Flurstück: Alle Infos & Unterschiede

Ein Flurstück ist ein bestimmter abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster auf Flurkarten dargestellt wird. Flurstücke sind geometrisch vermessene Landstücke, die häufig auch zeitgleich einem Grundstück entsprechen, wobei ein Grundstück aber auch aus mehreren Flurstücken bestehen kann. Die Informationen über das Flurstück werden zum Beispiel zur Immobilienfinanzierung oder für notarielle Beurkundungen benötigt. 

Wir erläutern Ihnen, woher Sie Informationen über ein Flurstück bekommen, wie Flurstücke vermessen werden und wo Sie Ihr Flurstück im Kataster finden.

Unter „Flurstück" versteht man einen amtlich vermessenen Teil der Erdoberfläche. Es ist die kleinste Buchungseinheit im sogenannten Liegenschaftskataster, dem Register der jeweiligen Bundesländer, in dem die Grundstücke beschrieben und dargestellt werden. Die Bezeichnung geht auf den Begriff „Flur" zurück, der ursprünglich die gesamte Landschaft umfasste. In der Amtssprache werden mehrere Flurstücke noch heute als Flur und mehrere Flure wiederum als Gemarkung bezeichnet.

Unterschied zwischen Grundstück und Flurstück

Die Grenzen eines Flurstücks entsprechen in der Regel denen eines Grundstücks, dennoch sind die Worte nicht gleichbedeutend, denn ein Grundstück kann auch mehrere Flurstücke umfassen. Umgekehrt kann ein Flurstück aber nicht aus mehreren Grundstücken bestehen. Jedes Flurstück ist eindeutig nummeriert und kann außerdem in verschiedene Nutzungsarten unterteilt sein (z. B. Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche).

Die Darstellung des Flurstücks 

Dargestellt wird das Flurstück auf Flurkarten. Diese Karten werden auch als Liegenschafts- oder Katasterkarten bezeichnet und beinhalten amtliche Daten unter anderem zur Lage und Bebauung von Grundstücken. Gemeinsam mit dem Grundbuch gibt das Liegenschaftskataster somit die Situation von Grundstücken in Deutschland wieder – dabei bezieht sich das Grundbuch auf Besitz- und Rechtsverhältnisse und das Liegenschaftskataster auf die Nutzung und weitere Beschreibung.

Relevant wird ein Flurstück vor allem zu folgenden Anlässen:

• Immobilienverkauf und Grundstücksverkauf: Im Immobilienkaufvertrag beurkundet der Notar die Inhalte der Flurkarte. Auch Immobilienmakler und Banken greifen auf die Informationen zurück, um etwa Beleihungswerte zu ermitteln.
• Hausbau: Wenn Sie einen Bauantrag für ein Haus stellen wollen, benötigen Sie einen Lageplan und einen Nachweis der Grundstücksgrenzen. Ein Auszug aus der Flurkarte mit den Informationen zum Flurstück ist dafür unerlässlich.
• Berechnung der Grundsteuer
• Rechtsangelegenheiten: Bei Fragen zu den Eigentumsverhältnissen an Grundstücken, beispielsweise im Falle von Erbschaften oder Scheidungen und Haus, geben die Flurkarten und ihre Daten zu den Flurstücken Aufschluss.
• Immobilienbewertung: Da die Lage bei der Bewertung von Immobilien die entscheidende Rolle spielt, sind die Informationen der Flurkarte zum jeweiligen Flurstück unverzichtbar.

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Zuständig für die Vermessung von Flurstücken ist das Katasteramt, das in manchen Bundesländern unterschiedliche Bezeichnungen wie Vermessungsamt oder Behörde für Bodenmanagement hat. Diese Ämter vermessen die Erdoberfläche beispielsweise, wenn die Daten im Liegenschaftskataster veraltet sind. Auch wenn Sie als Grundstückseigentümer Zweifel haben, ob die Grundstücks- bzw. Flurstücksgrenze tatsächlich so verläuft, wie es der Zaun zum Nachbarn vorgibt, können Sie eine Grenzvermessung beantragen. Auf diese Weise erhalten Sie Klarheit darüber, was tatsächlich Teil Ihres Grund und Bodens ist.

Darüber hinaus gibt es sogenannte Teilungs- und Zerlegungsmessungen, die Eigentümer vor allem beantragen, wenn sie einen Teil des Grundstücks verkaufen möchten. Dazu muss das Flurstück in zwei Flurstücke geteilt werden. Andersherum können auch zwei Flurstücke zu einem einzigen zusammengelegt bzw. verschmolzen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass sie nur einem Eigentümer gehören und nicht unterschiedlich belastet sind.

Zuständig für Vermessungen sind ausschließlich Kataster- oder Flurbereinigungsbehörden, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder andere befugte Stellen.

Folgende Vermessungsmethoden kommen dabei zur Anwendung:

• Punktbestimmung: Hierbei wird auf GPS-Messungen wie RTK- oder SAPOS-Vermessungen zurückgegriffen, die über übergeordnete Vermessungspunktfelder informieren. Erst danach steht die Katastervermessung an.
• Polaraufnahme: Diese Variante ist vor allem für den Grundstücksvertrieb durch Immobilienmakler hilfreich. Es kommen sogenannte elektronische Tachymeter zur Anwendung, die auch Totalstationen genannt werden. Zunächst wird ein Vermessungspunkt gesucht, an dem sich dann die jeweiligen Neupunkte anknüpfen.
• Orthogonalverfahren: Dieses Verfahren, das vor allem bei der Messung rechtwinkliger Abstände auf einer Messungslinie zum Tragen kommt, wir heutzutage kaum mehr eingesetzt. Das Gleiche gilt für das sogenannte Einbindeverfahren, bei dem eine Hausseite in die Grenze verlängert und der Schnitt angemessen wird.

Über die Flurstücknummer ist jedes Flurstück und seine Zuordnung zur entsprechenden Flur und Gemarkung eindeutig zu identifizieren, da jede Nummer in einer Gemarkung nur einmal vergeben wird. So kann das Flurstück schnell gefunden werden. Die Nummerierung innerhalb einer Flur erfolgt in der Regel fortlaufend. Aufgeführt wird die Flurstücknummer im Liegenschaftskataster, aber auch im Grundbuch.

Wer nach Informationen zu seinem Grundstück und den dazugehörigen Flurstücken sucht, wird im Internet fündig. Seit 2015 haben alle Bundesländer ihre Daten des Liegenschaftskatasters – und damit auch zu Flurstücken und Flurstücknummern – im Amtlichen Liegenschaftsinformationssystem (ALKIS) zusammengeführt. Den Nutzern steht somit ein digitaler, länderübergreifend einheitlicher Grunddatenbestand zur Verfügung, der je nach regionaler Besonderheit um weitere Daten ergänzt wurde. Eigentümer erhalten somit über ALKIS auf unkomplizierte Weise kostenlos Auskunft zu Flurstücken. Wer jedoch beispielsweise für den Grundstücksverkehr oder den Grundstücksnachweis im Zuge eines Immobilienverkaufs einen offiziellen Auszug aus dem Liegenschaftskataster benötigt, muss einen Antrag an das Katasteramt stellen.

Die Auskunft ist dann entweder mündlich, als Papierauszug oder in digitaler Form möglich. Was die Kosten angeht, fallen sie von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus und werden nach Aufwand und Umfang des Datensatzes berechnet. Während mündliche Auskünfte häufig kostenlos sind, können für schriftlich bereitgestellte Informationen circa 15 bis 60 Euro anfallen.

Daten zum Flurstück sind außerdem im Grundbuch zu finden. Im Bereich „Bestandsverzeichnis“ werden unter anderem die Flurstücknummer, die Größe und die Nutzungsart aufgeführt. immoverkauf24 zeigt Ihnen in einem kostenlosen Muster-Grundbuchauszug, wie die entsprechenden Informationen im Grundbuch aufbereitet sind.