Sondertilgung und Sondertilgungsrechte: Was ist das und wann sind sie sinnvoll?

Was genau sind Sondertilgungsrechte? Wann und wie kann eine Sondertilgung genutzt werden? Und wie wirken sie sich auf eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung, Laufzeit und Restschuld des Immobiliendarlehens aus? Wir beantworten die wichtigsten Fragen und vergleichen anhand einer Beispielrechnung Darlehen mit und ohne Sondertilgungsvereinbarung.

Unter einer Sondertilgung versteht man eine außerplanmäßige Einzahlung in das Darlehen. D. h.: Sie überweisen zusätzlich zur regelmäßigen Darlehensrate einen gewissen Geldbetrag als Tilgung auf das Darlehenskonto. Der große Vorteil einer Sondertilgung ist die schnellere Rückzahlung Ihrer Finanzierung und somit eine oftmals nicht unerhebliche Ersparnis der Gesamtkosten des Kredits. 

Es gibt feste und optionale Sondertilgungsmöglichkeiten sowie erweiterte Sondertilgungsrechte: Feste Sondertilgungen sind vertraglich zu bestimmten Terminen fest vereinbart. Optionale Sondertilgungsrechte sind weitaus flexibler in Höhe und Zahlungstermin – müssen aber auch im Darlehensvertrag genannt werden. Erweiterte Sondertilgungsrechte sind meist Sondertilgungen, die über 10 % jährlich hinausgehen oder Rechte, die zusätzlich zur festen Sondertilgung vereinbart werden. 

Ein Recht auf Sondertilgungen muss immer im Darlehensvertrag vereinbart werden, da es kein gesetzliches Anrecht auf diese außerplanmäßigen Tilgungen gibt. In der Regel ist jedoch eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 5 % der Nettodarlehenssumme bereits kostenlos im Darlehensvertrag enthalten.  

Wie, wann und wie oft Sie eine Sondertilgung in Ihre Immobilienfinanzierung leisten können, ist auch in Ihrem Darlehen vertraglich festgeschrieben. Normalerweise geben die Allgemeinen Darlehensbedingungen Ihres Darlehensgebers einen festen Termin (meist im Juni) vor. Die Sondertilgung ist dann zu diesem Termin zu leisten und auch nur einmal im Jahr möglich. Sollten Sie diesen Termin verpassen, ist einer Zahlung in diesem Jahr außer der Reihe zur Schuldentilgung nicht mehr möglich. Weitere vertragliche Vereinbarungen können individuell festgelegt werden. Diese sind jedoch meist mit zusätzlichen Kosten verbunden. 

Die Höhe Ihrer Sondertilgungsoption können Sie mit Ihrer finanzierenden Bank individuell absprechen. Eine Sondertilgung wird meist nicht in Geldbeträgen, sondern in Prozent p.a. angegeben. Die prozentuale Angabe berechnet sich nach der Nettodarlehenssumme. Haben Sie beispielsweise eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 5 % vertraglich vereinbart und einen Immobilienkredit in Höhe von 300.000 EUR aufgenommen, dann dürfen Sie pro Jahr maximal 15.000 Euro zusätzlich tilgen. Ein geringerer Geldbetrag ist natürlich auch möglich. 

Die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten im Kreditvertrag ist nicht immer kostenfrei für den Darlehensnehmer. Zwar sind meist Sondertilgungen in Höhe von 5 % der Darlehenssumme kostenlos im Darlehen integriert, einen Anspruch darauf haben Sie als Darlehensnehmer jedoch nicht. 

Doch warum kostet die Vereinbarung von Sondertilgungsmöglichkeiten etwas?

Die Antwort ist ganz einfach: Mit der Zahlung einer Sondertilgung leisten Sie eine zusätzliche Rückzahlung Ihrer Immobilienfinanzierung. Meist reduziert sich dadurch die Laufzeit und Sie zahlen weniger Zinsen als ursprünglich vereinbart an Ihre finanzierende Bank zurück. Um diesem eventuellen Zinsverlust entgegenzuwirken, fordern Banken Kosten für die Vereinbarung der Sondertilgungsmöglichkeit von den Darlehensnehmern. Diese Kosten werden dem Sollzinssatz aufgeschlagen. So müssen Sie z. B. statt 1,5 % Sollzins bei einem Vertrag ohne Sondertilgung nun 1,75 % bei einem Vertrag mit Sondertilgungsrechten zahlen. Diese Kosten müssen Sie auch dann zahlen, wenn Sie Ihr Recht auf Sondertilgung nicht in Anspruch nehmen. 

Der größte und wichtigste Effekt, wenn Sie Sondereinzahlungen vornehmen ist natürlich die Kostenersparnis. Je nach Höhe der Darlehenssumme und nach Laufzeit kann das eine große Summe ausmachen. Außerdem steigt der Tilgungsanteil Ihrer Darlehensrate: Die Darlehensrate besteht bei einem Annuitätendarlehen – dies ist die am häufigsten gewählte Darlehensart – aus Zins und Tilgung. Zu Beginn ist der Tilgungsanteil relativ gering, da die Zinsen einen großen Anteil der Rate ausmachen. Die Zinsen berechnen sich immer gemäß der jeweiligen Restschuld des Darlehens und verringern sich dementsprechend. So sinkt im Laufe der Zeit der Anteil an Zinsen in Ihrer Kreditrate und der Anteil der Tilgung steigt. Zahlen Sie nun jährlich einen zusätzlichen Betrag als Tilgung auf Ihr Darlehenskonto ein, reduziert sich die Restschuld und somit der Zinsanteil schneller. Folge: Die Gesamtkosten verringern sich. 

Durch Sondertilgungen erhalten Sie zwei mögliche Effekte: 

1. Sie verringern Ihre monatliche Ratenzahlung
2. Sie verkürzen die Laufzeit Ihres Darlehens

Nicht jede Bank bietet diese Auswahl an. Vorteilhafter für Sie als Darlehensnehmer ist die Laufzeitverkürzung, da Sie so schneller schuldenfrei sind. Diese Variante ist auch meist in den Darlehensverträgen vereinbart. 

Wer über Sondertilgungsmöglichkeiten verfügt, ist einfach flexibler. Verzichtet ein Darlehensnehmer bei Abschluss der Finanzierung auf diese Option, muss er evtl. eine hohe reguläre Tilgung fest vereinbaren, um das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zurückzahlen zu können. Gerade seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie achten die Banken darauf, dass das Immobiliendarlehen bis zum voraussichtlichen Rentenbeginn zurückgezahlt ist. 

Des Weiteren können die hohen Tilgungsverpflichtungen für den Darlehensnehmer unvorhersehbare Folgen haben, wenn plötzlich ein finanzieller Engpass entsteht (z. B. wegen hohen Instandhaltungskosten für die Immobilie, Einkommensausfall, etc.). Nicht jede Bank erlaubt eine Tilgungsaussetzung oder -reduzierung bzw. berechnet dafür ggf. zusätzliche Gebühren. 

Ob sich eine Sondertilgung lohnt, muss immer indivduell berechnet werden. Seien Sie hier auch realistisch, ob sie die zusätzliche Einzahlung in den Immobilienkredit auch wirklich in Anspruch nehmen werden. Im Falle eines Hausbaus kommen zum Beispiel oftmals unerwartete Kosten hinzu, die Sie dann stemmen müssen. 

Sondertilgungsrechte gehören heute zu einem modernen Finanzierungskonzept. Unsere Finanzierungsspezialisten verraten Ihnen, welche Banken das Recht ohne Aufpreis gewähren. Außerdem erfahren Sie – konkret für Ihre Finanzierungssituation – bei welchem Darlehensvolumen, welcher Kreditlaufzeit, etc. die perfekte Balance aus regulärer Tilgung und Sondertilgung liegt – bei gleichzeitig günstigstem Zinssatz!

Sollten Sie Ihr Darlehen innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist komplett zurückzahlen wollen, da sie beispielsweise die Immobilie verkauft haben, ist die Bank berechtigt, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben (eine Ausnahme bildet das gesetzliche Kündigungsrecht nach 10 Jahren bei längeren Zinsbindungsfristen). Diese Gebühr fällt jedoch niedriger aus, wenn im Darlehensvertrag Sondertilgungsrechte vereinbart wurden. Der Grund: Banken müssen die Berechnung der Entschädigung unter der Annahme durchführen, dass der Darlehensnehmer von der Option Gebrauch gemacht hat, Sondertilgungen zu leisten. Auch wenn der Kreditnehmer bisher noch keine Sondertilgung gezahlt hat. Damit fällt die zu zahlende Summe deutlich geringer aus. Das zeigt folgendes Beispiel:

Beim Bausparen sind außerplanmäßige Rückzahlungen jederzeit kostenfrei möglich. Hintergrund: Die Darlehen müssen nicht am Kapitalmarkt von Banken "refinanziert" werden. Die Beiträge kommen von anderen Sparern, es entsteht kein Zinsschaden.

Ein variables Darlehen kann in der Regel mit einer Frist von 4 Wochen zum Monatsende komplett zurückgezahlt werden. Es können aber auch Sondertilgungen in Form von Teilrückzahlungen vorgenommen werden. Es gibt keine Beschränkung bei der Höhe der Rückzahlungen.

Bei einem KfW-Darlehen sind Sondertilgungen nur noch in einzelnen Programmen möglich. Es lohnt sich in jedem Fall einen Blick in die aktuellen Bedingungen der Förderprogramme zu werfen.

Hinweis: Besteht Ihr Darlehen aus mehreren Komponenten sollten Sie mögliche Sondertilgungen vor allem bei den teureren Kreditanteilen (Annuitätendarlehen) vornehmen, um die Gesamtfinanzierungskosten so gering wie möglich zu halten.

Sollten Sie keine Sondertilgungsoption in Ihrem Darlehensvertrag vereinbart haben oder ist Ihnen der Zinsaufschlag zu hoch, haben Sie folgende Alternativen: 

• Höhere Tilgung vereinbaren: In vielen Darlehensverträgen haben Sie die Möglichkeit den Tilgungssatz zu erhöhen. Sollten Sie z. B. eine Gehaltserhöhung bekommen oder eine andere Kreditrate (z. B. für Ihr Auto) fällt weg, dann können Sie von diesem Tilgungssatzwechsel Gebrauch machen und eine regelmäßige höhere Tilgungsrate vereinbaren. 
• Kurze Zinsbindungsfrist: Erwarten Sie in den nächsten Jahren sicher einen großen Geldbetrag (z. B. durch Auszahlung Ihrer Lebensversicherung o. ä.), macht es evtl. Sinn eine kurze Zinsbindung von z. B. 5 Jahren zu vereinbaren. Sie können dann schon relativ kurzfristig Ihr Darlehen bei der Bank ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. 
• Splitten Sie Ihre Baufinanzierung: Erwarten Sie eine Geldleistung, die nicht Ihre komplette Immobilienfinanzierung abdeckt, ist eine Aufteilung Ihres Finanzierungswunsches in mehrere Bausteine möglich. So können Sie für einen Teil der Finanzierungssumme ein Darlehen mit kürzerer Zinsbindung oder variablem Zins wählen. Den restlichen Betrag können Sie dann zinssicher mit einer längeren Zinsbindung finanzieren. 
• Geld anlegen: Eine weitere Alternative ist natürlich, das Geld sicher anzulegen – beispielsweise auf einem Festgeldkonto.