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Sondertilgung

Sondertilgungen sind Zahlungen, die der Darlehensnehmer laut Kreditvertrag zusätzlich zur regelmäßigen Tilgung der Darlehenssumme leisten kann. In der Baufinanzierung ist eine solche Option meist jährlich in der Größenordnung zwischen 1 und 10 Prozent der Darlehenssumme möglich. Doch wann sind Sondertilgungen sinnvoll und wie wirken sie sich konkret aus? immoverkauf24 beantwortet die häufigsten 7 Fragen.

1. Welche Effekte haben Sondertilgungen auf die Finanzierung?

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer über die Dauer der gewählten Sollzinsbindung jeden Monat die gleiche Rate – bestehend aus Zins und Tilgung. Am Anfang müssen besonders hohe Zinsen gezahlt werden, weil der Zinsanteil immer auf die jeweilige Restschuld berechnet wird. Durch eine Sondertilgung ergeben sich 2 Effekte:

  • Sie zahlen weniger Zinsen, weil der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate steigt.
  • Sie tilgen mehr, das Darlehen wird schneller zurückgeführt.

2. Wie kann ich mit einem Tilgungsrechner den Effekt von Sondertilgungen berechnen?

Wie groß die finanziellen Auswirkungen von Sondertilgungen sind, hängt natürlich davon ab, ob diese auch in Anspruch genommen werden. Die Effekte können beträchtlich sein wie folgendes Beispiel zeigt:

Schon bei einer einzigen Sondertilgung in Höhe von 5% der Darlehenssumme (= 5.000 Euro Tilgung) sinken die Zinskosten um 470 Euro. Bei jährlichen Sondertilgungen in dieser Höhe wäre das Darlehen bereits nach 10 Jahren vollständig getilgt. Dies liegt am Zinseszinseffekt. Die Zinsersparnis beträgt dann 2.321 Euro.

Beispiel Sondertilgung – Berechnung Zinsersparnis

Darlehenssumme 100.000 Euro
Sollzins 1%
Zinsbindung 10 Jahre
Darlehensrate 500 Euro
Restschuld ohne Sondertilgung 47.437 Euro
Zinskosten insgesamt

7,437 Euro

Zinsersparnis durch Sondertilgung 2.321 Euro

3. Sind Sondertilgungsoptionen mit Mehrkosten verbunden?

Üblicherweise verlangen Banken für Sondertilgungsmöglichkeiten von bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme keine oder nur eine geringe Gebühr. Wer mehr Flexibilität wünscht, muss abwägen, ob er diese Option wirklich nutzen wird, da umfangreiche Sondertilgungsrechte nur gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag gewährt werden. Je nach Darlehenssumme, Laufzeit, etc., kann auch ein Zinsaufschlag von z.B. nur 0,07% ein paar Hundert Euro Mehrkosten mit sich bringen.

Hinweis: Berücksichtigen Sie nicht nur mögliche Kosten für Sondertilgungsrechte. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist es lukrativer, Darlehen zügig zu tilgen als frei verfügbares Geld auf minimal verzinsten Festgeldkonten zu parken.

4. Wie wirken sind Sondertilgungsrechte im Falle einer Vorfälligkeitsentschädigung aus?

Im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Darlehensvertrags ist eine Bank berechtigt, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. Diese fällt jedoch niedriger aus, wenn im Darlehensvertrag Sondertilgungsrechte vereinbart wurden. Der Grund: Banken müssen die Berechnung der Entschädigung unter der Annahme durchführen, dass der Darlehensnehmer von der Option Gebrauch gemacht hat, Sondertilgungen zu leisten. Auch wenn der Kreditnehmer bisher noch keine Sondertilgung gezahlt hat. Damit fällt die zu zahlende Summe deutlich niedriger aus. Das zeigt folgendes Beispiel:

Darlehenssumme (30.06.2011) 135.700 Euro
Restschuld (31.03.2016) 102.000 Euro
Sollzinssatz 3,77 %
Tilgungssatz 1 %
Ende Zinsbindung 30.06.2021
Kündigungstermin 30.04.2016
Sondertilgung 5 % 6.750 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung ohne Sondertilgungsoption 17.439 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung mit Sondertilgungsoption 14.453 Euro
Ersparnis 2.986 Euro

5. Ist es sinnvoll Sondertilgungen zu vereinbaren?

Wer über Sondertilgungsmöglichkeiten verfügt, ist einfach flexibler. Verzichtet ein Darlehensnehmer bei Abschluss der Finanzierung auf Sondertilgungsmöglichkeiten, muss er eine hohe Tilgung fest vereinbaren, um das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zurückzahlen zu können. Hat der Darlehensnehmer plötzlich einen finanziellen Engpass (z.B. wegen hohen Instandhaltungskosten für die Immobilie, Einkommensausfall, etc.), können die hohen Tilgungsverpflichtungen ihm das Genick brechen. Nicht jede Bank erlaubt eine Tilgungsaussetzung bzw. berechnet dafür ggf. zusätzliche Gebühren.

Tipp von immoverkauf24:

Statt die reguläre Tilgung zu ambitioniert festzulegen, sollten Sie sich lieber Sondertilgungsrechte im Darlehensvertrag sichern. Ihr Vorteil: Entwickelt sich Ihre Finanzlage besser als geplant, können Sie Ihr Darlehen schneller entschulden. Auch Einnahmen außerhalb der Reihe (Erbschaft, Fälligkeit Lebensversicherung, etc.) können zur Sondertilgung genutzt werden.

Sondertilgungsrechte gehören heute zu einem modernen Finanzierungskonzept dazu. Unsere Finanzierungsspezialisten verraten Ihnen, welche Banken das Recht ohne Aufpreis gewähren. Außerdem erfahren Sie - konkret für Ihre Finanzierungssituation – bei welchem Darlehensvolumen, Kreditlaufzeit, etc. die perfekte Balance aus regulärer Tilgung und Sondertilgung liegt - bei gleichzeitig günstigstem Zinssatz!

6. An welchen Terminen ist eine Sondertilgung erlaubt?

Achten Sie beim Abschluss des Darlehensvertrages auch darauf, an welchen Terminen Sondertilgungen möglich sind. Je nach Bank kann eine Sondertilgung z.B. 1mal jährlich zu einem bestimmten Termin möglich sein oder aber auch mehrmals jährlich.

Hinweis: Wird ein Termin für eine Sondertilgung "verpasst", kann diese häufig nicht nachgeholt werden. Lesen Sie diesbezüglich genau die Bestimmungen des Darlehensvertrages oder lassen sich beraten.

7. Gibt es Sondertilgungsmöglichkeiten bei Bausparverträgen, variablen Darlehen und KfW-Darlehen?

Sondertilgung

Beim Bausparen sind außerplanmäßige Rückzahlungen jederzeit kostenfrei möglich. Hintergrund: Die Darlehen müssen nicht am Kapitalmarkt von Banken "refinanziert" werden. Die Beiträge kommen von anderen Sparern, es entsteht kein Zinsschaden.

Ein variables Darlehen kann in der Regel mit einer Frist von 4 Wochen zum Monatsende komplett zurückgezahlt werden. Es können aber auch Sondertilgungen in Form von Teilrückzahlungen vorgenommen werden. Es gibt keine Beschränkung bei der Höhe der Rückzahlungen.

Auch bei einem KfW-Darlehen ist eine Sondertilgung in der Regel problemlos möglich, allerdings kann es auch Ausnahmen geben wie z.B. beim Wohneigentumsprogramm.

Hinweis: Besteht Ihr Darlehen aus mehreren Komponenten sollten Sie mögliche Sondertilgungen vor allem bei den teureren Kreditanteilen (z.B. Annuitätendarlehen) vornehmen.

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