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Eigenbedarfskündigung – 15 Informationen für Vermieter

Eigenbedarfskündigung

Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung können Vermieter ihre Mieter kündigen, wenn sie ihre Immobilie selbst nutzen möchten oder für Familienangehörige bzw. Angehörige des Haushalts benötigen.

Der Gesetzgeber hat für das Anmelden von Eigenbedarf jedoch enge Grenzen gesetzt, die den Mieter schützen. immoverkauf24 informiert über die Eigenbedarfskündigung.

1. Die gesetzliche Grundlage der Eigenbedarfskündigung - Das sagt das Mietrecht

In § 573 des BGB ist festgehalten, dass ein Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn “der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt”. Hierauf basiert die so genannte Eigenbedarfskündigung.

2. Wer kann von der Kündigung wegen Eigenbedarf Gebrauch machen, für wen kann sie eingesetzt werden?

In zahlreichen Gerichtsurteilen wurde über die Berechtigung von Eigenbedarfskündigungen entschieden. Die bisherige Rechtssprechung hat folgende Ergebnisse für Familienangehörige hervorgebracht:

Art der Zugehörigkeit zum Vermieter

Anerkannt

Nachweis über besondere Bindung zum Vermieter erforderlich

Kinder

ja

nein

Enkel

ja

nein
Eltern ja nein
Großeltern ja nein
Geschwister ja nein
getrennt lebender Ehepartner, ohne Scheidungsantrag ja nein
Eingetragener Lebenspartner ohne laufenden Aufhebungsantrag ja nein
Nichten und Neffen

ja

nein

Schwiegerkinder und Schwiegereltern (sofern die Ehe noch besteht)

ja

nein

Cousin und Cousine ja ja
Großneffe und Großnichte ja ja
Stiefenkel ja ja

Stiefeltern und Stiefkinder

ja umstritten
Schwager und Schwägerin ja umstritten
Onkel und Tante ja

umstritten

Geschiedener Ehepartner nein

/

Ex-Schwiegereltern nein /
Ex Schwiegerkinder nein /

Bei Haushaltsangehörigen handelt es sich um alle Personen, die schon länger dem Haushalt des Vermieters zugeordnet sind und hier voraussichtlich auf Dauer bleiben. Zum Beispiel Haushaltspersonal, Pflegepersonal, Lebenspartner und deren Kinder

3. Welche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung werden als vernünftig und nachvollziehbar angesehen?

Der kündigende Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorlegen, derentwegen er eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Sieht der Mieter sich also im Recht und weigert sich die Wohnung zu verlassen, kann es dazu kommen, dass ein Gericht im Falle einer durch Sie eingereichten Räumungsklage zu Ihren Ungunsten entscheidet und der Mieter bleiben darf.

Gerichtlich anerkannte Gründe für den Eigenbedarf können zum Beispiel sein:

  • Der Wunsch im eigenen Haus zu wohnen, welches man kürzlich erworben hat um die Mietwohnung zu verlassen
  • Benötigen einer Ersatzwohnung während einer jahrelangen Umbauphase des eigentlichen Hauses
  • Kinderwunsch
  • Wunsch im Alterswohnsitz zu leben und sich räumlich zu verkleinern
  • Zweitwohnung beruflich bedingt erforderlich
  • wesentlich kürzerer Arbeitsweg durch Umzug in die Wohnung

Gründe die nicht anerkannt wurden:

Wohnungseigentumsgesetz
  • Benötigen einer Ersatzwohnung während einer kurzen Übergangsphase
  • Aussprechen der Eigenbedarfskündigung obwohl die Wohnung des Mieters nicht zu den Anforderungen des Vermieters passt
  • Aussprechen der Eigenbedarfskündigung obwohl eine nicht vermietete Alternativwohnung im Vermietungsbestand ist

Es handelt sich bei Eigenbedarfs-Streitigkeiten häufig um detailliert zu betrachtende Einzelfälle. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von unseren Immobilienprofis oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten und informieren Sie sich darüber, wie aussichtsreich eine Auseinandersetzung mit dem Mieter für Sie ist.

4. In welchen Ausnahmefällen muss der Vermieter für Eigenbedarf keine nachvollziehbaren, vernünftigen Gründe nachweisen?

Wohnt der Vermieter mit seinem Mieter unter einem Dach in einem Haus mit zwei Wohneinheiten, so kann er vom Kündigungsrecht nach § 573a Abs.1 S.1 BGB Gebrauch machen. Er muss kein berechtigtes Interesse, also auch keinen Eigenbedarf nachweisen. Die gleiche Möglichkeit haben Vermieter, deren Mieter mit ihnen in einer Wohnung wohnen, zum Beispiel ein möbliertes Zimmer mieten.

5. Wann kommt eine Eigenbedarfskündigung nicht in Frage?

Neben den unter 3. genannten nicht anerkannten Begründungen für Eigenbedarfskündigungen gibt es weitere Fälle, in denen es nicht möglich ist, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

  • Juristische Personen als Vermieter können keinen Eigenbedarf anmelden
  • Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden
  • Steht ein Kündigungsverzicht des Vermieters im Mietvertrag, so kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden
  • Handelt es sich um neu begründetes Wohneigentum, werden also Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, so hat der Vermieter eine Sperrfrist von drei Jahren, in der er nicht wegen Eigenbedarf kündigen darf
  • Sonderfall: Entfällt der Grund für den Eigenbedarf nach Kündigung und der Mieter ist noch nicht ausgezogen, so muss der Vermieter ihn darüber informieren und der Mieter kann bleiben.

6. Eigenbedarfskündigung Muster - So kann Ihr Kündigungsschreiben aussehen

Beachten Sie beim Einsatz des Musters, dass Sie die Begründungen vollständig eintragen und bei der Kündigungsfrist den korrekten Auszugstermin eintragen. Mehr über die Fristen erfahren Sie unter 8.

An dieser Stelle finden Sie kostenlose Download-Dokumente (Word- und PDF-Datei) zur Kündigung ihres Mieters, wegen Eigenbedarf.

So könnte Ihr Kündigungsschreiben aussehen:

Kündigung Eigenbedarf seite 1
Eigenbedarfseite2

Tipp von immoverkauf24:

Sind Sie Ihrem Mieter wohl gesonnen und möchten Sie Streit vermeiden, so empfiehlt es sich ihn zunächst einmal anzurufen und über die anstehende Kündigung des Mietverhältnisses zu sprechen.

7. Wie zeitnah muss der Eigenbedarf des Vermieters bestehen?

Auch wenn der Eigenbedarf tatsächlich erst nach dem spätesten, fristgerechten Auszugstermin des Mieters besteht und die Wohnung nicht unmittelbar benötigt wird, kann die Kündigung wirksam sein. Hierzu muss sehr wahrscheinlich sein, dass der Bedarfsfall eintritt und mit einiger Sicherheit muss der Bedarf in naher Zukunft bestehen.

8. Mietkündigung wegen Eigenbedarf - Die Fristen

Bei einer Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, deren Kündigungsfristen gesetzlich geregelt sind. § 573c beinhaltet die Fristen einer ordentlichen Kündigung:

“Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.”

9. Wann besteht ein Widerspruchsrecht des Mieters?

Wohnungsrecht

Liegt beim Mieter ein Härtefall vor, der auch bei Berücksichtigung der Interessen des Vermieters einen Auszug aus der Wohnung zu einer starken Belastung für den Mieter und/oder seine Familie bzw. Haushaltsangehörigen macht, so kann der Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. In jedem Einzelfall erfolgt eine Interessenabwägung. Überwiegt das Interesse des Mieters am Fortsetzen des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis zu beendigen, so darf der Mieter in der Wohnung bleiben.

Beispielfälle, in denen der Mieter wegen eines Härtefalls bleiben durften:

  • Schwangerschaft (vgl. LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90)
  • Blinder Mieter hohen Alters, der sich in neuer Umgebung nicht mehr zurechtfinden würde (vgl. KG Berlin, Az. 8 U 288/03)
  • Student, der gerade seine Diplomarbeit schreibt (vgl. LG Aachen, Az. 7 S 182/84)

Häufig nennen Mieter hohe Umzugskosten oder den erforderlichen Schulwechsel für ein Kind als Grund für ihren Widerspruch. Diese Gründe werden im Regelfall vor Gericht nicht anerkannt.

10. Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung – Welche Strafen drohen Vermietern?

Täuscht ein Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um dem Mieter zu kündigen, so hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Er kann vom Vermieter verlangen, dass alle ihm entstandenen Kosten vom Vermieter rückerstattet werden. Hierzu zählen Umzugskosten, Rechtsanwaltskosten, Maklerkosten etc.

Je nach Situation hat der Mieter bei einer vorsätzlich falschen Eigenbedarfskündigung unterschiedliche Möglichkeiten:

A) Der Mieter erfährt von der Vortäuschung des Eigenbedarfs noch während er in der Wohnung lebt. Er darf dort wohnen bleiben und Schadenersatz für die ihm entstandenen Kosten einfordern.

B) Der Mieter erfährt nach seinem Auszug von der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Ist die Wohnung noch frei, kann er auf Wunsch wieder dort einziehen und Schadenersatz für die ihm entstandenen Kosten einfordern.

C) Der Mieter erfährt nach seinem Auszug von der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Die Wohnung ist bereits verkauft oder weiter vermietet. Der Mieter kann Schadenersatz für alle ihm entstandenen Kosten verlangen.

Tipp von immoverkauf24:

Anstatt einen Eigenbedarf vorzutäuschen, überlegen Sie besser, ob ein Auflösungsvertrag eine Option ist. Mehr dazu unter Punkt 15.

11. Vermietetes Haus oder vermietete Wohnung kaufen und bei den Mietern Eigenbedarf anmelden - geht das?

Kaufvertrag

Wer eine Immobilie kauft hat ein berechtigtes Interesse daran, im Eigentum zu wohnen. Dies gilt natürlich vorwiegend für Eigentümer, die bislang in einer Mietwohnung gewohnt haben und das erste und bisher einzige Eigentum anschaffen. Laut eines Urteils des Landgerichtes Mainz genügt der Wunsch des Immobilienerwerbers “in den eigenen vier Wänden zu wohnen” als vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für die Eigenbedarfskündigung (vgl. Urteil vom 06.02.1996 – 3 S 248/95).

Bei Einfamilienhäusern gibt es keine Kündigungssperrfristen. Der neue Besitzer des Hauses kann den Mietern ordentlich und fristgerecht kündigen. Bei Eigentumswohnungen gelten dann Kündigungssperrfristen, wenn es sich um neu begründetes Wohneigentum handelt, das von bisherigen Eigentümer an einen Dritten verkauft wird. In diesem Fall gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.

immoverkauf24 Tipp:

Für den Hausverkauf lohnt es sich nicht, den riskanten Weg der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung zu gehen, um ein freies Haus verkaufen zu können. Nutzen Sie unsere Maklerempfehlung und wir schlagen Ihnen einen Makler vor, der den Verkauf Ihres vermieteten Hauses erfolgreich und reibungslos durchführt.

12. Mieter zieht nach Eigenbedarfskündigung nicht aus – Was ist zu tun?

Hat der Mieter keinen schriftlichen Widerspruch gegen die Kündigung geäußert und hat er die Wohnung nicht fristgerecht geräumt, so muss der Vermieter schnell handeln.

Schritt 1:

Der Vermieter muss umgehend dem Fortsetzen des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter widersprechen. Tut der Vermieter dies nicht innerhalb von zwei Wochen, kann es fatale Folgen haben. Der Gesetzgeber geht dann davon aus, dass das Mietverhältnis beidseitig stillschweigend verlängert wurde. Eine entsprechende Klausel die diesem Fall vorbeugt, sollte bereits im Kündigungsschreiben eingesetzt werden, siehe Punkt 6.

Schritt 2:

Im nächsten Schritt sollten Sie den Mieter schriftlich dazu auffordern, die Wohnung zu einem bestimmten Termin zu räumen. Dies empfiehlt sich auch, wenn der Übergabetermin bereits im Kündigungsschreiben stand. Erst nach Verstreichen der in der neuen Aufforderung genannten Räumungsfrist sollten rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Schritt 3:

Besteht kein wirksamer Widerspruch des Mieters und hat dieser keine Räumungsfrist beantragt, so sollten Sie sich als Vermieter einen Rechtsanwalt zur Unterstützung nehmen und beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen.

immoverkauf24 Tipp:

Streben Sie zunächst eine außergerichtliche Einigung mit dem Mieter an. In persönlichen Gesprächen kann die Sachlage entschärft und meist eine Einigung erzielt werden.

13. Wie funktioniert die Eigenbedarfskündigung bei mehreren Vermietern?

Es ist nicht erforderlich, dass jeder der Vermieter einen Eigenbedarf hat. Es reicht aus, wenn bei einem der Vermieter berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung besteht. Das Kündigungsschreiben muss jedoch von allen Vermietern unterschrieben werden.

14. Vermieter mit mehreren Wohnungen – Das müssen Sie beachten

Als Vermieter mehrerer Wohnungen, der eines der Mietobjekte im Rahmen des Eigenbedarfs nutzen möchte, müssen einige Zusatzaspekte berücksichtigt werden. Ist zum Beispiel eine weitere nicht vermietete Wohnung im Bestand, die ähnlich zur Eigennutzung geeignet ist wie eine vermietete, muss diese der vermieteten Wohnung vorgezogen werden. Das gilt auch wenn bei einer geeigneten Wohnung der Auszug des Mieters bevorsteht.

Stehen dem Vermieter mehrere vermietete Wohnungen für eine Eigenbedarfskündigung zur Auswahl, so kann er frei wählen, welchem Mieter er wegen Eigenbedarf kündigt.

Hinweis

Überlegen Sie, welcher Mieter keinen Gebrauch von einem Widerspruch wegen eines Härtefalls machen wird. Kündigen Sie also lieber dem alleinstehenden Mieter, der erst seit wenigen Jahren bei Ihnen wohnt als dem Ehepaar welches in Kürze ein Kind erwartet oder der blinden alten Dame, die seit 30 Jahren in Ihrer Wohnung lebt.

Haben Sie eine freie Alternativwohnung für den Mieter, so müssen Sie ihm diese als Ersatz anbieten.

15. Auflösungsvertrag – Eine sinnvolle Alternative zur Eigenbedarfskündigung?

Sind Sie als Vermieter an einem Auszug des Mieters interessiert und sich unsicher, ob Ihre Eigenbedarfskündigung anerkannt wird, so sollten Sie sich zunächst mit einem Experten darüber unterhalten, ob Sie das Risiko eingehen sollten. Ein Experte kann ein Immobilienmakler oder ein Fachanwalt für Mietrecht sein. Ist absehbar, dass Ihre Kündigung erfolglos verlaufen wird, so ist der Aufhebungsvertrag eine geeignete Lösung. In diesem kann unabhängig von der Gesetzgebung eine Frist zur Räumung der Wohnung vereinbart werden. Im, Gegenzug erhält der Mieter eine “Auszugsvergütung”. Sie können Ihre dann unvermietete Wohnung verkaufen und von einem guten Immobilienpreis profitieren.

Bitte beachten Sie, dass immoverkauf24 keine Haftung für die Richtigkeit/Rechtswirksamkeit dieses Musters übernimmt.

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