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Grundsteuer Hebesatz

Als Grundsteuer-Hebesatz wird ein Faktor bezeichnet, mit dem der so genannte Grundsteuermessbetrag multipliziert wird, um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln. Hebesätze werden auch bei der Ermittlung der Gewerbesteuer eingesetzt, insgesamt ist zwischen drei Hebesätzen zu unterscheiden:

  • Hebesatz Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft)
  • Hebesatz Grundsteuer B (sonstige Grundstücke)
  • Hebesatz Gewerbesteuer

Die Hebesätze unterscheiden sich regional erheblich und können je nach Kommune bei 0 bis 960 Prozent liegen. Sie werden jeweils von den Gemeinden für ein Kalenderjahr festgelegt (§ 25 Grundsteuergesetz) und können sowohl erhöht als auch gesenkt werden. Über den Hebesatz können die Gemeinden die Höhe der Grundsteuereinnahmen in ihrem Sinne beeinflussen. Viele finanzschwache Kommunen nutzen eine Erhöhung der Hebesätze, um ihre Kassen zu füllen.

1. Welche Bedeutung hat der Hebesatz bei der Berechnung der Grundsteuer?

Grundsteuer Hebesatz

Die für Haus- und Wohnungseigentümer relevante Grundsteuer B wird in drei Schritten ermittelt, wobei der Hebesatz letztlich darüber entscheidet, wie hoch die Steuer ausfällt:

Erstens ermittelt das Finanzamt den Einheitswert der Immobilie, für den in Westdeutschland derzeit noch Daten aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland Daten aus dem Jahr 1935 verwendet werden. Diese veraltete Datenbasis geriet zunehmend in die Kritik, das Bundesverfassungsgericht erklärte die Grundsteuer in ihrer derzeitigen Form daher im April 2018 für verfassungswidrig.

Im zweiten Schritt wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt, indem der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert wird. Diese ist gesetzlich für verschiedene Grundstücks- und Bebauungsarten festgelegt und beträgt liegt zwischen 2,6 und 10 Promille.

  • Die Formel lautet: Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Im dritten Schritt wird die Grundsteuer ermittelt, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem örtlichen Hebesatz multipliziert wird.

  • Die Formel lautet: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer
  • Die Formeln lassen sich auch wie folgt zusammenfassen: Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

2. Wer legt den Grundsteuerhebesatz fest?

Der Grundsteuerhebesatz wird von den Gemeindevertretungen festgelegt und in den jeweiligen kommunalen Haushaltssatzungen für ein Haushaltsjahr festgeschrieben. Das Recht, die Hebesätze selbst zu bestimmen, steht ihnen im Rahmen der verfassungsrechtlich zugesicherten Selbstverwaltungsgarantie (Art. 28 Absatz 2 Satz 3 Grundgesetz) zu.

3. Warum ist der Grundsteuerhebesatz in den Städten und Gemeinden so unterschiedlich hoch?

Mit insgesamt rund 14 Milliarden Euro stellt das Steueraufkommen aus der Grundsteuer B nach der Gewerbesteuer die zweitwichtigste Einnahmequelle für Kommunen dar. Viele Gemeinden nutzen die Möglichkeit, die Grundsteuer B zu erhöhen, um mehr Einnahmen zu erzielen. So beträgt der Hebesatz im eher klammen Berlin 810 Prozent, während er beispielsweise in München bei 535 Prozent liegt.

4. Wie wirkt sich die Neuregelung der Grundsteuer auf die Hebesätze aus?

Da die Grundsteuer derzeit auf völlig veralteten Einheitswerten beruht, würde eine Neuregelung der Grundsteuer unter Berücksichtigung der Marktentwicklung bei unveränderten Hebesätzen zu einer Explosion der Steuereinnahmen führen. So hatte der Eigentümerverband Haus & Grund beispielhaft für 500 Immobilien ermittelt, dass sich die Grundsteuer beim so genannten Kostenwertmodell bei bestehenden Hebesätzen im Schnitt um das 30-fache erhöhen würde.

Bislang ist allerdings offen, inwieweit die Kommunen die Grundsteuer-Hebesätze im Zuge der Grundsteuer-Reform ändern werden. Wie stark sich letztlich die Grundsteuer für Grundstücks- und Immobilieneigentümer ändern wird, hängt somit auch von der Vorgehensweise der Gemeinden in puncto Grundsteuer Hebesatz ab. Absehbar dürfte allerdings sein, dass die zugrunde zu legenden Immobilien- bzw. Grundstückwerte in den meisten Fällen deutlich über den veralteten Einheitswerten liegen werden. Bei unverändertem Hebesatz würden die Gemeinden erhebliche Steuermehreinnahmen verbuchen. Bei einer aufkommensneutralen Steuerpolitik müsste daher mit niedrigeren Hebesätzen gegengesteuert werden.

5. Auswirkung des Hebesatzes auf die Höhe der Grundsteuer

Aus der Grundsteuerformel ergibt sich, dass der Hebesatz die Höhe der Grundsteuer maßgeblich beeinflusst. Das zeigt folgendes Beispiel, für das jeweils der höchste und niedrigste Hebesatz angesetzt wurde:

Angenommen, der Einheitswert für ein Einfamilienhaus wurde vom Finanzamt jeweils auf 35.000 Euro festgelegt. Dann ergibt sich daraus eine Grundsteuer in Höhe von ...

  • ... 0 Euro in Büsingen am Hochrhein (35.000 Euro x 2,6 ‰ x 0 % = 0 Euro)
  • ... 873,60 Euro in Nauheim (35.000 Euro x 2,6 ‰ x 960 % = 873,60 Euro)

Im Bundesdurchschnitt lag der Hebesatz für die Grundsteuer B laut Statistischem Bundesamt zuletzt bei 464 Prozent (Stand April 2018). Die Grundsteuer läge demnach bei durchschnittlich 422,24 Euro.

6. Lohnt es sich beim Immobilienkauf oder Neubau auf die Hebesätze bzw. die Grundsteuer zu achten?

Zunächst sollten bei der Entscheidung für einen bestimmten Standort Faktoren wie die individuellen Bedürfnisse, die Infrastruktur vor Ort und andere Gegebenheiten im Fokus stehen. Es kann in Einzelfällen allerdings durchaus sein, dass der Hebesatz in benachbarten Gemeinden deutlich unterschiedlich ausfällt. Allerdings kann sich dies im Laufe der Jahre ändern, so dass man sich beim Immobilienkauf oder Hausbau nicht darauf verlassen kann, dass der Hebesatz nicht doch noch deutlich erhöht oder auch gesenkt wird.

immoverkauf24-Tipp:

Die konkreten Auswirkungen der Grundsteuerreform vorab einzuschätzen ist schwierig. Auch die Entwicklung der Hebesätze ist nicht vorhersehbar. Daher sollten Immobilienkäufer und Bauherren bei der Budgetberechung ausreichend Spielraum für eine möglicherweise deutlich steigende Grundsteuer berücksichtigen und nicht allzu knapp kalkulieren.

7. Was können Eigentümer gegen Hebesatzerhöhungen tun?

Der Hebesatz wird von den Gemeinden festgesetzt, wogegen sich die Einwohner kaum wehren können. Bislang haben Gerichte die Klagen von Eigentümern gegen eine Erhöhung des Grundsteuer Hebesatzes abgelehnt. Die Begründung: Solange die Gemeinden nicht willkürlich vorgehen und die Steuerbelastung für die Einwohner nicht unverhältnismäßig sei, können sich die Gemeinden auf die verfassungsrechtlich garantierte Steuerhoheit berufen.

Allerdings ist die Frage, ob die Anhebung des Hebesatzes unverhältnismäßig sei und wann von Willkür die Rede ist, durchaus auch schon im Sinne der Bürger entschieden worden. So musste die Gemeinde Freudenberg im Siegerland eine 2014 geplante Erhöhung des Hebesatzes von 440 auf 916 Prozent zurücknehmen und gab sich letztlich mit einer Erhöhung auf 650 Prozent zufrieden.

Auch in Flensburg setzen sich die Einwohner 2017 gegen die geplante Erhöhung des Hebesatzes von 480 auf 690 Prozent zur Wehr, mit der die hoch verschuldete Stadt eine bessere Ausstattung von Kindertagesstätten finanzieren wollte. Rund 14.000 Eigentümer legten Widerspruch gegen die Grundsteuerbescheide mit dem höheren Hebesatz ein. Der örtliche Grundeigentümerverein reichte beim Verwaltungsgericht Schleswig daraufhin eine Musterklage für seine Mitglieder ein.

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