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Immobilienkauf – 10 Fragen und Antworten

Der Immobilienkauf ist fast immer eine Investition, die über Jahrzehnte Bestand haben soll. Immerhin geht es um nicht weniger als eine langfristig solide Geldanlage oder Ihr künftiges Zuhause – und manchmal auch beides. Entsprechend sorgfältig sollte an das komplexe Thema herangegangen werden. Einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte rund um die Themen Hauskauf und Wohnungskauf bieten die zehn Fragen und Antworten, die wir für Sie zusammengestellt haben. Weiterführende Informationen zu allen Fragestellungen finden Sie über die entsprechenden Verlinkungen in den Antworten.

1. Welche Art von Immobilie kommt für Sie bzw. Ihre Familie infrage?

Am Anfang der Überlegungen zum Immobilienkauf sollten die persönlichen Belange stehen. Sprich: Wie stellen Sie sich Ihr künftiges Wohnumfeld vor und welche Ansprüche haben Sie an die Immobilie?

Lage: Wo wollen Sie wohnen?

Schlüssel Vermietung Verkauf

Schätzen Sie eher das Landidyll oder urbanes Flair? Macht Ihnen längeres Pendeln zur Arbeit etwas aus oder nicht? Solche Fragen sollten Sie sich stellen, um herauszufinden, welche Lage für Ihre Wunschimmobilie die Passende ist. Dabei sollte Sie nicht außer Acht lassen, wie sich die Bedürfnisse verändern können. Junge Paare schätzen beispielsweise oft das urbane Umfeld. Familien wünschen sich häufig ein Haus mit großem Garten im Grünen. Best-Ager zieht es vielfach wieder in die Städte.

Berücksichtigen Sie daher bei der Entscheidungsfindung auch die Wiederverkaufsmöglichkeiten – für den Fall, dass Sie es sich später noch einmal anders überlegen. Dabei spielen die Aussichten für die Wirtschaftskraft der Region eine erhebliche Rolle. Das schönste Landhaus lässt sich später kaum verkaufen, wenn es weit abseits einer Metropolregion mit starker Wirtschaftsleistung steht.

immoverkauf24 Tipp:

Unsere Checkliste Hauskauf – Lage hilft Ihnen dabei, die wichtigsten Aspekte hinsichtlich der Lage zu berücksichtigen.

Die Immobilie: Wie wollen Sie wohnen?

Häufig hängen mit den Anforderungen an die Immobilienlage (ruhig oder urban?) auch die Wünsche hinsichtlich der Immobilie zusammen: Wer sich ein Haus mit großem Garten wünscht, wird – vor allem bei schmalerem Budget - eher in den Vorort- oder ländlichen Lagen fündig. Gerade bei Häusern sollten Sie überlegen, welchen Stellenwert das Grundstück für Sie einnimmt. Wer lediglich gern draußen sitzt, braucht nicht unbedingt einen großen und damit arbeitsaufwändigen Garten. Möglicherweise kommt sogar eine Wohnung mit Gartenanteil in Betracht. Wer hingegen Spaß an Gartenarbeit hat, kann auch ein größeres Grundstück in Erwägung ziehen. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass die Gartenarbeit im Alter mühsam werden könnte. Auch hier gilt wieder, den Blick des Verkäufers einzunehmen.

Das gilt ebenso für die Ansprüche an die Immobilie selbst: Flexible Grundrisse können beispielsweise problemlos an eine veränderte Familiensituation angepasst werden. Dabei gilt: Zu große Immobilien können ebenso an der breiten Nachfrage vorbei gehen wie zu kleine. Wer beispielsweise eine kleinere Wohnung erwerben will, ist meist mit einer gut geschnittenen 2-Zimmer-Wohnung besser bedient als mit einer ebenso großen 1-Zimmer-Wohnung, da sie sich flexibler nutzen lässt. Zudem spielt angesichts der steigenden Lebenserwartung auch eine Rolle, wie gut die Immobilie sich noch im Alter nutzen lässt – oder mit welchem Aufwand ein altersgerechter Umbau möglich ist. Eine Altbauwohnung im vierten Stock ohne Fahrstuhl ist hierfür beispielsweise weniger geeignet als eine Erdgeschosswohnung.

immoverkauf24 Tipp:

Beachten Sie bei Ihren Überlegungen, dass Sie nicht zu überdimensioniert denken. Die Wunschimmobilie sollte auch unter schwierigeren Umständen - etwa Arbeitslosigkeit oder Trennung vom Partner - möglichst noch finanzierbar sein.

2. Altbau oder Neubau kaufen?

Manchen Immobilienkäufern in spe fällt es leicht, die Auswahl zu treffen: Wer beispielsweise von hohen Decken, Stuck und Stilelementen träumt, muss nicht lange überlegen, ob er einen Alt- oder Neubau kaufen will. Und wer vom Bodenbelag bis zur Wandfliese und Lage der Steckdosen frei entscheiden will, ist mit einem Neubau besser bedient. Doch zumeist sind die Anforderungen weniger konkret und dann gilt es abzuwägen, welche Vor- und Nachteile Neu- und Altbauten bieten.

Was spricht für / gegen Altbauten?

Altbauten haben häufig großen Charme, die Umgebung ist meist gewachsen. Die Grundrisse sind oftmals so, dass sich vielfältige Nutzungsmöglichkeiten ergeben. Gerade Stilelemente machen für viele den Reiz dieser Häuser aus. Doch hinter der stilvoll renovierten Fassade lauern oft bauliche Schwachstellen, die ein Laie nicht erkennt. Nachteilig sind auch die höheren Heizkosten, die mit dem oftmals niedrigen energetischen Standard von Altbauten einhergehen. Und diese sind aufgrund der typischen hohen Decken in den Räumen ohnehin höher.

Was spricht für / gegen Neubauten?

Wer sich für einen Neubau entscheidet, kann je nach Stadium des Neubaus (noch in Planung oder bereits fertiggestellt) noch eigene Wünsche einfließen lassen. Ein weiterer Vorteil: In den ersten Jahren fallen bei fachgerechter Bauausführung kaum Kosten für die Instandhaltung an. Auch der energetische Standard ist hoch, was zu niedrigen Heizkosten führt. Doch auch Neubauten können Schwachstellen aufweisen, so dass auch hier eine sorgfältige Besichtigung – gegebenenfalls mit einem Experten – oberstes Gebot ist. Als Nachteil dürfte die anfängliche Baustellenatmosphäre in Neubaugebieten gelten. Bis sich ein wohnliches Umfeld entwickelt, vergehen in solchen Arealen je nach Baufortschritt einige Jahre.

immoverkauf24 Tipp:

Unsere Checkliste Hauskauf hilft Ihnen, bei einer Besichtigung auf die wesentlichen baulichen Schwachstellen zu achten. Unter Energieausweis Werte können Sie sich darüber informieren, wie Sie den Energieausweis Ihrer Wunschimmobilie lesen.

3. Was können Sie sich beim Immobilienkauf leisten?

Sie wissen, wo und wie Sie wohnen wollen und ob Ihnen Neubau oder gebrauchte Immobilie mehr zusagt? Dann gilt es, den finanziellen Spielraum für den Immobilienkauf zu ermitteln. Der Vorteil: Sie können gezielt nach passenden Immobilien suchen und – da Sie sich bereits einen Überblick über Ihre Finanzsituation verschafft haben - schnell handeln, wenn Sie Ihr Wunschobjekt gefunden haben.

Gehen Sie in vier Schritten vor:

  • Ermitteln Sie, wie viel Sie monatlich für ein Immobiliendarlehen aufbringen können. Unser Haushaltsrechner hilft Ihnen dabei.
  • Ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Sie für die Immobilienfinanzierung einsetzen können. Listen Sie alle Vermögenswerte wie zum Beispiel Tagesgeldguthaben auf.
  • Nutzen Sie unseren Budgetrechner, um zu ermitteln, wie hoch das Darlehen sein darf, das Sie mit Ihrem monatlich verfügbaren Einkommen stemmen können.
  • Addieren Sie Ihr Eigenkapital zur ermittelten Darlehenssumme – diesen Betrag haben Sie für Ihr Projekt Eigenheim zur Verfügung.
  • Die Zinskonditionen variieren von Bank zu Bank deutlich. Holen Sie daher mehrere Finanzierungsangebote ein, um sich einen Überblick zu verschaffen. Unser Finanzierungsrechner hilft Ihnen beim Einholen von Angeboten. Unser Angebotsvergleichsrechner zeigt Ihnen das Einsparpotenzial verschiedener Angebote auf.

4. Kaufnebenkosten – Was kommt zum Kaufpreis hinzu?

Finanzierungsrechner

Bedenken Sie, dass zum Kaufpreis Ihrer Immobilie noch diverse Kaufnebenkosten hinzukommen. Auch etwaige Sanierungsmaßnahmen müssen Sie aus der ermittelten Gesamtsumme finanzieren können.

Je nach Bundesland und Immobilie fallen nicht unerhebliche Kaufnebenkosten von bis zu 13 Prozent des Kaufpreises an. Diese setzen sich aus Maklerprovision, Grunderwerbssteuer und Notarkosten zusammen. Da die Regelungen für die Maklercourtage sich regional ebenso voneinander unterscheiden wie die Grunderwerbssteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt, ist das Ermitteln der Kosten auf eigene Faust recht mühsam. Einfacher geht es mit unserem Kaufnebenkostenrechner.

5. Gibt es Checklisten für den Immobilienkauf?

Der Immobilienkauf ist angesichts der Kosten von teils mehreren Hunderttausend Euro eine enorme Investition. Sie sollten Immobilien, die Ihnen gefallen, daher auf Herz und Nieren überprüfen und auch die Baufinanzierung stets im Blick behalten. Um Ihnen den Überblick über alle wichtigen Fragen rund um den Immobilienerwerb zu erleichtern, haben wir Checklisten zu den zentralen Themen rund um den Immobilienkauf für Sie zusammengestellt:

  • Mit der Checkliste Hauskauf – Lage können Sie gezielt prüfen, wie gut die Lage der Immobilie zu Ihren Vorstellungen passt.
  • Unsere Checkliste Hauskauf zeigt, worauf Sie bei der Besichtigung der Immobilie besonders achten und welche Bauteile Sie genau in Augenschein nehmen sollten.
  • Welche Unterlagen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie benötigen, zeigt unsere Checkliste Unterlagen Finanzierung.

6. Laufende Kosten einer Immobilie - Worauf ist zu achten?

Miete/Nebenkosten

Auch Immobilieneigentümer zahlen eine „zweite Miete“, wie die Nebenkosten umgangssprachlich häufig genannt werden. Eine wichtige Rolle spielen dabei die Heizkosten. Sie können je nach energetischem Standard der Immobilie sehr hoch ausfallen. Erste Anhaltspunkte dazu liefert der Energieausweis, den der Verkäufer Ihnen unaufgefordert vorlegen muss. So sieht es die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor.

Neben den Heizkosten müssen Sie aber auch zahlreiche weitere Kosten bei Ihrer Kalkulation berücksichtigen. Wie Mieter zahlen Sie auch für Wasser und Strom – als Eigentümer müssen Sie aber außerdem die Grundsteuer und zusätzliche Kosten für eine Wohngebäudeversicherung einplanen, die vom Vorbesitzer auf Sie übergehen wird.

Zudem sollten Sie darauf achten, monatlich eine Rücklage für eventuell anfallende Reparaturen anzusparen. Beachten Sie dabei von vornherein, dass Sanierungsmaßnahmen, die Sie nicht sofort angehen, später finanziert werden müssen. Wer also ein älteres Haus erwirbt und beispielsweise das Dach nicht erneuert, weil es noch eine erwartete Lebensdauer von einigen Jahren hat, sollte diese Kosten von Anfang an im Hinterkopf behalten. Zwar lassen sich auch Modernisierungskredite aufnehmen – aber auch diese führen zu Kosten, die dann monatlich statt auf einem Schlag anfallen.

immoverkauf24 Tipp:

Informieren Sie sich umfassend über die Fördermöglichkeiten für Maßnahmen zur energetischen Sanierung. Es gibt zahlreiche Fördermittel in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen, die Ihnen helfen, den energetischen Standard zu verbessern und so die laufenden Kosten zu senken.

7. Kauf einer Eigentumswohnung – Welche Besonderheiten gibt es?

Nicht jeder, der Immobilieneigentum in Erwägung zieht, kann oder will ein Haus kaufen: Viele bevorzugen eine Eigentumswohnung. Dann gilt es, die Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz: WEG - unter die Lupe zu nehmen, denn mit den Miteigentümern wird man auf Jahre hinaus nicht nur nachbarlich, sondern auch wirtschaftlich verbunden sein. Der Grund: Die Eigentümer bestimmen auf den Eigentümerversammlungen mit, was in welchem Umfang saniert wird. Sie entscheiden auch darüber, ob Sie beispielsweise eine Markise an der Fassade über Ihrem Balkon anbringen dürfen oder nicht.

Einen Eindruck von der „Chemie“ der Eigentümergemeinschaft vermitteln die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen. Tauchen immer wieder Tagesordnungspunkte auf, bei denen es um wenig geht und keine Einigung erzielt werden kann? Dies könnte beispielsweise ein Hinweis auf den ein oder anderen „schwierigen“ Miteigentümer sein.

Aufschluss über die Finanzlage der Eigentümergemeinschaft geben zudem die Hausgeldabrechnungen, denn sie enthalten auch Angaben zur Instandhaltungsrücklage. Ist sie sehr niedrig, müssen Sie bei Sanierungsmaßnahmen mit einer Sonderumlage rechnen, die je nach Umfang schnell in die Tausende gehen kann. Ist sie sehr hoch, kann dies wiederum ein Indiz dafür sein, dass die letzte Sanierungsmaßnahme sehr lange zurückliegt.

Neben den letzten Protokollen und Hausgeldabrechnungen sollten Sie sich auch die Teilungserklärung aushändigen lassen. Zudem sollte der Verkäufer die Verwalterzustimmung vorlegen. Mehr zum Thema lesen Sie in unserer Rubrik Wohnungskauf.

8. Worauf ist beim Kaufvertrag zu achten?

Grundbuchauszug Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird vom Notar beurkundet. Er ist sehr umfangreich und regelt alle zur Eigentumsübertragung erforderlichen Details, beispielsweise Angaben zur Übergabe, zum Käufer und Verkäufer sowie zur Immobilie (Größe, Flurstück, Grundbuch etc.). Auch Vereinbarungen mit dem Verkäufer darüber, welche Einbauten der Käufer übernimmt, sollten darin festgehalten werden. Andernfalls sind sie nicht rechtsgültig.

Studieren Sie den Immobilienkaufvertrag daher sorgfältig, üblicherweise erhalten Sie ihn vor dem Notartermin bereits zur Ansicht. So bleibt genug Zeit, um Änderungen vorzunehmen. Kleine Korrekturen sind auch noch während des Notartermins möglich. Übrigens: Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags sind Sie keineswegs bereits Eigentümer. Dies ist erst nach Eintragung im Grundbuch der Fall. Und diese erfolgt wiederum erst dann, wenn Sie den Kaufpreis gezahlt haben – in der Regel direkt an den Verkäufer, in besonderen Fällen auf das Notaranderkonto.

Achtung:

Der Kaufvertrag sollte erst beurkundet werden, wenn Sie sicher sind, dass die Finanzierung der Immobilie gewährleistet ist. Dies ist der Fall, wenn die Bank ihnen eine Finanzierungszusage erteilt. Eine mündliche Zusage reicht nicht aus.

9. Immobilien aus Zwangsversteigerung erwerben - Wie funktioniert das?

Des einen Leid, des anderen Freud: Die Zwangsversteigerung ist für den Immobilienbesitzer ein Fiasko. Kaufinteressenten bietet sich damit jedoch eine interessante Möglichkeit, die Immobilie zu einem vergleichsweise niedrigen Preis zu erwerben. Der Grund: Der Startpreis für das Bieterverfahren wird meist unterhalb des Verkehrswerts angesetzt. Diesen lässt das zuständige Gericht über einen Gutachter ermitteln. Das Verkehrswertgutachten kann von den Interessenten dann beim Amtsgericht eingesehen werden. Der Termin für die Zwangsversteigerung wird über eine amtliche Bekanntmachung samt Mindestgebot veröffentlicht. Der Fachverlag Argetra erfasst diese Termine für bundesweit rund 500 Gerichte und bringt eine kostenpflichtigen Versteigerungskalender heraus. Am Versteigerungstermin muss dann mindestens eine Zeitspanne von 30 Minuten (‚Biete-Stunde’) eingehalten werden, während der die Gebote abgegeben werden können. Hierzu muss jeder Bieter übrigens eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Dies ist beispielsweise über einen Verrechnungsscheck möglich.

immoverkauf24 Tipp:

Wer den Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung erwägt, sollte sich vorab um die Finanzierung kümmern. Ohne Finanzierungszusage der Bank wäre es leichtsinnig, ein Gebot abzugeben.

10. Welches sind die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf?

Gut gedacht – schlecht umgesetzt: Es gibt einige Fehler, die beim Immobilienkauf sehr häufig gemacht werden. Um diese zu vermeiden, sollte man sie kennen. Hier die häufigsten sechs Fehler rund um den Kauf im Überblick:

1. Keine Besichtigung

Man mag es kaum glauben, aber es kommt vor: Gerade Kapitalanleger kaufen gelegentlich, ohne die Immobilie jemals besichtigt zu haben. Sie verlassen sich auf die Angaben im Exposé und vertrauen auf die Fotos. Doch dabei kann es zu teuren Überraschungen kommen – etwa, wenn sich die Immobilie als völlig heruntergekommen und als teurer Sanierungsfall erweist.

2. Mangelhafte Einschätzung der Bausubstanz

Gerade bei Altbauten können Laien den Zustand der Bausubstanz kaum vernünftig einschätzen. Doch auch Neubauimmobilien sollten fachmännisch in Augenschein genommen werden. Auch hier könnten Mängel zu teuren Folgekosten führen. Empfehlenswert ist es daher, einen Bausachverständigen ins Boot zu holen, der die Immobilie begutachtet.

3. Unterlagen nicht beachtet

Beim Immobilienkauf gilt es, die Unterlagen sehr genau durchzugehen und die richtigen Schlüsse zu ziehen. Wer etwa eine Eigentumswohnung kauft, ohne die Informationen zur Instandhaltungsrücklage zu beachten, kann schnell von einer hohen Sonderumlage für eine Sanierungsmaßnahme überrascht werden.

immoverkauf24 Tipp:

Welche Unterlagen Sie vom Verkäufer anfordern sollten, erfahren Sie in unserer Rubrik Hauskauf – 10 Tipps

4. Ungünstiger Standort

Wer am falschen Ort kauft, kann die Immobilie möglicherweise später nur schwer oder mit deutlichem Preisabschlag veräußern. Standorte ohne gute Anbindung ans Zentrum und ohne Infrastruktur in der Nähe (ÖPNV, Supermärkte, Ärzte, Apotheken, Kindertagesstätten, Schulen etc.) dürften langfristig eher weniger nachgefragt werden.

immoverkauf24 Tipp:

Unsere Checkliste Hauskauf – Lage hilft Ihnen dabei, den Standort zu beurteilen.

5. Ungünstige Größe

Ob Haus oder Wohnung – die Größe sollte so beschaffen sein, dass die Immobilie auch für künftige Käufer attraktiv ist. Einzimmerwohnungen etwa sind weniger gefragt als Zwei- bis Dreizimmer-Wohnungen, zu kleine Häuser kommen für junge Familien eher nicht in Betracht.

6. Zu niedrige Tilgungsrate

Die Bauzinsen sind niedrig, mit einem Prozent Tilgung wirken die Darlehensraten zunächst problemlos bezahlbar. Doch Sie müssen die Raten auch stemmen können, wenn die Zinsen steigen oder sich über eine lange Sollzinsbindung absichern.

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