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Immobilie im Alter – Haus verkaufen oder behalten?

Wenn Immobilienbesitzer das Rentenalter erreichen, kommen sie irgendwann nicht mehr um die Frage herum, was mit der Immobilie im Alter passieren soll. Haus verkaufen oder behalten – was ist die bessere Entscheidung? Wir erklären, was Sie im jeweiligen Fall beachten sollten und welche weiteren Möglichkeiten es gibt.

1. Haus verkaufen im Alter – Was sind die Gründe?

Vielen Immobilienbesitzern wird irgendwann bewusst, dass ihr Haus nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt. Sie entscheiden sich, ihr Haus im Alter zu verkaufen – auch wenn es ihnen mitunter schwerfällt, die eigenen vier Wände und die vertraute Umgebung nach so vielen Jahren zu verlassen. Dennoch ist die Entscheidung zum Verkauf in vielen Fällen unausweichlich, wie folgende Beispiele zeigen:

  • Die Kinder sind ausgezogen, so dass das Haus für die Eltern allein schlichtweg zu groß und die Unterhaltung zu aufwendig wird.
  • Das Haus ermöglicht kein barrierefreies Wohnen.
  • Die Infrastruktur ist nicht gut, es gibt beispielsweise keine Ärzte oder Lebensmittelgeschäfte in der näheren Umgebung.
  • Das Haus ist zu weit von den Kindern oder dem Rest der Familie entfernt. Dieser Punkt fällt insbesondere ins Gewicht, wenn ein Ehepartner verstirbt.
  • Der Eigentümer wird pflegebedürftig und muss in ein Pflegeheim ziehen.
  • Der Eigentümer hat keine Erben und will das Geld für seine eigenen Zwecke wie etwa Reisen ausgeben.
  • Der Eigentümer hat mehrere Erben und will so eine gerechte Verteilung der Erbschaft gewährleisten.
  • Der Verkauf ist aus finanziellen Gründen notwendig, entweder weil die Rente zur Ratenzahlung für das nicht abbezahlte Haus nicht reicht und man sich vom Verkaufserlös eine kleinere Wohnung kaufen möchte oder weil eine Pflegeeinrichtung bezahlt werden muss.

Grundsätzlich sollte derjenige, der im Alter sein Haus verkaufen möchte, im Vorfeld den Wert seiner Immobilie kennen. immoverkauf24 kann Ihnen helfen, den passenden Experten für eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung zu finden.

2. Welche Besonderheiten gelten, wenn man eine Immobilie im Alter verkaufen möchte?

Da gerade bei älteren Menschen eine große emotionale Bindung zu ihrem Haus besteht, ist der Hausverkauf im Alter nicht ohne weiteres mit einem anderen Immobilienverkauf zu vergleichen. Wer Jahrzehnte in denselben vier Wänden gelebt hat, die Kinder hier hat aufwachsen sehen und mit der Nachbarschaft eng verbunden ist, gibt das alles nicht ohne mit der Wimper zu zucken auf.
Umso wichtiger ist es deshalb für Sie als Eigentümer, sich für den Verkauf professionelle Unterstützung von einer neutralen Person zu holen. Ein Immobilienmakler kann Sie umfassend im gesamten Verkaufsprozess beraten und begleiten. Viele Eigentümer, die noch sehr an ihrer Immobilie hängen, schätzen nicht zuletzt den Verkaufspreis völlig unrealistisch ein. Mit Hilfe eines Maklers kann Ihnen das nicht passieren, so dass Sie das bestmögliche Ergebnis für Ihr Haus erzielen können.

Darüber hinaus gilt es noch weitere Aspekte speziell beim Hausverkauf im Alter zu beachten:

  • Klären Sie im Vorfeld, ob das Haus Sanierungsstau aufweist.
    Viele ältere Eigenheimbesitzer haben zwar in jüngeren Jahren regelmäßig in ihre Immobilie investiert und sie in einem guten Zustand gehalten. Mit zunehmendem Alter und dem Eintreten beispielsweise von Krankheiten hat ihr Einsatz aber nachgelassen, auch, weil die Instandhaltungskosten schnell die finanziellen Möglichkeiten aus der Rente übersteigen. Folge ist häufig, dass größere Modernisierungen längere Zeit nicht mehr stattgefunden haben. Als Immobilienbesitzer sollten Sie deshalb für sich die Frage beantworten, wie es um Ihr Haus bestellt ist – und wenn theoretisch Arbeiten anstehen, ob Sie diese vor einem Verkauf ausführen sollten oder nicht. Entsprechend wirkt sich das auf den möglichen Verkaufspreis aus.

  • Wird eine Vollmacht zum Hausverkauf benötigt?
    Diese Frage stellt sich, wenn der Verkäufer krank oder pflegebedürftig ist und er den Verkauf nicht mehr selbst in die Hand nehmen kann. Mit Hilfe einer Verkaufsvollmacht kann er dann einen Dritten beauftragen, für ihn den Verkauf auszuführen. Wichtig dabei: Die Vollmacht zum Hausverkauf muss rechtzeitig vor einer möglichen Geschäftsunfähigkeit erstellt werden. Bevollmächtigte können beispielsweise Familienmitglieder oder andere vertrauenswürdige Personen sein sowie Immobilienmakler, die dann ohne die Anwesenheit der Eigentümer den Termin beim Notar wahrnehmen.

3. Haus verkaufen oder behalten – Wann ist welche Entscheidung am besten?

Nicht immer fällt es Eigentümern leicht, sich ohne Umschweife dafür zu entscheiden, ihre Immobilie im Alter zu verkaufen. In manchen Fällen setzt ein längerer Abwägungsprozess ein, da es auch einige Argumente geben kann, die dafür sprechen, ein Haus zu behalten. Hier der Überblick.

  • Haus verkaufen im Alter: Was spricht dafür?
    Einer der häufigsten Gründe, weshalb sich ältere Immobilienbesitzer für den Verkauf ihres Hauses entscheiden, ist die Größe der Immobilie. Es fällt ihnen schwer, zwei Stockwerke instand zu halten und einen großen Garten zu pflegen. Vom Verkaufserlös erwerben einige dann eine kleinere Wohnung oder entscheiden sich zu mieten und das Geld entweder an die Kinder zu vererben oder sich selbst etwas zu gönnen, etwa eine Weltreise.
    Auch wenn einer der Ehepartner stirbt und die Kinder weiter weg in ihren eigenen Immobilien wohnen oder der Immobilienbesitzer in ein Pflegeheim muss, ist der Verkauf häufig unausweichlich. Weitere Argumente pro Verkauf sind unter Punkt 1 zu finden.

  • Haus behalten: Was sind die Argumente?
    In erster Linie sind es emotionale Gründe, die dafür sorgen, dass sich ältere Eigentümer nicht von ihrem Haus trennen können. Sie hängen am Haus und verfahren nach dem Motto „Einen alten Baum verpflanzt man nicht“.
    Auch wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist und bei einem vorzeitigen Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss, stellt das für einige Immobilienbesitzer ein gewichtiges Argument gegen den Verkauf dar. Sofern ein altersgerechter Umbau zB mithilfe der KfW möglich ist, spricht aber in der Regel nichts dagegen, dass ältere Eigentümer so lange wie möglich in ihrer vertrauten Umgebung bleiben. Mehr dazu erfahren Sie auf unseren separaten Seiten zum Thema Wohnen im Alter.

Eigentümer sollten jedoch wissen, dass es auch die Möglichkeit gibt, sein Haus zu behalten und dennoch finanziell von der Immobilie zu profitieren. Wie das geht, stellen wir unter nachfolgendem Punkt vor.

4. Welche Alternativen gibt es zum Hausverkauf im Alter?

Wer sich schwertut, sein Haus im Alter zu verkaufen, aber es insbesondere aus finanziellen Gründen nicht mehr halten kann, hat mehrere Optionen, bei denen man zwar nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist, aber trotzdem noch dort wohnt oder nur einen Hausanteil verkaufen bzw. vermieten muss.

  • Wohnrecht / Nießbrauch
    Diese Variante kommt häufig vor, wenn Eltern zu Lebzeiten ihre Immobilie im Zuge einer Schenkung an die Kinder übertragen, aber trotzdem noch dort wohnen bleiben möchten. Auch bei einem Hausverkauf an Dritte können sich die bisherigen Eigentümer ein Wohnrecht sichern. Vorteil ist, dass sie von allen (finanziellen) Pflichten eines Eigentümers befreit sind, aber trotzdem in ihrer gewohnten Umgebung bleiben können. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und kann entweder lebenslang gelten oder zeitlich befristet sein. Ähnlich funktioniert der Nießbrauch. Er umfasst jedoch nicht nur das Nutzungs- bzw. Wohnrecht an einer verkauften Immobilie, sondern auch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.

immoverkauf24 Info:

Wenn Sie als Eigentümer Ihre Immobilie im Alter mit Wohn- oder Nießbrauchrecht verkaufen möchten, sollten Sie bedenken, dass Sie damit nur einen weitaus geringeren Verkaufspreis erzielen können als mit einem Haus ohne entsprechend eingetragene Rechte bzw Belastungen.

  • Teilverkauf
    Beim Teilverkauf veräußert der bisherige Eigentümer, wie der Name schon sagt, nicht die gesamte Immobilie, sondern lediglich einen Teil davon an einen gewerblichen Anbieter. Zugleich behält er alle Rechte und Pflichten als wäre er noch Alleineigentümer und verfügt über ein Nießbrauchrecht, das notariell beurkundet wird. Im Gegenzug für die Nutzung des verbliebenen Immobilienteils entrichtet er ein monatliches Entgelt oder eine Gebühr an den Käufer der anderen Hälfte. Der Teilverkauf stellt für viele ältere Eigentümer eine Art Kompromiss dar, wenn sie die Frage „Haus behalten oder verkaufen?“ nicht eindeutig beantworten können. Viele Anbieter knüpfen den Teilverkauf auch an ein Mindestalter, so dass er nur für Über-60-Jährige infrage kommt.
  • Leibrente
    Bei der Leibrente wird das Haus ebenfalls mit Wohnrecht verkauft, und zwar meist an einen gewerblichen Anbieter, der den Kaufpreis in Form einer regelmäßigen Rente auszahlt. Auch Privatpersonen können Käufer sein. Die bisherigen Eigentümer sind von allen Pflichten bezüglich der Immobilie entbunden. Das heißt, sie müssen auch keine Renovierungs- und Instandhaltungskosten tragen. Das Modell „Leibrente“ kommt im Regelfall für Eigentümer infrage, die keine Erben haben und sich dagegen entscheiden, ihr Haus im Alter zu verkaufen, aber dennoch finanziell von der Immobilie profitieren möchten.
  • Umkehrhypothek
    Die Umkehrhypothek ist mit der Leibrente vergleichbar, jedoch wird die Immobilie hierbei nicht verkauft, sondern von einer Bank oder Versicherung beliehen. Der Eigentümer erhält im Gegenzug ein Wohnrecht und eine monatliche Rente. Möglich ist auch eine Einmalzahlung. Erst wenn der Eigentümer stirbt, steht der Hausverkauf an.
  • Vermietung
    Eigentümer, die auf keinen Fall ihr Haus im Alter verkaufen möchten, aber mit der Unterhaltung überfordert sind oder zusätzliche Einnahmen erzielen möchten, können sich auch für die Vermietung entscheiden. Dazu sollten sie aber noch fit genug sein, um die vertraglichen Angelegenheiten oder weitere Dinge wie die Erstellung einer Nebenostenabrechnung zu regeln. Möglich ist beispielsweise, nur einen Teil des Hauses zu vermieten, etwa eine Einliegerwohnung oder das obere Stockwerk, wenn ein entsprechender Umbau stattgefunden hat.

» Fazit: Rationale Entscheidung bei der Frage "Haus verkaufen oder behalten" wichtig

Ein Hausverkauf im Alter ist in erster Linie von Emotionen geprägt – viel stärker als ein Immobilienverkauf in jüngeren Jahren. Eigentümer, die darüber nachdenken, im Alter ihr Haus zu verkaufen, fällt es oft besonders schwer, eine rationale Entscheidung zu treffen. Wichtig ist ebenfalls, die Alternativen zum Verkauf eines kompletten Hauses zu kennen – wie etwa den Teilverkauf oder die Leibrente – oder die Möglichkeiten für mehr Barrierefreiheit, die ein Umbau bietet.
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