Lebenslanges Wohnrecht - das Wichtigste zum Wohnungsrecht

Ein lebenslanges Wohnrecht gewährt dem Nutznießer die rechtlich sichere Möglichkeit, eine Immobilie oder einen Teil davon bis ans Lebensende zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer sein zu müssen.

Häufig nutzen ältere Menschen ein unentgeltliches Wohnrecht auf Lebenszeit, weil sie ihr Haus oder ihre Wohnung zu Lebzeiten an Kinder oder Verwandte per Schenkung übertragen, jedoch darin wohnen bleiben möchten.

Die Begriffe lebenslanges Wohnrecht bzw. Wohnrecht auf Lebenszeit und Wohnungsrecht werden im Alltag synonym verwendet (auch in diesem Artikel), da eine Unterscheidung häufig nicht notwendig ist.

Juristische Unterscheidung zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht

Im juristischen Sinne wird zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht jedoch unterschieden:

• Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB

Das Wohnungsrecht gemäß § 1093 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beschreibt das Recht, "ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen". Das Wohnungsrecht bezeichnet ein dingliches Wohnrecht, also ein grundstücksbezogenes Recht, das durch Belastung der jeweiligen Immobilie entsteht.

§ 1093 Absatz 2 BGB legt außerdem fest, dass die Inhaber des Wohnrechts befugt sind, Familienmitglieder oder auch Pflegepersonal in der Wohnung aufzunehmen.

In § 1093 Absatz 3 BGB ist für das dingliche Wohnrecht festgehalten, dass Wohnberechtigte, die nur einen Teil einer Immobilie nutzen dürfen, den gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen mitnutzen dürfen: Das können etwa Garten, Fahrradkeller und Waschküche sein.

• Wohnrecht gemäß § 1090 BGB

Davon unterscheidet sich das Wohnrecht gemäß § 1090 BGB, das eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit beschreibt: Die Berechtigten verfügen lediglich über ein Mitbenutzungsrecht. Das heißt: Der Eigentümer kann zum Beispiel die Immobilie ebenfalls bewohnen. Im Falle einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit können die Berechtigten die Immobilie zudem nur in eigener Person nutzen. Familienangehörigen oder sonstigen Personen ist dies nicht gestattet.

In der Regel wird ein Wohnrecht im Grundbuch eines Grundstücks eingetragen. Verpflichtend ist ein solcher Eintrag nicht. Wer ein Wohnrecht jedoch rechtlich gut absichern möchte, sollte es auch im Grundbuch festhalten. Denn nur mit Grundbucheintrag ist es als dingliches Wohnrecht auch gegenüber Dritten geschützt. Das gilt z. B. gegenüber Banken, die Anspruch auf die Immobilie erheben könnten oder gegenüber neuen Eigentümern, wenn die Immobilie weiterverkauft wird.

Wohnrecht ohne Grundbucheintrag: Was ist zu beachten?

Die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts ohne Grundbucheintrag ist ebenfalls möglich. So können Grundstückseigentümer und Nutznießer das Wohnrecht durch einen Vertrag vereinbaren. Das Wohnrecht sollte dann jedoch in einem vom Notar beglaubigten Vertrag festgehalten werden. Diese Variante ziehen einige Eigentümer in Betracht, weil die Eintragung des lebenslangen Wohnrechts Grundbuchkosten verursacht. Die Höhe der Kosten ist abhängig von der Art des Wohnrechts und dessen Wert.

Welchen Nachteil hat das nur vertraglich festgehaltene Wohnrecht?

In diesem Fall gilt der Anspruch der Berechtigten auf das Wohnrecht nur gegenüber den Vertragspartnern. Verkaufen die Vertragspartner und Eigentümer die Immobilie jedoch, müssen sich die neuen Eigentümer nicht an die Vereinbarung halten. Sie haben den Vertrag schließlich nicht geschlossen. Ein solches Recht nach Verkauf bleibt nur bestehen, wenn ein "dingliches Wohnrecht" per Grundbucheintrag vorliegt - das Recht also an der Immobilie haftet. 

Für eine umfassende Absicherung der Bewohner und um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich daher, ein dingliches Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht sowohl im Grundbuch einzutragen als auch schriftlich im Vertrag zu fixieren.

Was kostet es, ein Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen?

Die Kosten für die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts ins Grundbuch bemessen sich anhand des Kapitalwert des Wohnrechts (vgl. Punkt 9). Dieser stellt die Bemessungsgrundlage für die anfallenden Notarkosten und die Gebühr an das Grundbuchamt dar.

Auch Mieter können ein lebenslanges Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht haben. Hierbei kommt der Mietvertrag auf Lebenszeit ins Spiel. Dieses Rechtsverhältnis entspricht jedoch nicht dem unentgeltlichen Wohnrecht gemäß § 1093 BGB, das ein freies Wohnrecht ist. Bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit handelt es sich um einen regulären Mietvertrag mit der Besonderheit, dass die Befristung der Mietzeit an die Lebensdauer des Mieters gebunden ist.

Jedoch können die Parteien ein dingliches Wohnrecht und einen Mietvertrag gleichermaßen vereinbaren. Es sind zwei Varianten möglich:

• Variante 1: Wohnrecht und Mietvertrag bestehen nebeneinander

Hier sind Wohnrecht und Mietvertrag nicht verknüpft. In diesem Fall müssen die Berechtigten Miete zahlen, jedoch kann der Vermieter aufgrund des dinglichen Wohnrechts nicht den Auszug der Mieter verlangen. Kündigt er das Mietverhältnis dennoch, bleibt das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht weiter bestehen.

• Variante 2: Wohnrecht wird einem Mietvertrag verknüpft

Bei dieser Variante ist das Wohnrecht an eine Bedingung gebunden. Das bedeutet: Mit dem Ende des Mietvertrags entfällt auch der Rechtsgrund für die Einräumung des dinglichen Wohnrechts.

Der Eigentümer kann dann vom Inhaber des Wohnrechts die Bewilligung der Löschung im Grundbuch verlangen (gemäß § 812 BGB). Eine solche Verknüpfung von dinglichem Wohnrecht und mietrechtlichem Nutzungsrecht besteht, wenn aus den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien klar hervorgeht, dass die Gewährung des Wohnrechts an Mietzahlungen gebunden ist.

Neben Mietzahlungen sind auch andere Gegenleistungen für ein Wohnrecht möglich, die die Parteien innerhalb eines Vertrages vereinbaren können. 

In folgenden Fällen kann die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts sinnvoll sein:

Schenkung der Immobilie an die Kinder

Ein Wohnrecht ist häufig für ältere Eigentümer relevant, die ihre Immobilie zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen möchten und zugleich das Haus weiter bewohnen wollen. So kann die Erbfolge schon eingeleitet werden und gegebenenfalls Erbschaftssteuer gespart werden. Denn die steuerlichen Freibeträge bei Schenkung können alle zehn Jahre geltend gemacht werden (§ 13 Abs.1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer-Gesetz). Bei der Erbschaft ist dies nur einmal möglich.

Lebenslanges Wohnrecht für den Partner

Vielfach wird ein Wohnrecht auch für den eigenen Lebenspartner eingetragen, damit im Todesfall der verbleibende Partner die Immobilie weiter bewohnen kann. Ohne Wohnrecht bestünde die Gefahr, dass die Erben des Verstorbenen den verbleibenden Ehegatten aus der Immobilie drängen könnten.

Hausverkauf mit Wohnrecht (Leibrente)

Auch wer sein Haus verkaufen und wohnen bleiben möchte, hat bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht die Möglichkeit, in den vertrauten vier Wänden zu bleiben (z. B. bei einem Hausverkauf per Leibrente). Der Vorteil für die Bewohner: Sie bleiben in ihrer vertrauten Umgebung, verfügen jedoch über das in der Immobilie gebundene Kapital und stocken damit ihre Rente auf.

Je nach vertraglicher Ausgestaltung des Wohnrechts bzw. Wohnungsrechts können sich unterschiedliche Rechte und Pflichten für den Berechtigten und für den Eigentümer der Immobilie ergeben. In der Regel sind die Pflichten wie folgt verteilt:

Rechte und Pflichten der Berechtigte

• Die Berechtigten dürfen die Immobilie oder Teile dieser zum Wohnen nutzen. Gleiches gilt für gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen des Hauses (Waschküche, Garten oder Keller). Außerdem dürfen sie Familienmitglieder, Bedienstete und Pflegepersonal aufnehmen. Nicht im Wohnrecht enthalten ist die Vermietung der Immobilie. Dies ist nur bei einem vereinbarten Nießbrauch möglich.

• Wohnberechtigte zahlen in der Regel keine Miete, das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist unentgeltlich. Die Wohnberechtigten sind aber zu kleinen Reparaturen und Erneuerungen sowie zur Zahlung der laufenden Nebenkosten bzw. Betriebskosten verpflichtet.

• Zulasten des Eigentümers gehen üblicherweise grundlegende Umbaumaßnahmen wie Sanierungen und größere Instandhaltungsmaßnahmen. Für solche Maßnahmen ist jedoch die Zustimmung des Wohnrechtnutzers nötig.

• Eigentümer haben kein Besichtigungsrecht. Sie dürfen die Wohnung oder das Haus nicht im Zuge einer Besichtigung begutachten.

Die Parteien können und sollten anderslautende Vereinbarungen jedoch per Vertrag vereinbaren, um eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen. 

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht im Zuge einer Leibrente ist es hingegen üblich, dass die neuen Eigentümer sowohl für die Umsetzung von Reparaturen und Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen verantwortlich sind als auch anfallende Kosten übernehmen.

In der Regel kann ein Wohnrecht nur gelöscht werden, wenn der Inhaber des Wohnrechts der Löschung zustimmt. Möchte z.B. die wohnberechtigte Person in ein Pflegeheim ziehen und benötigt das Wohnrecht nicht mehr, kann sie beim Grundbuchamt eine Aufhebung veranlassen.

Abfindung für Wohnrecht: Was ist dabei zu beachten?

Nach einem Hausverkauf mit Wohnrecht kann folgende Situation eintreten: Die Bewohner möchten das Wohnrecht nicht mehr wahrnehmen, jedoch nicht einfach auf ihre finanziellen Vorteile verzichten. Schließlich mussten sie bisher keine Miete zahlen, im Pflegeheim aber schon. Die Wohnberechtigten können dann ggf. mit dem Eigentümer eine Abfindung aushandeln.

Der Inhaber des Wohnrechts ist jedoch nicht verpflichtet, ein Abfindungsangebot des Eigentümers anzunehmen. Ebenso ist der Eigentümer nicht zur Zahlung einer Abfindung verpflichtet, wenn die Bewohner ihr freies Wohnrecht frühzeitig aufgeben. Es sei denn, eine solche Regelung ist vertraglich fixiert.

Wann erlischt das Wohnrecht ohne Zustimmung des Inhabers?

Auch ohne Zustimmung des Inhabers kann es in folgenden Fällen zu einer Beendigung des Wohnrechts kommen:

• Mit Fristablauf, falls das Wohnrecht zeitlich befristet war
• Mit dem Tod des Wohnberechtigten, falls nur dieser über das Recht verfügt
• Mit Eintritt einer Bedingung, falls das Wohnrecht an eine Bedingung geknüpft war
• Wenn die Räume nachhaltig nicht mehr bewohnbar sind

Ist es möglich, ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen?

Grundsätzlich können Sie als Eigentümer auch ein Haus mit Wohnrecht verkaufen. Der Verkauf ist also nicht abhängig von der Zustimmung des Wohnberechtigten. Allerdings ist es schwieriger, ein Haus zu verkaufen, das noch mit einem Wohnrecht belastet ist.

Dies gilt für ein dingliches Wohnrecht, welches im Grundbuch der Immobilie eingetragen wurde. Doch selbst ein vertraglich festgelegtes Wohnrecht lässt sich von neuen Eigentümern nicht in jedem Fall kippen, wie das Urteil des BGH vom 14.11.2018 (Az. VIII ZR 109/18) zeigt. In diesem Fall wurde das Wohnrecht allerdings in den Kaufvertrag integriert, so dass die neuen Eigentümer das Wohnrecht mitgekauft haben.

In der Praxis findet häufig eher eine Hausüberschreibung mit lebenslangem Wohnrecht innerhalb der Familie statt

Zwar ist ein Hausverkauf auch mit eingetragenem Wohnrecht möglich. In der Regel wollen Kaufinteressenten aber über das jeweilige Haus verfügen können, sei es zur Eigennutzung oder zum Vermieten. Das ist aber nicht möglich, wenn der Berechtigte sein Wohnrecht weiter ausüben möchte.

Eine Übertragung der Immobilie oder ein Verkauf mit Wohnrecht findet deshalb häufig innerhalb einer Familie statt. Der Standardfall: Eltern lassen das Haus an die Kinder oder Enkel überschreiben und behalten ein lebenslanges Wohnrecht.

Wann ist ein Hausverkauf mit Wohnrecht sinnvoll möglich?

Immobilien mit eingetragenem Wohnrecht können mitunter als Kapitalanlage-Immobilien infrage kommen. Hierbei geht es für die Käufer also eher um den potenziellen Wertgewinn des Objekts. Als Verkäufer müssen Sie jedoch Abschläge beim Verkaufspreis hinnehmen, weil Käufer auf potenzielle Mieteinnahmen verzichten.

Des Weiteren kann ein Kauf für Personen interessant sein, die erst nach Ablauf einiger Jahre selbst das Haus oder die Wohnung nutzen möchten. In diesen Fällen freuen sich die Käufer über den geringeren Kaufpreis und warten, bis das Wohnrecht erlischt.

Die Herausforderung beim Verkauf einer solchen Immobilie besteht darin, die richtige Zielgruppe auszumachen und diese anzusprechen. Erfahrene Immobilienmakler können solche Objekte häufig zielgerichteter vermarkten und zügiger verkaufen.

Findet eine Wertminderung durch ein Wohnrecht auf Lebenszeit statt? 

Ein Wohnrecht mindert den Wert einer Immobilie, da die Käufer nicht frei über das Objekt verfügen können und dieser Umstand die Nachfrage sehr begrenzt. Die fiktive Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht, multipliziert mit der voraussichtlichen Lebenszeit des Bewohners wird deshalb vom eigentlichen Verkehrswert der Immobilie abgezogen. 

Der Verkaufspreis beim Hausverkauf mit Wohnrecht fällt deshalb geringer als beim Verkauf einer unbelasteten Immobilie aus. Mehr Informationen zur Berechnung des Wohnwerts, siehe Abschnitt 9.

Was gilt beim Hausverkauf, wenn die Verkäufer ein Wohnrecht behalten wollen?

Wollen Sie als Verkäufer eine Immobilie zwar verkaufen, aber ein Wohnrecht auf Lebenszeit behalten, gilt ebenfalls: Sie sollten die Vereinbarungen vertraglich regeln und das Wohnrecht ins Grundbuch eintragen. Das einbehaltene Wohnrecht mindert natürlich den Wert der Immobilie.

Üblich ist der Hausverkauf mit Wohnrecht etwa im Zuge einer Leibrente: Dabei erhalten die Verkäufer den Kaufpreis nicht als einmalige Summe, sondern in Form von monatlichen Rentenzahlungen. Käufer können Unternehmen sein, Stiftungen oder auch Privatpersonen. Die Verkäufer können durch die Leibrente ihre Immobilie kapitalisieren und in ihren vertrauten vier Wänden wohnen bleiben. Ein konventioneller Immobilienverkauf, bei dem die Verkäufer ein Wohnrecht behalten, ist ebenso möglich.

Kann man ein lebenslanges Wohnrecht verkaufen oder auszahlen lassen?

Das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht selbst kann nicht verkauft, also gegen Geldleistungen an eine andere Person übereignet werden. Wollen die Nutznießer ein Wohnrecht zu Geld machen, können sie ein Nießbrauchrecht statt des reinen Wohnrechts vereinbaren: Dieses ermöglicht ihnen nicht nur die Nutzung in Form des Bewohnens, sondern auch die Vermietung.

Die Parteien können ebenso eine Auszahlung des Wohnrechts vereinbaren, wenn die Berechtigten auf ihr Wohnrecht verzichten und eine Löschung im Grundbuch bewilligen. Einen rechtlichen Anspruch auf Auszahlung bei Auszug haben die Bewohner nicht.

Vor allem bei Verkaufsabsichten ist die Löschung des Wohnrechts jedoch im Interesse des Eigentümers, weil es den Verkauf erleichtert und den Verkaufspreis erhöht. Der Wert des Wohnrechts ist abhängig von der fiktiven Miete, die ein Bewohner ohne Wohnrecht zu zahlen hätte und der Wohndauer bzw. der Lebensdauer des Wohnberechtigten. In Abschnitt 9 gibt es weitere Informationen zur Wertermittlung.

Wird eine Wohnung mit Wohnrecht auf Lebenszeit verkauft, sind außerdem folgende Unterlagen notwendig:

• Teilungserklärung von der Hausverwaltung oder dem Grundbuchamt
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Wohngeldabrechnungen
• Aktueller Wirtschaftsplan und Rücklagenübersicht

Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht: der fiktiven Miete. Und zwar über den Zeitraum, den der Nutznießer zum Zeitpunkt der Berechnung voraussichtlich noch in der Immobilie wohnen wird.

Um zu errechnen, was ein Wohnrecht wert ist, muss der Jahreswert des Wohnrechts mit einem Faktor multipliziert werden, der sich aus der durchschnittlichen Lebenserwartung des Berechtigten ergibt. Unter dem Jahreswert ist der Wert der Nutzung während eines Jahres zu verstehen.

Um alle fiktiven Mieteingänge auf den Bewertungsstichtag zu beziehen, werden die Mieten abgezinst, d.h. Kapitalwerte gebildet. Der Gesetzgeber schreibt dabei einen Zinssatz von 5,5 % zur Berechnung der Kapitalwerte vor (§ 14 Bewertungsgesetz). 

Findet ein Hausverkauf mit Wohnrecht statt, wird bei der Immobilienbewertung der Wert des Wohnrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.

Unsere Wohnrecht Auszahlungstabelle zeigt Ihnen die Bewertungen für ein Wohnrecht nach Alter und fiktiver Miete. So können Sie auch bei individuell abweichenden Werten ohne Rechenaufwand schon einmal grob einschätzen, wie hoch Ihr Wohnrecht zu bewerten ist.

Schenkung: Unentgeltliches Wohnrecht und Schenkungssteuer

• Steueraufkommen für die Schenkenden und Wohnberechtigten: Schenken Eltern etwa ihren Kindern eine Immobilie mit einem eigenen Wohnrecht, fallen für sie keine Steuern an: keine Einkommenssteuer und keine Erbschaftssteuer.

• Steueraufkommen für die Beschenkten: Für die beschenkten Kinder gelten hohe Freibeträge bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer. Das Wohnrecht mindert den Verkehrswert der Immobilie zusätzlich, wirkt aber beim Erlöschen wieder steuererhöhend.

Hausverkauf mit Wohnrecht und Steuern

Wer eine selbstgenutzte Immobilie verkauft und ein Wohnrecht behält, muss in bestimmten Fällen keine Spekulationssteuer zahlen.

Da das Wohnrecht den Immobilienwert mindert und eine evtl. fällige Steuer maßgeblich am Immobilienwert hängt, sorgt die Belastung mit einem Wohnrecht auch für eine Minderung der Steuer.

Wohnrecht nach Erbschaft und Steuern

Erben Angehörige eine Immobilie und bewohnen diese dann selbst, müssen sie keine Erbschaftssteuer zahlen. Wer nur ein Wohnrecht hat, etwa ein Ehepartner, während das Haus auf die Kinder übergeht, muss hingegen Erbschaftsteuer zahlen – so entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: II R 45/12).

Der Wohnberechtigte muss bei Erbschaft den Kapitalwert des Wohnrechts (siehe oben) versteuern. Dabei gelten die Sätze und Freibeträge der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Damit ein Ehepartner keine Erbschaftssteuer zu zahlen hat, muss ihm das Eigentum übertragen werden.

Können die Wohnberechtigten das Wohnrecht nicht mehr ausüben, z. B. weil sie pflegebedürftig sind, hat das Wohnrecht keinen Nutzen mehr für sie. Benötigen sie noch Einnahmen, um beispielsweise das Pflegeheim zu bezahlen, sollten sie sich lieber ein Nießbrauchrecht statt eines Wohnrechts einräumen lassen.

Nießbrauchrecht schließt Vermietung der Immobilie ein

Bei einem Nießbrauchrecht hat der Inhaber die Wahl: Er kann die Wohnung selbst nutzen oder vermieten und ist damit auch nach Auszug abgesichert. Auch das Nießbrauchrecht sollte wie das Wohnrecht durch einen Notar im Grundbuch vermerkt werden. Allerdings hat ein Nießbrauch gegenüber dem Wohnrecht den Nachteil, dass es nicht gepfändet werden kann. 

Sollten die Eigentümer einer finanzierten Immobilie, an der jemand ein Wohnrecht hat, die Kreditraten nicht mehr bedienen können, ist auch das Wohnrecht in Gefahr. Da das Wohnrecht im Grundbuch hinter der Forderung der Banken steht, könnte eine Bank eine Zwangsversteigerung betreiben, um die eigene Kreditforderung zu retten. Im Zuge der Zwangsversteigerung erlischt das Wohnrecht.

Zwar erhält der Wohnberechtigte eine Geldforderung in Höhe des Werts des Wohnrechts, oftmals ist der Erlös aus der Zwangsversteigerung aber zu niedrig, um die Forderung des Wohnrechtinhabers angemessen bedienen zu können.