Notarielle Beurkundung beim Immobilienverkauf: Beispiele, Ablauf und Kosten

Ein Immobilienkaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung nichtig. Das gilt auch für jede Nebenabrede, die nach dem Willen der Beteiligten zum Vertrag gehören soll: Wird sie nicht mitbeurkundet, ist nicht nur die Abrede unwirksam, sondern der gesamte Vertrag. Der Notartermin ist deshalb nicht der formale Schlusspunkt, sondern der Moment, in dem das gesamte Geschäft rechtlich entsteht.

Der Kaufpreis in der Urkunde ist auch die Grundlage für Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer. Die Einschätzung von immoverkauf24 ist kostenlos und unverbindlich

Auf dieser Seite lesen Sie, welche Geschäfte beurkundet werden müssen, worin sich Beurkundung und Beglaubigung unterscheiden, wie der Termin abläuft, was danach bis zur Eigentumsumschreibung passiert, welche Kosten anfallen und was es kostet, wenn der Termin kurzfristig platzt.

1. Was ist eine notarielle Beurkundung?

Bei einer Beurkundung nimmt ein Notar die Erklärungen der Beteiligten in einer Niederschrift auf, liest sie vor, belehrt über ihre Tragweite und unterschreibt gemeinsam mit den Beteiligten. Das Verfahren ist im Beurkundungsgesetz geregelt, die Belehrungspflicht in § 17 BeurkG.

Der Notar ist dabei nicht Vertreter einer Seite, sondern unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes. Er berät Käufer und Verkäufer gleichermaßen und darf keine Partei bevorzugen. Das unterscheidet ihn von einem Anwalt, der nur die Interessen seines Mandanten verfolgt.

2. Beispiele: Welche Geschäfte beurkundet werden müssen

Das Gesetz verlangt die Beurkundung dort, wo ein Geschäft besonders weitreichend oder besonders leicht zu übereilen ist. Beim Immobilienverkauf betrifft das vor allem § 311b BGB.

Für Verkäufer ist die zweite Zeile die wichtigste Unterscheidung: Kaufvertrag und Auflassung sind zwei verschiedene Rechtsgeschäfte. Der Kaufvertrag begründet nur die Pflicht zur Übereignung, erst die Auflassung überträgt das Eigentum. Beide werden in der Praxis in derselben Urkunde erklärt, die Auflassung aber meist erst wirksam gestellt, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.

4. Notarielle Beurkundung und notarielle Beglaubigung im Vergleich

Die beiden Begriffe werden ständig verwechselt, obwohl sie unterschiedliche Vorgänge bezeichnen und unterschiedlich viel kosten.

Praktisch heißt das: Eine Beglaubigung macht aus einem formunwirksamen Kaufvertrag keinen wirksamen. Wer einen privatschriftlichen Vertrag beim Notar nur unterschreiben und beglaubigen lässt, hat weiterhin keinen gültigen Immobilienkaufvertrag.

6. Urschrift, Ausfertigung und beglaubigte Abschrift

Nach dem Termin bekommen die Beteiligten nicht die Urkunde selbst, sondern Papiere mit unterschiedlichem Rang. Die Begriffe stehen später auf jeder Kostenrechnung und in jedem Schreiben des Grundbuchamts.

• Urschrift: Das Original mit den Originalunterschriften. Es bleibt dauerhaft beim Notar und verlässt die Urkundensammlung nicht.
• Ausfertigung: Vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr und wirkt wie das Original. Nur mit einer Ausfertigung lassen sich Anträge beim Grundbuchamt stellen.
• Beglaubigte Abschrift: Bestätigt nur, dass der Text mit der Urschrift übereinstimmt. Sie dient der Information, etwa für die Bank oder das Finanzamt, ersetzt aber keine Ausfertigung.

Als Verkäufer erhalten Sie üblicherweise eine beglaubigte Abschrift. Die Ausfertigungen benötigt der Notar für den Vollzug. Fordern Sie zusätzlich eine einfache digitale Kopie an, damit Sie den Vertragstext später greifbar haben, ohne in den Unterlagen suchen zu müssen.

7. Was passiert nach der Beurkundung?

Mit der Unterschrift ist der Vertrag geschlossen, aber noch nichts vollzogen. Den Vollzug übernimmt der Notar, und er folgt einer festen Reihenfolge, weil jede Stelle auf die vorherige wartet.

1. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt die Eintragung im Grundbuch. Sie sichert den Käufer gegen eine zweite Veräußerung und gegen Zugriffe von Gläubigern des Verkäufers.
2. Lastenfreistellung: Der Notar fordert bei den Gläubigern des Verkäufers die Löschungsunterlagen für eingetragene Grundschulden an.
3. Vorkaufsrecht und Genehmigungen: Die Gemeinde erklärt, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt. Je nach Objekt kommen weitere Genehmigungen hinzu.
4. Fälligkeitsmitteilung: Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist. Vorher darf der Käufer nicht zahlen.
5. Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt setzt die Steuer fest und erteilt nach Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
6. Eigentumsumschreibung: Mit Bescheinigung, Zahlungsnachweis und Löschungsunterlagen schreibt das Grundbuchamt das Eigentum um. Erst jetzt ist der Käufer Eigentümer.

Für Verkäufer sind davon zwei Punkte entscheidend. Erstens hängt der Zahlungseingang an der Fälligkeitsmitteilung, nicht am Notartermin. Zweitens ist die Lastenfreistellung der Schritt, den Sie selbst beschleunigen können, indem Sie frühzeitig mit Ihrer Bank sprechen.

8. Welche Kosten löst die Beurkundung aus?

Die Gebühren sind bundesweit gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, die Höhe ergibt sich aus dem Geschäftswert und der Gebührentabelle in Anlage 2 zum GNotKG. Ein Prozentsatz vom Kaufpreis ist das ausdrücklich nicht: Die Tabelle steigt in Stufen und flacht mit wachsendem Wert ab.

Das folgende Beispiel geht von einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Grundschuld über 250.000 Euro aus. Die einfache Tabellengebühr beträgt in dieser Stufe 635 Euro bei 300.000 Euro und 535 Euro bei 250.000 Euro.

Nicht enthalten sind zwei Blöcke, die deutlich schwerer wiegen. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, im Beispiel also zwischen 10.500 und 19.500 Euro. Die Maklerprovision wird frei vereinbart; beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher dürfen Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB nur Beträge in gleicher Höhe zusagen.

9. Wenn der Termin platzt: Entwurfskosten und Absage

Ein abgesagter Notartermin ist nicht kostenlos. Sobald der Notar einen vollständigen Vertragsentwurf gefertigt hat, ist die Arbeit erbracht, und das Gesetz sieht dafür eine Gebühr vor.

Endet das Beurkundungsverfahren vorzeitig, fällt eine Gebühr nach KV 21302 GNotKG an. Der Rahmen reicht von 0,5 bis 2,0, und bei einem vollständig erstellten Entwurf ist nach § 92 Abs. 2 GNotKG der Höchstsatz anzusetzen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entspricht das 1.270 Euro netto, mit Auslagen und Umsatzsteuer rund 1.535 Euro. Wird der Entwurf gesondert beauftragt und nicht im Rahmen eines Beurkundungsverfahrens gefertigt, gilt KV 24100 mit demselben Rahmen.

Schuldner gegenüber dem Notar ist, wer den Auftrag erteilt hat. Wer die Kosten im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer trägt, richtet sich nach der Absprache. Fehlt eine solche Absprache, bleibt es dabei, dass der Notar den gesetzlichen Kostenschuldner in Anspruch nehmen kann. Beurkundet derselbe Notar später doch noch auf Grundlage dieses Entwurfs, wird die Entwurfsgebühr angerechnet.

10. Beurkundung per Video und elektronische Urkunde

Eine Beurkundung per Videokommunikation ist nach § 16a BeurkG nur zulässig, soweit ein Gesetz sie ausdrücklich erlaubt. Für Grundstückskaufverträge gibt es eine solche Erlaubnis nicht. Sie müssen weiterhin in Anwesenheit beurkundet werden. Zugelassen ist das Online-Verfahren vor allem im Gesellschafts- und Registerrecht, etwa für Gründungen und Handelsregisteranmeldungen.

Zwei Entwicklungen verändern den Ablauf trotzdem spürbar.

• Elektronische Präsenzbeurkundung: Seit Ende Dezember 2025 kann die Niederschrift im Notarbüro elektronisch errichtet und signiert werden. Die Beteiligten sind weiterhin anwesend, das Papier entfällt.
• Digitaler Vollzug: Der Bundestag hat am 7. Mai 2026 das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen beschlossen, der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 zugestimmt. Notare, Gerichte und Behörden tauschen Dokumente künftig elektronisch aus, mit den Finanzbehörden über ELSTER. Die Umstellung ist für den Zeitraum ab 2027 vorgesehen, die Kommunikation mit den Finanzbehörden soll bis zum 1. Januar 2028 vollständig elektronisch laufen.

Für Verkäufer bedeutet das keine neue Pflicht, aber mittelfristig kürzere Wartezeiten zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung, weil die Papierwege zwischen Notariat, Grundbuchamt und Finanzamt entfallen.