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Das Forward-Darlehen - der vorgezogene Anschlusskredit

Die Immobilienfinanzierung läuft bereits einige Zeit und die aktuelle Zinsbindung nähert sich dem Ende. Spätestens jetzt ist es an der Zeit, sich über eine geeignete Umfinanzierung des Immobiliendarlehens Gedanken zu machen.

Wann ist ein Forwarddarlehen sinnvoll, wie viel kostet ein Forward-Darlehen und wie erhalten Sie die günstigsten Kreditzinsen? Immoverkauf24 gibt Antworten auf diese und weitere wichtige Fragen – inkl. Tipps, Rechner sowie Vor- und Nachteile im Überblick.

1. Was ist ein Forward-Darlehen?

Definition: 

"Unter einem Forward-Darlehen versteht man ein Annuitätendarlehen, bei dem der Auszahlungszeitpunkt in der Zukunft liegt. Es handelt sich somit um eine vorzeitig abgeschlossene Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit, der erst in einigen Monaten oder Jahren auslaufen wird. Ein Forward-Darlehen dient also zur Absicherung der Kreditzinsen für die Zukunft.“

2. Wie funktioniert das Forward-Darlehen genau? Schritt für Schritt erklärt

Im Prinzip ist das Forwarddarlehen nichts anderes als ein ganz normaler Immobilienkredit bzw. Annuitätendarlehen. Die Besonderheit liegt im in der Zukunft liegenden Auszahlungszeitpunkt. Das bedeutet: Die Darlehensbedingungen (wie z.B. Sollzins, Zinsbindungsfrist, Tilgungsmöglichkeiten sowie Sondertilgungsmöglichkeiten u.ä.) werden bereits bei der Unterzeichnung des Darlehensvertrags festgelegt. Die Auszahlung des Kredits erfolgt jedoch erst nach einer gewissen Vorlaufzeit – also erst in einigen Monaten oder sogar Jahren.

Wir haben hier die Schritte kurz zusammengefasst: 

  • Prüfen: Wann läuft die Zinsbindung für die bestehende Immobilienfinanzierung aus? Ist Ihre Zinsbindung länger als 10 Jahre - können Sie vielleicht Ihr gesetzliches Kündigungsrecht nutzen?
  • Angebote einholen: Fragen Sie bei Ihrer Bank nach einem Angebot – vergleichen Sie die Konditionen aber auch mit anderen Kreditinstituten. Wichtig ist hier nicht nur der Sollzins, sondern auch die Zinsaufschläge.
  • Vergleichen: Nicht nur die Sollzinsen und die Aufschläge sind wichtig. Vergleichen Sie, welches Kreditangebot am besten zu Ihrer persönlichen Situation passt.
  • Der Abschluss: Haben Sie sich entschieden, dann kommt es zur Unterzeichnung des neuen Kredits. Bis zur Auszahlung – also Ablösung Ihres jetzigen Kredits – entstehen Ihnen keine monatlichen Kosten. Zins- und Tilgung erfolgt erst nach Auszahlung des Darlehensbetrags.

3. Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Ob eine vorzeitige Anschlussfinanzierung sinnvoll ist, hängt immer vom aktuellen Zinsniveau und der voraussichtlichen Kreditzinsentwicklung ab. Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen immer dann, wenn man bis zum Zinsbindungsende mit steigenden Zinsen rechnet. Je länger die sog. Vorlaufzeit (oder auch Forward-Periode genannt) – die bis zu 5 Jahren betragen kann - , umso ungewisser ist der Blick in die Zukunft. Denn niemand kann mit 100%iger Gewissheit sagen, wie sich die Kreditzinsen (oder auch die persönliche Situation) in ein paar Jahren entwickeln werden. Es ist somit zum Teil auch immer ein Blick in die Glaskugel, ob der Abschluss eines Forward-Darlehens sinnvoll ist, oder ob man doch noch etwas abwarten sollte.

immoverkauf24 Tipp:

In der aktuellen Niedrigzinsphase kann ein Forward-Darlehen durchaus sinnvoll sein – denn die Wahrscheinlichkeit von steigenden Kreditzinsen ist hoch.

4. Wie viel kostet ein Forwarddarlehen? Gibt es Zinsaufschläge?

Beim Abschluss eines Forward-Darlehens entstehen – bis auf evtl. Zinsaufschläge und Notar- und Grundbuchkosten – keine weiteren Kosten. Wird der neue Immobilienkredit bei einem neuen Kreditgeber aufgenommen, fallen Kosten für die Abtretung der Grundschuld an den neuen Kreditgeber an. Diese belaufen sich aber i.d.R. nur auf ein paar hundert EUR. Mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner können Sie die Kosten direkt online selber berechnen.

Wie berechnen sich die Zinsaufschläge?

Banken berechnen i.d.R. Zinsaufschläge für den Zeitraum zwischen Abschluss des Forward-Darlehens und Auszahlung des Kredits – die sog. Forward-Periode oder Vorlaufzeit. Die Höhe des Zinsaufschlags hängt davon ab, wie die zukünftige Zinsentwicklung eingeschätzt wird. Normal sind zur Zeit etwa 0.02% pro Monat.

Beispielrechnung: Die Zinsbindungsfrist für das aktuelle Darlehen läuft in 40 Monaten ab. Die Bank bietet einen Sollzins in Höhe von 1.2% und einen monatlichen Zinsaufschlag von 0.02%:

40 Monate x Zinsaufschlag 0,02% + Sollzins 1,2% = 2% 

Der Kreditzins für das Darlehen liegt somit bei 2,00% p.a.

5. Wann kann man ein Forward-Darlehen frühestens abschließen?

Forward-Darlehen wann abschließen

Forward-Darlehen werden mit einem Vorlauf von bis zu fünf Jahren bis zum Zinsbindungsende des aktuellen Darlehens angeboten. Es ist ratsam, sich spätestens drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung immer mal wieder mit den aktuellen Bauzinsen zu beschäftigen und je nach persönlicher Risikoneigung und Zinseinschätzung auch konkret nachzurechnen.

immoverkauf24 Info:

Bei Zinsbindungsfristen von mehr als 10 Jahren besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. D.h. auch bei sehr langen Sollzinsbindungen können Sie Ihren Immobilienkredit bereits nach 10 Jahren zzgl. 6 Monate Kündigungsfrist umschulden. Sprechen Sie also auch dann rechtzeitig mit einem Finanzierungsberater – gerne auch mit einem unserer Experten. Ganz unverbindlich und natürlich kostenfrei.

6. Was machen, wenn die vorgezogene Anschlussfinanzierung doch nicht benötigt wird?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist bindend. Das bedeutet: Ein unterzeichneter Forward-Kreditvertrag muss abgenommen werden. Auch wenn die Zinsen zum Auszahlungszeitpunkt des Forward-Kredits niedriger sind, als im Darlehensvertrag vereinbart. Auch wenn sich Ihre persönliche Lebenssituation geändert hat. Sollte der Immobilienkredit nicht abgenommen werden fällt eine hohe Nichtabnahmeentschädigung an.

immoverkauf24 Tipp:

Ein Forward-Darlehen mit einer sehr langen Vorlaufzeit sollte wirklich nur dann in Betracht gezogen werden, wenn absehbar ist, dass sich an den Grundvoraussetzungen für die Finanzierung zwischenzeitlich nicht viel ändern wird – und auch ein Immobilienverkauf eher unwahrscheinlich ist. Ändern sich die Pläne nämlich zwischenzeitlich, droht eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung, da sich ein einmal abgeschlossenes Forward-Darlehen nicht ohne weiteres kündigen lässt.

7. Welche Vor- und Nachteile hat ein Forwarddarlehen?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens sollte also gut überlegt sein. Es ist eine Kreditverpflichtung über die nächsten Jahre. Wir haben hier die Vor- und Nachteile zusammengefasst: 

Vorteile des Forward-Darlehens Nachteile des Forward-Darlehens
Sie sichern sich gegen einen evtl. Kreditzinsanstieg ab, was gerade jetzt in der aktuellen Niedrigzinsphase interessant ist. Und zwar für bis zu 5 Jahren. Sollten die Zinsen sinken - was zur Zeit sehr unwahrscheinlich ist - besteht das Risiko, dass die Kreditzinsen bis zum Umschuldungstermin niedriger sind und Sie ein dann "teures" Darlehen aufgenommen haben.
Sie erhalten Planungssicherheit, denn sie kennen bereits beim Abschluss des Forward-Darlehens Ihre zukünftige Raten- und Zinsbelastung. Sie haben sich frühzeitig an einen Darlehensvertrag gebunden - auch wenn sich Ihre Lebenssituation in eine andere Richtung entwickelt als gedacht. Bei einem Verlust der Arbeit

8. Echtes versus unechtes Forward-Darlehen: wo ist der Unterschied?

Annuitätendarlehen

Wer sich genauer informiert, stößt auf die Begriffe "echtes" und "unechtes" Forward-Darlehen. Was ist damit gemeint? Von einem echten Forward-Darlehen ist dann die Rede, wenn bereits heute die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft fixiert werden. Die Zinsbindung startet erst zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung bereits zum Zeitpunkt der Vereinbarung. Genau genommen handelt es sich um ein klassisches Annuitätendarlehen, bei dem die bereitstellungszinsfreie Zeit ausgenutzt wird, die bis zu zwölf Monate betragen kann. Dies ist die Zeitspanne zwischen der Auszahlung der Summe und dem Abschluss der Vereinbarung, für die die Bank keine Zinsen verlangt. Wer also heute ein unechtes Forward-Darlehen mit einer bereitstellungszinsfreien Zeit von beispielsweise zwölf Monaten und einer Sollzinsbindung von zehn Jahren vereinbart, schließt unterm Strich ein Darlehen mit neun Jahren Zinsbindung ab. Bei einem echten Forward-Darlehen hingegen sind es exakt zehn Jahre.

immoverkauf24 Tipp

Gut zu wissen für alle, die über eine Prolongation ein Forward-Darlehen abschließen: Die Frist für eine etwaige Kündigung zum Ende der Zinsbindung beginnt bereits mit der neuen Konditionsvereinbarung - und nicht erst mit dem Auslaufen der aktuellen Zinsbindung. Damit kann es sein, dass das Darlehen vor Ablauf der neu vereinbarten Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsgebühr zurückgezahlt werden kann. Beispiel: Die Zinsbindung endet im Dezember 2018, es wurde im Mai 2016 ein Forward-Darlehen bei der gleiche Bank mit weiteren zehn Jahren Zinsbindung vereinbart. Dann ist die Kündigung nicht erst zum Dezember 2028 möglich, sondern mit einer Frist von sechs Monaten bereits zum November 2026.

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