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Forward-Darlehen

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen lassen sich aktuelle Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Allerdings berechnen die Banken hierfür einen Zuschlag auf den Sollzins, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gilt. Dieser fällt umso höher aus, je weiter die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt. Wer also drei Jahre im Voraus ein Forward-Darlehen abschließt, zahlt einen höheren Zinsaufschlag als wenn die Zinsbindung beispielsweise in 15 Monaten endet.

Wann macht ein Forward-Darlehen Sinn?

Wer ein Forward-Darlehen abschließt, erhofft sich damit die Sicherung aktuell günstiger Zinskonditionen, die er niedriger einschätzt als zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Wer von weiter fallenden Zinsen ausgeht, wird ein Forward-Darlehen hingegen nicht in Betracht ziehen. Selbst ohne den zusätzlich anfallenden Zinsaufschlag wären die heutigen Konditionen dann unattraktiver. Da eine zuverlässige Zinsprognose nicht möglich ist, stellt ein Forward-Darlehen praktisch eine Art Zinswette dar – und diese kann im Zweifelsfall auch schief gehen. Wer hofft, den bestmöglichen Zins für sein Immobiliendarlehen zu erhalten, kann daher auch falsch liegen, falls die Zinsen zwischenzeitlich gesunken sind. Wer hingegen vor allem darauf aus ist, sich gegen einen Zinsanstieg zu wappnen, ist mit einem Forward-Darlehen durchaus gut bedient.

Gut zu wissen:

Ein Forward-Darlehen kann sowohl über eine Prolongation bei der bisherigen Bank als auch über eine Umschuldung des Darlehens zu einer neuen Bank erfolgen. Mit einem Klick auf das jeweilige Stichwort gelangen Sie zu ausführlichen Informationen über beide Varianten der Anschlussfinanzierung.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen werden mit einem Vorlauf von bis zu fünf Jahren bis zur Anschlussfinanzierung angeboten. Da der Zinsaufschlag für einen so langen Zeitraum recht hoch ausfällt, dürfte sich dies eher nicht lohnen. Es ist aber ratsam, sich spätestens drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung immer mal wieder mit den aktuellen Bauzinsen zu beschäftigen und je nach persönlicher Risikoneigung und Zinseinschätzung auch konkret nachzurechnen.

Tipp von immoverkauf24:

Je geringer die jeweiligen Zinsaufschläge sind, desto attraktiver ist es, ein Forward-Darlehen auch mit längerer Vorlauffrist abzuschließen. Derzeit sind die Aufschläge für die Zinssicherung vergleichsweise gering. Sie belaufen sich auf etwa 0,02% pro Monat, d.h. etwa 0,25% pro Jahr auf den jeweils aktuellen Angebotszins.

Mit Forward-Darlehens-Rechner Konditionen vergleichen

Die Zinsaufschläge sind bei allen Banken ähnlich und variieren vor allem in Abhängigkeit vom zeitlichen Vorlauf. Das heißt Banken, die günstige Annuitätendarlehen im Angebot haben, bieten in der Regel auch die günstigsten Forward-Darlehen an. Wer wissen will, wie sich kleine Unterschiede in den Zinsen auf die Kosten der Baufinanzierung auswirken, kann den immoverkauf24 Anschlussfinanzierungsrechner verwenden. Dieser zeigt Ihnen auf, wie viel Geld Sie über die Zinsbindungsfrist sparen, wenn Sie zwischen 2 Angeboten das günstigere wählen. Generell eröffnen sich aufgrund der deutlich gesunkenen Darlehenszinsen im Vergleich zu den Niveaus von vor fünf und zehn Jahren ganz neue Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung – beispielsweise deutlich höhere Tilgungssätze.

Niedrige Zinsen zur Tilgung nutzen - Beispielrechnung

Wie groß die Einspareffekte sind und wie sie genutzt werden können, zeigt das folgende Beispiel:

  • Darlehenssumme: 200.000 Euro
  • Ursprünglicher Darlehenszins: 4,8 Prozent
  • Tilgungssatz 1 Prozent
  • Darlehensrate: 967 Euro
  • Aktuelle Restschuld: 178.000 Euro (ohne Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel)
  • Forward-Darlehenszins: 1,6 Prozent

Bei unveränderter Darlehensrate würde die Restschuld zu alten Konditionen in 27 Jahren und elf Monaten getilgt werden. Dies entspricht einem Tilgungssatz von 1,72 Prozent.

Durch den neuen, deutlich niedrigeren Zins verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens auf 17 Jahre und neun Monate, da beim neuen deutlich niedrigeren Zins bei gleichbleibender Rate ein Tilgungssatz von 4,92 Prozent möglich ist.

Welche Nachteile hat ein Forward-Darlehen?

1. Zinsen können weiter sinken

Da das Forward-Darlehen einer Zinswette entspricht, die eventuell nicht aufgeht, kann es also sein, dass man mit seiner Prognose daneben liegt. Das Darlehen muss auch dann abgenommen werden, wenn die Zinsen zwischenzeitlich deutlich niedriger sind. Andernfalls berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.

2. Keine Flexibilität bei geänderten Einkommensverhältnissen

Der zweite Haken besteht darin, dass sich zwischenzeitlich möglicherweise etwas an der persönlichen Finanzsituation ändert. Wer beispielsweise unerwartet einen größeren Betrag erbt, kann diesen nicht nutzen, um die Restschuld über eine Sondertilgung zum Ablauf der Zinsbindung deutlich zu senken. Basiert das Forward-Darlehen beispielsweise auf einer Restschuld von 100.000 Euro und stehen plötzlich 50.000 Euro zur Verfügung, müssen trotzdem die gesamten 100.000 Euro abgenommen werden, eine Reduzierung auf 50.000 Euro ist ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht möglich.

Entwickelt sich beispielsweise die berufliche Situation ungünstig und wird man zwischen Abschluss des Forward-Darlehens und dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung arbeitslos, kann es im ungünstigsten Fall passieren, dass die Bank ihre Zusage zurückzieht und zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung fordert. Im besten Fall zieht die Bank ihre Zusage zurück und berechnet keine Strafgebühr für die Nichtabnahme. Allerdings bleibt dann die Frage, ob die Immobilie dann möglicherweise verkauft werden muss, falls die Anschlussfinanzierung insgesamt in Gefahr gerät. Ein Ausweg könnte – falls möglich – ein vorübergehendes Privatdarlehen innerhalb der Familie sein, bis die Arbeitslosigkeit überwunden ist und die Anschlussfinanzierung wieder leichter möglich ist. Aus der Arbeitslosigkeit heraus dürfte dies nämlich kaum gelingen.

Achtung!

Ein Forward-Darlehen mit einer sehr langen Vorlaufzeit sollte wirklich nur dann in Betracht gezogen werden, wenn absehbar ist, dass sich an den Grundvoraussetzungen für die Finanzierung zwischenzeitlich nicht viel ändern wird – und auch ein Immobilienverkauf eher unwahrscheinlich ist. Ändern sich die Pläne nämlich zwischenzeitlich, droht eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung, da sich ein einmal abgeschlossenes Forward-Darlehen nicht ohne weiteres kündigen lässt.

Echtes versus unechtes Forward-Darlehen: wo ist der Unterschied?

Annuitätendarlehen

Wer sich genauer informiert, stößt auf die Begriffe "echtes" und "unechtes" Forward-Darlehen. Was ist damit gemeint? Von einem echten Forward-Darlehen ist dann die Rede, wenn bereits heute die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft fixiert werden. Die Zinsbindung startet erst zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung bereits zum Zeitpunkt der Vereinbarung. Genau genommen handelt es sich um ein klassisches Annuitätendarlehen, bei dem die bereitstellungszinsfreie Zeit ausgenutzt wird, die bis zu zwölf Monate betragen kann. Dies ist die Zeitspanne zwischen der Auszahlung der Summe und dem Abschluss der Vereinbarung, für die die Bank keine Zinsen verlangt. Wer also heute ein unechtes Forward-Darlehen mit einer bereitstellungszinsfreien Zeit von beispielsweise zwölf Monaten und einer Sollzinsbindung von zehn Jahren vereinbart, schließt unterm Strich ein Darlehen mit neun Jahren Zinsbindung ab. Bei einem echten Forward-Darlehen hingegen sind es exakt zehn Jahre.

Tipp von immoverkauf24:

Gut zu wissen für alle, die über eine Prolongation ein Forward-Darlehen abschließen: Die Frist für eine etwaige Kündigung zum Ende der Zinsbindung beginnt bereits mit der neuen Konditionsvereinbarung - und nicht erst mit dem Auslaufen der aktuellen Zinsbindung. Damit kann es sein, dass das Darlehen vor Ablauf der neu vereinbarten Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsgebühr zurückgezahlt werden kann. Beispiel: Die Zinsbindung endet im Dezember 2017, es wurde im Mai 2015 ein Forward-Darlehen bei der gleiche Bank mit weiteren zehn Jahren Zinsbindung vereinbart. Dann ist die Kündigung nicht erst zum Dezember 2027 möglich, sondern mit einer Frist von sechs Monaten bereits zum November 2025.

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