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10 Tipps zur Immobilienfinanzierung: Beispiele & Rechner!

Bei der Finanzierung der eigenen Immobilie geht es um viel Geld. Die Anforderungen sind entsprechend hoch: Die Immobilienfinanzierung soll günstig sein und zugleich Sicherheit & Flexibilität bieten. Unmöglich? immoverkauf24 gibt Ihnen im Folgenden 10 Tipps, was Sie bei Hausfinanzierung oder Finanzierung Ihrer Wohnung beachten sollten – und wie Sie am besten vorgehen!

Tipp 1: Lassen Sie sich nicht verunsichern – Kaufen ist günstiger als Mieten!

Immobilienfinanzierung

Vielleicht werden Sie durchatmen müssen, bevor Sie einen Darlehensvertrag mit einer großen Summe unterschreiben. Aber tun Sie es trotzdem, vorausgesetzt Sie wollen die Immobilie nicht kurzfristig wieder verkaufen. Heutzutage gilt fast immer: Wer kaufen kann, sollte kaufen!

Beispiel: Wer 800 Euro Miete im Monat zahlt, überweist an seinen Vermieter in 35 Jahren die stolze Summe von 336.000 Euro Miete – ohne jede Mieterhöhung gerechnet! Wer alternativ eine Wohnung für 300.000 Euro kauft, hat bei einem Eigenkapitaleinsatz von 40.000 Euro, einem Darlehenszins von 2% und einer Tilgung von 2% eine Monatsbelastung von 860 Euro.

Der große Vorteil: Die monatlichen Zahlungen führen zu einer Rückführung des Darlehens. Nach 35 Jahren sind Sie schuldenfrei und verfügen über eine abbezahlte Immobilie. Der finanzielle Vorteil über den Zeitraum gegenüber Mieten: rund 230.000 Euro!

  • Nutzen Sie unseren Mietrechner und berechnen Ihren Vorteil gegenüber Mieten.

Tipp 2: Übernehmen Sie sich nicht – das können Sie sich leisten!

Bevor Sie zu einer Bank gehen, sollten Sie einen Kassensturz machen. Wie hoch sind Ihre aktuellen monatlichen Ausgaben? Welchen Anteil macht davon die Miete aus? Bleibt noch Geld am Monatsende übrig? Wie hoch ist Ihr Einkommen? Das Kindergeld? Etc.

  • Nutzen Sie unseren Haushaltsrechner und ermitteln Ihr freies Monatseinkommen.
  • Im Anschluss können Sie dieses in unseren Budgetrechner eingeben und erhalten eine Angabe, welchen Kaufpreis bzw. welche Darlehenssumme Sie sich leisten können.

Beispiel: Wer aktuell eine Monatsmiete von 1.000 Euro zahlt, könnte sich einen maximalen Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten von 340.000 Euro leisten, ohne dass die monatliche Belastung steigen würde – gerechnet bei 40.000 Euro Eigenkapital, 2% Zins und 2% Tilgung. Bei 1.200 Euro Monatsmiete wären es sogar maximal 400.000 Euro.

Tipp 3: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung stecken, desto niedriger der Zins!

Häufig scheitern Baufinanzierungen daran, dass künftige Häuslebauer oder Kaufinteressenten kein oder wenig Eigenkapital zur Verfügung haben. Sollte das auch bei Ihnen den Fall sein, lesen Sie bitte unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital, ob bzw. in welchen Fällen die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist.

Sollten Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, machen Sie sich bewusst:

  • Je mehr Eigenkapital Sie zur Verfügung stellen können, desto geringer wird der Darlehenszins. Die günstigen Darlehenskonditionen gibt es bei einer Beleihungsgrenze von 60%, auch Realkredit genannt, bei dem die finanzierende Bank fast kein Risiko hat.
  • Sie sollten aber auch noch Eigenkapitalreserven haben, falls Sie in eine finanzielle Schieflage geraten. Das absolute Minimum sind 2 Monatsmieten. Besser wären noch größerer Rücklagen, insbesondere wenn bei der Immobilie in den nächsten Jahren Instandhaltungsmaßnahmen anfallen.

Tipp 4: Zinsen lange sichern? So wählen Sie die für Sie passende Zinsbindung!

Die Zinsen sind aktuell sehr niedrig, doch wie lange sollten Sie sich diese sichern? Die gute Nachricht: Sie haben die Wahl – von 3 Monaten Sollzinsbindung bei einem variablen Darlehen bis hin zu einer dauerhaften Zinsbindung, d.h. bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde wie bei einem Volltilgerdarlehen, ist alles möglich. Die meisten Kunden entscheiden sich für eine 10-jährige Zinsbindung in Verbindung mit einem Annuitätendarlehen, aber es sind genauso gut andere Fristen der Sollzinsbindung vereinbar, wie z.B. 5, 15 oder 20 Jahre.

Was ist empfehlenswert?

Die Entscheidung hängt sowohl von Ihrer Meinung über die weitere Zinsentwicklung als auch von Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab. Rechnen Sie mit steigenden Zinsen und möchten nicht das Risiko einer Zinserhöhung eingehen, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Aber Achtung: Die Zinsbindung kostet Geld. Die Zusatzkosten in Form eines höheren Sollzinses belaufen sich je nach Kreditinstitut und Marktlage zwischen 0,2% und 0,5% für 5 Jahre zusätzliche Sicherheit.

Tipp von immoverkauf24:

Nach 10 Jahren Sollzinsbindung haben Sie als Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht und können ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Immobilienkredit aussteigen, auch wenn dieser gemäß Vertrag noch einige Jahre laufen würde.

Tipp 5: Warum die Anfangstilgung so wichtig ist – mindestens 2% wählen!

Es gibt verschiedenste Immobiliendarlehen bzw. Darlehensarten – jeweils mit unterschiedlichen Tilgungsmöglichkeiten. Generell gilt: Je schneller Sie tilgen, desto schneller reduziert sich die Restschuld und desto geringer ist im Endeffekt die finanzielle Belastung!

Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung. Der Grund: Die Monatsbelastung bleibt immer gleich hoch. Es wird eine Anfangstilgung in % vereinbart, z.B. 2 oder 3%. Mit zunehmender Darlehenslaufzeit steigt der Tilgungsanteil in %, das Darlehen wird immer schneller zurückgeführt.

Im Umkehrschluss bedeutet dies: zu Beginn der Finanzierung reduziert sich die Restschuld verhältnismäßig langsam. Umso wichtiger ist es, die anfängliche Tilgung so hoch wie möglich anzusetzen. Sollten Sie die Tilgung nicht mehr leisten können, ist in der Regel auch ein Tilgungssatzwechsel bzw. notfalls auch eine Tilgungsaussetzung mit einer Bank verhandelbar.

Tipp 6: Mit Sondertilgungen sind Sie flexibel – was Sie beachten sollten!

Haben Sie mit der finanzierenden Bank im Darlehensvertrag das Recht zur Sondertilgung vereinbart, können Sie das Darlehen noch schneller zurückführen. Üblich sind Sondertilgungsoptionen zwischen 1 und 10% der Darlehenssumme. Sondertilgungen bis 5% sind bei einer Reihe von Banken ohne Zusatzgebühren möglich.

Achtung: Häufig können die Sondertilgungen nur zu bestimmten Terminen erfolgen, z.B. 1 Mal im Jahr. Verpassen Sie diese, kann die außerordentliche Tilgung nicht nachgeholt werden.

Hoher Einspareffekt durch Sondertilgung – Beispiel:

Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro, einer monatlichen Rate von 5% und jährlichen Sondertilgungen in Höhe von 5% führen die Sondertilgungen zu einer Zinsersparnis von 2.321 Euro und das Darlehen ist bereits nach 10 Jahren getilgt.

  • Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner und simulieren Sie unterschiedliche Sondertilgungsmöglichkeiten und den Effekt auf die Zinskosten und die Darlehenslaufzeit.

Tipp 7: Finanzierungsangebote vergleichen – als Neukunde Bestkonditionen erhalten!

Statt einfach zur Hausbank zu gehen, lohnt es sich, über Vergleichsportale unterschiedliche Angebote einzuholen. Oftmals machen fremde Banken die besten Angebote, weil sie neue Kunden gewinnen möchten.

Die Hausbank kann Ihnen nur die hauseigenen Produkte anbieten. Durch ein Vergleichsportal wie immoverkauf24 können Sie die Leistungen von über 300 Kreditgebern neutral vergleichen. So kann es z.B. sein, dass eine Bank Bereitstellungszinsen verlangt, eine andere nicht, eine Bank den Beleihungswert Ihrer Immobilie anders ansetzt als die nächste Bank, etc.

Wichtig: Vergleichen Sie nicht einfach Zinsen, sondern Finanzierungskonzepte. So kann die für Sie beste Finanzierung auch aus einer Kombination unterschiedlicher Finanzierungsbausteine bestehen – vom Hypothekendarlehen, über staatliche Fördermittel bis hin zur Einbeziehung von Tilgungsbausteinen wie einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. immoverkauf24 berät Sie kostenfrei, welche Kombinationsmöglichkeiten – speziell in Ihrer Situation – zu empfehlen sind.

Tipp 8: Diese Unterlagen einreichen – so klappt die Kreditvergabe!

Ob bzw. zu welchen Konditionen eine Hausfinanzierung oder eine Wohnungsfinanzierung gelingt, hängt auch von der konkreten Bonitätsprüfung und der Immobilienbewertung einer Bank ab. Grundlage sind dabei die von Ihnen eingereichten Informationen bzw. die Abfrageergebnisse bei Auskunfteien (z.B. Schufa, Creditreform).

Beispiel: Bank A möchte, dass Sie Ihre monatlichen Ausgaben genau dokumentieren, Bank B rechnet einfach mit Haushaltskostenpauschalen und verzichtet auf Detailunterlagen. immoverkauf24 sagt Ihnen – nach Prüfung der besten Angebote – welche Unterlagen wie eingereicht werden sollten, damit Sie den besten Zins erhalten und die Finanzierung wirklich klappt!

Tipp 9: Haftung bei Darlehensvertrag und Zweckerklärung prüfen

Zweckerklärung

In Verträgen sollte man immer auch das Kleingedruckte lesen. Diese Regel gilt auch für Darlehensverträge. Hier finden sich z.B. die Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Vertragsauflösung oder Details zu Tilgungsmöglichkeiten.

Wichtig ist auch, ob nur Sie oder auch Ihr Lebenspartner den Kreditvertrag unterschreiben. Zum einen kann durch die Einbeziehung eines zweiten Einkommens möglicherweise ein besserer Darlehenszins realisiert werden. Auf der anderen Seite wird die Haftung erweitert. Auch bei der Zweckerklärung sollten Sie aufpassen. Häufig möchten Banken eine weitreichende Erklärung, die eine Haftung über das konkrete Darlehen hinaus vorsieht.

Tipp 10: Rechtzeitig an Anschlussfinanzierung denken – Forward-Darlehen sinnvoll?

Die Fußballweisheit "nach dem Spiel ist vor dem Spiel" gilt auch bei Immobilienfinanzierungen. Kaum ein Eigentümer zahlt das Darlehen während der ersten Sollzinsbindung komplett zurück. Die Frage nach der richtigen Anschlussfinanzierung kommt daher schneller als manch Eigentümer lieb ist.

Wer jetzt eine Anschlussfinanzierung benötigt, hat aufgrund der niedrigen Zinsen natürlich gute Karten. Wer in den nächsten drei Jahren eine benötigt, sollte schon einmal die Zinsen beobachten und sich diese ggf. durch Abschluss eines Forward-Darlehens sichern.

Hinweis von immoverkauf24:

Ein Forward-Darlehen ist nur zu empfehlen, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und sich Ihre Pläne nicht ändern. Mit dem Forward-Darlehen können Sie sich frühzeitig Zinssicherheit kaufen – gegen einen Aufpreis auf den Folgezins von derzeit ca. 0,02% für jeden Monat, der über die bereitstellungsfreie Zeit hinaus abgesichert werden soll.