steuermesszahl (2,6 Promille) = Steuermessbetrag (86,93 Euro)
Darauf aufbauend legt das Finanzamt die Grundsteuer wie folgt fest:

Steuermessbetrag (86,93 Euro) x Hebesatz (540 Prozent) = Grundsteuer (469,40 Euro).

Ergebnis: Die vierteljährlichen Zahlungen belaufen sich demnach auf 117,35 Euro

immoverkauf24 Tipp:

Bereits vor dem Immobilienkauf oder Hausbau sollte die Grundsteuer nicht außer Acht gelassen werden. So haben viele Gemeinden die Hebesätze in den letzten Jahren deutlich erhöht, Änderungen sind also nicht auszuschließen und würden zu höheren laufenden Betriebskosten führen. Zudem wurde die Grundsteuer am 10.04.2018 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt und die Höhe wird sich aufgrund neuer Berechnungsgrundlagen künftig ändern (siehe Frage 7).

2. Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung – ist sie auf den Mieter umlegbar?

Gemäß § 556 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gelten Aufwendungen, die dem Immobilieneigentümer durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen, als Betriebskosten. Dabei verweist das BGB auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV): Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt gemäß § 2 BetrKV auch die Grundsteuer. Vermieter dürfen sie daher in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen. Allerdings sollten Vermieter sicherstellen, dass die Grundsteuer ausdrücklich im Mietvertrag unter den Nebenkosten aufgeführt wird. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs reicht es jedoch aus, bei den Nebenkosten auf die Vorgaben des § 2 BetrKV zu verweisen.

3. Welche Bedeutung hat der Einheitswert?

Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Grundsteuer. Dieser Wert wurde in Westdeutschland 1964 zuletzt ermitteln, in den neuen Bundesländern dient der Einheitswert von 1935 als Grundlage. Bei Häusern jüngeren Datums lässt sich anhand von Tabellen ermitteln, welcher Wert zu diesem Zeitpunkt angesetzt worden wäre. Der Hintergrund: Vor der Ermittlung des Einheitswerts 1935 war geplant, die Bewertungen landesweit alle sechs Jahre durchzuführen, der zweite Weltkrieg führte dazu, dass die Bewertungen nicht erneut durchgeführt wurden. In Westdeutschland erfolgte eine Neubewertung zum 1.1.1964. Danach wurde aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands keine erneute Bewertung durchgeführt. Die Bewertungen dürften sich vielerorts massiv verändert haben – etwa in früher eher unbeliebten Stadtbezirken, die mittlerweile stark nachfragt sind. Die Folge: Grundstückseigentümer werden nicht gerecht besteuert – so sieht es jedenfalls das Bundesverfassungsgericht (siehe hierzu auch News: BGH-Urteil: Bisherige Grundsteuer ist verfassungswidrig und eine Neuregelung notwendig).

4. Welche Bedeutung hat der Hebesatz?

Die Grundsteuer fließt den Städten und Gemeinden zu, die über die Festlegung des Hebesatzes auch die Höhe der Steuer beeinflussen. 2016 lag der Grundsteuerhebesatz A nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Bundesdurchschnitt bei 332 Prozent, bei der Grundsteuer B waren es 464 Prozent. Die Spanne reicht von Null bis über 950 Prozent, einige Gemeinden haben die Grundsteuer in den letzten Jahre deutlich erhöht: So stieg der Hebesatz etwa in Bad Honnef im ersten Halbjahr 2017 von 520 auf 730 Prozent.

Wie sich die unterschiedlichen Hebesätze auf die Grundsteuer auswirken, zeigt folgendes Beispiel für fünf Standorte in Deutschland. Es wurde jeweils ein Einheitswert von 35.000 Euro (68.455,05 DM) für ein Einfamilienhaus zugrunde gelegt, für Dresden wurde ein Altbau (bezugsfertig vor dem 31.3.1924) unterstellt.

So hoch ist die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus bei einem Einheitswert von 35.000 Euro

Ort Einheits-wert Grundsteuer-messzahl Grundsteuer-messbetrag Hebesatz Grundsteuer Quartal
Nauheim 35.000 € 2,6 ‰ 91 960 873,60 € 218,40 €
Büsingen am Hochrhein 35.000 € 2,6 ‰ 91 0 0,00 € 0,00 €
Berlin 35.000 € 2,6 ‰ 91 810 737,10 € 184,28 €
Hamburg 35.000 € 2,6 ‰ 91 540 491,40 € 122,85 €
immoverkauf24 Recherche; Stand April 2018

5. Wann ist die Grundsteuer fällig, wann ist ein Grundsteuererlass möglich?

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird jeweils zum 1. Januar eines Jahres erhoben und gilt für das gesamte Jahr. Üblich ist dabei, dass das Finanzamt die Steuer quartalsweise zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November abfordert. Auf Wunsch kann der Eigentümer die Grundsteuer auch einmal jährlich am 1. Juli zahlen, dies muss bis zum 30. September des Vorjahres beantragt werden. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres verkauft, bleibt der bisherige Eigentümer der Schuldner, der Käufer wird erst ab dem 1. Januar des Folgejahres zum Steuerschuldner. Ein Beispiel: Angenommen, eine Immobilie wird am 1. Februar verkauft. Dann bleibt der Verkäufer für den Rest des Jahres für das Finanzamt der Steuerschuldner. Die Konsequenz: Zahlt der Käufer die Grundsteuer nicht, fordert das Finanzamt den Verkäufer zur Zahlung auf.

immoverkauf24 Tipp:

Es ist sinnvoll, im Kaufvertrag zu regeln, wie die Zahlung der Grundsteuer übers Jahr aufgeteilt werden soll. So lassen sich Streitigkeiten vermeiden.

Übrigens: Vermieter können in Ausnahmefällen einen Grundsteuererlass beantragen. Dieser ist allerdings nur möglich, wenn es zu unverschuldeten Mietausfällen kommt. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter eines Einfamilienhauses aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten die Miete nicht überweist. Nicht möglich ist ein Grundsteuererlass hingegen, wenn der Vermieter selbst zu dem Mietausfall beiträgt – etwa über einen bewussten Leerstand zwecks Renovierung. Generell können lediglich 25 oder 50 Prozent der Grundsteuer erlassen werden, nicht die gesamte Steuerschuld.

6. Ändert sich die Höhe der Grundsteuer beim Immobilienverkauf?

Beim Immobilienverkauf bleibt die Grundsteuer unverändert, auch die Steuernummer wird beibehalten. Anders sieht es aus, wenn das Grundstück beispielsweise via Realteilung in zwei Einheiten gesplittet wird: Dann erhalten beide Grundstücke eine eigene Steuernummer und die Grundsteuer wird an die geänderten Verhältnisse angepasst.

Es kann jedoch in anderen Fällen zu einer Änderung der Grundsteuer kommen:

  • Bei einer Änderung des Hebesatzes durch die Kommune
  • Wenn beispielsweise ein Anbau errichtet wird. Dann ermittelt das Finanzamt den Einheitswert neu

7. Kritik an der Grundsteuer

Gerichtsurteil Widerrufsbelehrung

Am 10. April 2018 fällte das Bundesverfassungericht sein Urteil: Die Grundsteuer ist verfassungswidrig.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerG) stellte keine Überraschung dar, denn bei der Bemessung der Grundsteuer wird ein Einheitswert verwendet, der vor mehr als 50 (Westdeutschland) bzw. 80 Jahren (Ostdeutschland) festgelegt wurde. Die ursprüngliche Absicht bei der Festlegung eines Einheitswertes war, diesen alle sechs Jahre anzupassen, damit er dem Verkehrswert von Grundstücken und Immobilien zumindest nahe kommt. Dies geschah nicht, so dass sich Grundstücke und Immobilien, deren Werte sich in den vergangenen Jahrzenten äußerst unterschiedlich entwickelt hatten, steuerlich teilweise einheitlich behandelt wurden. Daraus ergab sich für die Eigentümer eine Steuerbelastung, die mit dem tatsächlichen Verkehrswert ihres Grundeigentums in keinem Zusammenhang mehr stand – und das widerspricht dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes (GG).

Die Richter des BVerG entschieden daher, dass der Gesetzgeber eine Neuregelung zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken vorzulegen hat, um eine angemessene Besteuerung zu ermöglichen. Das Gericht räumte dem Gesetzgeber dafür eine Frist bis zum 31. Dezember 2019 ein. Nach Verkündung der gesetzlichen Neufassung darf der eigentlich verfassungswidrige Einheitswert weitere fünf Jahre angewendet werden, längstens also bis 2024. Dieses ungewöhnliche Verfahren begründeten die Richter mit dem hohen Verwaltungsaufwand, der mit einer neuen Errechnung des Einheitswerts voraussichtlich einhergeht.

Historie:

Die Grundsteuer wurde seit Jahren vom Bundesfinanzhof (BFH) kritisiert, der sie für verfassungswidrig hält. Er sieht in der aktuellen Besteuerungspraxis bereits seit 2008 eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes, weil heute gleichwertige Grundstücke unterschiedlich besteuert werden und umgekehrt. Dies geht unter anderem auf die veralteten Einheitswerte von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland) zurück. Der BFH setzt sich daher seit 2014 für eine Neubewertung der Grundstücke ein, der Bundesrat legte im September 2016 einen Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer vor, für deren Ermittlung der Verkehrswert relevant sein soll. Jedoch konnten sich die Bundesländer auf keine Neuregelung einigen.

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