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Mieteinnahmen versteuern

Die 10 wichtigsten Tipps & Infos für private Vermieter

Das Thema “Mieteinnahmen versteuern” ist für zahlreiche private Vermieter besonders zu Beginn ihrer Vermietungsaktivitäten mit vielen Fragen behaftet. immoverkauf24 gibt wichtige Tipps zum steuerlichen Umgang mit Mieteinnahmen.

1. Warum müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Die Mieteinnahmen aus der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung zählen laut § 21 Einkommenssteuergesetz zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind einkommenssteuerpflichtig. Viele Arbeitnehmer können auf die Erstellung einer Steuererklärung verzichten, doch sobald Mieteinnahmen zum Einkommen zählen, muss eine Steuererklärung abgegeben werden.

2. Wie hoch sind die Steuern für Mieteinnahmen?

Grunderwerbsteuer Erhöhung

Die Höhe der Steuern für die Mieteinnahmen richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass aus einer Vermietung erzielte Verluste sich positiv auf die steuerliche Belastung der anderen Einkünfte auswirken kann.

Wer mit seiner Vermietung Verluste erwirtschaftet, kann diese gegen seine zu versteuernden Einnahmen rechnen und die persönliche Steuerbelastung senken.

Aber Vorsicht: Bei dauerhaften Verlusten (insbesondere aus einer Ferienvermietung) kann der Vorwurf der Liebhaberei entstehen. In diesem Fall sollten Sie sich vom Steuerexperten beraten lassen.

3. Wo in der Steuererklärung gibt man die Mieteinnahmen an?

Mieteinnahmen werden in der Anlage V der Steuererklärung angegeben. Sie werden gesondert berechnet.

4. Wie sieht ein Muster der Anlage V aus?

An dieser Stelle können Sie sich die Anlage V für die Steuererklärung 2015 ansehen und herunterladen.

immoverkauf24 Tipp:

Auf der Internetseite des Bundesministeriums für Finanzen finden Sie interaktive Formulare zur Erstellung der Steuererklärung: https://www.formulare-bfinv.de/

Bitte beachten Sie, dass Sie das korrekte Formular wählen, welches zum Jahr Ihrer Steuererklärung gehört.

5. Wie wird die Anlage V ausgefüllt?

Wir nehmen beim exemplarischen Ausfüllen der Anlage V an, dass eine Wohnung oder ein Haus dauerhaft zu Wohnzwecken an einen nicht mit dem Vermieter verwandten Mieter vermietet wird und die Miete nicht unter 66% der üblichen Marktmiete beträgt.

Folgende Informationen werden jeweils erfasst:

Zeile 1: Ihr Nachname

Zeile 2: Ihr Vorname

Zeile 3: Steuernummer und laufende Nummer der Anlage

Zeile 4: Straße und Hausnummer des Vermietungsobjektes sowie Anschaffungsdatum

Zeile 5: Postleitzahl und Ort des Vermietungsobjektes sowie Fertigstellungstermin

Zeile 6: Einheitswert-Aktenzeichen und evtl. Datum der Veräußerung bzw. Übertragung. Das Finanzamt kann so überprüfen, ob Sie Spekulationssteuer zahlen müssen.

Das Aktenzeichen finden Sie auf dem Grundsteuerbescheid der entweder Ihnen oder dem Vorbesitzer zugeschickt wurde. Ausnahme: Es wurde für das Mietobjekt kein Einheitswert festgestellt.

Hinweis:

Wenn Sie dies Aktenzeichen nicht finden können, können Sie die Anlage auch ohne dieses einzutragen abgeben.

Zeile 7: Jeweils eine 2 für “Nein”

Zeile 8: Im linken Feld tragen Sie die Wohnfläche Ihres Mietobjektes ein. Die Felder rechts und in der Mitte bleiben leer.

Achtung:

Die hier angegebene Wohnfläche muss anhand einer korrekten Wohnflächenberechnung kalkuliert worden sein. Hierbei spielt die Deckenhöhe der Räume eine Rolle, ebenso wie eine anteilige Berechnung von Balkonen und Terrassen etc. Ein einfaches Zusammenrechnen der Grundflächen ist nicht richtig, weder im Mietvertrag noch in der Steuererklärung.

Zeile 9: Geben Sie hier Ihre Mieteinnahmen in Form der Netto-Kaltmiete an. Die Umlagen für Nebenkosten müssen abgezogen werden.

Die Aufteilung der Mieteinnahmen nach Geschoss richtet sich an Vermieter von Mehrfamilienhäusern. Sie geben als Vermieter von nur einem Mietobjekt, auch wenn es über zwei Etagen geht, (zum Beispiel ein Einfamilienhaus oder eine Maisonettewohnung) die Mieteinnahmen in einem Feld an.

Achtung:

Sie müssen hier angeben, welche Mieteinnahmen im Jahr für das die Steuererklärung erstellt wird tatsächlich bei Ihnen eingegangen sind. Hatten Sie Mietausfälle oder Leerstand, so haben Sie (anteilig) auch keine Einnahmen erzielt. Folglich müssen Sie diese auch nicht versteuern!

Zeilen 10 – 12: Werden in der Regel nicht ausgefüllt.

Zeile 13: Hier werden alle Umlagen, die Sie vom Mieter erhalten haben addiert (bei monatlichen Mietnebenkosten von 100 € also 12 × 100 € = 1200 €) und eingetragen.

Hat der Mieter in dem Jahr, für das die Steuererklärung gilt, von Ihnen eine Nebenkostenerstattung bekommen, wird diese abgezogen. Musste der Mieter eine Nachzahlung entrichten, so wird diese addiert.

Achtung:

Beachten Sie hierbei, dass nicht das Datum der Nebenkostenabrechnung ausschlaggebend ist, sondern das Datum, an dem bei Ihnen Zahlungen ein- oder abgegangen sind. Wenn Sie zum Beispiel im Oktober 2014 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 erstellt haben, die Nachzahlung des Mieters aber erst im Januar 2015 eingegangen ist, so zählt diese Nachzahlung in die Steuererklärung 2015, das Jahr des Zahlungseingangs.

Zeile 14: Wird in der Regel nicht ausgefüllt.

Zeile 15: In dieser Zeile tragen Sie ein, was Sie an Mieteinnahmen vom Mieter für ein kommendes Jahr an Vorauszahlungen oder für ein vergangenes Jahr an Nachzahlungen erhalten haben. Ebenso werden in dieser Zeile eventuelle Mietvorauszahlungen aus Baukostenzuschüssen eingetragen, die Sie vom Mieter erhalten haben. Haben Sie einen Teil oder die gesamte Mietkaution wegen Beschädigungen an der Mietsache oder Mietrückständen verrechnet, so wird auch dieser Betrag, den Sie einbehalten haben, hier hinzugerechnet.

Auch hier ist ausschlaggebend, dass diese eventuellen Zahlungen in dem Jahr für das die Steuererklärung erstellt wird bei Ihnen eingegangen sind.

Zeile 16: Wird in der Regel nicht ausgefüllt.

Zeile 17: Wird in der Regel nicht ausgefüllt.

Zeile 18: Wird in der Regel nicht ausgefüllt.

Zeile 19: Tragen Sie hier ein, wenn Sie Zuschüsse nach Wohnraumförderungsgesetz (zum Beispiel für sozialen Wohnungsbau) erhalten haben. Auch Zinserträge aus einem Bausparvertrag werden hier verzeichnet.

Zeile 20: Wird in der Regel nicht ausgefüllt.

Zeile 21: Die Summe aller Einnahmen wird hier eingetragen. Kommt ein Verlust dabei heraus, wird ein Minus vor die Summe geschrieben.

Zeile 22: Übertrag aller Werbungskosten die in Zeile 50 zusammengefasst wurden.

Zeile 23: In dieser Zeile wird das Ergebnis Einnahmen abzüglich Werbungskosten eingetragen.

Zeile 24: Hier werden die Einkünfte nach Eigentumsverhältnissen auf die Eheleute verteilt.

Ausnahme:

Besteht eine Beteiligung an einer Grundstücksgemeinschaft bzw. GbR, so wird jedoch eine gesonderte Steuererklärung fällig und der Gewinnanteil wird nur in Zeile 25 eingetragen.

Zeilen 25 – 29: Diese sind nur wichtig, falls Sie einer Bauherrengemeinschaft oder Grundstücksgemeinschaft angehören oder Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds besitzen. Ansonsten bleiben sie leer.

Zeilen 31 – 32: Werden nicht ausgefüllt.

Zeile 33 – 34: In diesen Zeilen geht es um die Abschreibung der Immobilie. Die Abschreibung für normale Gebäude wird in Zeile 33 eingetragen. Besitzen Sie eine denkmalgeschützte Immobilie, so kommt die Abschreibung in die Zeile 34.

Informationen zur Abschreibung

Es steht zur Wahl die Daten zur degressiven oder zur linearen Abschreibung einzugeben. Da die degressive Abschreibung seit 2011 abgeschafft ist, ist diese Abschreibung nur für Vermieter interessant, die aufgrund einer Ausnahme- bzw. Zwischenregelung noch eine laufende degressive Abschreibung fortsetzen. Alle anderen Vermieter müssen die lineare Abschreibung wählen. Wie diese funktioniert? Hintergrund der linearen Abschreibung eines Gebäudes ist die Annahme, dass der Wert einer Immobilie im Laufe der Jahre sinkt. Der Staat erkennt diesen Wertverlust an, indem er Immobilienbesitzern Steuervorteile einräumt.

Lineare Abschreibung von Neubauten

Bei einem vermieteten Neubau können über einen Zeitraum von 50 Jahren 2% der Herstellungskosten abgeschrieben werden.

Lineare Abschreibung von Altbauten

Wurde das Gebäude ab 1925 gebaut, so können 50 Jahre lang 2% der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Bei Gebäuden die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2,5% der Anschaffungskosten über 40 Jahre.

Tipp von immoverkauf 24:

Besitzen Sie eine denkmalgeschützte Immobilie, so haben Sie auch bei eigener Nutzung die Möglichkeit steuerliche Vorteile zu genießen. Selbstnutzer können die Erhaltungskosten zu 90% (über 10 Jahre je 9%) abschreiben. Vermieter sogar 100%: acht Jahre je 9% und die folgenden vier Jahre 7%.

Festsetzen des Gebäudewertes

Wichtig ist bei der Abschreibung zu beachten, dass nur das Gebäude, nicht aber Grund und Boden abgeschrieben werden können.

Wird bereits im Kaufvertrag eine realistische Aufteilung der Kaufpreisanteile für Grund und Boden und Gebäude niedergeschrieben, so wird das Finanzamt dies in der Regel akzeptieren. Beim Immobilienverkauf wird es dem Verkäufer egal sein, wie der Preis zusammengesetzt ist. Somit haben Sie als Käufer einen großen Einfluss darauf, was vertraglich festgelegt wird. Je höher der Anteil für das Gebäude, desto besser für Sie.

Wenn bei Kauf einer Bestandsimmobilie im Kaufvertrag ein Gesamtpreis genannt und der Gebäudewert nicht gesondert aufgestellt wird, ermittelt man den Grundstückspreis anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der Stadt / Gemeinde. Den so festgestellten Grundstückswert zieht man vom Kaufpreis ab. Das Ergebnis ist der Gebäudewert. Mit dieser Berechnungsmethode werden Sie häufig einen hohen Wert für das abschreibungsfähige Gebäude ermitteln. Die Bodenrichtwerttabellen sind häufig ungenau und geben teilweise geringere Grundstückspreise aus, als am Markt tatsächlich üblich sind. Für Sie als Vermieter ist dies natürlich vorteilhaft, doch es kann sein, dass das Finanzamt die genannten Werte nicht anerkennt. Sie können in diesem Fall widersprechen und einen Gutachter damit beauftragen, den Wert des Gebäudes zu ermitteln oder konsultieren gleich einen Rechtsanwalt, der eine schlüssige Argumentation zur Gebäudewertermittlung vorlegen und der Berechnung des Finanzamtes widersprechen kann.

Ein anderer Fall liegt vor, wenn die Grundstückspreise in der Lage Ihrer Vermietungsimmobilie in Wirklichkeit unter dem Wert liegen, den die Bodenrichtwerttabelle veranschlagt. Um hier eine möglichst hohe Abschreibung zu erzielen, können Sie auch versuchen, den aktuellen Marktpreis für das Grundstück anzusetzen.

Eine häufig angewandte Formel zur Ermittlung des Grundstückswertes ist die 20%-Methode. Pauschal werden 20% vom Kaufpreis abgezogen und für Grund und Boden angesetzt.

Zeile 36: Hier wird die Zinsbelastung eingetragen, die Sie durch die Immobilie hatten. Die meisten Banken senden unaufgefordert eine Jahreszinsbescheinigung zu, der Sie die für das Steuerjahr entrichteten Zinsen entnehmen können. Bei Rückfragen gibt die Bank Ihnen Auskunft.

Zeile 37: Tragen Sie alle Kosten ein, die Ihnen entstanden sind um Geld zu beschaffen, also eine Finanzierung zu bekommen. Im Anschaffungsjahr zum Beispiel die Kosten für die Grundbuchauszüge, einen Gutachter, Notar etc.

Zeile 38: Diese Zeile ist nur für den Sonderfall relevant, dass Sie das Grundstück in Form einer Rente an den Vorbesitzer abbezahlen.

Zeile 39: Tragen Sie die Erhaltungsaufwendungen hier ein, die eindeutig nur für diese Immobilie entstanden sind.

Zeile 40: Falls Sie selbst mit in Ihrem Mietobjekt wohnen (zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus oder Doppelhaus), so können Sie nur absetzen, was in die Mietwohnung investiert wurde. Diesen Anteil tragen Sie in Zeile 40 ein. Haben Sie beispielsweise die Fassade sanieren lassen und der Anteil Ihrer Mietwohnung am Haus beträgt nur 50%, so ziehen Sie 50% der Sanierungskosten ab und tragen die übrigen 50% in Zeile 40 ein.

Zeile 41 – 45: Sie können wählen, ob Sie größere Erhaltungsaufwendungen im Jahr in dem die Kosten entstanden sind komplett absetzen oder auf 2-5 Jahre verteilen. Hatten Sie zum Beispiel in dem Jahr für das Ihre Steuererklärung erstellt wird Erhaltungsaufwendungen von 50.000 € und es wäre steuerlich sinnvoller, über insgesamt 5 Jahre je 10.000 € abzusetzen, so können Sie den Gesamtaufwand in das Feld 57 eintragen und angeben, welchen Anteil Sie sofort absetzen wollen. Über die kommenden Jahre tragen Sie dann ein, welche Summen aus den vergangenen Jahren noch geltend gemacht werden (Zeile 42 – 45).

Achtung:

Um den Bau von Mietwohnungen zu fördern steht eine Sonderabschreibung zur Diskussion. Sollten Sie an Neubauprojekten beteiligt sein, sprechen Sie Ihren Steuerberater an!

Zeile 46: Hier werden die Kosten für Müllabfuhr, Grundsteuer, Straßenreinigung, Wasser, Abwasser, Beleuchtung, Warmwasser, Heizung, Schornsteinfeger, Hauswart, Versicherungen, Fahrstuhl und Treppenhausreinigung eingetragen. Auch die auf den Mieter umgelegten Kosten kommen in diese Zeile, Sie müssen allerdings die geleisteten Nebenkostenzahlungen des Mieters in den Zeilen 12 und 13 eingetragen haben.

Zeile 47: Tragen Sie hier die Verwaltungskosten ein, die Ihnen durch Ihre Hausverwaltung entstanden sind.

immoverkauf24 Tipp:

Haben Sie die Verwaltung selbst übernommen, so können Sie die Kosten nicht von der Steuer absetzen. Ihre Eigenleistung wird nicht steuerlich anerkannt. Gleiches gilt für Hausmeistertätigkeiten.

Zeile 48: Wird nur bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung ausgefüllt. Dies ist bei privaten Vermietern in der Regel nicht der Fall.

Zeile 49: In dieser Zeile werden die sonstigen Werbungskosten eingetragen. Sammeln Sie alle Belege über das Jahr und tragen Sie hier zum Beispiel ein:

  • Kosten für Mitgliedschaft im Eigentümerverein
  • Kosten für Fahrten zur Immobilie (30 Cent/km)
  • Kosten für Makler und Inserate
  • Räumungskosten
  • Rechtsanwalts- und Notarkosten
  • Kosten für Büromaterial
Wohngeldabrechnung

Zeile 50: Addieren Sie alle Werbungskosten und tragen Sie die Summe in Zeile 50 ein. Dieser Betrag wird auf die Vorderseite übertragen und zusätzlich dort in Zeile 22 eingetragen.

Zeile 51: Diese Zeile ist nur wichtig, wenn sie zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, was bei privaten Vermietern kaum vorkommt (Ausnahme zum Beispiel bei der Vermietung von Ferienwohnungen).

Zeile 52: Nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel bei denkmalgeschützten Immobilien, tragen Sie hier ein, falls Sie Finanzierungszuschüsse für Ihre Anschaffungs- und Herstellungskosten erhalten haben oder diese bewilligt wurden.

6. Welche Steuertipps für Vermieter sollte man berücksichtigen?

Wer eine Immobilie vermietet, kann die meisten Kosten die mit der Immobilie verbunden sind steuerlich geltend machen. Vereinfacht bedeutet das: Die Mieteinnahmen werden gegen die Kosten gerechnet und nur was an Überschuss bleibt, muss versteuert werden. Erwirtschaftet der Vermieter ein Minus, so wirkt sich die steuersenkend auf seine übrigen Steuerabgaben aus.

Was Vermieter beachten sollten:

  • Sammeln Sie alle Belege, die Kosten in Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie nachweisen
  • Beachten Sie bei der Angabe Ihrer Mieteinnahmen Mietausfälle und Leerstand, berücksichtigen Sie hierbei, dass der Leerstand nur anerkannt wird, wenn tatsächlich eine Vermietungsabsicht besteht.
  • Wenn Sie an Familienmitglieder oder Freunde vermieten und die Wohnung vergünstigt überlassen, sollten Sie mindestens 66% der ortsüblichen Miete nehmen, um alle Werbungskosten absetzen zu können.
  • Bei Wohnungsübergabe bzw. Mieterwechsel entstehen häufig Zusatzkosten, zum Beispiel für den Immobilienmakler für Vermietung, das Inserat zum Mieter finden auf der Immobilienplattform und kleine Reparaturen sowie Malerarbeiten. Geben Sie diese an.
  • Hatten Sie Kosten für einen Rechtsanwalt, der eine Abmahnung an den Mieter geschrieben oder Sie vor Gericht bei einer Räumungsklage vertreten hat oder gar Räumungskosten wegen einer Zwangsräumung, so können Sie diese absetzen. Dies gilt auch für eine an den Mieter gezahlte Auszugsprämie, weil Sie die freie Wohnung verkaufen wollten.
  • Geben Sie lieber alles an und lassen Sie das Finanzamt Kosten streichen, als dass Sie einen Posten vergessen und auf Steuererleichterungen verzichten.

7. Was kann man bei der Vermietung von der Steuer absetzen?

Einen Überblick von Kosten, die abgesetzt werden können, finden Sie an dieser Stelle in der Übersicht. Wie diese in der Anlage V eingetragen werden, steht unter Punkt 5 auf dieser Seite:

  • Vermietungsanzeigen
  • Maklerprovision
  • Zinsen für die Immobilienfinanzierung
  • Anschaffungskosten des Gebäudes in Form von Abschreibungen
  • Grundsteuer
  • Kontoführungsgebühren
  • Möbel
  • Renovierungen
  • Reparaturen
  • Hausnebenkosten (im Einzelnen aufgeführt unter Nebenkostenabrechnung)
  • Büromaterial
  • Fahrtkosten
  • Anwaltskosten
  • Kosten für den Steuerberater
  • Mietgliedsbeiträge, zum Beispiel für einen Eigentümerverein

Wichtig ist, dass alle Belege aufbewahrt werden und bei einer Prüfung durch das Finanzamt vorliegen.

8. Welche steuerliche Bedeutung hat der Unterschied zwischen Modernisierungskosten (bzw. Erhaltungsaufwand) und Herstellungskosten?

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Als Erhaltungsaufwand der wahlweise auf einmal im Jahr der Kostenentstehung oder über bis zu fünf Jahre steuerlich angerechnet werden kann, erkennt das Finanzamt Reparaturkosten an. Hierzu zählen zum Beispiel das Decken eines kaputten Daches, der Schliff des Parkettbodens, Austausch von defekten Fliesen etc.

Als Herstellungskosten werden Kosten für die Sanierung der Immobilie definiert. Fenster, Heizung, Elektroinstallation und Sanitär sind die Bereiche, bei denen die Kosten unter das Gebiet “Sanierung” fallen, sofern drei der Bereiche zeitgleich repariert werden. Die Kosten werden je nach Nutzungsdauer über 20 oder 50 Jahre abgeschrieben. Grundsätzlich gilt: Verbessert eine Investition den Standard der Immobilie, wird die Immobilie dadurch mehr wert, so handelt es sich um Herstellungskosten. Entscheidend ist, ob der erneuerte Bestandteil schon vorher vorhanden war und ausgetauscht wird, oder nicht. Wird eine alte Badewanne durch eine neue ersetzt, so ist dies eine Modernisierung. Wird eine alte Badewanne herausgerissen und durch einen Whirlpool ersetzt, so handelt es sich um Herstellungskosten.

Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie dürfen die Kosten für Renovierungen nicht höher als 15% der Anschaffungskosten sein. Sonst zählen sie als anschaffungsnaher Aufwand und müssen wie der Immobilienpreis bei Anschaffung über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden.

Um die Regelung zu vereinfachen wurde eine 4.000 €-Grenze gesetzt. Sofern die Kosten der Maßnahmen jeweils nicht über 4.000 € inkl. Ustr. betragen, müssen sie als Erhaltungsaufwand behandelt werden.

Tipp von immoverkauf24:

Lassen Sie sich von einem Steuerexperten beraten, wie Sie die Investitionen am besten geltend machen. Jeder Fall ist individuell und birgt unterschiedliche Möglichkeiten.

9. Mieteinnahmen versteuern, gibt es einen Freibetrag?

Mieteinnahmen müssen nicht versteuert werden, wenn sie mit den anderen Einkünften zusammen nicht den Grundfreibetrag überschreiten. Dieser beträgt knapp 8.500 € pro Person. Eine weitere Ausnahme gilt, wenn die jährlichen Gesamteinnahmen aus der Vermietung unter 520 € betragen und es sich um eine Vermietung von sonst selbst genutzten, möblierten Räumen oder einer Einliegerwohnung im eigenen Haus handelt. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie zu Zeiten einer Messe ein Zimmer für wenige Tage vermieten.

10. Worauf muss bei einem Immobilienverkauf steuerlich geachtet werden?

Tipps Hausverkauf

Bei einem Immobilienverkauf muss bei einer Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie Spekulationssteuer gezahlt werden. Diese wird mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf bemessen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, so macht es bei einem Anstieg des Verkaufspreises Sinn, die 10 Jahre abzuwarten, sofern Sie das Geld nicht dringend benötigen.

Sind Sie in der glücklichen Situation, dass gerade ein Mieter gekündigt hat und Sie einen bis zu 30% besseren Immobilienpreis erzielen können, so kann es sich lohnen eine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen, da der erzielbare Preis in unvermietetem Zustand die Spekulationssteuer zu einer akzeptablen kleinen Einbuße macht.

Achtung:

Wer mehrere Objekte verkauft, fällt eventuell in den Bereich des gewerblichen Grundstückhandels. Hier gilt die 10-Jahres-Regelung nicht mehr.

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