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Das Immobiliendarlehen: Ratgeber, Rechner & Angebotsvergleich

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Was möchten Sie finanzieren?

Die 8 wichtigsten Fragen & Antworten zum Thema Immobiliendarlehen

1. Was ist ein Immobilienkredit?

Bei einem Immobilienkredit handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen, dass heißt Banken oder Bausparkassen vergeben dieses meist ausschließlich für die Finanzierung eines Immobililenkaufs, Bauvorhabens oder eine Anschlussfinanzierung. Die Immobilie selbst dient der Bank dabei als Kreditsicherheit. Dokumentiert wird diese durch einen Eintrag in das Grundbuch. Kann der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr abbezahlen, kann die Bank die finanzierte Immobilie versteigern und so die offene Restschuld bedienen. Nach Abzahlung des Kredits kann der Kreditnehmer das eingetragene Grundpfandrecht dann auch für Kredite nutzen, die in keinem Zusammenhang mit der Immobilie stehen.

2. Komme ich für ein Immobiliendarlehen in Frage?

Um einen Immobilienkredit zu erhalten, müssen ein paar finanzielle und persönliche Voraussetzungen erfüllt sein. Wir haben die wichtigsten zusammengetragen: 

Das Einkommen

Eine grundsätzliche Voraussetzung ist, dass Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, mit dem Sie die monatlichen Raten der Immobilienfinanzierung zurückzahlen können. Dabei ist es nicht unbedingt ausschlaggebend, ob Sie angestellt oder selbstständig tätig sind. Ob das Einkommen ausreichend ist, berechnen die Banken teilweise unterschiedlich. Ein unabhängiger Kreditvermittler hat hier oft einen guten Überblick und kann die entsprechende Bank empfehlen. 

Das Eigenkapital

Je höher das Eigenkapital umso besser für Ihre Kreditanfrage bei der Bank. Manchmal ist es bereits ausreichend, wenn nur die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld gezahlt werden können. Einen Immobilienkredit gänzlich ohne Eigenkapital ist nur in großen Ausnahmefälle zu bekommen. Als Eigenkapital zählt jedoch auch eine Schenkung oder z. B. ein Darlehen vom Arbeitgeber. Auch Eigenleistungen - die sog. Muskelhypothek - kann als Eigenkapital zählen. 

Der Immobilienwert

Natürlich spielt auch der Wert der zu finanzierenden Immobilie eine große Rolle. Denn diese dient als Sicherheit für die Finanzierung. Das Immobiliendarlehen darf nicht höher als der von der Bank ermittelte Immobilienwert ausfallen. Früher wurde oft der Kaufpreis als Immobilienwert angesetzt - dies ist heutzutage nicht mehr so. Oft mindern Sicherheitsabschläge von etwa 10% des Kaufpreises den Immobilienwert. Auch gibt es von den Banken festgelegte Beleihungsgrenzen, die eingehalten werden müssen. 

Das Alter

Erst bei Volljährigkeit darf man eine Baufinanzierung erhalten - dies ist eine zwingende Voraussetzung. Aber auch mit 50+ ist es mitunter schwieriger ein Immobiliendarlehen genehmigt zu bekommen. Banken möchten dann einen jüngeren Mitdarlehensnehmer (z. B. die Kinder) in die Finanzierung aufnehmen. Auch die Höhe der Tilgung und des Eigenkapitals spielt mit zunehmendem Alter eine große Rolle. 

Der Wohnort

Zum Schluss ist noch der Wohnort anzuführen. Der Wohnsitz und das Bankkonto muss in Deutschland liegen. Jedoch können Sie auch eine Immobilie im Ausland finanzieren, wenn Sie eine Immobilie in Deutschland besitzen die als Sicherheit dienen kann. 

Positive Bonitätsauskunft

Eine weitere Voraussetzung für eine Kreditgenehmigung ist eine positive Bonitätsprüfung bzw. Prüfung der Kreditwürdigkeit. Die Banken erfragen diese bei den Auskunfteien wie z. B. der Schufa. 

3. Welche Kreditsumme benötige ich für die Finanzierung meiner Immobilie?

Die Höhe der Kreditsumme hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Eigenkapital und natürlich von der Höhe des Kaufpreises der Immobilie ab. Mit unserem Budgetrechner können Sie direkt online berechnen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Sollten Sie sich bei der Eingabe des freien Monatsbudgets nicht sicher sein, hilft Ihnen unser Haushaltsrechner.  

Budgetrechner
  1. Vorhaben
  2. Eckdaten
  3. Persönliches Angebot
Freies Monatsbudget
Sollzinssatz %
Gewünschter Tilgungssatz %
PLZ der Immobilie?*
Ort der Immobilie?*
Ergebnis der Berechnung
Maximaler Darlehensbetrag
+ Eigenkapital
= Gesamtbudget für den Kauf
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerkosten %
- Mögliche Modernisierungskosten
- Unvorhergesehenes %
= Maximaler Kaufpreis

4. Welche Unterlagen benötige ich für ein Immobiliendarlehen?

Die Unterlagen die eine Bank für die Kreditentscheidung benötigt sind von Bank zu Bank leicht unterschiedlich. Folgende Unterlagen benötigen die Banken jedoch immer: 

  • Kopien der Gehaltsnachweise, und zwar mind. aus den letzten beiden Monaten
  • noch gültigen Personalausweis oder Reisepass
  • Nachweis des vorhandenen Eigenkapitals (z. B. Kontoauszug oder Auszug vom Sparkonto)
  • Unterlagen der Immobilie wie z. B. aktuellen Grundbuchauszug, Berechnung der Wohnfläche, Auszug aus dem Lageplan sowie Fotos

Mit unserer Unterlagen-Checkliste zum Immobilienkredit können Sie sich auf ein Kreditgespräch optimal vorbereiten. 

5. Welche Tilgungsmodelle gibt es bei einem Immobiliendarlehen?

Darlehen mit gleichbleibenden Raten – so genannten Annuitäten – sind zwar am weitesten verbreitet, doch keineswegs die einzige Variante, wenn es um die Tilgung geht. Wir zeigen die Besonderheiten der verschiedenen Darlehensarten in puncto Tilgung auf. Klicken Sie auf das jeweilige Stichwort und erhalten Sie detaillierte Informationen:

6. Welche weiteren Darlehensarten gibt es?

Wie funktioniert ein Nachrangdarlehen? Welche Förderdarlehen gibt es? Woher - außer bei einer Bank - bekomme ich einen Immobilienkredit? Antworten auf diese und viele weitere Fragen finden Sie unter den folgenden Stichworten:

7. Welche Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Sie haben bereits ein Immobiliendarlehen und benötigen nun eine Anschlussfinanzierung? Folgende Möglichkeiten der Umfinanzierung gibt es:

8. Was gilt es zu beachten? - Die 7 größten Fehler

Häufig beschäftigen sich zukünftige Immobilienbesitzer vor allem mit der Immobiliensuche. Nach dem Motto: Wenn ich mein Traumhaus gefunden habe, klappt das schon mit dem Immobilienkredit. Doch Vorsicht: Sowohl beim Vergleich, Abschluss als auch der Tilgung des Kredits können gravierende Fehler passieren. immoverkauf24 nennt die 7 häufigsten Fehler und gibt Tipps wie Sie diese vermeiden können - inkl. Kreditrechner & Immobilienkreditvergleich!

Fehler 1: "Erst wenn ich eine Immobilie gefunden habe, gehe ich zu meiner Bank."

Hauskauf

Wenn Sie erst nach Besichtigung Ihrer Traumimmobilie zur Bank gehen kann es bereits zu spät sein. Denn oft muss die Entscheidung für oder gegen das Haus, Grundstück oder Wohnung sehr schnell gefällt werden. Besprechen Sie daher bereits im Vorfeld Ihren Finanzierungswunsch mit Ihrer Bank oder einem Kreditvermittler. 

Ein guter Finanzierungsberater informiert Sie außerdem über Ihr wirklich zur Verfügung stehendes Budget. So können Sie Ihre Immobiliensuche ggf. anpassen.

Holen Sie sich Kreditangebote von verschiedenen Banken ein, da Banken für Neukunden oftmals sehr günstige Kreditzinsen offerieren. Sprechen Sie daher am besten mit einem unabhängigen Finanzierungsberater der Sie individuell berät.

immoverkauf24 Tipp:

Überstürzen Sie den Immobilienkauf nicht und nehmen Sie nicht gleich das erstbeste Angebot an. Bevor Sie eine Kaufzusage für eine Immobilie tätigen, sollten Sie den Hausbau oder Hauskauf detailliert durchkalkulieren. Nutzen Sie dazu einfach die immoverkauf24 Kreditrechner, mit denen Sie z. B. feststellen können, welche Immobilie Sie sich leisten können, welche Zinsen und Darlehenslaufzeiten auf Sie zukommen würden, etc.

Fehler 2: "Bei den aktuell günstigen Zinsen kann ich nicht viel falsch machen!"

Tatsächlich überbieten sich Banken teilweise mit niedrigen „Lockangeboten“. Nur erhält auch jeder Darlehensnehmer diese Konditionen? Leider nein. Banken erläutern oftmals erst im Kleingedruckten, dass die Konditionen z. B. nur für einen Beleihungswert von 60% gelten. Dieser entspricht zuweilen gerade einmal der Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie. Wird eine höhere Darlehenssumme benötigt, erhöht sich der Zins entsprechend. Und natürlich ist der tatsächlich mögliche Darlehenszins auch vom Wert der Immobilie und Ihrer Bonität abhängig.

Vergleichen Sie mit unserem Angebotsvergleichsrechner Ihnen vorliegende Kreditangebote und sehen Sie direkt online Ihre mögliche Zinsersparnis. 

immoverkauf24 Tipp:

Vergleichen Sie die Zinsen von Immobiliendarlehen, indem Sie schon im Rahmen einer Finanzierungsanfrage erste Angaben zu einem möglichen Immobilienvorhaben machen – insbesondere zu Kaufpreis & Darlehenssumme – sowie erste Angaben zu Ihrer Person, z. B. zu Einkommen & Berufsstatus. So erhalten Sie eine realistische Vorstellung, was möglich ist und was nicht.

Fehler 3: "Ich bekomme einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital."

Immobilien ohne Eigenkapital

Bis vor gar nicht allzu langer Zeit haben Banken auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchgeführt. Dies ist aber immer seltener der Fall. Banken sind seit der Bankenkrise vom Gesetz her verpflichtet, selbst mehr Eigenkapital vorzuhalten. Auch die 2016 eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat die Bedingungen für die Kreditvergabe weiter verschärft.

Die besten Chancen auf eine Immobilienfinanzierung mit wenig oder keinem Eigenkapital haben junge Akademiker mit hohem Einkommen. Kredite für Selbstständige werden nur unter bestimmten Voraussetzungen vergeben.

immoverkauf24 Hinweis:

Es gibt tatsächlich noch einige Möglichkeiten, gegenüber einer Bank „Eigenkapital“ darzustellen und so ein Immobiliendarlehen zu erhalten, z. B. durch ein Arbeitgeberdarlehen als Eigenkapitalersatz, durch eine Muskelhypothek oder ein Privatdarlehen. Es gibt dabei einige Besonderheiten zu beachten. Gerne bespricht ein immoverkauf24 Finanzierungsexperte mit Ihnen wie in Ihrem konkreten Fall die Finanzierung gelingen kann.

Fehler 4: "Ich bekomme einen Kredit ohne Schufa-Auskunft."

Das Internet wimmelt vor Kreditangeboten ohne Schufa. Doch was ist mit einem Kredit ohne Schufa gemeint? Bei diesen Angeboten geht es um Verbraucherdarlehen bzw. Ratenkredite, die teilweise mit geringen Kreditsicherheiten vergeben werden.

Bei der Kreditgenehmigung für einen grundbuchrechtlich gesicherten Immobilienkredit spielt Ihre Kreditwürdigkeit eine entscheidende Rolle. Diese wird im Rahmen einer Bonitätsprüfung genau durchleuchtet. Dabei werden auch Daten von Auskunfteien wie z. B. der Schufa angefragt.

Negative Schufa-Einträge können ein k.o.-Kriterium für die Kreditvergabe darstellen. Schon Kreditanfragen können zu einer Verschlechterung des eigenen „Score-Werts“ bei der Schufa führen und die Kreditvergabe erschweren, falls eine Bank diese Anfragen leichtfertig tätigt. Achten Sie daher darauf, dass die Banken eine sog. Konditionsanfrage bei der Schufa stellen. 

Fehler 5: "Warum hoch tilgen? Hauptsache die monatliche Belastung ist ok."

Zinsbindung

Selbst wenn Sie gerne einen niedrigen Tilgungssatz mit einer Bank vereinbaren möchten, um die monatlichen Kreditraten klein zu halten, muss die Bank das noch lange nicht mitmachen. Seit 2016 müssen Banken prüfen, ob ein Kreditnehmer das Darlehen bis zur Rente zurückbezahlen kann bzw. wie er es sonst im Alter bedienen würde. Daher sind Tilgungsraten von 1 oder 1,5% in der Regel nicht mehr möglich, je nach Alter der Kreditnehmer, Kreditvolumen, etc. kann eine Bank auch eine Tilgung von 3, 4 oder gar 5% fordern.

Ein ausreichend hoher Tilgungssatz ist auch im Interesse des Darlehensnehmers – sofern für ihn machbar – da er dann schneller schuldenfrei wird. Und: Nach Ende der Sollzinsbindung, z. B. nach 10 oder 15 Jahren Zinsfestschreibung, liegt die Restschuld bei hoher Tilgung deutlich unter der ursprünglichen Darlehenssumme. Damit verringert sich das Risiko bei steigenden Zinsen eine teure Anschlussfinanzierung abschließen zu müssen.

Fehler 6: "Den Darlehensvertrag unterschreibe ich blind - ist bestimmt ein Standardvertrag."

Jede Bank hat einen eigenen DarlehensvertragEntsprechend können sich die Darlehensbestimmungen von Bank zu Bank unterscheiden. Daher lohnt es sich z. B. zu kontrollieren, ob im Vertrag eine Möglichkeit zur Sondertilgung enthalten ist bzw. wie diese Regelung im Detail aussieht.

Auch kann es konkrete Bestimmungen zur Vorfälligkeitsentschädigung geben, d. h. zur Berechnung der Strafzahlung im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Immobilienkredits. Ganz wichtig: Banken wollen am liebsten, dass nicht nur ein Darlehensnehmer den Kreditvertrag unterschreibt, sondern der Partner gleich mit. Falls Sie oder Ihr Partner mit der Haftungserweiterung nicht einverstanden sind, sollte dies im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung bereits besprochen werden.

Des Weiteren ist es ratsam, sich die Zweckerklärung genau anzuschauen, die zusätzlich zum Darlehensvertrag zu unterschreiben ist. Auch hier versuchen Banken die Haftung möglichst weit auszudehnen. Bei der „weiten“ Zweckerklärung haftet der Kreditnehmer über das Immobiliendarlehen hinaus für weitere Verbindlichkeiten, z. B. auch für einen Dispokredit, den der Partner vielleicht erst in Zukunft abschließt.

Fehler 7: "Bei Problemen komme ich aus dem Kredit schon irgendwie wieder raus."

Wurde ein Hauskredit bzw. ein Wohnungskredit mit einer festen Zinsbindung abgeschlossen, so ist eine ordentliche Kündigung des Kredits erst mit Ablauf der Sollzinsbindung möglich – außer der Kredit läuft bereits länger als 10 Jahre, dann hat der Darlehensnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht. Zwar ist eine vorzeitige Ablösung des Immobilienkredits im Falle eines berechtigten Interesses auch innerhalb von 10 Jahren möglich, z. B. bei Hausverkauf oder wenn die Immobilie bei Scheidung auf den Partner überschrieben werden soll. Allerdings kann die Bank sich den ihr entstandenen Schaden über eine Vorfälligkeitsentschädigung wiederholen.

Tatsächlich kann eine Umfinanzierung des Immobilienkredits, z. B. zur Erhöhung des Darlehensbetrags bei finanziellen Problemen, eine Lösung darstellen, aber auch hier ist zunächst die Entschädigung zu zahlen. Alternativ kann es eine Überlegung sein, sich niedrige Darlehenszinsen bzw. verbesserte Darlehensbedingungen über ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank rechtzeitig zu sichern, das bestehende Darlehen aber erst zum Ende der Sollzinsbindung zu kündigen.

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