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Wohnungsverkauf – vermietete Wohnung verkaufen

Sie sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung und überlegen, diese nun zu verkaufen? Hier erhalten Sie exklusive Tipps, die Ihnen helfen den Verkaufsprozess gut vorzubereiten und professionell umzusetzen. Beachten Sie dazu auch weitere Tipps und wichtige Hinweise zum Verkauf von freien Wohnungen unter Wohnungsverkauf. immoverkauf24 hat in einem kostenlosen Ratgeber 25 Praxistipps aufgelistet, die Ihnen Schritt für Schritt zeigen, wie Sie Ihre vermietete Wohnung zum maximalen Verkaufspreis veräußern.

An wen kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Wohnung vermietet verkaufen

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie sich an zwei mögliche Zielgruppen wenden:

  • Personen, die in die Wohnung selbst einmal einziehen möchten
  • Kapitalanleger, die mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchten

Der Verkauf der Wohnung an die erste Zielgruppe ist zwar für den Verkäufer im Erfolgsfall sehr interessant, lässt sich in der Praxis aber schwer verwirklichen. Denn: ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann diese nur nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigt. Dazu muss er die Kündigung ausführlich begründen und damit rechnen, dass die Kündigung einer eventuellen gerichtlichen Überprüfung unterzogen wird. Nicht selten stellt sich dabei heraus, dass die aufgeführten Gründe für eine Kündigung nicht ausreichen. Weil Kündigungen wegen Eigenbedarf Zeit und Geld kosten können und auch der Einzugszeitpunkt im Erfolgsfall nicht genau kalkulierbar ist, interessieren sich potentielle Selbstnutzer kaum für den Kauf einer vermieteten Wohnung.

Verkauf einer vermieteten Wohnung an Kapitalanleger

Am besten kann man eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkaufen, sprich man wendet sich direkt an Kapitalanleger. Dabei kommt es darauf an, den Anleger davon zu überzeugen, dass er bereits während der Haltedauer der Wohnung eine interessante Eigenkapitalrendite erwirtschaften kann, spätestens jedoch bei einem späteren Verkauf der Wohnung. Die Eigenkapitalrendite einer vermieteten Immobilie kann man am besten aus Sicht eines Käufers an einem Beispiel verdeutlichen.

Beispielkalkulation vermietete Wohnung

Kaufpreis 125.000 €
Nebenkosten (12 %) 15.000 €
Anschaffungskosten gesamt: 140.000 €
Eigenkapital (20 %) 28.000 €
Fremdkapital (80 %) 112.000 €
Zinssatz Fremdkapital 4,0 %
Zinskosten gesamt 4.480 €
Instandhaltungskosten pro qm 1 €
Quadratmeter Wohnfläche 49
Instandhaltungskosten gesamt (12 Monate) 588 €
Vewaltungskosten pro Jahr (Annahme) 340 €
Zins-/ Instandhaltungs-/ Verwaltungskosten gesamt 5.408 €
Nettokaltmiete pro Jahr 5.460 €
Ergebnis vor Steuerersparnis und Tilgung 52 €
Gebäudewert (Annahme 70 % des Kaufpreises) 87.500 €
%-Abschreibung auf Gebäudewert 2,5 %
Abschreibungen 2.188 €
- Ergebnis vor Steuerbetrachtung 52 €
= Steuerlich ansetzbarer Verlust 2.136 €
Persönlicher Grenzsteuersatz (Annahme): 40 %
Steuerersparnis 854 €
Ergebnis nach Steuerersparnis, aber vor Tilgung 906 €
- Tilgung (1 %) 1.120 €
= Liquidität = Überschuss (+) bzw. Unterdeckung (-) -214 €
Eigenkapitalrendite 3,2 %
Quelle und Copyright: immoverkauf24

In diesem konkreten Fall und bei den gewählten Annahmen könnte ein Käufer beim Kauf der Wohnung eine jährliche Eigenkapitalrendite von 3,2% erwirtschaften. Allerdings kann die Rendite auch niedriger ausfallen, wenn z.B. die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen, um mögliche Modernisierungsmaßnahmen zu bezahlen. Die Rendite könnte aber auch höher ausfallen, wenn der Käufer z.B. die Miete erhöhen kann.

Zusätzlich ist es denkbar, dass der Käufer über die Haltedauer eine stille Wertreserve aufbaut, vorausgesetzt die Preise für vergleichbare Wohnungen steigen in den Jahren nach dem Wohnungserwerb. Ein etwaiger Wertzuwachs würde die Eigenkapitalrendite weiter erhöhen.

Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung festlegen

Um den Angebotspreis für eine vermietete Wohnung festzulegen, sollte man nicht nur eine Renditekalkulation aus der Sicht eines potenziellen Käufers machen (siehe Beispiel weiter oben), sondern auch die Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen am Markt analysieren. Neben der Rendite und den sogenannten Kaufpreisfaktoren sollte man auch den Quadratmeterpreis im Auge behalten, der sich bei Festsetzung eines Angebotspreises automatisch ergibt (Kaufpreis bezogen auf Anzahl Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung).

Tipp von immoverkauf24:

Eine vermietete Wohnung kann auch frei werden, wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt. In diesem Moment konkurriert die Wohnung mit freien Wohnungen und wird dann aus der Sicht eines Selbstnutzers bewertet (das kann zu Preisaufschlägen von 20 bis 30% führen). Die angemessene Bewertung einer vermieteten Wohnung ist eine komplizierte Angelegenheit. Es ist daher ratsam, eine Immobilienbewertung durch einen Experten in Anspruch zu nehmen.

Vermietete Wohnung verkaufen – Vermarktung starten!

Bitte denken Sie daran, dass vermietete Wohnungen nicht wie freie Wohnungen vermarktet werden. So werden diese z.B. bei den Online-Vermarktungsportalen in einer gesonderten Rubrik geführt (z.B. Anlageobjekte). Auch werden vermietete Wohnungen stärker auf dem „Papier“ verkauft (über Renditekalkulationen). So erhält ein Kaufinteressent in der Regel auch erst dann einen Besichtigungstermin, wenn er ernsthaft interessiert ist und man mit ihm auch schon ausführlich über die Wohnung gesprochen hat.

Auf diese Weise muss der Mieter nicht ständig gestört werden. Es gibt sogar Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen, ohne diese zu besichtigen, wenn sie sehr ausführlich beraten worden sind. Da beim Verkauf einer vermieteten Wohnung die Beratung entscheidend ist, sollten die Verkaufsgespräche nur von Personen geführt werden, die schon häufiger Kapitalanlagen verkauft haben. Wenden Sie sich daher nur an Makler, die regelmäßig Kapitalanlagen verkaufen.

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