Abgeschlossenheitsbescheinigung: Antrag, Muster & Kosten

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Eigentumswohnung – so klar ist die Rechtslage. Wer ein Gebäude aufteilen oder einzelne Einheiten verkaufen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitserklärung nicht vorbei. Doch wie läuft der Antrag auf Abgeschlossenheit ab, was leistet ein Muster und mit welchen Kosten müssen Eigentümer rechnen? Wer sich frühzeitig informiert, kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung reibungslos beantragen – und den Prozess sogar beschleunigen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung, häufig auch als Abgeschlossenheitserklärung bezeichnet, ist eine behördliche Bestätigung, dass einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gebäudes baulich klar voneinander getrennt sind. Sie bescheinigt die sogenannte Abgeschlossenheit als Voraussetzung dafür, rechtlich selbstständiges Sondereigentum zu begründen und dieses im Grundbuch eintragen zu lassen.

Rechtliche Grundlage ist insbesondere § 3 Abs. 2 WEG in Verbindung mit der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Die strenge Beachtung von Vorschriften im Hinblick auf die Abgeschlossenheitserklärung stellt sicher, dass jede Einheit dauerhaft eigenständig nutzbar und eindeutig vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt ist.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird immer dann benötigt, wenn aus einem einheitlichen Gebäude rechtlich selbstständige Einheiten entstehen sollen. Sie ist zwingende Voraussetzung, um Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu begründen. Ohne diese behördliche Bestätigung der baulichen Trennung kann keine wirksame Teilung erfolgen. Die Abgeschlossenheitserklärung dient damit als formale Grundlage für notarielle Erklärungen und die spätere Eintragung einzelner Wohn- oder Gewerbeeinheiten im Grundbuch.

Sie benötigen die Abgeschlossenheitsbescheinigung in folgenden Fällen:

• Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen: Eigentümer benötigen die Abgeschlossenheitsbescheinigung, bevor sie eine Teilungserklärung notariell beurkunden lassen können.

• Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Vermieter, die einzelne Wohnungen verkaufen möchten, müssen zunächst die rechtliche Voraussetzung durch einen Antrag auf Abgeschlossenheit bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde schaffen.

• Bei der Begründung von Teileigentum (z.B. Gewerbeeinheiten): Auch bei der Aufteilung in gewerblich genutzte Einheiten ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, sofern eigenständiges Sondereigentum entstehen soll.

• Für die Eintragung von Sondereigentum im Grundbuch: Das Grundbuchamt verlangt die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Nachweis, dass jede Einheit baulich getrennt und in sich abgeschlossen ist.

• Bei nachträglichen baulichen Veränderungen: Werden Einheiten neu zugeschnitten, zusammengelegt oder erweitert, kann eine erneute Prüfung und Ausstellung der Abgeschlossenheitserklärung notwendig sein.

Für Immobilieneigentümer ist die frühzeitige Klärung entscheidend: Ohne wirksame Abgeschlossenheitsbescheinigung scheitert der gesamte Aufteilungsprozess – von der notariellen Beurkundung bis zur Eintragung im Grundbuch. 

Die Abgeschlossenheitserklärung bestätigt verbindlich die bauliche Abgeschlossenheit einzelner Einheiten in einem Gebäude. Sie bildet die Grundlage für Teilungserklärung und Grundbucheintragung. Inhaltliches Herzstück ist der geprüfte und abgestempelte Aufteilungsplan mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten, in dem alle zu einer Einheit gehörenden Räume einheitlich nummeriert sind. So wird klar erkennbar, welche Flächen Sondereigentum darstellen.

Darüber hinaus legt die Bescheinigung fest, welche Bauteile Gemeinschaftseigentum bleiben, etwa tragende Wände, Dach oder Treppenhaus. Auch Balkone, Terrassen oder Stellplätze werden eindeutig zugeordnet. Ergänzend enthält sie Grundstücksdaten sowie Anzahl und Art der Einheiten. Mit Siegel und Aktenzeichen bestätigt die Behörde die dauerhafte, eigenständige Nutzbarkeit jeder Einheit.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde (Bauamt der Stadt oder des Landkreises) beantragt. Maßgeblich ist der Standort des Grundstücks. In vielen Bundesländern ist der Antrag auf Abgeschlossenheit inzwischen auch digital möglich, etwa über landeseigene Online-Portale.

Damit ein Antrag auf Abgeschlossenheit Erfolg hat, müssen die betroffenen Einheiten baulich eindeutig getrennt sein. Erforderlich sind massive Trennwände und -decken sowie ein eigener, abschließbarer Zugang – entweder direkt ins Freie oder über ein gemeinsames Treppenhaus. Jede Wohnung muss über eine eigenständige Küche oder Kochnische sowie ein eigenes Bad oder WC verfügen. Die Abgeschlossenheit setzt zudem voraus, dass die Einheit in sich wirtschaftlich selbstständig nutzbar ist. Rechtlich darf keine untrennbare Verbindung zu anderen Einheiten bestehen.

Wichtige Unterlagen zur Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt die Bauaufsichtsbehörde prüffähige Unterlagen. Diese dienen dazu, die bauliche Abgeschlossenheit eindeutig nachvollziehen und dokumentieren zu können. In der Regel sind die folgenden Dokumente einzureichen:

• vollständig ausgefüllter Antrag auf Abgeschlossenheit
• aktueller, maßstabsgerechter Aufteilungsplan (Grundrisse aller Geschosse)
• Gebäudeschnitte und Ansichten
• Lageplan des Grundstücks (eine Flurkarte reicht, falls alle Gebäude daraus ersichtlich sind)
• Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum mit eindeutiger Nummerierung
• aktueller Grundbuchauszug
• Wohnflächenberechnung (teilweise erforderlich)
• gegebenenfalls Baubeschreibung bei Umbauten
• Vollmacht bei Antragstellung durch Dritte

Je präziser die Unterlagen vorbereitet sind, desto reibungsloser verläuft das Verfahren. Für Eigentümer empfiehlt sich daher eine enge Abstimmung mit Architekt oder Vermessungsingenieur, um Verzögerungen im Aufteilungsprozess zu vermeiden.

Schritt für Schritt die Abgeschlossenheitserklärung beantragen

Wer ein Mehrfamilienhaus in Wohnungs- oder Teileigentum aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitserklärung nicht vorbei. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwingende Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung und die spätere Grundbucheintragung. Der Antrag auf Abgeschlossenheit wird bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde gestellt – also bei der Stadt-, Gemeinde- oder Kreisverwaltung (Landratsamt) am Belegenheitsort des Grundstücks. Damit die Antragstellung reibungslos verläuft, können Sie unsere Anleitung nutzen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Antragstellung auf Abgeschlossenheit

• 1. Baulichen Ist-Zustand prüfen

Vor der offiziellen Antragstellung sollten Sie klären, ob die geplanten Einheiten die Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllen. Jede Einheit benötigt:

• eine dauerhafte bauliche Trennung (Wände und Decken),
• einen eigenen, abschließbaren Zugang,
• eine eigene Küche oder Kochnische,
• ein eigenes Bad oder WC.

Sind Umbauten erforderlich, sollten diese vor Einreichung des Antrags abgeschlossen sein.

• 2. Aufteilungspläne erstellen lassen

Beauftragen Sie einen Architekten oder qualifizierten Planverfasser mit der Erstellung der erforderlichen Bauzeichnungen. Diese Pläne bilden den Kern der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wichtig ist die eindeutige Nummerierung aller Einheiten und Nebenräume.

• Tipp: Orientieren Sie sich an unserem Abgeschlossenheitsbescheinigung-Muster, um formale Fehler zu vermeiden.

• 3. Vollständige Unterlagen zusammenstellen

Neben den Bauzeichnungen müssen alle geforderten Formulare ausgefüllt und unterschrieben vorliegen. Achten Sie darauf, dass Eigentümerdaten, Grundstücksangaben (Gemarkung, Flur, Flurstück) und die Anzahl der Einheiten korrekt sind.

• 4. Antrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einreichen

Der Antrag auf Abgeschlossenheit wird bei der zuständigen Behörde eingereicht – je nach Bundesland persönlich, schriftlich oder digital über ein Bauportal. Maßgeblich ist stets der Standort des Gebäudes.

Nach Eingang prüft die Behörde ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit, nicht jedoch die zivilrechtliche Wirksamkeit der späteren Teilung.

• 5. Prüfung und Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Sind alle Anforderungen erfüllt, versieht die Bauaufsichtsbehörde die Aufteilungspläne mit Dienstsiegel und Aktenzeichen. Erst mit dieser abgestempelten Ausfertigung liegt die rechtsgültige Abgeschlossenheitsbescheinigung vor.

Diese wird anschließend in der Regel dem Notar für die Beurkundung der Teilungserklärung übergeben. 

Die Kosten einer Abgeschlossenheitsbescheinigung setzen sich aus behördlichen Gebühren und gegebenenfalls Planungsleistungen zusammen. Die Höhe ist nicht bundesweit einheitlich geregelt, sondern richtet sich nach der jeweiligen Landes- bzw. kommunalen Gebührenordnung. Für die reine Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung fallen im Jahr 2026 typischerweise zwischen 50 und 250 Euro pro Einheit an. Hinzu kommen mögliche Kosten für Architekten oder Planer.

Die Abgeschlossenheitserklärung bildet die rechtliche Grundlage für die spätere Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum. Fehler im Antrag auf Abgeschlossenheit oder in den eingereichten Plänen können Verzögerungen, zusätzliche Gebühren oder sogar die Zurückweisung durch das Grundbuchamt verursachen. Um die Wirksamkeit der Abgeschlossenheitsbescheinigung sicherzustellen, sollten Eigentümer einige zentrale Punkte besonders beachten.

• Exakte Übereinstimmung mit dem Grundbuch: Grundstücksangaben (Gemarkung, Flur, Flurstück) und Eigentümerdaten müssen vollständig und korrekt sein. Abweichungen führen regelmäßig zu Nachforderungen oder kostenpflichtigen Berichtigungen.
• Eindeutige und konsistente Nummerierung der Einheiten: Alle Räume einer Einheit müssen im Aufteilungsplan identisch nummeriert sein. Jede Ziffer muss exakt mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen.
• Bauliche Abgeschlossenheit tatsächlich gegeben: Die formale Bescheinigung ersetzt keine tatsächliche Prüfung durch Käufer oder Notar. Die Abgeschlossenheit muss objektiv vorliegen (eigener Zugang, abgeschlossene Räume, Sanitäreinrichtungen).
• Rettungswege sicherstellen: Für jede Nutzungseinheit ist ein ausreichender zweiter Rettungsweg dauerhaft zu gewährleisten. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dies im Verfahren regelmäßig nur eingeschränkt – die Verantwortung bleibt beim Eigentümer.
• Originalunterlagen sorgfältig aufbewahren: Der Notar benötigt die abgestempelte Ausfertigung für die Teilungserklärung. Erst durch Einreichung beim Grundbuchamt entsteht rechtlich wirksames Sondereigentum nach dem WEG. 

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit einer Einheit – sie ist jedoch kein „Freibrief“ für uneingeschränkte Nutzung oder bauliche Veränderungen. Die Abgeschlossenheitserklärung sagt nichts über den bauplanungsrechtlichen Status, bestehende Nutzungsgenehmigungen oder öffentlich-rechtliche Anforderungen wie Stellplatznachweise oder Brandschutzkonzepte aus. Auch begründet sie noch kein Eigentum: Erst mit notarieller Teilungserklärung und Grundbucheintragung entsteht rechtlich wirksames Sondereigentum.

Zudem endet die Wirkung der Abgeschlossenheitsbescheinigung dort, wo Rechte Dritter oder Gemeinschaftsinteressen berührt werden. Veränderungen an tragenden Bauteilen, Fassade oder Gemeinschaftseigentum bedürfen weiterhin der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Selbst klar abgegrenztes Sondereigentum unterliegt gesetzlichen Rücksichtnahmepflichten. Praktisch zeigt sich: Die Abgeschlossenheitserklärung schafft Struktur und Rechtssicherheit für die Aufteilung – ersetzt aber weder sorgfältige Planung noch nachbarschaftliche Abstimmung.