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Anschlussfinanzierung

Wer es nicht schafft, seinen Hauskredit oder Wohnungskredit vor Ablauf der ersten Sollzinsbindung komplett abzubezahlen, kommt um eine Anschlussfinanzierung nicht herum. Doch wie sieht die ideale Anschlussfinanzierung aus? Was ist zu beachten?

immoverkauf24 informiert auf dieser Seite über:

  • die 8 wichtigsten Fragen zur Anschlussfinanzierung und bietet entsprechende Rechner für den kostenlosen Vergleich.
  • eine 29 Punkte Checkliste am Ende der Seite - so denken Sie an alle relevanten Aspekte bei der Anschlussfinanzierung.

1. Warum sollte ich mich selbst um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Gegenfrage: Was passiert, wenn Sie es nicht tun? Ganz einfach: Ansonsten freut sich Ihre aktuell finanzierende Bank und sendet Ihnen spätestens 3 Monate vor Ablauf Ihrer bestehenden Sollzinsbindung ein sogenanntes Prolongationsangebot zu. So weit so gut, aber: Die dort aufgeführten Zinsen sind in der Regel veränderliche Variable, d.h. die Zinsen können – weil veränderlich – weiter steigen. Noch wichtiger: Sie entsprechen fast nie dem günstigsten Angebot, das Ihnen die Bank machen könnte.

Tipp von immoverkauf24:

Nehmen Sie das Angebot der Bank in keinem Fall ungeprüft an. Sie können sowohl mit der Bank verhandeln als sich Vergleichsangebote einholen, um sich finanziell besser darzustellen.

2. Warum kann ich bei der Anschlussfinanzierung so viel Zinsen sparen?

Anschlussfinanzierung

Sie können bei der Anschlussfinanzierung nicht nur viel Geld sparen, weil die aktuellen Bauzinsen derzeit sehr günstig sind. Sie haben zudem bei der Anschlussfinanzierung eine viel bessere Verhandlungsposition als bei der Erstfinanzierung. Ihre Position ist umso besser, je eher:

  • Ihr Einkommen seit der Erstfinanzierung gestiegen ist.
  • die Immobilie seither an Wert gewonnen hat.
  • Sie Eigenkapital während der Sollzinsbindung gesammelt haben.
  • Sie das Erstdarlehen zurückführen, d.h. tilgen konnten.
  • sich Guthaben bei "Tilgungssurrogate" gesammelt hat, z.B. erhöhte Rückkaufswerte bei Lebensversicherungen.
  • Sie das bisherige Darlehen störungsfrei bedient haben.

Fazit: Die Bank für die Anschlussfinanzierung kann in der Regel mit einem geringeren Darlehensbedarf bei gleichzeitig höherem Beleihungswert und verbesserten Sicherheiten kalkulieren. Für die Bank sinkt damit das Kreditausfallrisiko, für den Darlehensnehmer steigt die Chance, eine günstige Anschlussfinanzierung zu bekommen.

3. Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Darlehensnehmer haben drei Optionen, um ihr Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung fortzuführen, falls es bis dahin noch nicht komplett getilgt ist.

  • 1. Prologation

Die einfachste und bequemste Variante stellt die Prolongation des Darlehens bei der bisherigen Bank mit aktualisierten Sollzinsen dar. Alle Vor- und Nachteile der Darlehensverlängerung haben wir unter Prolongation aufgeführt. Das Fazit vorweg: Schon bei einem Zinsvorteil von ca. 0,05% lohnt sich in der Regel eine Umschuldung.

  • 2. Umschuldung

Alternativ bietet sich die Umschuldung an, d.h. die Zurückzahlung des Darlehens zum Ende der Sollzinsbindung auf einen Schlag und die Übertragung der Anschlussfinanzierung auf eine andere Bank. Die Umschuldung ist im ersten Moment aufwändiger als die Prolongation, weil sowohl eine Bonitätsprüfung des Kreditnehmers stattfindet als auch eine Immobilienbewertung zur Ermittlung des Beleihungswerts. Aber bei über 300 Banken, die um Neukunden kämpfen, gibt es fast immer eine Bank, die ein besseres Angebot als die aktuell finanzierende Bank macht. Der Bankwechsel rentiert sich daher meistens.

  • 3. Forward-Darlehen

Sie möchten sich aktuelle Zinskonditionen sichern, die Anschlussfinanzierung steht aber erst in einigen Monaten oder gar Jahren an? Dann käme ein Forward-Darlehen infrage. Wird es bei der bisherigen Bank abgeschlossen, handelt es sich gleichzeitig um eine Prolongation, läuft es über eine neue Bank, liegt gleichzeitig eine Umschuldung vor.

4. Ab wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Anschlussfinanzierung-Rechner

Sollten Sie bereits das Prolongationsangebot von Ihrem aktuellen Darlehensgeber erhalten haben, ist es höchste Zeit zum Handeln.

Besser ist es, wenn Sie den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre vor Ablauf der bestehenden Finanzierung im Blick behalten. Der lange Vorlauf kann insbesondere dann wichtig sein, wenn die Zinsen besonders niedrig sind und Experten einen Anstieg für möglich halten. Ob Sie deshalb gleich die günstigen Zinsen durch ein Forward-Darlehen sichern möchten – gegen Aufpreis versteht sich – sollten Sie in Ruhe prüfen. Die Entscheidung ist nicht leicht und hat auch etwas mit Ihrem persönlichem Sicherheitsbedürfnis zu tun.

Tipp von immoverkauf24:

Egal wo die Zinsen gerade stehen: Es schadet generell nicht, sich den Termin der Anschlussfinanzierung minus drei Jahre im Kalender zu notieren und ab dann regelmäßig die Zinsentwicklung zu beobachten. Spätestens ein Jahr vorab sollte dann noch genauer geschaut werden und ggf. Finanzierungsangebote eingeholt werden.

5. Anschlussfinanzierungsrechner – Vergleichen & Sparen!

Sie möchten konkret wissen, wie viel Sie durch den Vergleich unterschiedlicher Angebote sparen können? Beispiel: Bietet Ihnen die Bank A einen Zinssatz von 1,5% und die Bank B einen Zinssatz von 1,6%, beträgt die Zinsdifferenz 0,1%. Schon bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro macht das über eine Laufzeit von 10 Jahren eine Ersparnis von 1.000 Euro, wenn Sie das Anschlussdarlehen bei Bank A statt Bank B aufnehmen wollen.

Nutzen Sie einfach unseren Rechner für Anschlussfinanzierung und vergleichen 2 Angebote miteinander:

  1. 1 Vorhaben
  2. 2 Eckdaten
  3. 3 Persönliches Angebot
Ihr Vorhaben:
Sollzinssatz Angebot 1

Sollzinssatz Angebot 2

Zinsdifferenz

Darlehenssumme

Gewünschte Sollzinsbindung

Jetzt Ersparnis berechnen

Tipp von immoverkauf24:

Für kompliziertere Angebotsvergleiche, z.B. der Angebotsvergleich bei unterschiedlichen Tilgungsätzen, Laufzeiten, Sondertilgungsoptionen, etc. empfehlen wir diese von den immoverkauf24 Finanzierungsexperten durchführen zu lassen.

6. Wie bekomme ich die günstigste Anschlussfinanzierung?

Immobilienfinanzierung

Um die günstigste Anschlussfinanzierung zu erhalten, reicht es nicht aus, einfach die Darlehenskonditionen von Banken in Tageszeitungen oder Internetportalen zu vergleichen. Fast alle Banken werben mit "Lockangeboten", die entsprechend nicht jeder Darlehensnehmer bekommen kann. Sowohl, ob eine Bank eine Anschlussfinanzierung durchführt als auch zu welchen Konditionen, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab.

Wichtige Faktoren für die Angebotserstellung sind:

  • Verkehrswert und Beleihungswert der Immobilie
  • Gewünschter Darlehensbetrag und Eigenkapitaleinsatz
  • Nettomonatseinkommen der Darlehensnehmer und Berufsstatus
  • Haushaltsausgaben im Monat, Anzahl Kinder
  • Zahlungsverhalten und Bonität
  • Vermögensbilanz und Sicherheiten

Tipp: Stellen Sie konkret eine Finanzierungsanfrage bei immoverkauf24. Wir vergleichen mit Ihren Angaben die Konditionen von über 300 Banken und finden die Bank, die Ihnen die besten Zinsen und Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung bietet. Die Anfrage ist unverbindlich & kostenlos, es wird kein negativer Schufa-Eintrag erzeugt.

7. Anschlussfinanzierung Haus: Wie hoch soll die Tilgung sein?

Ein Haus kann ganz schön teuer sein, insbesondere wenn es älter wird und der Reparaturbedarf steigt. Gelingt es, das Haus bzw. die Immobilie bis zum Rentenbeginn abzubezahlen, gerät der Eigentümer nicht in finanzielle Schieflage, wenn das Arbeitseinkommen wegfällt.

Das hat sich auch der Gesetzgeber gedacht und mit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 erstmals Vorgaben für die Tilgung von Darlehen gemacht. Seither sind Banken verpflichtet, nicht nur das aktuelle Einkommen eines Arbeitnehmers zu prüfen, sondern auch sein voraussichtliches Renteneinkommen – durch Vorlage des vorläufigen Rentenbescheids. Die Idee dabei: Banken sollen nur dann Kredite vergeben, wenn sichergestellt ist, dass diese auch tatsächlich zurückgezahlt werden können. Entsprechend werden bei Anschlussfinanzierungen derzeit häufig höhere Tilgungssätze als bei der Erstfinanzierung vereinbart.

Dazu kommt ein weiterer, eher finanzmathematischer Grund, der in der aktuellen Niedrig-Zinsphase greift und zu höheren Tilgungsforderungen der Banken führt: Je niedriger die Zinsen sind, desto langsamer wird ein Darlehen zurückgezahlt, weil sich – so paradox das zunächst klingt – die Restschuld langsamer reduziert.

Glücklicherweise erlauben die aktuell niedrigen Zinsen eine hohe Tilgung ohne dass die Monatsrate – bestehend aus Zins und Tilgung – sich gegenüber der Erstfinanzierung erhöhen muss.

Tipp von immoverkauf24:

Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner, um den Tilgungssatz zu ermitteln, der eine Rückzahlung des Darlehens bis zum Rentenbeginn ermöglicht. Mit dem Haushaltsrechner können Sie überprüfen, ob die ermittelte monatliche Rate durch Ihr Nettoeinkommen bedient werden kann. Idealerweise sollte die Finanzierung so aufgebaut sein, dass Sie die monatliche Rate noch gut bezahlen können und trotzdem im Alter über eine abbezahlte Immobilie verfügen.

8. Welche anderen Faktoren sind für meine neue Baufinanzierung noch wichtig?

Der Zeitpunkt Anschlussfinanzierung ist ein guter Moment, um die gesamte Finanzierung auf den Prüfstand zu stellen. Soll die Immobilie noch lange genutzt werden und sind die Zinsen niedrig, bietet sich z.B. eine lange Sollzinsbindung an, z.B. über 10, 15 oder 20 Jahre. Vielleicht ist das Auslaufen des Erstkredits auch ein guter Moment, die bestehende Immobilie zu verkaufen – z.B. bietet sich nach 10 Jahren Kreditlaufzeit bei vermieteten Immobilien erstmalig die Möglichkeit, einen Wertgewinn bei Verkauf steuerfrei zu realisieren.

In jedem Fall sollten Sie bei der Anschlussfinanzierung nicht nur auf die Zinsen achten. Wichtig ist vor allem, dass die Finanzierung auf Ihre persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Sollte absehbar sein, dass Sie z.B. in 5 Jahren eine hohe Summe Geld aus einer Lebensversicherung erhalten, könnte eine Teilrückführung des Darlehens zu diesem Zeitpunkt sinnvoll sein. Dazu muss dann eine entsprechende Sondertilgungsoption bestehen oder das Darlehen vorzeitig rückführbar sein – z.B. in dem für den vorzeitig zurückzuführenden Teil ein variables Darlehen abgeschlossen wurde, das in der Regel jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündbar ist.

Tipp von immoverkauf24:

Lesen Sie unter Darlehensvertrag, welche Punkte üblicherweise in einem Darlehensvertrag vereinbart werden und überlegen Sie genau, welche Punkte Ihnen wichtig sind. Auch die folgende Checkliste gibt Anhaltspunkte, worauf Sie bei der Folgefinanzierung achten sollten.

An alles gedacht? 29 Punkte Checkliste zur Anschlussfinanzierung!

Fragen im Vorfeld klären:

  • Statt Anschlussfinanzierung Immobilie verkaufen?
  • Wie lange soll die bestehende Immobilie noch genutzt werden?
  • Wann genau läuft die Sollzinsbindung Ihres aktuellen Darlehens aus?
  • Hat Ihre bestehende Bank Ihnen schon ein neues Angebot unterbreitet?
  • Stehen neue Eigenmittel zur Verfügung, um neuen Darlehensbetrag gering zu halten?
  • Mit welcher weiteren Zinsentwicklung rechnen Sie?
  • Zinsen frühzeitig durch Forward-Darlehen sichern?

Aufbau der Anschlussfinanzierung

  • Welche Darlehensarten für Neufinanzierung wählen? z.B. Festdarlehen, variables Darlehen?
  • Anschlussdarlehen aufteilen? Durch Realkreditsplitting ggf. Kosten sparen!
  • Dauer der Sollzinsbindung für Darlehensarten wählen, z.B. 10 oder 15 Jahre
  • Prüfen, inwieweit die vollständige Tilgung vor Rentenbeginn möglich ist
  • Gewünschte Anfangstilgung in % festlegen, z.B. 3% oder 4%
  • Option der Sondertilgung und Tilgungswechsel erwünscht? Tilgungsaussetzung möglich?
  • Laufen Fördermittel wie KfW-Darlehen nach Erstfinanzierung aus? Ggf. neue beantragen, z.B. für Modernisierung
  • Wird ein Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung zuteilungsreif?
  • Andere Tilgungssurrogate in Finanzierung integrieren? z.B. Wohnriester, Lebensversicherung, etc.
  • Zusätzliche Sicherheiten stellen, um bestes Angebot zu erhalten, z.B. Aktiendepot abtreten?
  • Gegen Risiken absichern? z.B. Risikolebensversicherung gegen Tod, Berufsunfähigkeitsversicherung, etc.

Individuelle Angebote einholen und vergleichen:

  • Vergleichsportal nutzen, um Zinsen und Konditionen zu vergleichen
  • Unterlagen für Angebotserstellung heraussuchen, Checkliste Unterlagen nutzen
  • Persönlich beraten lassen, um Baufinanzierung auf Ihre Bedürfnisse zuzuschneiden
  • Varianten durch Finanzierungsberater kalkulieren lassen
  • Anbieter und bestes Angebot auswählen

Vertragsdetails überprüfen und gestalten:

  • Muss Ehepartner mit unterschreiben und für Kredit haften?
  • Kann in der Zweckerklärung die persönliche Haftung beschränkt werden?
  • Werden Bereitstellungszinsen fällig?
  • Wie sind die Modalitäten für Sondertilgungen im Detail geregelt?
  • Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag treffen?
  • Termin zur Auszahlung des Darlehens?
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