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Hausverwaltung – Was sie macht und was sie kostet

Wenn umgangssprachlich von einer Hausverwaltung die Rede ist, so ist in der Regel die Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) gemeint. Sie kümmert sich um bautechnische, kaufmännische oder juristische Angelegenheiten eines Hauses. Von der WEG-Verwaltung zu unterscheiden ist die Mietverwaltung. Sie wird vom Eigentümer eines Mehrparteienhauses mit vermieteten Wohneinheiten eingesetzt, der frei darüber entscheiden kann, ob er die Verwaltung selbst übernimmt oder eine Hausverwaltung beauftragt. Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind in dieser Frage hingegen an die Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes gebunden.

Wir erläutern, wie sich die Arten der Immobilienverwaltung voneinander unterscheiden, wie Sie eine gute Hausverwaltung finden und was Sie außerdem bei der Beauftragung eines Hausverwalters beachten sollten.

1. Welche Aufgaben hat eine Hausverwaltung? (Abgrenzung WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Mietverwaltung)

Die Aufgaben der Hausverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind in §21 und 27 Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Grundsätzlich gilt, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Eigentümern auch gemeinschaftlich zusteht (§21, Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz). Eine Verwaltung ist somit nicht zwingend vorgeschrieben. Wichtig ist dabei zu wissen, dass der Verwalter in der Regel immer nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist und nicht für das Sondereigentum der einzelnen WEG-Mitglieder – es sei denn, es gibt über einen Verwaltervertrag andere Absprachen.

Zu den Aufgaben einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehören laut Wohnungseigentumsgesetz insbesondere folgende Punkte:

Administratives/Kaufmännisches:

  • Aufstellung einer Hausordnung: Eine Hausordnung ist wichtig, um von vornherein Streit unter den Bewohnern des Hauses zu vermeiden. Beispielsweise ist dort geregelt, zu welchen Zeiten Mittags- oder Nachtruhe zu herrschen hat oder wer wann das Treppenhaus reinigt. Die Verwaltung muss dafür sorgen, dass die Hausordnung von allen Parteien eingehalten wird.
  • Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung: Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung vorbereiten, einberufen und dabei bestimmte Formalitäten wie unter anderem die zweiwöchige Ladungsfrist einhalten. Auf der Versammlung beraten die Eigentümer dann zu unterschiedlichen Themen, etwa zu anstehenden Sanierungsarbeiten am Gebäude, den Jahreswirtschaftsplan oder die Hausgeldabrechnung.
  • Aufstellung eines Wirtschaftsplans: Im Wirtschaftsplan stellt der Verwalter die Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres für das Gemeinschaftseigentum gegenüber. Die Einnahmen bestehen dabei aus dem Hausgeld, das die Wohnungseigentümer als Vorauszahlung zur Deckung laufender Kosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten) entrichten.  
  • Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer durch Haus- und Grundbesitzhaftpflichtversicherung: Mit diesen Versicherungen sorgt der Verwalter für einen ausreichenden Schutz der Eigentümer vor finanziellem Schaden. In der Praxis schließt der Verwalter häufig eine verbundene Wohngebäudeversicherung ab, die neben Feuerschäden auch Schäden durch Sturm, Hagel, Leitungswasser und Frost absichert.

Bauliches:

  • Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums: Der Verwalter ist dafür verantwortlich, das Eigentum der WEG durch pflegende und präventive Maßnahmen in seinem ursprünglichen Zustand zu erhalten sowie Mängel zu beheben.
  • Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage: Um für zukünftige Mängel oder Schäden gerüstet zu sein, bildet die WEG eine Instandhaltungsrücklage. Im Wirtschaftsplan legt der Verwalter den Beitrag jedes Eigentümers für diese Rücklage dar.

Juristisches:

  • Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen: Der Verwalter ist berechtigt, Willenserklärungen und Zustellungen im Namen der WEG entgegenzunehmen – sei es für oder gegen die WEG. Bei den Willenserklärungen kann es sich etwa um Mahnungen oder behördliche Bescheide handeln, bei den Zustellungen um gerichtliche Zustellungen beispielsweise in einem Rechtsstreit. Der Verwalter muss die betroffenen Eigentümer jedoch unverzüglich über die Entgegennahme informieren.
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend machen: Hat die WEG den Verwalter dazu ermächtigt, kann er aktiv werden, wenn beispielsweise ein Mit-Eigentümer sein Hausgeld oder eine Sonderumlage nicht zahlt.

immoverkauf24 Info:

Sowohl das Wohnungseigentumsgesetz als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft werden häufig verkürzt als WEG bezeichnet. Um Verwechslungen zu vermeiden, verwenden wir hier für das Wohnungseigentumsgesetz immer seinen vollen Namen und für die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abkürzung WEG.

Etwas anders gestalten sich die Aufgaben, die ein Sondereigentumsverwalter und ein Mietverwalter ausüben. Für ihre Tätigkeiten gibt es keine gesetzlichen Regelungen, sie müssen individuell formuliert werden.

Sondereigentumsverwalter:

Einen Sondereigentumsverwalter setzt ein Eigentümer vor allem dann ein, wenn er seine Eigentumswohnung nicht selbst bewohnt, sondern vermietet und sich nicht eigenständig um die Vermietung kümmern möchte. In diesem Fall bietet es sich an, den bereits tätigen WEG-Verwalter auch mit der Betreuung des Sondereigentums zu beauftragen, um ein mögliches Durcheinander bei den Zuständigkeiten zu vermeiden.

Zu den Aufgaben eines Sondereigentumsverwalters können beispielsweise gehören:

  • Vereinnahmung und Überwachung der Mietzahlungen
  • Ansprechpartner für Mieter bei Fragen oder Mängeln
  • Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung für den Mieter
  • Beauftragung von Handwerkern bei notwendigen Reparaturen
  • Vertretung in Rechtsangelegenheiten

Mietverwalter:

Ein Mietverwalter wird eingesetzt, wenn es für ein Mehrparteienhaus einen einzigen Eigentümer gibt und er die Wohnungen vermietet. Was genau zum Leistungsspektrum eines Mietverwalters gehört, ist frei verhandelbar und wird vertraglich festgelegt.

Seine Aufgaben können sein:

  • Zuständigkeit für Vermietung der Wohneinheiten
  • Verwaltung der Mieteinnahmen
  • Erstellung der Betriebskostenabrechnung
  • Organisation eines Hausmeisters
  • Beauftragung von Handwerkern bei Reparaturen
  • Vertretung in Rechtsangelegenheiten

2. Welche Kosten entstehen für die Hausverwaltung?

Die Kosten für eine Hausverwaltung lassen sich nicht eindeutig beziffern, da sie von mehreren Faktoren abhängen. So liegen bei Immobilien mit wenigen Wohneinheiten die Kosten pro Einheit höher als bei größeren Häusern, außerdem spielen der Umfang der vereinbarten Leistungen sowie die Lage und der Zustand der Immobilie eine Rolle. Großstädte wie München, Frankfurt oder Hamburg sind teurer als ländliche Regionen, das Gleiche gilt für sanierungsbedürftige Immobilien gegenüber Immobilien in einem guten Zustand.

Der bundesweite Durchschnittssatz für eine WEG-Verwaltung im Bestand lag laut 7. Branchenbarometer DDIV (Dachverband Deutscher Immobilienverwalter in der Immobilienverwalterwirtschaft) aus dem Jahr 2019 bei monatlich 21,02 Euro netto im Jahr 2018. Dabei gilt, dass das Honorar immer pro Einheit berechnet wird und sich die WEG die Kosten somit teilt. Bewohnt ein Eigentümer seine Wohnung nicht selbst, sondern vermietet sie, darf er die Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

Bei Mietverwaltungen betrug der Durchschnittswert im Jahr 2018 laut 7. DDIV-Branchenbarometer 24,05 Euro je Einheit und Monat. Häufig wird dabei kein Regelsatz festgelegt, sondern es gibt eine prozentuale Vergütung, die sich an den Mieteinnahmen des Objekts orientiert.

Die Verwaltung von Sondereigentum fällt insgesamt etwas teurer aus. Günstiger wird es allerdings, wenn es sich um dieselbe Verwaltung handelt, die auch die WEG betreut. Die Kosten können bei monatlich ca. 30 Euro pro Einheit liegen.

immoverkauf24 Info:

Die Vergütung eines WEG-Verwalters für seine regulären Leistungen ist im Verwaltervertrag niedergeschrieben. Stehen jedoch außerordentliche Eigentümerversammlungen oder große Sanierungsarbeiten an, erhält der Verwalter in der Regel ein gesondertes Honorar.

3. Worauf sollte man bei der Auswahl der Hausverwaltung achten?

Hausverwalter sind die Manager einer Immobilie. Entsprechend sollten Sie als Eigentümer darauf achten, eine kompetente Person mit der Betreuung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu beauftragen. Ständig wachsende Anforderungen an das Tätigkeitsfeld, permanente gesetzliche Änderungen und Gerichtsurteile machen es notwendig, dass sich Verwalter regelmäßig fortbilden. Die Mitgliedschaft in einem Verband stellt in dieser Hinsicht zumindest einen gewissen Qualifizierungsgrad sicher, weshalb die Verwaltersuche über die Datenbanken des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDVI) oder des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI) besonders hilfreich sein kann.

Auch wenn keine feste Berufsausbildung für Verwalter vorgeschrieben ist, können gewisse Punkte Rückschlüsse auf den Grad der Professionalität geben. So sollte ein guter Verwalter unter anderem folgende Kriterien erfüllen:

  • Berufsausbildung in der Immobilienbranche, beispielsweise zum Immobilienkaufmann oder zum Immobilienfachwirt: Auf diese Weise verfügt der Verwalter über ein kaufmännisches, technisches und juristisches Basiswissen und kann so erfolgreich hauptberuflich tätig sein.
  • Aussagekräftige Referenzen oder Empfehlungen von Bekannten: Wenn der Hausverwalter für andere Eigentümer verlässlich arbeitet, stehen die Chancen gut, dass das auch bei Ihnen der Fall ist.
  • Professionelle und transparente Büroorganisation: Der Verwalter sollte Schriftstücke wie den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung sorgfältig verfassen, gut erreichbar sein und sich im Urlaubs- oder Krankheitsfall vertreten lassen.
  • Ausreichender Versicherungsschutz: Der Hausverwalter sollte bei Schäden, die beispielsweise durch Fahrlässigkeit oder Überschreitung seiner Vollmachten entstanden sind, abgesichert sein. Denkbar sind eine Betriebshaftpflicht-, Vermögensschadenhaftpflicht- oder Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung.

immoverkauf24 Info:

Die aktuelle Überarbeitung des deutschen Wohnungseigentumsgesetzes wird auch für die Tätigkeit von Hausverwaltungen Neuerungen mit sich bringen. So steht beispielsweise die Einführung eines Sachkundenachweises für Verwalter im Raum, außerdem sollen Hausverwaltungen bestimmte Entscheidungen häufiger ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung treffen können. Ursprünglich war geplant, dass der Bundestag im Juni 2020 über die Gesetzesreform abstimmt. Aufgrund von Nachbesserungsvorschlägen seitens Eigentümervertretern hat sich der Zeitplan jedoch verzögert.

4. Wie erfolgt die Beauftragung der WEG-Verwaltung?

Eigentümergemeinschaft

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt grundsätzlich bei der Eigentümergemeinschaft. Das heißt, ein Hausverwalter ist keine Pflicht. Sobald aber auch nur ein Eigentümer es verlangt, muss ein Verwalter bestellt werden (§20, Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz). Der Verwalter kann sowohl ein Mitglied der WEG sein als auch eine externe Person.

Wenn eine WEG nun einen neuen Verwalter bestellen möchte, muss sie eine Eigentümerversammlung einberufen und vorab drei Bewerber benennen. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass die Eigentümer dann per einfachem Mehrheitsbeschluss ihren Favoriten wählen können. Der Verwaltervertrag darf höchstens fünf Jahre Laufzeit haben – wird der Verwalter erstmalig nach der Begründung von Wohneigentum bestellt, sogar nur maximal drei Jahre. Eine Wiederwahl ist aber möglich.

Parallel zur Wahl des neuen Verwalters muss die Eigentümerversammlung auch die wichtigsten Punkte des Verwaltervertrags wie etwa die Laufzeit oder Vergütung des Verwalters festlegen. Die Einzelheiten des Vertrags handelt in der Regel der Verwaltungsbeirat mit dem Verwalter zu einem späteren Zeitpunkt aus.

Möchten Sie als Eigentümer eine Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung einsetzen, gibt es keine gesetzlichen Regelungen wie bei der Benennung einer WEG-Verwaltung. Es liegt ganz bei Ihnen, wie Sie bei der Verwalter-Auswahl vorgehen und welche Punkte der Verwaltervertrag umfasst.

5. Wozu dient der Verwaltungsbeirat?

Der Verwaltungsbeirat fungiert als Bindeglied zwischen Hausverwaltung und der Eigentümergemeinschaft. Er kann, muss aber nicht installiert werden (§29, Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz). Zu den Aufgaben des ehrenamtlichen Beirats gehört es unter anderem, den Wirtschaftsplan und die Rechnungslegungen zu prüfen und dazu Stellung zu nehmen, bevor die WEG darüber beschließt.

immoverkauf24 Info:

Derzeit sieht der Gesetzgeber vor, dass der Verwaltungsbeirat aus einem Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer besteht. Mit der Überarbeitung des  Wohnungseigentumsgesetzes soll sich das ändern. Beiräte sollen dann auch flexibel, je nach Votum der WEG, zusammengestellt werden können. Auch sollen mehr Mitglieder motiviert werden, sich für das Amt zu melden, indem die Haftung der Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt wird.

6. Wie und wann kann man der Hausverwaltung kündigen?

So wie bei der Bestellung einer Hausverwaltung, gilt auch bei der Abberufung der Hausverwaltung zunächst das Wohnungseigentumsgesetz. Per Mehrheitsbeschluss können sich die Wohnungseigentümer dazu entscheiden, die Zusammenarbeit mit dem Verwalter zu beenden. Zu beachten ist aber, dass in der Regel die Kündigung des Verwaltervertrags separat erfolgen muss – bestenfalls auf derselben Eigentümerversammlung, auf der auch über die Abberufung entschieden wird. Jedoch ist es auch möglich, im Verwaltervertrag festzulegen, dass mit der Abberufung des Verwalters immer auch der Verwaltervertrag beendet wird (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 66).

Da der Hausverwalter auf eine festgelegte Zeit bestellt ist, kann die außerordentliche Kündigung nur erfolgen, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher „wichtiger Grund“ kann beispielsweise sein:

  • Der Verwalter führt keine Beschluss-Sammlung.
  • Er veruntreut das Verwaltungs-Geld.
  • Er lässt keine Einsicht in die Jahresrechnung zu.
  • Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Verwalters.
  • Er fälscht das Protokoll der Eigentümerversammlung oder baut vorsätzlich Fehler ein.

Bei der Kündigungsfrist gilt, dass die Eigentümergemeinschaft zeitnah – maximal zwei Monate nach dem Zeitpunkt, an dem sie vom Fehlverhalten des Verwalters erfahren hat – aktiv werden muss.

Bei Mietverwaltungen und Sondereigentumsverwaltungen greift das Wohnungseigentumsgesetz nicht, weshalb dort auch keine offizielle Abberufung des Hausverwalters erfolgen muss. Wollen Eigentümer sich von ihrem Hausverwalter trennen, müssen sich bei einer ordentlichen, also fristgemäßen Kündigung am Verwaltervertrag orientieren. In der Regel gilt, dass die Verträge mit Mietverwaltungen über ein Jahr laufen. Sofern der Vertrag nicht drei Monate vor Vertragsende gekündigt wird, verlängert er sich um ein weiteres Jahr. Bei einer fristlosen Kündigung hingegen gilt eine zweiwöchige Frist, wenn ein wichtiger Grund den Eigentümer dazu berechtigt.

7. Kann man die Immobilienverwaltung selbst übernehmen?

Im Wohnungseigentumsgesetz ist formuliert, dass es bei einer Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter-Zwang gibt. Die Mitglieder der Gemeinschaft können frei darüber entscheiden, ob sie das Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich selbst verwalten wollen oder einen Verwalter beauftragen. Wenn aber auch nur ein Eigentümer auf einen Verwalter besteht, muss ein solcher eingesetzt werden.

Bei ihrer Entscheidung, welche Verwaltungsform sie wählen, sollten Eigentümer grundsätzlich berücksichtigen, dass nicht jede WEG zur Selbstverwaltung geeignet ist. Für ein eher anonymes Haus mit 30 oder 40 Parteien ist es häufig schwer, auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen oder mit allen Mitgliedern unkompliziert in Kontakt zu treten. Anders sieht das bei einer kleineren WEG von bis zu zehn Wohneinheiten aus, die noch dazu größtenteils von den Miteigentümern selbst bewohnt werden. Wenn sich die Eigentümer gut kennen und ein vertrauensvolles Miteinander pflegen, kann es sich lohnen, die Hausverwaltung selbst in die Hand zu nehmen. Abgesehen davon, dass es für kleine WEG häufig schwierig ist, überhaupt einen Verwalter zu finden. Die Arbeit ist für viele Verwaltungen nicht kostendeckend, da sie pro Wohneinheit bezahlt werden.

Möglich sind folgende Formen der Selbstverwaltung:

  • Die Miteigentümer teilen sich alle Verwaltungsaufgaben. Dazu sollten sie einen sogenannten Geschäftsverteilungsplan aufstellen, in dem klar formuliert ist, welcher Eigentümer welche Aufgabe erledigt. Auf diese Weise lassen sich Konflikte von vornherein vermeiden. Bei dieser Verwaltungsform muss es aber trotzdem einen Eigentümer geben, der die WEG nach außen hin vertritt, beispielsweise in der Korrespondenz mit Handwerkern oder Dienstleistern. Diese Person ist also de facto ähnlich befugt wie ein Verwalter und sollte sich entsprechend rechtlich absichern. Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich für eine WEG, besser gleich die folgende Variante zu wählen:
  • Die Eigentümergemeinschaft wählt einen Verwalter aus ihren Reihen. Das heißt, im Grunde hat sie sich doch zu einem bestellten Verwalter entschieden. In diesem Fall sollte der Umfang der Leistungen bestenfalls in einem Vertrag festgelegt werden. Es ist möglich, dass der Verwalter seine Arbeit ehrenamtlich erledigt oder dafür ein geringes Honorar erhält. In letzterem Fall ist zu bedenken, dass es dann auch zu versteuern ist.

Die Eigentümer von Mehrparteienhäusern, in denen alle Wohnungen vermietet sind, oder Besitzer von vermieteten Eigentumswohnungen, die einen (zusätzlichen) Sondereigentumsverwalter suchen, sind vollkommen frei in ihrer Entscheidung. Sie können ihre Immobilie selbst verwalten oder einen Verwalter einsetzen, wenn sie feststellen, dass sie mit den Aufgaben – seien es bautechnische oder mietrechtliche Fragen – überfordert sind.

 

» Welche Aufgaben hat eine WEG-Verwaltung?

Eine WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu den Aufgaben gehören unter anderem die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes sowie die Einberufung der Eigentümerversammlung.

» Ist ein WEG-Verwalter Pflicht?

Nein, ein WEG-Verwalter ist keine Pflicht. Die Wohnungseigentümer können das Gemeinschaftseigentum auch gemeinschaftlich verwalten. Sobald aber auch nur ein Eigentümer es verlangt, muss ein Verwalter eingesetzt werden.

» Was kostet ein Immobilienverwalter für die WEG?

Die Kosten hängen im Wesentlichen von der Anzahl der Wohneinheiten und dem Zustand der Immobilie ab. Der bundesweite Durchschnittssatz liegt bei monatlich 21,02 Euro netto pro Wohneinheit.

» Was darf der Hausverwalter?

Die Rechte und Pflichten eines Hausverwalters sind für eine WEG im Wohnungseigentumsgesetz sowie im Verwaltervertrag formuliert. Bei Mietverwaltungen oder Sondereigentumsverwaltungen ist einzig der Verwaltervertrag gültig.

» Wie wird man Immobilienverwalter?

Im Prinzip kann jeder Verwalter werden, es gibt keine vorgeschriebene Berufsausbildung. Aufgrund der Komplexität der Aufgaben empfiehlt sich jedoch eine Ausbildung in der Immobilienbranche.

» Kann ein Eigentümer Verwalter sein?

Ja, das ist möglich. Er muss dazu genau wie ein externer Verwalter von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt werden. Es empfiehlt sich, mit ihm einen Verwaltervertrag abzuschließen.

» Was ist eine Mietverwaltung?

Die Hausverwaltung eines Mehrparteienhauses, das einer einzigen Person gehört, bezeichnet man als Mietverwaltung.

» Was macht eine Sondereigentumsverwaltung?

Eine Sondereigentumsverwaltung wird vom Eigentümer bestellt und ist für seine Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft zuständig. Da die Wohnung in der Regel vermietet ist, kümmert sich die Verwaltung beispielsweise um die Vereinnahmung der Mieteinnahmen und die Beauftragung von Handwerkern für Reparaturen.

» Was macht eine Wohnungsverwaltung?

Eine Wohnungsverwaltung ist das Management einer Immobilie. Bei vermieteten Wohneinheiten ist sie das Bindeglied zwischen Eigentümer und Bewohnern und beauftragt beispielsweise Handwerker für Reparaturen oder sucht neue Mieter. Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften verwaltet sie das Gemeinschaftseigentum, indem sie unter anderem den Wirtschaftsplan erstellt und für die Instandhaltung des Hauses (Dach, Außenwände) zuständig ist.

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