Vorfälligkeitsentschädigung Hausverkauf: Rechner, Infos & Tipps

Sie möchten Ihre Immobilienfinanzierung vorzeitig ablösen? In diesem Fall spielt das Thema Vorfälligkeitsentschädigung eine wichtige Rolle. Doch was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Wir zeigen Ihnen, was dabei wichtig ist! Tipp: Nutzen Sie auch unseren Vorfälligkeitsentschädigungsrechner direkt online! 

Einen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung tilgen und dafür eine Strafgebühr zahlen – gibt es das wirklich? Die Antwort lautet: Leider ja. Und zwar in Form der Vorfälligkeitsentschädigung, die beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf von Banken erhoben wird.

Doch warum berechnen Banken überhaupt so eine Strafgebühr?

Wenn Sie vorzeitig den Kredit für Ihre Immobilie ablösen, erleidet die finanzierende Bank einen entsprechenden Schaden:

a) Margenschaden

Sie zahlen als Kreditnehmer über die Laufzeit hinweg regelmäßig Zinsen für Ihr Darlehen. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung sparen Sie jedoch einen Teil dieser Zinszahlungen. Diese muss die Bank als Margenschaden abschreiben.

b) Refinanzierungsschaden

Unter Umständen kann die Bank je nach Zinssituation den vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrag nur zu schlechteren Konditionen wieder investieren. Da Immobilienfinanzierungen jedoch von den Banken durch andere Kredite refinanziert werden, entsteht hier ein weiteres potenzielles Defizit. Dies ist immer dann der Fall, wenn die neue Investitionsmöglichkeit deutlich schlechtere Konditionen mit sich bringt als die Refinanzierung über Pfandbriefe.

Für diese Nachteile verlangen Banken von Darlehensnehmern die Vorfälligkeitsentschädigung als Kompensation.

Kann ich den Kredit für meine Immobilie immer vorzeitig ablösen?

Die kurze Antwort lautet: Nein. Banken stimmen einer vorzeitigen Kreditablösung in den meisten Fällen nicht zu. Es gibt jedoch einige Möglichkeiten.

Nach § 490 Absatz 2 BGB dürfen Sie als Kreditnehmer Ihre Immobilienfinanzierung unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig kündigen und ablösen:

a) Es liegen berechtigte Interessen vor

Der Gesetzgeber eröffnet Ihnen hier die Möglichkeit, in bestimmten Sonderfällen Ihren Hauskredit vorzeitig zu kündigen. Berechtigte Interessen liegen vor allem dann vor, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen oder müssen (z.B. im Zuge einer Scheidung).

• Wichtig: Einer Kündigung zwecks Umschuldung wegen zwischenzeitlich gesunkener Zinsen wird die Bank in der Regel nicht zustimmen.

b) Der Kredit für die Immobilie läuft seit mindestens 6 Monaten

Es müssen seit der Auszahlung des Immobilienkredits mindestens 6 Monate vergangen sein.

In diesem Fall können Sie Ihren Kredit für die Immobilie vorzeitig ablösen. Hierbei wird jedoch fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. 

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt davon ab, wie viele Zinseinnahmen die Bank durch die vorzeitige Kündigung verliert.

Entscheidend sind vor allem:

• Restlaufzeit des Kredits: Je länger die vereinbarte Zinsbindung noch läuft, desto höher der Schaden für die Bank.
• Zinsniveau zum Kündigungszeitpunkt: Sind die Marktzinsen niedriger als Ihr Sollzins, entgeht der Bank ein größerer Betrag.

Treffen beide Faktoren aufeinander, fällt die Entschädigung besonders hoch aus.

Berechnungsmethoden der Banken

Um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, nutzen Banken zwei Verfahren:

1. Aktiv-Aktiv-Vergleich: Die Bank unterstellt, dass sie den zurückgezahlten Betrag erneut als Darlehen vergibt. Der Zinsschaden ergibt sich aus dem Unterschied zwischen Ihrem alten Sollzins und dem neuen Marktzins.
2. Aktiv-Passiv-Vergleich: Hier wird angenommen, dass die Bank den Betrag am Kapitalmarkt anlegt (z. B. in Pfandbriefen). Der Schaden entspricht der Differenz zwischen Sollzins und Marktrendite.

Angenommen, Sie verkaufen Ihre erst vor zwei Jahren gekaufte Immobilie aufgrund persönlicher Umstände bereits wieder, die Darlehenshöhe belief sich auf 300.000 Euro, der Sollzins auf 3,0 Prozent. Bei einem Tilgungssatz von drei Prozent beträgt die Restschuld beim Verkauf 281.467 Euro, im Kreditvertrag sind Sondertilgungsmöglichkeiten in Höhe von bis zu fünf Prozent jährlich vereinbart.

Daraus ergibt sich für unser Beispiel laut unseres Vorfälligkeitsentschädigungsrechners (Aktiv-Passiv-Vergleich) folgende Zahlungsverpflichtung:

• Achtung: Der jeweilige Sollzins ist entscheidend für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Schon kleine Abweichungen sorgen für große Unterschiede. Dies liegt an der Tatsache, dass die Zinsdifferenz zwischen dem Sollzins Ihrer Baufinanzierung (aktuelles Einnahmepotenzial der Bank) und aktuellen Marktzins (Alternative für die Bank) immer auf die gesamte Sollzinsbindung angewendet wird. Bei einer hohen Restschuld und 8 Jahren Restlaufzeit wirkt sich schon ein Prozentpunkt enorm aus.

Zum Vergleich:

• Bei 4 Prozent Sollzins läge die Entschädigung bei rund 22.135 Euro.
• Bei 2 Prozent Sollzins fiele lediglich die Bearbeitungsgebühr an, da die Bank keinen Zinsschaden erleidet.

Mit einem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner finden Sie heraus, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung Ihres Kredits ausfällt. Die meisten Online-Rechner - auch der Rechner auf dieser Seite - nutzen die Aktiv-Passiv-Methode, da diese von den meisten Banken gewählt wird. 

Nicht immer darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Sie den Darlehensvertrag kündigen. Folgende fünf Ausnahmen sind möglich:

1. Sonderkündigungsrecht

Wenn Sie einen Darlehensvertrag mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung nutzen, können Sie nach 10 Jahren von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dies ist in § 489 Absatz 1 Nr. 2 BGB festgelegt, Sie müssen lediglich die Kündigungsfrist von sechs Monaten beachten.

Dieser Passus ist für alle Darlehensnehmer interessant, die sich angesichts der enorm niedrigen Zinsen im Zeitraum vor 2022 für Kredite mit einer Zinsbindung von 15, 20 oder mehr Jahren entschieden haben.

2. Kredit mit variabler Verzinsung

In diesem Fall hat die Bank keinen Zinsschaden und kann somit auch keine Entschädigung fordern. Eine Baufinanzierung mit variabler Verzinsung können Sie jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

3. Bauspardarlehen vorzeitig kündigen

Bauspardarlehensverträge beinhalten ein Sonderkündigungsrecht, so dass hier im Normalfall keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

4. Fehlerhafte Angaben im Darlehensvertrag

Seit 2016 müssen Banken im Darlehensvertrag korrekt darüber aufklären, wie sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Für die Prüfung der entsprechenden Klauseln empfiehlt es sich, einen Fachanwalt zu engagieren.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erst Ende letzten Jahres eine Entscheidung gefällt (AZ.: XI ZR 22/24), nach der der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung seitens der Bank vollständig entfällt, wenn diese gegen die Informationspflichten zur Vorfälligkeitsentschädigung verstößt.

5. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag

Auch hier benötigen Sie in der Regel einen Anwalt, der die entsprechenden Passagen im Vertrag prüft. Haben Sie beispielsweise eine Baufinanzierung zwischen dem 10. Juni 2010 und dem 20. März 2016 abgeschlossen und der Kreditvertrag enthält eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, haben Sie quasi ein dauerhaftes Widerrufsrecht (der sogenannte Widerrufs-Joker).

Mit Einführung des „Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ ab 21. März 2016 gilt für solche Baukredite mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung ein verlängertes Widerrufsrecht von 14 Tagen (Standard) plus 1 Jahr.

Sie haben zwar kein Anrecht darauf, dass die Bank sich auf Verhandlungen zum Umgehen der Vorfälligkeitsentschädigung einlässt, aber einen Versuch kann es wert sein.

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen: Allgemeine Möglichkeiten

Folgende Möglichkeiten haben Sie, um beim Verkauf Ihrer Immobilie die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden:

• Der Käufer übernimmt den Darlehensvertrag: Sie können mit der Bank vereinbaren, dass sie den bestehenden Kreditvertrag mit dem Käufer Ihrer Immobilie fortführt. In diesem Fall muss sich zum einen die Bank auf den sogenannten Schuldnertausch einlassen. Das wird sie nur tun, wenn der Käufer eine gute Bonität vorweisen kann.

  Zum anderen muss auch der Käufer an der Übernahme des Kreditvertrags Interesse haben. Das wird in der Regel nur der Fall sein, wenn der vereinbarte Sollzins niedriger ist als die aktuellen Zinskonditionen. Doch angesichts des Zinstiefs im letzten Jahrzehnt könnte diese Option durchaus spannend sein.

• Sie finanzieren Ihre neue Immobilie mit dem vorhandenen Darlehen: Bei sogenanntem Objekttausch oder Pfandtausch führen Sie den Darlehensvertrag fort. Allerdings dient die neue Immobilie anstelle der bisherigen als Sicherheit für die Bank. Diese muss daher einverstanden sein. Das wird sie jedoch nur tun, wenn die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht.

Wollen Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen und sich lediglich attraktivere Zinsen für Ihren Hauskredit sichern, wird die Bank Ihren Kündigungswunsch wahrscheinlich ablehnen. Sie haben aber über ein Forward-Darlehen dennoch eine Möglichkeit, sich zumindest für eine in bis zu 60 Monaten anstehende Anschlussfinanzierung günstige Konditionen zu sichern.

Nutzen Sie ein solches Forward-Darlehen, zahlen Sie für die planbaren Konditionen einen kleinen Zinsaufschlag. Aber die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen Sie damit. Der Grund: Sie entfällt bei diesem Modell, weil Sie den laufenden Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht kündigen.

Heraufsetzen der Tilgungsraten

Haben Sie beispielsweise unverhofft geerbt und könnten damit die Restschuld Ihres Hauskredits auf einen Schlag tilgen, wird die Bank eine Kündigung Ihres Darlehens wahrscheinlich ebenfalls ablehnen.

Sie können die Erbschaft jedoch einsetzen, um die Restlaufzeit erheblich zu reduzieren: Lässt Ihr Darlehensvertrag das Heraufsetzen der Tilgungsraten zu, können Sie diese auf den höchstmöglichen Satz ändern und zusätzlich Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen.

Wer 10.000 oder 15.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, kommt schnell ins Grübeln, ob der Hausverkauf unter diesen Bedingungen Sinn ergibt. Allerdings sollten Sie bedenken, dass Sie mit der Kreditablösung künftig keine Zinszahlungen leisten müssen und somit einen Betrag einsparen, der über den Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung liegt.

Deshalb sollten vor allem diese Punkte beim Hausverkauf eine Rolle spielen:

• Bedarf: Passt das Haus noch zur Lebenssituation und Plänen oder brauchen Sie eventuell wegen eines anstehenden Umzugs eine neue Immobilie?

• Verkaufspreis: Welcher Verkaufspreis ist realistisch erzielbar? Gerade in Hochpreisphasen kann ein hoher Verkaufspreis die Vorfälligkeitsentschädigung problemlos kompensieren.

Auch ein möglicher künftiger Kredit lässt sich in einem niedrigen Zinsumfeld günstiger abschließen.

Sonderfall: Neuerwerb und Finanzierung bei derselben Bank

Planen Sie parallel eine neue Immobilie bei derselben Bank, kann die Bank die Aktiv-Aktiv-Methode anwenden. Das senkt die Vorfälligkeitsentschädigung oft deutlich.

• Wichtig: Dieser Schritt lohnt sich nur, wenn der Vorteil daraus größer ist als die Zinsersparnis bei einer anderen Bank.