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Grundsteuer - 8 wichtige Fragen und Antworten

Die viel kritisierte Grundsteuer ist von jedem Immobilieneigentümer sowie Erbbaurecht-Nehmer zu zahlen und wird vom zuständigen Finanzamt im Grundsteuerbescheid mitgeteilt. Als Berechnungsgrundlage dient der Einheitswert. Anhand der Grundsteuermesszahl und des Hebesatzes wird die Steuer ermittelt. Im April 2018 fällte das Bundesvergfassungsgericht (BVerG) das Urteil: Die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form ist verfassungswidrig, da aufgrund von veralteten Einheitswerten gleichartige Grundstücke sehr unterschiedlich besteuert werden! Das Bundesfinanzministerium hatte deshalb bis Ende 2019 eine gesetzliche Neuregelung vorzulegen. Dies gelang nach einigen Querelen unter den Ländern durch einen Kompromiss. Übergangsweise wird die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form noch bis zum 31.12.2024 weiter erhoben. Die gesetzliche Neuregelung greift zum 01.01.2025.

Die Grundsteuer wird in Grundsteuer A und B unterteilt: Von der Grundsteuer A (agrarisch) ist bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken die Rede, die Grundsteuer B (baulich) bezieht sich auf bebaubare beziehungsweise bebaute Grundstücke. Beim Gesamt-Grundsteueraufkommen spielt die Grundsteuer A eine untergeordnete Rolle, der Löwenanteil der Steuereinnahmen resultiert aus der Grundsteuer B.

Welche Besonderheiten bei der Grundsteuer zu beachten sind, erläutern wir in den folgenden sieben Fragen und Antworten.

1. Grundsteuer berechnen – ein Rechenbeispiel

Höhe der Grundsteuer

Um die bis Ende 2024 noch gültige Grundsteuer zu berechnen, sind mehrere Werte erforderlich: Der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl sowie der örtliche Hebesatz. Zudem muss die Art der Bebauung (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus etc.) bekannt sein. Die Angaben zum Einheitswert und zur Grundsteuermesszahl teilt das Finanzamt Neueigentümern mit einem Bescheid zum Grundsteuermessbetrag sowie zum Einheitswert mit. Nach Bekanntgabe dieser Angaben erhält der Grundstückseigentümer zu Beginn des Folgejahres einen Bescheid über die Grundsteuer, da er erst dann Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt wird. Dieser gilt solange, bis das Finanzamt eine Änderung mitteilt (beispielsweise, wenn der Hebesatz geändert wird).

Die für die Grundsteuer erforderlichen Werte im Überblick:

1. Grundsteuermesszahl

Welche Grundsteuermesszahl zu verwenden ist, hängt von der Art der Bebauung und vom Standort (Ost- oder Westdeutschland) ab und ist in den §§ 14 und 15 Grundsteuergesetz (GrStG) festgelegt. In Ostdeutschland sind die Grundsteuermesszahlen höher, weil dort der niedrigere Einheitswert zum 1.1.1935 zugrunde gelegt wird:

In den alten Bundesländern:

Hier bezieht sich die Grundsteuermesszahl auf den Einheitswert zum 1.1.1964:

  • 6,0 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
  • 2,6 ‰ für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) bei Einfamilienhäusern, 3,5 ‰ für den darüber hinausgehenden Betrag
  • 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser
  • 3,5 ‰ für alle übrigen Grundstücke, Einfamilienhäuser im Wohnungs-/Teilerbbaurecht eingeschlossen

In den neuen Bundesländern (ausgenommen Betriebe der Land- und Forstwirtschaft):

Hier werden je nach Baujahr und Einwohnerzahl unterschiedliche Grundsteuermesszahlen verwendet. Dabei gelten Gebäude, die bis 31.3.1924 bezugsfertig wurden, als Altbau, für die Einwohnerzahl wird der Stichtag 16.6.1933 herangezogen. Hier bezieht sich die Grundsteuermesszahl auf den Einheitswert zum 1.1.1935:

10 ‰ einheitlich für unbebaute Grundstücke

für Altbauten (Einfamilienhäuser) für die ersten 15.338,76 Euro (30.000 Reichsmark):

  • 10 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohner
  • 8 ‰ in Gemeinden > 25.000 und < 1.000.000 Einwohner
  • 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern
  • 10 ‰ für Altbauten in allen Gemeinden, bei Einfamilienhäusern nur für den Teil, der über 15.338,76 Euro hinausgeht

für Neubauten (Einfamilienhäuser) für die ersten 15.338,76 Euro:

  • 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohner
  • 6 ‰ in Gemeinden > 25.000 und < 1.000.000 Einwohner
  • 5 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern

für Neubauten (Einfamilienhäuser) für den über 15.338,76 Euro hinausgehenden Teil:

  • 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohner
  • 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Mio. Einwohnern
  • 7 ‰ in Gemeinden > 25.000 und < 1.000.000 Einwohner

2. Grundsteuerhebesatz (Details siehe Frage 4)

Nachdem der Grundsteuermessbetrag anhand des Einheitswerts, des Vervielfältigers und der Grundsteuermesszahl ermittelt wurde, wird dieser mit dem Grundsteuerhebesatz multipliziert, um die Grundsteuer zu berechnen. Dieser variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich und kann sich auch ändern.

Anhand dieser Daten kann dann die Grundsteuer berechnet werden. Die Formeln hierfür lauten:

  • Ermittlung des Grundsteuermessbetrags: Einheitswert x Grundsteuermesszahl
  • Ermittlung der Grundsteuer: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Beispiel: Kauf eines Einfamilienhauses

Angenommen, es wird ein Einfamilienhaus für 360.000 Euro in Hamburg erworben. Das Finanzamt teilt dem Käufer zum Ablauf des Kaufjahres mit, dass der Einheitswert mit 33.438 Euro festgesetzt wurde. Zudem informiert das Finanzamt über den Steuermessbetrag.

Dieser beträgt im Beispielfall:

Einheitswert (33.438 Euro) x Steuermesszahl (2,6 Promille) = Steuermessbetrag (86,93 Euro)
Darauf aufbauend legt das Finanzamt die Grundsteuer wie folgt fest:

Steuermessbetrag (86,93 Euro) x Hebesatz (540 Prozent) = Grundsteuer (469,40 Euro).

Ergebnis: Die vierteljährlichen Zahlungen belaufen sich demnach auf 117,35 Euro

immoverkauf24 Tipp:

Bereits vor dem Immobilienkauf oder Hausbau sollte die Grundsteuer nicht außer Acht gelassen werden. So haben viele Gemeinden die Hebesätze in den letzten Jahren deutlich erhöht, was zu höheren Betriebskosten führt. Wie sich die die neue, ab 2025 gültige Grundsteuer auf die Portemonnaies von Eigentümern auswirken wird, ist noch ncht absehbar (siehe Frage 7). Ein Ziel beim Erlass des Gesetzes war, dass auf Grundbesitzer keine höheren Belastungen zukommen sollen.

2. Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung – ist sie auf den Mieter umlegbar?

Gemäß § 556 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gelten Aufwendungen, die dem Immobilieneigentümer durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen, als Betriebskosten. Dabei verweist das BGB auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV): Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt gemäß § 2 BetrKV auch die Grundsteuer. Vermieter dürfen sie daher in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen. Allerdings sollten Vermieter sicherstellen, dass die Grundsteuer ausdrücklich im Mietvertrag unter den Nebenkosten aufgeführt wird. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs reicht es jedoch aus, bei den Nebenkosten auf die Vorgaben des § 2 BetrKV zu verweisen.

In den letzten Monaten stand die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter immer wieder zur Diskussion – angeheizt durch einen Vorschlag der SPD, demzufolge die Eigentümer die Grundsteuer nicht mehr auf die Mieter abwälzen dürfen. Kritiker des Vorschlags sehen darin die Gefahr steigender Nettokaltmieten, da Vermieter künftig versuchen können, die Kosten für die Grundsteuer auf diesem Wege wieder hereinzuholen.

3. Welche Bedeutung hat der Einheitswert?

Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Grundsteuer. Dieser Wert wurde in Westdeutschland 1964 zuletzt ermitteln, in den neuen Bundesländern dient der Einheitswert von 1935 als Grundlage. Bei Häusern jüngeren Datums lässt sich anhand von Tabellen ermitteln, welcher Wert zu diesem Zeitpunkt angesetzt worden wäre. Der Hintergrund: Vor der Ermittlung des Einheitswerts 1935 war geplant, die Bewertungen landesweit alle sechs Jahre durchzuführen, der zweite Weltkrieg führte dazu, dass die Bewertungen nicht erneut durchgeführt wurden. In Westdeutschland erfolgte eine Neubewertung zum 1.1.1964. Danach wurde aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands keine erneute Bewertung durchgeführt. Die Bewertungen dürften sich vielerorts massiv verändert haben – etwa in früher eher unbeliebten Stadtbezirken, die mittlerweile stark nachfragt sind. Die Folge: Grundstückseigentümer werden nicht gerecht besteuert – so sieht es jedenfalls das Bundesverfassungsgericht (siehe hierzu auch News: BGH-Urteil: Bisherige Grundsteuer ist verfassungswidrig und eine Neuregelung notwendig).

4. Welche Bedeutung hat der Hebesatz?

Die Grundsteuer fließt den Städten und Gemeinden zu, die über die Festlegung des Grundsteuer Hebesatzes auch die Höhe der Steuer beeinflussen. 2016 lag der Grundsteuerhebesatz A nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Bundesdurchschnitt bei 332 Prozent, bei der Grundsteuer B waren es 464 Prozent. Die Spanne reicht von Null bis über 950 Prozent, einige Gemeinden haben die Grundsteuer in den letzten Jahre deutlich erhöht: So stieg der Hebesatz etwa in Bad Honnef im ersten Halbjahr 2017 von 520 auf 730 Prozent.

Wie sich die unterschiedlichen Hebesätze auf die Grundsteuer auswirken, zeigt folgendes Beispiel für fünf Standorte in Deutschland. Es wurde jeweils ein Einheitswert von 35.000 Euro (68.455,05 DM) für ein Einfamilienhaus zugrunde gelegt, für Dresden wurde ein Altbau (bezugsfertig vor dem 31.3.1924) unterstellt.

So hoch ist die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus bei einem Einheitswert von 35.000 Euro

Ort Einheits-wert Grundsteuer-messzahl Grundsteuer-messbetrag Hebesatz Grundsteuer Quartal
Nauheim 35.000 € 2,6 ‰ 91 960 873,60 € 218,40 €
Büsingen am Hochrhein 35.000 € 2,6 ‰ 91 0 0,00 € 0,00 €
Berlin 35.000 € 2,6 ‰ 91 810 737,10 € 184,28 €
Hamburg 35.000 € 2,6 ‰ 91 540 491,40 € 122,85 €
immoverkauf24 Recherche; Stand April 2018

Der Grundsteuerhebesatz spielte auch in der Diskussion um die Reform der Grundsteuer immer wieder eine Rolle, da viele Berechnungsprognosen auf der Grundlage unveränderter Hebesätze basieren und sich daher teils exorbitante Steuererhöhungen ergeben. Inwieweit die Gemeinden die Hebesätze künftig wirklich ändern werden, ist derzeit noch nicht absehbar.

5. Wann ist die Grundsteuer fällig, wann ist ein Grundsteuererlass möglich?

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird jeweils zum 1. Januar eines Jahres erhoben und gilt für das gesamte Jahr. Üblich ist dabei, dass das Finanzamt die Steuer quartalsweise zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November abfordert. Auf Wunsch kann der Eigentümer die Grundsteuer auch einmal jährlich am 1. Juli zahlen, dies muss bis zum 30. September des Vorjahres beantragt werden. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres verkauft, bleibt der bisherige Eigentümer der Schuldner, der Käufer wird erst ab dem 1. Januar des Folgejahres zum Steuerschuldner. Ein Beispiel: Angenommen, eine Immobilie wird am 1. Februar verkauft. Dann bleibt der Verkäufer für den Rest des Jahres für das Finanzamt der Steuerschuldner. Die Konsequenz: Zahlt der Käufer die Grundsteuer nicht, fordert das Finanzamt den Verkäufer zur Zahlung auf.

immoverkauf24 Tipp:

Es ist sinnvoll, im Kaufvertrag zu regeln, wie die Zahlung der Grundsteuer übers Jahr aufgeteilt werden soll. So lassen sich Streitigkeiten vermeiden.

Übrigens: Vermieter können in Ausnahmefällen einen Grundsteuererlass beantragen. Dieser ist allerdings nur möglich, wenn es zu unverschuldeten Mietausfällen kommt. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter eines Einfamilienhauses aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten die Miete nicht überweist. Nicht möglich ist ein Grundsteuererlass hingegen, wenn der Vermieter selbst zu dem Mietausfall beiträgt – etwa über einen bewussten Leerstand zwecks Renovierung. Generell können lediglich 25 oder 50 Prozent der Grundsteuer erlassen werden, nicht die gesamte Steuerschuld.

6. Ändert sich die Höhe der Grundsteuer beim Immobilienverkauf?

Beim Immobilienverkauf bleibt die Grundsteuer unverändert, auch die Steuernummer wird beibehalten. Anders sieht es aus, wenn das Grundstück beispielsweise via Realteilung in zwei Einheiten gesplittet wird: Dann erhalten beide Grundstücke eine eigene Steuernummer und die Grundsteuer wird an die geänderten Verhältnisse angepasst.

Es kann jedoch in anderen Fällen zu einer Änderung der Grundsteuer kommen:

  • Bei einer Änderung des Hebesatzes durch die Kommune
  • Wenn beispielsweise ein Anbau errichtet wird. Dann ermittelt das Finanzamt den Einheitswert neu

7. Kritik an der Grundsteuer

Gerichtsurteil Widerrufsbelehrung

Am 10. April 2018 fällte das Bundesverfassungericht sein Urteil: Die Grundsteuer ist verfassungswidrig.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerG) stellte keine Überraschung dar, denn bei der Bemessung der Grundsteuer wird ein Einheitswert verwendet, der vor mehr als 50 (Westdeutschland) bzw. 80 Jahren (Ostdeutschland) festgelegt wurde. Die ursprüngliche Absicht bei der Festlegung eines Einheitswertes war, diesen alle sechs Jahre anzupassen, damit er dem Verkehrswert von Grundstücken und von Immobilien zumindest nahe kommt. Dies geschah nicht, so dass sich Grundstücke und Immobilien, deren Werte sich in den vergangenen Jahrzenten äußerst unterschiedlich entwickelt hatten, steuerlich teilweise einheitlich behandelt wurden. Daraus ergab sich für die Eigentümer eine Steuerbelastung, die mit dem tatsächlichen Verkehrswert ihres Grundeigentums in keinem Zusammenhang mehr stand – und das widerspricht dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes (GG).

Die Richter des BVerG entschieden daher, dass der Gesetzgeber eine Neuregelung zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken vorzulegen hat, um eine angemessene Besteuerung zu ermöglichen. Das Gericht räumte dem Gesetzgeber dafür eine Frist bis zum 31. Dezember 2019 ein. Nach Verkündung der gesetzlichen Neufassung darf der eigentlich verfassungswidrige Einheitswert weitere fünf Jahre angewendet werden, längstens also bis 2024. Dieses ungewöhnliche Verfahren begründeten die Richter mit dem hohen Verwaltungsaufwand, der mit einer neuen Errechnung des Einheitswerts voraussichtlich einhergeht.

Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts kam die Diskussion um die Grundsteuerreform nicht zur Ruhe, da auf Länderebene Uneinigkeit über die Ausgestaltung der Berechnungsmethode herrscht. So sprach sich etwa Bayern für ein einfaches Flächenmodell aus, während der von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) im Frühjahr 2019 vorgestellte Referentenentwurf einem aufwändigeren wertebasiertem Modell beruhte. Im Laufe der Debatte wurde von der SPD zudem vorgeschlagen, dass Vermieter die Grundsteuer künftig nicht mehr auf die Mieter umlegen dürfen (siehe Frage 2).

Im Laufe des Jahres 2019 einigten sich die große Koalition und die Bundesländer auf eine Neuberechnung der Grundsteuer in Sinne von Olaf Scholz, also auf ein wertebasiertes Modell. Allerdings war diese Einigung nur durch den Kompromiss zu erreichen, dass die Bundesländer bei Bedarf durch eine Öffnungsklausel eigene Berechnungsmethoden anwenden können. Dass die große Koalition den Kompromiss in Kauf nahm, hat seinen Grund: Wäre es bis Jahresende nicht gelungen, eine Reform der Grundsteuer zu beschließen, würde sie ersatzlos wegfallen – und damit auch die wichtigste Einnahmenquelle von Städten und Gemeinden.

Historie:

Die Grundsteuer wurde seit Jahren vom Bundesfinanzhof (BFH) kritisiert, der sie für verfassungswidrig hält. Er sieht in der aktuellen Besteuerungspraxis bereits seit 2008 eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes, weil heute gleichwertige Grundstücke unterschiedlich besteuert werden und umgekehrt. Dies geht unter anderem auf die veralteten Einheitswerte von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland) zurück. Der BFH setzt sich daher seit 2014 für eine Neubewertung der Grundstücke ein, der Bundesrat legte im September 2016 einen Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer vor, für deren Ermittlung der Verkehrswert relevant sein soll. Jedoch konnten sich die Bundesländer auf keine Neuregelung einigen.

8. Grundsteuerreform 2019: Was verändert sich durch die neue Grundsteuer?

Die Neuregelung der Grundsteuer für Wohngebäude – das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) – wurde Ende 2019 von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Greifen wird das Gesetz erst ab 2025, bis dahin bleibt die bisherige Berechnungsmethode als Übergangsregel in Kraft. Die Übergangszeit ist notwendig, da Millionen von Grundstückswerten und statistischen Miethöhen neu ermittelt werden müssen, um wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert neue Einheitswerte festzulegen. Für diesen Vorgang haben die Behörden bis Ende 2022 Zeit. In ihren Grundzügen bleibt die Erhebung der Grundsteuer allerdings erhalten.

Eine Folge der Neuerfassung wird sein, dass die Wertsteigerung von Immobilien der vergangenen Jahrzehnte in die Grundsteuer einberechnet wird. Ob das zu einer höheren Besteuerung führt, ist noch unklar. Ein Kriterium des Bundesfinanzministeriums beim Erarbeiten der Reform war, Mehrbelastungen von Grundeigentümern zu vermeiden. Abhängig ist dies jedoch auch vom Hebesatz, den die Bundesländer und Kommunen erst noch für die neue Grundsteuer festlegen.

Eine Besonderheit bei der Grundsteuerreform ist, dass die Bundesländer vom Bundesmodell zu Berechnung der Grundsteuer abweichen dürfen. Möglich ist das durch eine sogenannte Öffnungsklausel.
Weiter Neuerung: Ab 2025 wird es neben Grundsteuer A und Grundsteuer B eine Grundsteuer C geben, mit der baureife Grundstücke besteuert werden.
Der Vorschlag der SPD, die Grundsteuer aus den umlagefähigen Nebenkosten herauszunehmen, damit Mieter nicht unter eventuell höheren Besteuerungen zu leiden haben, wurde nicht ins Gesetz aufgenommen. Soweit absehbar, ist die Grundsteuer auch nach dem Greifen der Reform umlagefähig.

Wie wird die neue Grundsteuer konkret berechnet?

Wie bisher wird auch ab 2025 die Grundsteuer unter Zuhilfenahme eines Einheitswertes berechnet, der mit Grundsteuermessbetrags und Hebesatz multipliziert wird. Eine wesentliche Veränderung ist die Neubestimmung des Einheitswertes. Bebaute Wohngrundstücke werden dafür mithilfe des Ertragswertverfahrens erfasst. Die Wertbestimmung erfolgt dann im Wesentlichen nur noch durch fünf Parameter: die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Immobilienart, das Alter des Gebäudes und die Nettokaltmiete, die u.a. von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Aktuell sind für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig.

Die vereinfachte Formel zur Erhebung der neuen Grundsteuer:

Wert Grundbesitz x Steuermesszahl x Hebesatz

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immoverkauf24 Info: Mietniveaustufen

Um die unterschiedlichen Niveaus der Nettokaltmieten innerhalb eines Bundeslandes erfassen zu können, unterteilt das Bundesbewertungsgesetz (BewG) die Gemeinden in sechs Mietniveaustufen. Basis für die sechs Stufen sind die Durchschnittsmieten innerhalb einer Stadt, die das Statistische Bundesamt (Destatis) festlegt. Auf den jeweiligen Durchschnitt einer Stadt werden je nach Mietniveaustufe Zu- oder Abschläge vorgenommen.

Die drei wesentlichen Schritte zur Erhebung der Grundsteuer ab 2025:

  • Um die aktuellen Werte von Wohnimmobilien zu bestimmen, wird das Ertragswertverfahren genutzt: Der jeweilige Bodenrichtwert – ermittelt auf Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse – und die statistisch berechnete Höhe der Nettokaltmiete fließen darin ein. Herangezogen werden außerdem die Grundstücksfläche, die Art der Immobilie und auch das Alter. Bestimmen lassen sich die Faktoren z.T. über das Bodenrichtwertsystem "Boris" der Bundesländer. Teilweise müssen Werte jedoch auch vor Ort erhoben werden. Die Parameter müssen alle sieben Jahre neu erhoben werden.
  • Damit sich die vielfach gestiegenen Immobilienwerte nicht in drastisch erhöhten Grundsteuerforderungen niederschlagen, wird die Steuermesszahl abgesenkt. Diese wird künftig nur noch etwa 1/10 des bisherigen Wertes betragen, so dass sie nach der Reform bei 0,034 Prozent liegen wird. Bisher liegt er bei 0,35 Prozent. Für den sozialen Wohnungsbau sowie kommunale und genossenschaftliche Wohnungen ist ein zusätzlicher Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, um diese Wohnformen durch die Steuerminderungen zu fördern.
  • Der dritte Schritt der Berechnung findet durch die Hebesätze der Kommunen statt. Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertungen der Immobilien verändern, können die Kommunen in Eigenregie ihre Hebesätze so anpassen, dass keine wesentliche Mehrbelastung für die Grundeigentümer stattfindet. Der deutsche Städtetag, die Interessenvertretung von Städten und Kommunen, hat angekündigt, sich an diesen Grundsatz halten zu wollen.

Durch diese noch vorhandenen Unwägbarkeiten ist noch keine Prognose möglich, wo und für wen sich die Grundsteuer in welchem Maße verändern, steigen oder sinken wird.

Was sind die Ziele der Grundsteuerreform?

Vorrangig muss die neue Grundsteuer den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts genügen. Dessen Kritik galt im Wesentlichen den veralteten Einheitswerten, die dafür sorgen, dass auf vergleichbare Immobilien höchst unterschiedliche Grundsteuersätze entfielen – und zur Zeit noch entfallen.

  • Folglich ist ein Ziel die Herstellung von mehr Steuergerechtigkeit: Mit der Reform soll die Ungleichbehandlung von vergleichbaren Grundstücken behoben werden.
  • Das jährliche Steueraufkommen soll sich durch die Grundsteuerreform gleichzeitig nicht erhöhen und keine wesentlichen Mehrbelastungen auf Grundeigentümer zukommen.
  • Das Bewertungsverfahren soll sich vereinfachen, indem das Bundesfinanzministerium die Kriterien für die Grundstücksbewertung deutlich reduziert.
  • Die einzelnen Bundesländer sollen flexibler agieren können und über eine Öffnungsklausel, für die zuvor noch das Grundgesetz geändert werden muss, von der neuen Regelung abweichen dürfen.

immoverkauf24 Info: Grundsteuer für Gewerbegrundstücke

Auch bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke sollen die herangezogenen Parameter deutlich reduziert werden: nämlich von rund 30 auf maximal 8. Für die Steuerpflichtigen bedeutet das auch bei solchen Grundstücken eine deutlich vereinfachte Steuererklärung.

Was ist die Öffnungsklausel?

Die Neuberechnung der Grundsteuer nach abweichendem Länderrecht, also per Öffnungsklausel, wird ebenfalls ab 2025 greifen. Erwirkt hatte die Öffnungsklausel Bayern. Ohne diese abweichende Regelungskompetenz wäre die Grundsteuerreform innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht festgelegten Frist möglicherweise gescheitert. Im Freistaat soll sich die Höhe der Steuer künftig statt am Wert pauschal an der Fläche des Grundstücks orientieren. Diese Methode erscheint den Bayern einfacher und geeigneter, um höhere Steuern für Grundbesitzer zu vermeiden. Und auch andere Länder können durch die Öffnungsklausel eigene Berechnungsmodelle nutzen. Hamburg und Niedersachsen bekunden Interesse an einem lageorientierten Modell, deren Parameter jedoch noch definiert werden müssen (Stand: Januar 2020)
Für die Öffnungsklausel ist eine Grundgesetzänderung notwendig, die den Kommunen mehr Kompetenzen bei der Grundsteuererhebung eröffnet.

Was ist die neue Grundsteuer C?

Mit der neuen Grundsteuer C können zur Bebauung freigegebene Grundstücke erfasst werden, um Grundstücksspekulationen vorzubeugen. Bei solchen Spekulationen halten Eigentümer baureife Grundstücke zurück, bis eine deutliche Wertsteigerung stattgefunden hat. Erst dann verkaufen sie die Grundstücke so gewinnbringend wie möglich. Dieses Zurückhalten von baureifen Grundstücken verhindert den vielerorts dringend notwendigen Wohnungsbau oder zögert ihn hinaus. Um dies zu verhindern, können Gemeinden künftig für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Dies erhöht die fällige Grundsteuer und soll finanzielle Anreize für Eigentümer schaffen, zeitnah zu verkaufen oder eine Bebauung zu beginnen.

Wie wird die Umsetzung des neuen Grundsteuermodells ablaufen?

Das neue Grundsteuermodell soll in einem dreistufigen Verfahren eingeführt werden:

  • Bis 2025 müssen rund 36 Milliarden Grundstücke in ganz Deutschland neu bewertet werden. Dafür ist möglicherweise eine Einschränkung der Unverletzlichkeit der Wohnung (§13 GG) notwendig. Denn viele Immobilien müssen für die Wertermittlung von Mitarbeitern von Gemeinden und Finanzämtern vor Ort besichtigt werden.
  • Weil viele der neu erhobenen Grundstückwerte voraussichtlich deutlich höher liegen werden als bisher, hat Finanzminister Scholz eine Absenkung der Steuermesszahl vorgesehen. Das soll verhindern, dass sich die Grundsteuer für viele Eigentümer drastisch erhöht. Die Wertunterschiede zwischen einzelnen Immobilien sollen jedoch erhalten bleiben.
  • Im dritten Schritt müssen die Kommunen neue Hebesätze festlegen. Für Lagen, die sich in den vergangenen Jahrzehnten stark verteuert haben, müssen die Hebesätze ggf. abgesenkt werden, um die Eigentümer tatsächlich nicht mit einer deutlich höheren Grundsteuer zu belasten.

Wie wird die neue Grundsteuer bei Geschäftsgrundstücken erhoben?

Für die Wertermittlung von vermieteten Geschäftsgrundstücken wird nicht das Ertragswertverfahren herangezogen und daher keine statistische Nettokaltmiete erhoben. Die Höhe der Grundsteuer soll sich am einfacher zu erstellenden Sachwertverfahren orientieren. Dabei wird der Immobilienwert auf Basis der Herstellungskosten der jeweiligen Gebäudeart und dem Bodenrichtwert ermittelt. 

Wie wird die neue Grundsteuer in Land- und Forstwirtschaft erhoben?

Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft gilt die Grundsteuer A. Bei dieser bleibt es beim Ertragswertverfahren, das jedoch künftig in einer vereinfachten Form erhoben wird: Im Zuge der Grundsteuerreform werden Flächen und Hofstellen von land- und forstwirtschaftliche Betrieben in einem standardisierten Verfahren bewertet.

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