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von Ilka Fronia | Expertin für Immobilienfinanzierung

Tilgungsrechner: Laufzeit, Tilgungsrate und Restschuld berechnen

Die Tilgung ist ein zentraler Aspekt, wenn es um die Planung der optimalen Baufinanzierung geht. Entsprechend sorgfältig sollten Sie daher die verschiedenen Tilgungsmöglichkeiten durchspielen. Nutzen Sie hierfür unseren Tilgungsrechner, mit dem Sie bequem und schnell das für Sie passende Tilgungsszenario ermitteln können.

Zins- und Tilgungsrechner: Schnell & kostenlos Tilgung berechnen!

Ihre Angaben zum Darlehen
  1. Vorhaben
  2. Eckdaten
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Darlehenssumme
Sollzinssatz %
Gewünschter Tilgungssatz %
Jährliche Sondertilgung
Gewünschte Sollzinsbindung
Ergebnis der Berechnung
Jahresbelastung
Monatliche Rate
Restschuld nach Ende Zinsbindung
Gezahlte Zinsen bis Ende Zinsbindung
Getilgter Betrag bis Ende Zinsbindung
Dauer bis Darlehen zurückgezahlt
Ihr Tilgungsplan mit Restschuldbilanz
JahrRateZinsanteilTilgungsanteilSondertilgungRestschuld

So funktioniert der Tilgungsplanrechner:

Geben Sie einfach Darlehenssumme, Sollzinssatz, Tilgungssatz und Sollzinsbindung ein. Unser Tilgungsrechner liefert Ihnen dann mit nur einem Klick folgende Angaben:

  • Höhe der monatlichen Kreditrate
  • Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung
  • Höhe der gezahlten Zinsen bis zum Ende der Zinsfestschreibung
  • Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens
  • Auswirkungen von Sondertilgungen auf die Laufzeit bzw. Restschuld

immoverkauf24 Tipp: Hohe Tilgung wählen

Je höher Sie die Tilgung ansetzen, desto eher sind Sie schuldenfrei – und das ist noch nicht alles: So sparen Sie außerdem Zinskosten und können zudem die Restschuld am Ende der Zinsfestschreibung reduzieren. Damit sinkt auch das Zinsänderungsrisiko im Rahmen der Anschlussfinanzierung.

1. Diese Vorteile bietet Ihnen der Tilgungsrechner

Kostenloses & schnelles Ergebnis

Sie können sich mit unserem Tilgungsplanrechner in nur wenigen Klicks kostenlos einen Überblick über die Tilgungsmöglichkeiten verschaffen und erhalten schnell ein Ergebnis.

Detaillierter Tilgungsplan

Sie können mit unserem Tilgungsrechner nicht nur die Tilgung berechnen, sondern erhalten auch einen Tilgungsplan, der Ihnen die Entwicklung von Restschuld und Zinskosten detailliert anzeigt.

Einfaches Anpassen der Angaben

Sie können die Tilgungsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Eckdaten durchspielen und zudem ermitteln, wie sich die Zinskosten zweier Finanzierungsangebote voneinander unterscheiden.

Für einen maßgeschneiderten Kredit ist es sinnvoll, einen Tilgungsrechner zu nutzen, um bequem die zu Ihren finanziellen Bedürfnissen passende Tilgungsrate zu ermitteln. Zudem sehen Sie direkt, wie sich die jeweiligen Tilgungssätze auf die Laufzeit des Darlehens sowie die Restschuld am Ende der Zinsbindung auswirken. Sie erhalten außerdem einen Überblick über die Zinskosten und können mit dem Zins- und Tilgungsrechner einen individuellen Tilgungsplan erstellen. Sie können jedoch nicht nur die Tilgungssätze variieren, sondern auch unterschiedliche Sollzinssätze eingeben und so Angebote von Banken miteinander vergleichen. So sehen Sie schnell, wie sich bereits ein Konditionen-Unterschied von 0,1 Prozentpunkten auf die Finanzierungskosten auswirkt.

immoverkauf24 Tipp

Es ist unbedingt empfehlenswert, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen und zu vergleichen. Dabei sollten Sie nicht nur auf den Sollzins achten, sondern auch auf die Konditionen: So bieten viele Banken beispielsweise zwei kostenlose Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung an.

2. Welche Auswirkungen hat der Tilgungssatz auf die Laufzeit?

Der Tilgungssatz gibt an, wie hoch die Tilgung eines Kredits prozentual gesehen pro Jahr ausfällt. In Zeiten mit einem Zinsniveau von fünf Prozent und mehr war ein Satz von einem Prozent üblich. In den vergangenen Jahren mit Sollzinssätzen von teils deutlich unter einem Prozent lag der übliche Satz hingegen eher bei zwei bis drei Prozent. Wichtig zu wissen: Je höher die Tilgung ausfällt, desto kürzer ist die Laufzeit eines Darlehens beziehungsweise die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Wie diese sich mit Anpassung des Tilgungssatzes verändern, können Sie mit unserem Tilgungsrechner ganz einfach ermitteln. Unser folgendes Beispiel veranschaulicht den Zusammenhang sehr deutlich:

Rechenbeispiel: So wirkt sich der Tilgungssatz auf die Laufzeit aus

Angenommen, Sie nehmen einen Baukredit über 100.000 Euro auf. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre und der Sollzinssatz liegt bei drei Prozent. Wählen Sie fünf Prozent Tilgung, sind Sie nach 15 Jahren und neun Monaten schuldenfrei beziehungsweise haben am Ende der Zinsbindung eine Restschuld von 41.774 Euro. Wählen Sie hingegen zwei Prozent Tilgung, verlängert sich die Laufzeit des Baukredits auf 30 Jahre und sieben Monate, die Restschuld fällt mit 76.710 Euro ebenfalls deutlich höher aus.

3. Wie funktioniert der Tilgungsrechner mit Sondertilgungen?

Je mehr zu Beginn getilgt wird, desto geringer fällt die Restschuld aus. Aber nicht nur die Anfangstilgung beeinflusst die Höhe der Restschuld, auch das Leisten von Sondertilgungen kann diesen Effekt haben. Sondertilgungen sind eine flexible Möglichkeit, die Laufzeit eines Immobilienkredits deutlich zu verkürzen. Gerade bei niedrigen oder sogar negativen Sparzinsen ist die Möglichkeit einer Sondertilgung sehr sinnvoll. Allerdings handhaben die Banken Sondertilgungen unterschiedlich: Vielfach sind Sonderzahlungen bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme einmal jährlich kostenfrei möglich. Mitunter berechnen Banken jedoch auch eine Gebühr. Wer in den kommenden Jahren damit rechnet, Sonderzahlungen für den Baukredit leisten zu können, sollte daher bereits beim Konditionenvergleich auf die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen achten.

Ermitteln Sie mit unserem Tilgungsrechner mit Sondertilgung die mögliche Gesamtkostenersparnis durch Sonderzahlungen. Oft ist man überrascht, welche Auswirkungen schon ein kleinerer Betrag auf die Höhe der Restschuld und somit die Zinskostenersparnis hat. Das zeigt folgende Beispielrechnung mit einer Sondertilgung.

Rechenbeispiel: Kleine Änderung, große Wirkung: Beispiel für eine Anpassung des Tilgungssatzes

Finanzieren Sie 100.000 Euro zu einem Sollzins von drei Prozent mit drei Prozent Tilgung, brauchen Sie 23 Jahre und zwei Monate bis zur Rückzahlung des Darlehens. Leisten Sie ein Jahr nach Kreditaufnahme eine einzige Sondertilgung in Höhe von 5.000 Euro beziehungsweise fünf Prozent, verkürzt sich die Laufzeit um rund anderthalb Jahre auf 21 Jahre und sieben Monate.

Zusätzlich zur Nutzung von Finanzierungsrechnern ist es oft hilfreich, sich von einem Finanzierungsexperten beraten zu lassen. Der Experte kann mit Ihnen gemeinsam die optimale Finanzierung ermitteln und die Konditionen verschiedener Banken vergleichen.

4. Restschuld berechnen: Wie hoch ist die Restschuld?

In der Regel entscheiden sich Kreditnehmer für eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Den wenigsten Eigentümern ist es jedoch vergönnt, innerhalb der ersten Zinsfestschreibungszeit ihren Immobilienkredit komplett zurückzuzahlen. Zum Ende der Zinsbindung ist – je nachdem in welcher Höhe bis dahin getilgt wurde – häufig noch ein hoher Darlehensbetrag übrig, für den eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Die Höhe der Restschuld ist dabei nicht nur von der Zinsbindungsdauer, sondern auch der anfänglichen Tilgungshöhe abhängig. 

Um die Restschuld so gering wie möglich zu halten, sollten Sie die Anfangstilgung möglichst hoch setzen, die Möglichkeit von Sondertilgungen nutzen bzw. die Höhe der Tilgung Ihrem Einkommen anpassen, sollte dieses mit der Zeit ansteigen. Möchten Sie die Höhe Ihrer Restschuld berechnen, können Sie unseren Tilgungsrechner ganz einfach als Restschuldrechner nutzen.

5. Tilgung ohne Restschuld: Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindung

Immobilienkredite, die bis zum Ende der Zinsbindung abgezahlt werden, ohne dass eine Restschuld übrigbleibt, werden als Volltilgerdarlehen bezeichnet. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Darlehen, bei denen die Tilgung ohne Restschuld durch das Anpassen des Tilgungssatzes erreicht wird – und solchen, die von vornherein als Volltilgerdarlehen konzipiert sind. Bei diesen Darlehen wird der Tilgungssatz in der Regel festgeschrieben und kann während der Laufzeit nicht angepasst werden.

immoverkauf24 Tipp

Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner, um die zu erwartende monatliche Darlehensrate zu ermitteln, mit der Sie Ihr Baudarlehen bis zum Zinsbindungsende vollständig zurückgezahlt haben.

6. Tipps: So können Sie Ihre optimale Tilgung berechnen

In puncto Tilgung sind Sie gut damit beraten, sich nicht nur beim Festzurren des Baukredits mit dem Thema zu beschäftigen. Auch danach sollten Sie regelmäßig prüfen, inwieweit die Tilgung noch zu Ihren aktuellen finanziellen Verhältnissen passt – beispielsweise mit unserem Tilgungsrechner. Zwei Tipps helfen Ihnen dabei, die Tilgung im Blick zu behalten:

  • Jährlicher Check: Sondertilgung - ja oder nein?

Einmal jährlich sollten Sie sich einen Termin zur Sondertilgung notieren – beispielsweise kurz vor Jahresende. Dann können Sie beurteilen, wie das Jahr finanziell gelaufen ist und haben noch einige Tage Zeit, um die Sondertilgung für das laufende Kalenderjahr zu leisten. Gab es beispielsweise eine Bonuszahlung vom Arbeitgeber, die Sie nicht für die Rücklage brauchen oder haben Sie anderweitig unerwartet einen größeren Betrag zur Verfügung? Dann kann eine Sondertilgung infrage kommen. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie dann durchspielen, wie sich die Sondertilgung auf die Laufzeit und die Zinskosten Ihres Baudarlehens auswirkt.

  • Einkommens-Check: Tilgung bei Änderungen prüfen

Sie bekommen eine Gehaltserhöhung oder Ihr monatliches Familieneinkommen ändert sich aus anderen Gründen deutlich nach oben oder unten? Dann ist es ratsam, jeweils auch mit dem Tilgungsrechner zu prüfen, welcher Tilgungssatz für das angepasste Einkommen infrage kommt und wie er sich auf Laufzeit und Zinskosten auswirkt.

7. Kostenlose Finanzierungsanfrage für Ihre Immobilie

Lassen Sie sich von einem Finanzierungsexperten beraten und erhalten Sie mehrere Finanzierungsangebote verschiedener Banken. Die Beratung ist für Sie kostenlos und schufaneutral. Wir arbeiten mit mehr als 400 Bankpartnern zusammen und können so ein maßgeschneidertes Finanzierungspaket für Sie schnüren.

Füllen Sie einfach das nachfolgende Formular aus und starten Sie eine kostenlose Finanzierungsanfrage! 

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Hinweis: Sie haben beim Eigenkapital einen zu niedrigen Wert eingetragen. Bitte berücksichtigen Sie ein Eigenkapital von mindestens 10%, da Banken in der Regel nur den Kaufpreis, aber nicht die Kaufnebenkosten finanzieren. Zu Eigenkapital zählen z.B. Bargeld, Guthaben, Aktien, Lebensversicherungen, Immobilien, Geld von Verwandten oder ein Arbeitgeberdarlehen.

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Hinweis: Das angegebene Haushaltsnetto-Einkommen ist im Verhältnis zum Darlehensbetrag zu niedrig. Bitte gehen Sie im Formular eine Seite zurück, um den Darlehensbetrag entsprechend zu verringern oder prüfen Sie, ob sich das Haushaltsnetto-Einkommen erhöhen lässt, z.B. durch einen zweiten Kreditnehmer, ein 13. Monatsgehalt, Weihnachtsgeld, Mieteinnahmen, etc.

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Häufig gestellte Fragen zum Tilgungsrechner
Welche Arten der Tilgung gibt es?

Die Tilgung eines Darlehens kann auf verschiedene Arten erfolgen:

  • Annuitätentilgung: Diese Form der Tilgung ist bei Baukrediten allgemein üblich. Sie ergibt sich als Prozentsatz vom Darlehensbetrag und ist nicht mit der Darlehensrate zu verwechseln, die auch die Zinszahlung enthält. Die Besonderheit: Die Darlehensrate bleibt unverändert, allerdings steigt der Tilgungsanteil mit jedem Monat an, während der Zinsanteil abnimmt.
  • Ratentilgung: Diese Tilgungsvariante ist eher selten. Sie hat die Besonderheit, dass die Darlehensrate mit jedem Monat geringfügig geringer ist, weil der Tilgungsanteil anders als beim Annuitätendarlehen stets gleichbleibt, während der Zinsanteil geringer wird.
  • Endfällige Tilgung: Bei der endfälligen Tilgung erfolgt die Rückzahlung nicht monatsweise in kleinen Raten, sondern auf einen Schlag am Ende der Zinsbindung. Diese Variante kommt beispielsweise in Verbindung mit Bauspardarlehen zum Einsatz – oder bei Immobilien als Kapitalanlage, weil die Zinskosten höher sind und diese dann steuerlich geltend gemacht werden können.
Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?

Die Tilgungsrate sollte so gewählt werden, dass die monatliche Belastung nicht zu hoch ausfällt und auch vorübergehend höhere laufende Kosten kein Problem darstellen. Andernfalls droht ansonsten entweder schnell ein finanzieller Engpass, falls es zu unerwarteten Ausgaben kommt – etwa in Form einer sehr hohen Nachzahlung für Heizkosten. Umgekehrt sollte die Tilgungsrate auch nicht unnötig niedrig angesetzt werden, weil dies die Finanzierungskosten wegen der längeren Kreditlaufzeit verteuert. Zudem steigt das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung bei gestiegenen Zinsen teurer wird als nötig. Ein Tilgungsrechner ist bei der Baufinanzierung daher ein nützliches Hilfsmittel, um die optimale Tilgung zu berechnen.

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung steht für eine Zahlung, die Kreditnehmer zusätzlich zu ihren laufenden Kreditraten leisten können. Bei Baukrediten ist eine Sondertilgung üblicherweise einmal jährlich in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme möglich. Je nach Anbieter kann die Höhe auch abweichen, manche Banken erheben hierfür Gebühren. Bei Volltilgerdarlehen sind Sondertilgungen in der Regel nicht möglich. Mit dem Tilgungsrechner kann bequem durchgerechnet werden, wie sich Sondertilgungen auf die Zinskosten und die Darlehenslaufzeit auswirken.

Was passiert, wenn ich die Tilgung nicht mehr zahlen kann?

Kommt es zu einem länger andauernden finanziellen Engpass und werden die monatlichen Darlehensraten nicht mehr gezahlt, kann die Bank den Kreditvertrag schon nach kurzer Zeit kündigen und die Restschuld fordern. Vermeiden lässt sich dies in der Regel durch rechtzeitige Gespräche mit der finanzierenden Bank. So kann beispielsweise eine vorübergehende Absenkung des Tilgungssatzes eine Option sein, falls noch Spielraum nach unten besteht. Beträgt der Tilgungssatz ein Prozent und kann nicht weiter reduziert werden, lassen manche Banken mit sich reden und akzeptieren eine vorübergehende Tilgungsaussetzung. Die Darlehensrate fällt dann geringer aus, da der Tilgungsanteil wegfällt und ausschließlich Zinsen weitergezahlt werden. In einem solchen Fall hilft der Tilgungsrechner, die verschiedenen Möglichkeiten zur Absenkung der Kreditrate durchzuspielen.

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