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Hotel verkaufen: Wichtige Tipps & Infos zum erfolgreichen Hotelverkauf

Wer ein Hotel, ein Gästehaus oder eine Pension verkaufen möchte, sollte sich sorgfältig vorbereiten. Im Unterschied zum Verkauf von privat genutzten Immobilien spielen hier viel mehr Faktoren zur Wertermittlung und Vermarktung eine Rolle. Aufgrund der Besonderheiten solcher Betreiberimmobilien empfiehlt es sich, einen versierten Hotelmakler einzuschalten.

1. Die eigene Hotelimmobilie verkaufen oder verpachten?

Der Hotelsektor ist einer der stärksten Investmentmärkte für Gewerbeimmobilien in Deutschland. Ist noch nicht klar, ob die Hotelimmobilie verkauft oder verpachtet werden soll, so müssen beide Szenarien gut durchgespielt werden. So unterschiedlich die Situationen der Eigentümer sind, so unterschiedlich sind auch die Lösungswege und Möglichkeiten. Es gibt verschiedene Arten von Pachtverträgen, die in Frage kämen:

  • klassischer Pachtvertrag: Dies ist die gängigste Variante eines Betreibervertrags. Der Pächter des Hotels oder der Pension erzielt die Erträge aus dem Hotelbetrieb und zahlt an den Eigentümer der Spezialgewerbeimmobilie einen vereinbarten Pachtzins. Die wirtschaftlichen Risiken trägt der Hotel-Pächter. 
  • Managementvertrag: Hier trägt das unternehmerische Risiko weiterhin der Eigentümer der Hotelimmobilie. Üblicherweise trägt der Eigentümer auch weiterhin die volle Verantwortung für das gesamte Personal. Der Hotelmanager hingegen bewirtschaftet aktiv das Gästehaus und erhält eine umsatz - und/oder gewinnabhängige Vergütung.
  • Hybridvertrag: Diese Vertragsart ist eine Mischform zwischen dem Pacht- und dem Managementvertrag. Diese "hybriden Verträge" können unterschiedlich gestaltet werden und gewinnen immer mehr an Bedeutung. 

Sie sehen: Eine übergeordnete Auskunft darüber, ob man sein Hotel verkaufen oder verpachten sollte kann nicht getroffen werden. Es sollte in jedem Fall eine persönliche Beratung stattfinden. Schon alleine zur Ausgestaltung der einzelnen Vertragsarten ist es ratsam einen Experten für Hotellerie-Objekte hinzuzuziehen. Ein erfahrener Hotelmakler kann bei der Entscheidungsfindung maßgeblich helfen und die erzielbaren Pachterlöse gegen einen Verkaufserlös rechnen. 

2. Wann ist der beste Zeitpunkt für einen erfolgreichen Hotelverkauf?

Hotel-verkaufen

Wann tatsächlich der richtige oder beste Zeitpunkt für den Verkauf Ihres Hotels ist, lässt sich schwer sagen. Betrachtet man den aktuellen Markt für Spezialgewerbeimmobilien sowie die aktuell sehr niedrigen Finanzierungszinsen, dann bietet sich jetzt für Investoren eine gute Gelegenheit zum Kauf - und somit auch für Hotelverkäufer zum Verkauf. 

Entscheidend für den richtigen Zeitpunkt sind natürlich auch persönliche Gründe, wie z. B. Scheidung oder fehlende Unternehmensnachfolger. Diese Gründe sollten einem potenziellen Käufer auch ehrlich genannt werden, damit dieser die Risiken besser abschätzen kann. 

Ein guter Zeitpunkt für einen Hotelverkauf ist z. B. im Frühling eines sehr guten Geschäftsvorjahres, wenn die positiven Bilanzen vorgelegt werden können und eine weiterhin positive Entwicklung der Branche in der Region zu verzeichnen ist. 

immoverkauf24 Tipp:

Möchten Sie ein Hotel verkaufen oder ein ähnliches Gastgewerbe, dann planen Sie sehr frühzeitig. Erfahrungsgemäß kann ein erfolgreicher Verkauf 1-5 Jahren andauern. Setzen Sie sich daher am besten sehr früh mit einem Hotelmakler zusammen, damit eine Wertermittlung Ihres Gastgewerbes erfolgen kann. 

3. Hotel bzw. Pension verkaufen – leerstehend oder im laufenden Betrieb?

Je nachdem, ob ein Hotel oder eine Pension leerstehend oder im laufenden Betrieb verkauft wird, muss die Vermarktungsstrategie mit Bedacht gewählt werden. Soll ein Hotel beispielsweise im laufenden Betrieb verkauft werden, muss der Verkaufsprozess so diskret wie möglich ablaufen. Der Grund: Macht erst einmal ein Verkaufsgerücht die Runde, kann dies beispielsweise dazu führen, dass Interessenten das Hotel mehr oder weniger auffällig begutachten und von den Gästen als störend empfunden werden. Auch besteht dann die Gefahr, dass möglicherweise wichtige Mitarbeiter kündigen und der Ruf des Hotels leidet. Dies wiederum würde sich negativ auf den Verkaufspreis auswirken.

Ein Hotelverkauf im laufenden Betrieb ist ratsamer, da sich die Immobilie dann hochpreisiger verkaufen lässt. Grund ist das unternehmerische Risiko, welches sich beim potenziellen Kapitalanleger des Hotels in Grenzen hält: Der Investor benötigt kein zusätzliches Kapital für die Eröffnung und Bekanntmachung des Gastgewerbes; zudem ist das Personal bereits "eingespielt" und dem zukünftigen Hotelbetreiber sind die Unternehmenszahlen bekannt. 

4. Hotel verkaufen: Welche Faktoren spielen bei der Bewertung meines Hotels eine Rolle?

Die Bewertung eines Hotels ist nicht mit der Wertermittlung einer rein wohnwirtschaftlichen Immobilie vergleichbar. Bei einem Hotel handelt es sich um eine Betreiberimmobilie. Dementsprechend ist nicht nur das Gebäude inkl. Grundstück zu bewerten. Auch der Betrieb des Hotels spielt eine wesentliche Rolle. Eine Wertermittlung sollte sehr frühzeitig vor einem gedachten Hotelverkauf erfolgen, damit evtl. wertmindernde Faktoren behoben werden können. Am Standort des Hotels kann der Hoteleigentümer nicht viel ändern. Am Hotelbetrieb selber oder an der konzeptionellen Ausrichtung können jedoch ggfs. Verbesserungen durchgeführt werden. Reagiert man als Eigentümer des Hotels rechtzeitig, kann die zu erwartende Rendite steigen, was eine Wertsteigerung des Hotels zur Folge hat. 

Hotel verkaufen - Wertermittlung

5. Die Entscheidung ist getroffen - ich möchte mein Gastgewerbe bzw. Hotel verkaufen. Wie gehe ich vor?

Sie haben sich entschieden, dass eine Verpachtung Ihres Hotelgewerbes nicht in Frage kommt. Ein Verkauf ist geplant. Doch wie gehen Sie am effektivsten vor? Unsere Tipps helfen Ihnen: 

  • Tipp 1: Zunächst sollte eine professionelle Bewertung Ihres Unternehmens und Ihrer Hotelimmobilie erfolgen. Bei der Einschätzung des möglichen Verkaufspreises für ein Hotel spielt nicht nur die Immobilie selbst eine Rolle - die Bewertung hängt auch vom Betrieb ab, beispielsweise von der Auslastung und der Betriebsführung. So weist ein "Hotel garni", das lediglich Frühstück anbietet eine andere Kostenstruktur auf als eines, das auch eine Restaurantküche unterhält. Es müssen also auch die Kosten und Erträge berücksichtigt werden. Diese wiederum hängen auch von Faktoren wie der Lage und dem Marktumfeld ab. Eröffnet beispielsweise in nächster Zeit in der Nähe ein weiteres Hotel? Eine wichtige Rolle spielen auch der Zustand der Immobilie und die Kategorie des Hotels. Da es sich bei Hotels um so genannte Betreiberimmobilien handelt, spielt auch der Betreibervertrag eine zentrale Rolle für die Bewertung. Er bildet die Grundlage für die zu erzielende Rendite. So läuft ein Pachtvertrag üblicherweise 20 Jahre und kann in der Regel zweimal vom Pächter um fünf Jahre verlängert werden. Da der Pachtvertrag aufgrund des Grundsatzes „Kauf bricht Miete nicht“ auch bei einem Verkauf weiterläuft, spielt er auch für den Käufer eine Rolle und beeinflusst den Verkaufspreis entsprechend. Die Immobilie selber wird nach dem Ertragswertverfahren berechnet. 
  • Tipp 2: Erstellen Sie einen Zeitplan: Kümmern Sie sich zeitig aktiv um den Verkaufsprozess Ihres Hotelgewerbes. Bedenken Sie dabei, dass der Verkauf einer Hotelimmobilie etwa 1-5 Jahre dauern kann. Bereiten Sie alle nötigen Unterlagen vor: Sind die Objekt- und Grundstücksunterlagen aktuell und vollständig? Liegen aktuelle Bilanzen vor? Haben Sie einen Experten für den Verkauf des Hotels beauftragt?
  • Tipp 3: Definieren Sie eine Zielgruppe. Diese hängt natürlich auch von der Art Ihres Hotelgewerbes ab. So kann ein kleines individuell geführtes Haus, ein "Bed and Breakfast" oder eine Pension auch für einen Privatinvestor interessant sein. Ein größeres Hotel kommt möglicherweise auch für eine Hotelkette in Betracht. Gerade wenn auch Hotelketten eine mögliche Zielgruppe darstellen, bietet sich eine überregionale Vermarktung an.
  • Tipp 4: Zeigen Sie Ihre Hotel-Immobilie - aber möglichst diskret. Erstellen Sie ein gutes und aussagekräftiges Exposé und fertigen Sie professionelle Innen - und Außenansichten an. Haben Sie einen Hotel-Makler beauftragt, dann wird sich dieser um diese Angelegenheiten kümmern. Der Experte weiß, welche Angabe ein Exposé beinhalten muss und wie die optimale Bildgestaltung auszusehen hat. Das Objekt wird zudem bestenfalls nicht online inseriert, sondern es wird gezielt an einen in der Kaufinteressentendatenbank des Hotelmaklers verzeichneten Käufer veräußert.
  • Tipp 5: Sie haben Ihr Hotel verkauft. Herzlichen Glückwunsch! Nun gibt es verschiedene Verkaufsoptionen wie ein "Asset Deal" (z. B. Verkauf als Einzelunternehmer) oder ein "Share Deal" (z. B. Verkauf von GmbH-Anteilen). Auch die Möglichkeiten der Kaufpreiszahlung sind vielfältig. Besprechen Sie die für Sie geeignete Variante am besten mit Ihrem Hotel-Makler. 

6. Wie verhält es sich mit den Steuern nach dem Hotelverkauf?

Sie möchten Ihr Hotel verkaufen oder Ihre Pension, dann sollten Sie sich sehr frühzeitig mit den steuerlichen Richtlinien auseinandersetzen oder Ihren Steuerberater konsultieren. Denn es erfolgt eine unterschiedliche Besteuerung des Hotelverkaufs je nach Rechtsform. Sind Sie als Hoteleigentümer z. B. als eine GmbH eingetragen, dann unterliegt Ihre Hotelimmobilie der unbeschränkten Körperschaftssteuerpflicht. Sind Sie jedoch als Einzelunternehmer eingetragen, dann wird ein Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz verrechnet. Da wir jedoch keine steuerrechtliche Beratung durchführen dürfen, sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. 

immoverkauf24 Tipp:

Egal, ob Sie eine Hotelimmobilie verkaufen oder kaufen möchten: Informieren Sie sich zeitig und holen Sie umfassende Informationen von Hotelexperten ein. Nicht nur der aktuelle Markt sowie die Marktprognose, sondern auch die Lage und Rentabilität des Hotelgewerbes spielen eine große Rolle. Bei einem geplanten Kauf sprechen Sie mit einem Finanzierungsexperten und holen Sie sich Tipps & Finanzierungsangebote ein!

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