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Wohnungsverkauf – vermietete Wohnung verkaufen

Sie sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung und überlegen, diese nun zu verkaufen? Hier erfahren Sie, wie Sie den Haus- oder Wohnungsverkauf professionell vorbereiten und umsetzen und was dabei rechtlich zu bedenken ist. Im kostenlosen immoverkauf24-Ratgeber erhalten Sie 25 Praxistipps, wie Sie Ihre vermietete Wohnung zum maximalen Verkaufspreis veräußern.

Beim Verkauf einer Mietwohnung gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt, dass sich mit dem Verkauf der Mietwohnung an einen neuen Eigentümer an dem bestehenden Mietverhältnis nichts ändert. Dieser kauft die Wohnung inklusive des laufenden Mietvertrags, die Rechte des Mieters bleiben bestehen. Entsprechend ist auch eine Kündigung der Mieter aufgrund des Verkaufs nicht möglich. Hier erfahren Vermieter, wie sie eine vermietete Wohnung dennoch erfolgreich verkaufen können.

1. An wen kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Wohnung vermietet verkaufen

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie sich an zwei mögliche Zielgruppen wenden:

  • Personen, die in die Wohnung selbst einmal einziehen möchten
  • Kapitalanleger, die mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchten

Der Verkauf der Wohnung an die erste Zielgruppe ist zwar für den Verkäufer im Erfolgsfall sehr interessant, lässt sich in der Praxis aber schwer verwirklichen. Denn: ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann diese nur nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigt. Dazu muss er die Kündigung ausführlich begründen und damit rechnen, dass die Kündigung einer eventuellen gerichtlichen Überprüfung unterzogen wird. Nicht selten stellt sich dabei heraus, dass die aufgeführten Gründe für eine Kündigung nicht ausreichen. Weil Kündigungen wegen Eigenbedarf Zeit und Geld kosten können und auch der Einzugszeitpunkt im Erfolgsfall nicht genau kalkulierbar ist, interessieren sich potentielle Selbstnutzer kaum für den Kauf einer vermieteten Wohnung.

2. Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung?

Vor dem Verkauf ist es unter anderem sinnvoll den Wert der vermieteten Wohnung über eine Immobilienbewertung herauszufinden. Die folgende Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen dafür vorab benötigt werden.

3. Verkauf einer vermieteten Wohnung an Kapitalanleger

Am besten kann man eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkaufen, sprich man wendet sich direkt an Kapitalanleger. Dabei kommt es darauf an, den Anleger davon zu überzeugen, dass er bereits während der Haltedauer der Wohnung eine interessante Eigenkapitalrendite erwirtschaften kann, spätestens jedoch bei einem späteren Verkauf der Wohnung. Die Eigenkapitalrendite einer vermieteten Immobilie kann man am besten aus Sicht eines Käufers an einem Beispiel verdeutlichen.

Beispielkalkulation Verkauf Mietwohnung

Kaufpreis 125.000 €
Nebenkosten (12 %) 15.000 €
Anschaffungskosten gesamt: 140.000 €
Eigenkapital (20 %) 28.000 €
Fremdkapital (80 %) 112.000 €
Zinssatz Fremdkapital 4,0 %
Zinskosten gesamt 4.480 €
Instandhaltungskosten pro qm 1 €
Quadratmeter Wohnfläche 49
Instandhaltungskosten gesamt (12 Monate) 588 €
Vewaltungskosten pro Jahr (Annahme) 340 €
Zins-/ Instandhaltungs-/ Verwaltungskosten gesamt 5.408 €
Nettokaltmiete pro Jahr 5.460 €
Ergebnis vor Steuerersparnis und Tilgung 52 €
Gebäudewert (Annahme 70 % des Kaufpreises) 87.500 €
%-Abschreibung auf Gebäudewert 2,5 %
Abschreibungen 2.188 €
- Ergebnis vor Steuerbetrachtung 52 €
= Steuerlich ansetzbarer Verlust 2.136 €
Persönlicher Grenzsteuersatz (Annahme): 40 %
Steuerersparnis 854 €
Ergebnis nach Steuerersparnis, aber vor Tilgung 906 €
- Tilgung (1 %) 1.120 €
= Liquidität = Überschuss (+) bzw. Unterdeckung (-) -214 €
Eigenkapitalrendite 3,2 %
Quelle und Copyright: immoverkauf24

In diesem konkreten Fall und bei den gewählten Annahmen könnte ein Käufer beim Kauf der Wohnung eine jährliche Eigenkapitalrendite von 3,2% erwirtschaften. Allerdings kann die Rendite auch niedriger ausfallen, wenn z.B. die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen, um mögliche Modernisierungsmaßnahmen zu bezahlen. Die Rendite könnte aber auch höher ausfallen, wenn der Käufer z.B. die Miete erhöhen kann.

Zusätzlich ist es denkbar, dass der Käufer über die Haltedauer eine stille Wertreserve aufbaut, vorausgesetzt die Preise für vergleichbare Wohnungen steigen in den Jahren nach dem Wohnungserwerb. Ein etwaiger Wertzuwachs würde die Eigenkapitalrendite weiter erhöhen.

Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung festlegen

Um den Angebotspreis für eine vermietete Wohnung festzulegen, sollte man nicht nur eine Renditekalkulation aus der Sicht eines potenziellen Käufers machen (siehe Beispiel weiter oben), sondern auch die Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen am Markt analysieren. Neben der Rendite und den sogenannten Kaufpreisfaktoren sollte man auch den Quadratmeterpreis im Auge behalten, der sich bei Festsetzung eines Angebotspreises automatisch ergibt (Kaufpreis bezogen auf Anzahl Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung).

Tipp von immoverkauf24:

Eine vermietete Wohnung kann auch frei werden, wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt. In diesem Moment konkurriert die Wohnung mit freien Wohnungen und wird dann aus der Sicht eines Selbstnutzers bewertet (das kann zu Preisaufschlägen von 20 bis 30% führen). Die angemessene Bewertung einer vermieteten Wohnung ist eine komplizierte Angelegenheit. Es ist daher ratsam, eine Immobilienbewertung durch einen Experten in Anspruch zu nehmen.

4. Verkauf Mietwohnung - diese Mieterrechte gilt es zu beachten

Schon vor dem eigentlichen Besitzerwechsel gilt es für Vermieter einige Rechte der Mieter zu berücksichtigen:

Besichtigungsrecht des Vermieters

Strebt ein Vermieter den Verkauf seiner Mietwohnung an, ist der Mieter dazu verpflichtet, dieses zu ermöglichen und  Besichtigungen seiner Wohnung zuzulassen. Die Besichtigungstermine müssen Vermieter und Mieter einige Tage zuvor absprechen. Ungefähr einmal in der Woche ist nach bisheriger Rechtsprechung ein Besichtigungstermin zumutbar. Zieht sich die Vermarktung jedoch in die Länge, muss der Mieter nicht jede Woche parat stehen, sondern nur alle 2-3 Wochen. Bei der Besichtigung dürfen die Interessenten gucken, jedoch nicht weiter in die Privatsphäre des Mieters eindringen, indem sie etwa Schränke öffnen.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Vorkaufsrecht für Mieter gilt nur, wenn ein Mehrfamilienhaus während eines laufenden Mietvertrags in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und dies ins Grundbuch eingetragen wurde. Ist das der Fall, hat der Vermieter den Mieter zu benachrichtigt, wenn ein Käufer für die Wohnung gefunden ist. Dann hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit, um zu entscheiden, ob er statt des Kaufinteressenten die Wohnung erwerben möchte - und zwar zu genau zu den Konditionen, die der Vermieter mit dem anderen Käufer vereinbart hätte. Versäumt der Vermieter es, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu informieren, muss er mit Schadensersatzleistungen rechnen: Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall, dass der Alteigentümer für den Preisunterschied aufzukommen hat, wenn der Mieter die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten bekommt (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).

Fand keine solche Aufteilung in Sondereigentum statt, haben Mieter auch kein Vorkaufsrecht beim Verkauf der Mietwohnung im Zuge des Verkaufs des Mehrfamilienhauses. Der Eigentümer kann das Objekt an jeden beliebigen Käufer veräußern. Gleiches gilt, wenn nach der Umwandlung in Sondereigentum und Verkauf eine erneute Veräußerung stattfinden soll. Der Mieter hat also nur einmal ein Vorkaufsrecht. Auch beim Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses haben die Mieter kein Vorkaufsrecht.

Folgende Mieterrechte hat der neue Eigentümer nach dem Verkauf zu beachten:

Kauf bricht nicht Miete - der Mietvertrag bleibt bestehen

Ein Mietvertrag kann nicht aufgrund eines geplanten oder vollzogenen Verkaufs gekündigt werden. Stattdessen übernimmt der neue Eigentümer bestehende Mietverträge mit der Immobilie. Auch wenn der neue Vermieter die Mietverträge verändern oder diese zu neuen Konditionen abschließen möchte, hat er kein Recht darauf. Mieterhöhungen, die sich im Rahmen von ortsüblicher Vergleichsmiete (Mietspiegel) oder ggf. vorhandener Mietpreisbremse bewegen, sind natürlich erlaubt. Auch nach Modernisierungen, bei Umlage der Modernisierungskosten, können Mieterhöhungen rechtens sein.

Eigenbedarfskündigungen

Möchte der neue Eigentümer eine Wohnung selbst beziehen oder beansprucht die Wohnung für seine Kinder, kann eine Kündigung des Mietvertrags nach Verkauf der Mietwohnung rechtens sein. Allerdings muss der Vermieter nachweisen, dass er gute Gründe für den Eigenbedarf hat. Zudem können Härtefall-Regelungen greifen, wenn etwa die Mieter sehr alt oder pflegebedürftig sind und ein Umzug ihnen deshalb nicht mehr zuzumuten ist. 

Kündigungsfristen

Bei einer plausiblen Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt gemeinhin eine Kündigungsfrist von drei Monaten
Der Kündigungsschutz verlängert sich für Mieter jedoch deutlich, wenn die Wohnung während ihrer Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde: Dann gilt ein Kündigungsschutz von drei Jahren. Per Landesverordnung können die Fristen sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Während dieses Zeitraums ist nur eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters wegen Fehlverhaltens möglich - etwa, weil er keine Miete zahlt oder die Wohnung widerrechtlich gewerblich nutzt.

5. Vermietete Wohnung verkaufen – Vermarktung starten!

Bitte denken Sie daran, dass vermietete Wohnungen nicht wie freie Wohnungen vermarktet werden. So werden diese z.B. bei den Online-Vermarktungsportalen in einer gesonderten Rubrik geführt (z.B. Anlageobjekte). Auch werden vermietete Wohnungen stärker auf dem „Papier“ verkauft (über Renditekalkulationen). So erhält ein Kaufinteressent in der Regel auch erst dann einen Besichtigungstermin, wenn er ernsthaft interessiert ist und man mit ihm auch schon ausführlich über die Wohnung gesprochen hat.

Auf diese Weise muss der Mieter nicht ständig gestört werden. Es gibt sogar Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen, ohne diese zu besichtigen, wenn sie sehr ausführlich beraten worden sind. Da beim Verkauf einer vermieteten Wohnung die Beratung entscheidend ist, sollten die Verkaufsgespräche nur von Personen geführt werden, die schon häufiger Kapitalanlagen verkauft haben. Wenden Sie sich daher nur an Makler, die regelmäßig Kapitalanlagen verkaufen.

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