Unbedenklichkeitsbescheinigung: wichtig für Grundbucheintragung

Haben sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie über alle wichtigen Vertragspunkte geeinigt und ist der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben, gibt es noch einige Formalitäten zu erledigen: Dazu gehört auch die Beantragung einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch möglich ist.

Dieser Ratgeber bietet Ihnen hilfreiche Informationen zum Thema Immobilienkauf sowie zum Ablauf der Vertragsunterzeichnung.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung findet sich als Begriff in verschiedenen Bereichen, häufig wird sie für gewerberechtliche Erlaubnisse benötigt. Davon abgrenzen lässt sich die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Käufer beim Kauf einer Immobilie in Deutschland vorzulegen hat. Mit der Erteilung dieser Bescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch bestehen.

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer geleistet hat. Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt beim Grundstückskauf erhoben und ist von Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner zu zahlen. Im Kaufvertrag wird meist festgelegt, dass der Erwerber die Zahlung der Steuerschuld übernimmt. Zusammen mit den Notarkosten und Gerichtsgebühren, der Maklerprovision und den Kosten für die Grundbucheintragung gehört die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten. Für den Immobilienverkauf ist die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung wichtig, da die Immobilie ohne Grundbucheintragung nicht den Eigentümer wechselt. Zwar haben die Vertragsparteien zuvor den Kaufvertrag unterschrieben und dieser wurde notariell beurkundet, allerdings kann ohne die Zahlungsbestätigung durch das Finanzamt keine Eintragung ins Grundbuch erfolgen und der Verkäufer erhält auch nicht seinen Kaufpreis.

Wenn die Zahlung der Grunderwerbsteuer auf dem Konto der zuständigen Steuerstelle eingegangen ist, stellt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer leisten, etwa, weil der Grundstückswert gering ist (bis 2.500 Euro) oder der Grundstückserwerb zwischen Ehegatten stattgefunden hat, muss das Finanzamt zunächst die Steuerfreiheit prüfen. Besondere Regelungen für die Ausstellung des Dokuments gibt es nicht. Generell steht die Unbedenklichkeitsbescheinigung jeder Person zu, die aufgrund ihres Verhaltens als steuerlich unbedenklich eingestuft werden kann. Hat der Erwerber seine Steuerschulden beim Finanzamt beglichen und liegen keine offenen Forderungen vor, ist diese Voraussetzung erfüllt.

Der Käufer beantragt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung in der Regel nicht direkt selbst beim Finanzamt. Darum kümmert sich der Notar, der an der Abwicklung des Kaufvertrags beteiligt ist. Nachdem beide Vertragsparteien den Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnet haben und der Notar das Vertragsdokument beurkundet hat, überstellt der Notar die Durchschriften gemeinsam mit der Veräußerungsanzeige an das Finanzamt. Nach Prüfung der Unterlagen lässt das Finanzamt dem Käufer, sofern dieser kaufvertragsrechtlich als Steuerschuldner genannt ist, den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen. Sobald die Zahlung beglichen ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Damit hat der Erwerber den Nachweis, dass er die Grunderwerbsteuer gezahlt hat und kann bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des Grundstücks werden.

Die gesetzliche Grundlage zur Grundsteuer und der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung findet sich im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Gemäß §18 GrEStG hat der Notar beim Finanzamt schriftliche Anzeige über den Grundstücksverkauf einzureichen. In §22 GrEStG ist geregelt, dass eine Eintragung ins Grundbuch erst vorgenommen werden kann, wenn eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Das Finanzamt muss die Bescheinigung ausstellen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist bzw. Steuerfreiheit besteht.

Die finanzierende Bank wird die Überweisung des Kaufpreises erst tätigen, wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden kann. Dies ist möglich, sobald der Käufer als neuer Eigentümer in diesem steht. Daher ist es für den Vertragsabschluss und die Immobilienfinanzierung erforderlich, dass der neue Eigentümer seine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erhält. Anschließend nimmt die Bank die ausstehende Zahlung vor.

Die steuerliche Bescheinigung vom Finanzamt kostet zwischen 5,- bis 15,- Euro. In den meisten Verkaufsfällen ist jedoch ein Notar beteiligt, der für die Vertragsabwicklung zuständig ist und die Antragstellung der Bescheinigung übernimmt. Damit gehören die Gebühren zu den Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen und abhängig vom Standort rund 10% des Kaufpreises und mehr betragen.

Nachdem der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung, das Haus oder das Baugrundstück abgeschlossen ist, möchte der Erwerber möglichst schnell ins Grundbuch eingetragen werden und der Verkäufer sein Geld erhalten. Der Käufer kann einen Zahlungsbeleg von seiner Bank anfordern und diesen beim Finanzamt vorlegen. Möglich ist auch, dass die Bestätigung der Bank direkt dem Grundbuchamt übergeben wird, sodass die Eintragung ins Grundbuch zeitnah erfolgen kann.

In der Praxis wird dies jedoch eher selten so gehandhabt und dadurch lassen sich auch nur einige wenige Tage an Zeit sparen. Daher empfiehlt es sich, die Beantragung der Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Notar zu überlassen und die Grunderwerbsteuer frühzeitig zu zahlen.

Die Veräußerungsanzeige informiert das Finanzamt über den Grundstückserwerb und dient als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Sie muss innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags durch den beurkundenden Notar gestellt werden. Dafür stellt das zuständige Finanzamt ein vorgeschriebenes Formular zur Verfügung.

Interessant zu wissen: Das Formular der Veräußerungsanzeige enthält auf der letzten Seite bereits einen Vordruck für die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die vom Finanzamt direkt mit dem Dienststempel versehen und an den Notar oder das Amtsgericht zurückgeschickt wird.

Mitunter besteht bei Erwerbern die Frage, ob sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung trotz offener Steuerschulden erhalten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich diese Bescheinigung allein auf die Grunderwerbsteuer bezieht. Andere ausstehende Steuerbeträge, wie etwa die Einkommensteuer, sind für die Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht relevant. Für die Bescheinigung ist es lediglich erforderlich, die Grunderwerbsteuer zu begleichen. Nach Zahlungseingang ist das Finanzamt dazu verpflichtet, das Dokument auszustellen.

Gut zu wissen: Die Auflassungsvormerkung, d. h. die Vormerkung im Grundbuch über die rechtliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, ist nicht von der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung abhängig.