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Grundsteuererlass

Unter bestimmten Voraussetzungen können Immobilieneigentümer bei Vermietung einen Grundsteuererlass beantragen. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet das Grundsteuergesetz (kurz GrStG). Vermieter, welche beispielsweise unverschuldete Mietausfälle hatten, können daraufhin einen Teil der Grundsteuer zurückverlangen. Der folgende Text soll den Grundsteuererlass in Puncto Höhe und Prozedere erläutern.

1. Höhe der Grundsteuer – mitgeteilt im Grundsteuerbescheid

Wer einen Grundsteuererlass fordert, sollte die Höhe seiner Grundsteuer kennen und überlegen, ob sich die Antragstellung lohnt. Immobilieneigentümer erhalten jährlich einen Grundsteuerbescheid. Dieser teilt mit, wann in welcher Höhe Grundsteuer zu zahlen ist. Üblicherweise erfolgt die Zahlung quartalsweise. Die Höhe der Grundsteuer wird anhand des Einheitswertes der Immobilie berechnet. Dieser ist die Berechnungsgrundlage für den Grundsteuermessbetrag.

2. Voraussetzungen für den Grundsteuererlass

Die Rechtsgrundlage des Grundsteuererlasses bildet § 33 des Grundsteuergesetzes. Generell besteht Anspruch, wenn sich der normale Rohertrag um mindestens 50% gemindert hat. Die Grundsteuer wird jedoch nur erlassen, wenn der Eigentümer selbst keine Schuld an den Ertragseinbußen trägt. Fällt der Vermieter beispielsweise Mietausfällen aufgrund von Liquiditätsproblemen des Mieters zum Opfer, ist er unverschuldet. Auf der anderen Seite ist ein Leerstand aufgrund von Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten ein Eigenverschulden und berechtigt den Vermieter nicht zum Grundsteuererlass.

Einen Sonderfall bildet der sogenannte strukturelle Leerstand. Gemeint ist hier ein Überangebot an leerstehenden Immobilien oder ein Bevölkerungsrückgang innerhalb der eigenen Gemeinde. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht verantwortlich für den Leerstand und erhält laut eines Urteils des Bundesgerichtshofes (vgl. Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05) seinen berechtigten Grundsteuererlass.

Hinweis von immoverkauf24:

Die persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Immobilieneigentümers sind für den Erlass nicht entscheidend. Maßgebend ist ausschließlich die Tatsache, dass es zu verminderten Liegenschaftserträgen gekommen ist.

3. Grundsteuergesetz: Wie hoch kann der Grundsteuererlass sein?

Der Grundsteuererlass kann unterschiedlich hoch ausfallen. Bleiben die Mieteinnahmen zu 50% oder mehr unter dem normalen Rohertrag können 25% der Grundsteuer erstattet werden. Wenn das vermietete Objekt ein Jahr lang ungenutzt war und überhaupt keinen Ertrag abgeworfen hat, werden 50% der Grundsteuer erlassen.

Hinweis von immoverkauf24:

Wir weisen darauf hin, dass Vermieter den Grundsteuererlass sehr gut überdenken sollten. Anträge auf Erlass werden seitens der Gemeinden oftmals abgelehnt. Meistens weil die Vermietungsabsichten der Vermieter nur halbherzig umgesetzt werden. In Fällen von strukturellem Leerstand ist es ratsam, den Antrag auf Grundsteuererlass mit dem Steuerberater zu besprechen. Eventuell ist auch ein Verkauf der Kapitalanlage sinnvoll.

4. Grundsteuererlass: Wo, wie und wann beantragen?

Der Antrag auf den Grundsteuererlass kann immer bis zum 31. März des Folgejahres in schriftlicher Form bei der Behörde (meist der Gemeinde) die den Grundsteuerbescheid ausgestellt hat, eingereicht werden. In Stadtstaaten, wie beispielsweise Hamburg, Berlin oder Bremen ist das Finanzamt zuständig. Entscheidend ist, dass die Mietausfälle unverschuldet zustande gekommen sind und dass der Vermieter alles versucht hat, die Mietausfälle zu vermeiden. Dies sollte unbedingt belegt werden, da sich der Vermieter in der Beweispflicht befindet (zum Beispiel durch Schaltung von Vermietungsanzeigen, Online-Inseraten oder Makleraufträgen). Bei Leerstand muss beispielsweise bewiesen werden, dass tatsächlich gezielt nach neuen Mietern gesucht wurde. Weitere mögliche Ursachen für Mietausfälle sind:

  • Der allgemeine Mietpreisverfall
  • Zahlungssäumige Mieter wie beispielsweise Mietnomaden
  • Wasserschäden oder Wohnungsbrände
  • Weitere Gebäudeschäden die den Wohnwert mindern

Der Antrag braucht lediglich formlos gestaltet werden. Es ist nicht von Nöten amtliche Vordrucke auszufüllen, der bürokratische Aufwand beschränkt sich auf die nachweisbare Schilderung der Mietausfälle. Vermieter machen eine Gegenüberstellung der erwarteten Mieteinnahmen zu Beginn des vergangenen Jahres und der tatsächlich erzielten Mieteinnahmen. Müssen die Mietsausfälle nachgewiesen werden, haben Vermieter die erforderlichen Dokumente nachzureichen.

Achtung:

In der Praxis wird der Antrag seitens der Gemeinden häufig mit der Begründung abgelehnt, dass der Hausbesitzer die Mieten absichtlich weit über Marktniveau angeboten hat, um einen Leerstand zu provozieren. Ein Fehler, denn: Weder die Rechtsprechung noch das Gesetz stellen preisliche Bedingungen an die Inserate. Das einzige was für den Antrag zählt, sind die Bemühungen des Vermieters den Mietausfall zu verhindern.

Die gesetzliche Frist zur Antragsstellung ist unbedingt einzuhalten: Wird der Antrag zu einem späteren Zeitpunkt als dem 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde gestellt, verfällt der Anspruch auf Grundsteuererlass.

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