Einheitswert: Grundsteuer, Berechnung & Einheitswertbescheid

Der Einheitswert spielt für Immobilieneigentümer und Besitzern von land- sowie forstwirtschaftlichen Flächen eine wichtige Rolle, denn von dieser Größe hängt unter anderem ab, wie hoch die jährlich zu zahlende Grundsteuer für ihr Eigentum ausfällt. Auch für Gewerbetreibende ist der Einheitswert von Bedeutung, da er für die Ermittlung der Gewerbeertragsteuer relevant ist.

Relevant ist der Einheitswert nach wie vor für die Ermittlung der Grundsteuer, der Gewerbesteuer und vielfach auch für die Zweitwohnungssteuer.

Er diente bis Ende der 90er Jahre als Bemessungsgrundlage für die mittlerweile abgeschaffte Vermögenssteuer, die Gewerbekapitalsteuer sowie zur Bemessung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer. Bei der Schenkungssteuer wurde der Einheitswert mittlerweile durch den Grundbesitzwert (auch als Bedarfswert bezeichnet) ersetzt. Auch bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer diente der Einheitswert in Ausnahmefällen als Bemessungsgrundlage – nämlich immer dann, wenn keine Gegenleistung existierte oder ermittelt werden konnte. Seit dem 1. Januar 1997 ersetzt jedoch auch hier der Bedarfswert den Einheitswert.

Der Einheitswert sollte nicht mit Bewertungsgrößen wie dem Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie verwechselt werden, da der Einheitswert sich auf die Wertverhältnisse von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland) bezieht und somit weit niedriger als diese beiden auf aktuellen Marktdaten basierenden Werte ausfällt. Genau dieser Sachverhalt, dass längst veraltete Daten nach wie vor für die Berechnung der Grundsteuer verwendet werden, sorgte in den letzten Jahren für reichlich Kritik und führte letztlich dazu, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer im April 2018 in ihrer bisherigen Form für verfassungswidrig erklärte. Die Begründung der Richter: Die hoffnungslos veralteten Daten für die Einheitswerte führen dazu, dass Immobilieneigentümer ungleich behandelt werden. Bis Ende 2019 hatte das Bundesfinanzministerium deshalb eine neue Regelung zu finden. Durchgesetzt und im November 2019 vom Bundesrat beschlossen wurde eine werteabhängige Neuberechnung der Grundsteuer: Dabei fließen in die Wertbestimmung der Wohnimmobilie Grundstücksfläche, Immobilienart, Alter des Gebäudes auch der Bodenrichtwert und die statistische Nettokaltmiete ein.

Der Einheitswert beeinflusst neben der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz die Höhe der Grundsteuer. Die Formel für die Ermittlung der Grundsteuer lautet zusammengefasst:

• Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer

Daraus ergibt sich, dass die Grundsteuer umso höher ausfällt, je höher der Einheitswert ist.

Der Einheitswert ist nicht mit dem Verkehrswert oder Marktwert zu verwechseln, da er veraltete Marktverhältnisse widerspiegelt. Er spielt höchstens indirekt eine Rolle, da Kaufinteressenten ggf. auch die Höhe der Grundsteuer vom Verkäufer erfragen. Diese ist zum einen für Käufer von Interesse, da sie diese entweder selbst jährlich zahlen müssen oder wahlweise auf die Miete aufschlagen, wenn sie eine Vermietung der Immobilie planen.

Grundlage für die Berechnung des Einheitswertes bilden die Werteverhältnisse von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland). Neben der Lage der Immobilie fließen auch Faktoren wie die Bauweise und Ausstattung der Immobilie in die Bewertung ein.

Bei unbebauten Grundstücken wird lediglich der Bodenwert für das gesamte Grundstück ermittelt. Bei bebauten Grundstücken erfolgt die Berechnung auf unterschiedliche Weise:

1. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird gemäß § 76 Absatz 1 BewG bei Mietwohngrundstücken, Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Dabei wird die Jahresrohmiete (bei Eigennutzung die ortsübliche Vergleichsmiete) zum Stichtag 1. Januar 1935/1964 mit einem Vervielfältiger multipliziert, der in den Anlagen 3 bis 8 des BewG vorgegeben ist. Wertmindernde oder –steigernde Aspekte werden dabei über Zu- beziehungsweis Abschläge berücksichtigt, zudem fließen auch Aspekte wie das Baujahr, die Bauweise sowie die Größe der Gemeinde ein. So ist beispielsweise bei einem Gebäude, das nach dem 20.6. 1948 in Massivbauweise in einer Stadt mit mehr als 500.000 Einwohnern errichtet wurde, ein Vervielfältiger von 9,1 anzusetzen. Bei Altbauten, die vor 1895 errichtet wurden, beträgt er hingegen 5,3.

2. Sachwertverfahren

Nach dem Sachwertverfahren werden gemäß § 76 Absatz 2 BewG Immobilien bewertet, für die keine Daten zur Jahresrohmiete vorliegen. Das können beispielsweise Luxuseinfamilienhäuser sein. Bei diesem auf dem Substanzwert abzielenden Verfahren rechnet das Finanzamt die Werte für Boden, Bebauung und Außenanlagen zusammen. Für die Ermittlung des Gebäudewerts multipliziert das Finanzamt den umbauten Raum (in Kubikmetern gemessen) mit den der Bauweise entsprechenden durchschnittlichen Herstellungskosten. Der ermittelte Gesamtwert wird dann mit einer gesetzlich vorgegeben Wertzahl geglättet.

Kann das Finanzamt nicht auf Unterlagen zum Grundstück zurückgreifen, berechnet es eine so genannten Ersatzbemessungsgrundlage. Sie richtet sie nach der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche. Ein Sonderfall ergibt sich auch für Betriebsgrundstücke: Werden sie zu mehr als 50 Prozent betrieblich genutzt, gelten sie in vollem Umfang als Betriebsgrundstück. Umgekehrt führt eine private Nutzung zu mehr als 50 Prozent dazu, dass das Grundstück in vollem Umfang als Grundvermögen zählt.

Wichtig zu wissen: Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt immer zum 1. Januar des Folgejahres nach einer Wertänderung oder dem Entstehen einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Kommt es zwischen zwei solchen Hauptfeststellungen zu Änderungen, erfasst das Finanzamt diese über die so genannten Fortschreibungen. Dabei ist zu unterscheiden zwischen:

• Zurechnungsfortschreibung: Hiervon ist die Rede, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet.
• Wertfortschreibung: Sie besagt, dass sich der Grundstückswert – etwa durch Baumaßnahmen oder eine Flächenänderung – gemäß § 22 BewG deutlich verändert.
• Artfortschreibung: Diese liegt dann vor, wenn die Nutzungsart wechselt und eine Immobilie beispielsweise aus dem Betriebs- in Grundvermögen übergeht und überwiegend privat genutzt wird. Auch die Errichtung eines Hauses auf einem unbebauten Grundstück führt zu einer Artfortschreibung.
• Fehlerbeseitigende Fortschreibung: Wurde der Einheitswert fehlerhaft berechnet und war er bereits bestandskräftig, kann ab dem 1. Januar des Folgejahres eine solche Fortschreibung vorgenommen erden, um den Fehler zu berichtigen.

Die Grunderwerbsteuer wird anhand des Kaufpreises für die Immobilie ermittelt. Der Einheitswert hat daher keinerlei Einfluss auf die Höhe der Grunderwerbsteuer.

Der Einheitswert soll gemäß §21 Bewertungsgesetz (BewG) für alle wirtschaftlichen Einheiten alle sechs Jahre angepasst werden. Die erste Hauptfeststellung erfolgte zunächst zum 1. Januar 1935, die nächste erst zum 1. Januar 1964 – und dies auch nur in Westdeutschland. Aufgrund des hohen Aufwands und auch infolge der Kriegswirren fanden keine weiteren Hauptfeststellungen seitdem statt. Die Folge: Über die Jahre veraltete der Einheitswert zunehmend und spiegelt heute nicht mehr ansatzweise die aktuellen Marktverhältnisse wieder. Zum einen, weil die Preise im Schnitt gestiegen sind, zum anderen, weil manche Regionen zwischenzeitlich deutlich an Attraktivität gewonnen oder verloren haben. So kann beispielsweise ein Einfamilienhaus, das 1964 noch in einer unbeliebten Wohngegend mit schlechter Verkehrsanbindung stand, heute sehr gefragt sein, weil die Gegend aufgewertet und besser ans Verkehrsnetz angeschlossen wurde.
Im Zuge der Grundsteuerreform haben die Bundesfinanzministerium in Kooperation mit den Behörden der Bundesläder neue Einheitswerte für rund 36 Millionen Immobilien in Deutschland festzulegen. Siehe 7. Neuer Einheitswert im Zuge der Grundsteuerreform.

Kritik ergibt sich auch aus der Tatsache, dass für neu geschaffene Wohneinheiten und solche, die erstmals besteuert werden, eine so genannte Nachfeststellung erfolgt. Dies ist auch der Fall, wenn beispielsweise eine Grundstücksteilung vorgenommen wird. Dann legt das Finanzamt den Einheitswert neu fest. Aufgrund der Nachfeststellung kann es passieren, dass die Grundsteuer für einen Neubau und ein Haus aus dem Bestand mit ähnlicher Wohnfläche und Grundstücksgröße unterschiedlich ausfallen kann.

Schwierig ist es zudem für Eigentümer, die Veränderungen an ihren Immobilien vornehmen, die Folgen für die Höhe der Grundsteuer abzuschätzen. Da sich durch die Veränderungen der Einheitswert ändert, wird diese dann neu festgesetzt. Hierfür versendet das Finanzamt einen Fragebogen.

Die künftigen Einheitswerte, die für die neue Grundsteuer ab 2025 gelten, sind von den Mitarbeitern des Bundesfinanzministeriums (BMF) und den Behörden der Bundesländer durch Ertragswertverfahren festzustellen. Um den Mitarbeitern den teilweise notwendigen Zugang zu Immobilien zu erleichtern, erwägt das BMF, die Unverletzlichkeit der Wohnung (§13 GG) einzuschränken. Bis Ende 2022 sollen die Wertfeststellungen von rund 36 Millionen Immobilien bundesweit abgeschlossen sein.

Um neue Einheitswerte zu bestimmen, sollen künftig nur noch fünf Parameter wesentlich sein (bisher sind es ca. 20):

• der jeweilige Bodenrichtwert – die Ermittlung basiert auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
• die statistisch berechnete Höhe der Nettokaltmiete
• die Grundstücksfläche
• die Art der Immobilie
• das Alter der Immobilie

Bestimmen lassen sich die Faktoren z.T. über das Bodenrichtwertsystem "Boris" der Bundesländer. Diese Immobilienwerte müssen alle sieben Jahre neu von den Behörden erhoben werden, um den Marktentwicklungen gerecht zu werden. 

Der Einheitswertbescheid wird vom Finanzamt erstellt und dient als Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbetrag. Es handelt sich also nicht um einen Steuerbescheid. Das Problem daran: Die vom Finanzamt verwendeten Daten zur Berechnung des Einheitswerts sind bis auf die gesetzlich vorgegebenen Vervielfältiger in Anlage 3 bis 8 BewG nicht einsehbar.