Grundbucheintrag: Ablauf, Kosten & Grundbucheintragung beim Immobilienverkauf

Der Grundbucheintrag entscheidet darüber, ob ein Immobilienverkauf wirklich abgeschlossen ist – oder rechtlich noch in der Schwebe hängt. Wer Ablauf, Kosten und Bedeutung der Grundbucheintragung kennt, vermeidet unnötig hohe Kosten und sorgt für einen reibungslosen Eigentumsübergang.

Ein Grundbucheintrag ist die rechtsverbindliche Eintragung aller Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen einer Immobilie im amtlichen Grundbuch. Er schafft Rechtssicherheit, da erst mit der Eintragung im Grundbuch ein Eigentümerwechsel gegenüber Dritten wirksam wird. Für Verkäufer und Käufer ist der Grundbucheintrag gleichermaßen wichtig, da er Klarheit über bestehende Grundschulden, Wegerechte oder Nießbrauchrechte schafft. Die Grundbucheintragung erfolgt auf Antrag, meist durch den Notar, und ist fester Bestandteil jedes Immobilienkaufs. Auch die Kosten des Grundbucheintrags sind gesetzlich geregelt und liegen oft bei etwa 1,5 % des Kaufpreises der Immobilie. 

Laut § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist jedem Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt zugeordnet. Die darin vermerkten Angaben zu den Eigentumsverhältnissen sowie den Belastungen und Rechten werden als Grundbucheintrag bezeichnet und in drei Abteilungen unterteilt. Vor diesen Abteilungen stehen die Aufschrift (allgemeine Informationen wie das zuständige Amtsgericht, Band- und Blattnummer) sowie das Bestandsverzeichnis (Lage, Größe und Flurstücknummer sowie damit verbundene Rechte) und bilden die „Einleitung“ des Grundbucheintrags. Im Anschluss daran teilen sich die drei Abteilungen inhaltlich wie folgt auf:

• Erste Abteilung (I): Eigentümer

Hier sind die Eigentumsverhältnisse vermerkt: Wem gehört die Immobilie? Wie hoch ist der Anteil jedes Eigentümers? Seit wann ist wer Eigentümer (dies ist beispielsweise bei Erbschaften hinsichtlich der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf wichtig)?

• Zweite Abteilung (II): Lasten und Beschränkungen

Hier werden alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks eingetragen. Zu den Lasten gehören beispielsweise Wegerechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte, Wohnrechte, Reallasten. Zu den Beschränkungen zählen Eintragungen wie zum Beispiel dingliche Vorkaufsrechte und die Auflassungsvormerkung (zur Absicherung beim Eigentümerwechsel). Auch Verfügungsbeschränkungen werden in Abteilung II eingetragen. Dazu gehört beispielsweise die angeordnete Testamentsvollstreckung oder auch der Vermerk zur Zwangsversteigerung. 

• Dritte Abteilung (III): Grundschulden & Hypotheken

In die dritte Abteilung werden sogenannte Grundpfandrechte zugunsten eines Dritten eingetragen. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um Hypotheken und Grundschulden, die bei Aufnahme eines Immobiliendarlehens entstehen. Aber auch Zwangssicherungshypotheken oder Rentenschulden werden in Abteilung III eingetragen.

Der Grundbucheintrag ist ein zentraler Bestandteil jedes Immobilienkaufs und Voraussetzung für den rechtlich wirksamen Eigentumsübergang. Die Grundbucheintragung wird nicht vom Käufer selbst, sondern durch den beurkundenden Notar beantragt. Er koordiniert alle Schritte zwischen Käufer, Verkäufer, Grundbuchamt, Finanzamt und – falls erforderlich – der finanzierenden Bank. Grundsätzlich gilt: Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer offiziell Eigentümer der Immobilie. Während eines Immobilienverkaufs werden dabei nicht nur Eigentümerdaten geändert, sondern mehrere rechtlich relevante Eintragungen vorgenommen, die den gesamten Kaufprozess absichern.

Welche Grundbucheinträge sind beim Verkaufsprozess nötig?

Im Rahmen eines Immobilienverkaufs können und müssen mehrere Eintragungen im Grundbuch erfolgen. Sie dienen der rechtlichen Absicherung aller Beteiligten und folgen einer festgelegten Reihenfolge. Typische Grundbucheinträge im Verkaufsprozess von Immobilien sind:

• Auflassungsvormerkung
• Grundschuldbestellung
• Löschung bestehender Grundpfandrechte des Verkäufers
• Bestellung von Lasten und Grundpfandrechten
• Eintragung des neuen Eigentümers (Eigentümerwechsel)

Ablauf eines Grundbucheintrags beim Immobilienverkauf (Eigentümerwechsel)

1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags: Der Immobilienkaufvertrag wird in einem gemeinsamen Termin von Käufer und Verkäufer notariell beurkundet. Der Notar prüft Identitäten, klärt offene Fragen und stellt sicher, dass alle Vereinbarungen rechtlich korrekt formuliert sind.
2. Eintragung der Auflassungsvormerkung: Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung. Diese schützt den Käufer davor, dass die Immobilie mehrfach verkauft oder zusätzlich belastet wird. Gleichzeitig bereitet der Notar die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers vor.
3. Informieren des Finanzamts: Der Kaufpreis wird gezahlt, bestehende Belastungen werden geklärt und das Finanzamt fordert die Grunderwerbsteuer an. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – eine zwingende Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.
4. Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Liegen alle Unterlagen vor und hat der Verkäufer den Kaufpreis erhalten, beantragt der Notar die endgültige Eintragung des Käufers im Grundbuch. Mit diesem Schritt ist der Grundbucheintrag abgeschlossen.
5. Eintragung einer Grundschuld: Wird für die Baufinanzierung der Immobilie auch ein Immobiliendarlehen benötigt, erfolgt außerdem die Eintragung der Grundschuld für die Bank.
6. Begleichung der Kosten des Grundbucheintrags: Die Kosten der Eintragung ins Grundbuch sowie die Notarkosten werden fällig. Diese sind gesetzlich geregelt und liegen meist bei rund 1,5 % des Kaufpreises.

Eintragung im Grundbuch bei einer Grundschuldbestellung

Die Grundbucheintragung einer Grundschuld folgt grundsätzlich demselben formellen Weg wie der Eigentümerwechsel: Sie wird durch einen Notar beantragt und vom Grundbuchamt vollzogen. Der Unterschied liegt im Zweck der Eintragung, denn bei der Grundschuldbestellung geht es nicht um einen Eigentumswechsel, sondern um die Absicherung eines Immobiliendarlehens. Der Käufer stellt der Bank eine Grundschuld zur Verfügung, wofür eine notarielle Grundschuldbestellungsurkunde erforderlich ist. Diese wird beim Notar unterzeichnet und zusammen mit der Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt übermittelt.

Nach erfolgter Eintragung erhält die Bank den aktualisierten Grundbuchauszug und kann anschließend die Darlehenssumme auszahlen. Die Dauer der Grundbucheintragung entspricht meist wenigen Wochen und verläuft parallel zum Kaufprozess. 

Die Kosten für einen Grundbucheintrag sind in Deutschland gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bundesweit einheitlich. Maßgeblich für die Berechnung ist immer der sogenannte Geschäftswert. Beim Immobilienkauf entspricht dieser in der Regel dem Kaufpreis der Immobilie, bei einer Grundschuld der Höhe der Grundschuld und bei Rechten wie Wohn- oder Nießbrauch dem jeweiligen Wert des eingeräumten Rechts.

Für Käufer und Verkäufer bedeutet das: Die Kosten der Eintragung im Grundbuch sind transparent kalkulierbar und nicht verhandelbar. Insgesamt sollten Sie für Notar und Grundbuchamt etwa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises einplanen. Die reinen Grundbuchkosten liegen dabei meist bei rund 0,5 %, während die Notarkosten etwa 1,0 % bis 1,5 % ausmachen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergeben sich so Kosten für den Grundbucheintrag (und Notar) von rund 6.000 Euro.

Zusätzliche Kosten können bei weiteren Grundbuchänderungen entstehen, etwa für die Eintragung oder Löschung einer Grundschuld, Kosten für den Grundbucheintrag bei Schenkung oder bei der Eintragung eines Ehepartners. Auch die Anforderung eines Grundbuchauszugs zur Einsicht ist kostenpflichtig: Ein einfacher Grundbuchauszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro.

Bei besonderen Fällen gelten abweichende Regelungen:

• Kosten Grundbucheintrag Ehepartner: Diese richten sich nach dem Wert des übertragenen Immobilienanteils zum Zeitpunkt der Übertragung. Ist die Immobilie beispielsweise 500.000 Euro wert und soll der Ehegatte die Hälfte erhalten, fallen hierfür Kosten in Höhe von ca. 1.808,30 Euro (535 Euro Grundbuchkosten und 1.273,30 Euro Notarkosten) an. Erfolgt lediglich eine Namensänderung nach der Heirat, ist die Grundbuchänderung kostenfrei. Dafür muss die Heiratsurkunde oder ein beglaubigter Auszug aus dem Familienstammbuch vorgelegt werden.

• Kosten Grundbucheintrag Schenkung: Im Fall einer Schenkung müssen für den Grundbucheintrag Kosten einkalkuliert werden, die sich am aktuellen Wert der Immobilie orientieren. Zudem ist ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag für die Umschreibung erforderlich. Bei einem Wert von 500.000 Euro belaufen sich die Kosten für die Umschreibung auf ca. 4.740,45 Euro (davon 1.402,50 Euro Grundbuch- und 3.337,95 Euro Notarkosten).

• Kosten Grundbuchänderung im Erbfall: Bei Erbschaften fallen beim Grundbucheintrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gemäß Nr. 14110 Nr. 2 Absatz 1 KV GNotKG keine Kosten für die Grundbuchänderung an. Allerdings ist hierfür ein notarielles Testament, ein notarieller Erbvertrag oder ein Erbschein erforderlich. Liegen diese Dokumente nicht vor, muss der Erbschein gegen Gebühr beantragt werden. Nach Ablauf der Zweijahresfrist werden generell Umschreibungsgebühren gemäß Nr. 12210 KV GNotKG fällig. 

Die Dauer eines Grundbucheintrags ist für Käufer und Verkäufer ein wichtiger Planungsfaktor, weil sie Einfluss auf Finanzierung und Eigentumsübergang hat. In der Praxis dauert die Eintragung beim Grundbuchamt meist zwischen zwei Wochen und zwei Monaten, in Einzelfällen auch länger. Entscheidend sind unter anderem die Auslastung des Amtsgerichts, die Vollständigkeit der Unterlagen und die Art der Eintragung. Während eine Auflassungsvormerkung häufig schnell erfolgt, benötigen Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung in der Regel mehr Zeit und können dadurch auch die Darlehensauszahlung verzögern. 

Nicht jeder ist berechtigt, Grundbucheinträge einzusehen – obwohl das Grundbuch vom Grunde her ein öffentliches Register ist. So müssen Interessierte gegenüber den beim Grundbuchamt tätigen Rechtspflegern belegen, dass sie ein „berechtigtes Interesse“ an der Grundbucheinsicht haben. Dazu können gehören: 

• Mitarbeiter von Behörden
• Erben und Pflichtteilsberechtigte (bei Todesfällen)
• Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
• Notare und Rechtsanwälte
• Mieter
• Eigentümer und Ehepartner (auch bei Scheidung)
• Darlehensgeber und Gläubiger
• Kaufinteressenten
• Alle im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber (beispielsweise die Person, der ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt wurde oder die Bank, zu deren Gunsten eine Grundschuld eingetragen ist)

Jedes Grundbuchamt kann selbständig und je nach Fall entscheiden, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse vorliegt. Wer nicht zum oben genannten Personenkreis gehört oder wessen Antrag auf Einsicht in das Grundbuch abgelehnt wurde, kann sich gegebenenfalls auch vom Eigentümer eine schriftliche Vollmacht ausstellen lassen, um Einsicht ins Grundbuch nehmen zu können. 

Ein Grundbucheintrag ist nicht unveränderlich. Änderungen oder Löschungen sind grundsätzlich möglich, allerdings nur unter klar definierten rechtlichen Voraussetzungen. Da das Grundbuch ein öffentliches Register mit hoher Beweiskraft ist, darf eine Grundbucheintragung nur angepasst werden, wenn die Änderung eindeutig nachgewiesen wird. In der Praxis erfolgt dies nahezu immer über einen Notar, der die erforderlichen Erklärungen beurkundet und den Antrag beim Grundbuchamt stellt. Änderungen kommen typischerweise bei Eigentümerwechseln, Erbfällen oder der Aufnahme weiterer Eigentümer in Betracht, während Löschungen häufig Grundschulden, Wohnrechte oder andere eingetragene Rechte betreffen.

Wann Sie die Eintragung im Grundbuch ändern können

Eine Änderung der Eintragung im Grundbuch ist immer dann möglich, wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse an der Immobilie geändert haben. Typische Fälle sind der Eigentumsübergang nach einem Immobilienkauf, eine Umschreibung nach einer Erbschaft oder die Aufnahme eines Ehepartners als Miteigentümer. Auch Namensänderungen, etwa nach einer Heirat, können eine Anpassung der Grundbucheintragung erforderlich machen.

Voraussetzung für jede Änderung ist ein formeller Nachweis in öffentlich beglaubigter oder notarieller Form. Beim Immobilienkauf dient der notarielle Kaufvertrag als Grundlage, im Erbfall kommen ein Erbschein, ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag in Betracht. Der Antrag auf Änderung wird in der Regel vom Notar gestellt, der die Unterlagen prüft und an das Grundbuchamt weiterleitet. Beachten Sie dabei: Das Grundbuchamt nimmt keine eigenständige Prüfung des Sachverhalts vor, sondern verlässt sich ausschließlich auf die vorgelegten Urkunden. Daher ist die Richtigkeit und Vollständigkeit der Dokumente enorm wichtig und liegt in der Verantwortung des Antragstellers.

Grundbucheintrag löschen – nur mit Bewilligung des Betroffenen

Die Löschung eines Grundbucheintrags ist nur dann zulässig, wenn der jeweils Berechtigte ausdrücklich zustimmt. Diese Zustimmung muss in Form einer Löschungsbewilligung vorliegen und notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Besonders häufig betrifft dies die Löschung einer Grundschuld, für die eine entsprechende Bewilligung der finanzierenden Bank erforderlich ist.

Auch andere Rechte können nur mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden: Ein eingetragenes Wohnrecht erfordert beispielsweise die Einwilligung der wohnberechtigten Person, während bei einem Vorkaufsrecht eine Verzichtserklärung des Berechtigten notwendig ist. Der Antrag auf Löschung wird wiederum über einen Notar gestellt, der die Bewilligung an das Grundbuchamt übermittelt. Gelöschte Einträge verschwinden nicht vollständig aus dem Grundbuch. Sie bleiben weiterhin sichtbar, werden jedoch durchgestrichen und mit einem Löschungsvermerk versehen.  

Eine erfolgreiche Grundbucheintragung ist nicht so kompliziert, wie sie vielleicht klingen mag und beginnt mit guter Vorbereitung und realistischen Erwartungen. Achten Sie als Verkäufer darauf, dass der Grundbucheintrag aktuell und möglichst frei von unnötigen Belastungen ist, bevor Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen. Klären Sie frühzeitig, welche Eintragungen im Grundbuch gelöscht werden sollten und welche bleiben können, um die Kosten für Grundbuchänderungen gering zu halten. Stimmen Sie sich eng mit dem Notar ab, reichen Sie alle Unterlagen vollständig ein und planen Sie ausreichend Zeitpuffer für die Dauer des Grundbucheintrags ein. So behalten Sie den Prozess und die Kosten der Grundbucheintragung im Blick, vermeiden Verzögerungen und sorgen für einen reibungslosen, rechtssicheren Immobilienverkauf für alle Beteiligten.