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Anschlussfinanzierung - Tipps für günstige Zinsen & Rechner

In der Regel gelingt die Tilgung eines Immobiliendarlehens nicht vollständig innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist. Daher müssen sich die meisten Immobilieneigentümer mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Immoverkauf24.de erklärt, worauf es dabei ankommt.

1. Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Anschlussfinanzierung planen

Definition: 

"Als Anschlussfinanzierung wird die Finanzierung bezeichnet, die sich an die vorangegangene Zinsfestschreibung für einen Immobilienkredit anschließt. Sie wird immer dann erforderlich, wenn das laufende Immobiliendarlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht zurückgezahlt ist. Das dürfte auf die meisten Immobilieneigentümer zutreffen. Es sei denn, sie haben sich für sehr hohe Tilgungsraten oder ein Volltilgerdarlehen entschieden."

Ein Beispiel: Ein Hauskredit über 300.000 Euro wird zum aktuellen Sollzins von durchschnittlich 1 Prozent (Stand 14. Juni 2019) aufgenommen und mit 4 Prozent jährlich tilgt. Zum Ende der Zinsbindungsfrist von z.B. 10 Jahren verbleibt eine Restschuld in Höhe von 173.850 EUR. Eine Anschlussfinanzierung ist nötig und wäre nun z.B. im Rahmen einer Prolongation bei der bisherigen Bank möglich. Die verbliebene Restschuld könnte aber auch in Form einer Umschuldung zu veränderten Darlehensbedingungen -vielleicht auch bei einer anderen Bank - erfolgen.   

2. Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Darlehensnehmer haben drei Optionen, um ihr Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung fortzuführen, falls es bis dahin noch nicht komplett getilgt ist: 

  • Die Prolongation: Die einfachste und bequemste Variante stellt die Prolongation des Darlehens bei der bisherigen Bank mit aktualisierten Sollzinsen dar. Alle Vor- und Nachteile der Darlehensverlängerung haben wir unter Prolongation aufgeführt. Das Fazit vorweg: Schon bei einem Zinsvorteil von ca. 0,05% lohnt sich in der Regel eine Umschuldung.
  • Die Umschuldung: Alternativ bietet sich die Umschuldung an: D.h. die Rückzahlung des Darlehens erfolgt zum Ende der Sollzinsbindung auf einen Schlag durch eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank. Die Umschuldung ist im ersten Moment aufwändiger als die Prolongation, weil sowohl eine Bonitätsprüfung des Kreditnehmers als auch eine Immobilienbewertung zur Ermittlung des Beleihungswerts stattfindet. Aber bei über 400 Finanzierungsanbieter, die um Neukunden kämpfen, gibt es fast immer eine Bank, die ein besseres Angebot als die aktuell finanzierende Bank macht. Der Bankwechsel rentiert sich daher meistens.
  • Das Forward-Darlehen: Sie möchten sich aktuelle Zinskonditionen sichern, die Anschlussfinanzierung steht aber erst in einigen Monaten oder gar Jahren an? Dann käme ein Forward-Darlehen infrage. Wird es bei der bisherigen Bank abgeschlossen, handelt es sich gleichzeitig um eine Prolongation, läuft es über eine neue Bank, liegt gleichzeitig eine Umschuldung vor.

3. Wann sollte ich eine Anschlussfinanzierung planen?

Üblicherweise entscheiden sich Immobilienkäufer und Bauherren für eine Zinsbindung von zehn Jahren – und die Zeit vergeht oft schneller, als man denkt. Und auch wer eine längere Zinsbindung wie zum Beispiel 15 Jahre gewählt hat, sollte sich rechtzeitig vor Ablauf von zehn Jahren mit der Anschlussfinanzierung befassen. Denn bei Baukrediten mit einer Zinsbindungsfrist länger als 10 Jahre greift ein Sonderkündigungsrecht gem. §489 BGB. Dies ermöglicht es, trotz noch laufender Zinsfestschreibung die Anschlussfinanzierung vorzuziehen und eine Umschuldung vorzunehmen. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen niedriger sind als die bereits vereinbarten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Zu beachten ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten. 

Es ist daher empfehlenswert, sich den Termin für das Ende der Zinsbindung von vornherein zu notieren anstatt unvorbereitet das Schreiben der finanzierenden Bank für ein Prolongationsangebot abzuwarten. Dies wird üblicherweise automatisch einige Wochen vor Ablauf der Zinsfestschreibung verschickt, doch dann bleibt nicht mehr viel Zeit, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Und da sich - wie in Punkt 2 erwähnt – diverse Möglichkeiten bieten und auch berücksichtigt werden muss, dass andere Banken jeweils Zeit für die Bearbeitung einer Finanzierungsanfrage benötigen, sollte hierfür ausreichend Zeit eingeplant werden. Und auch wenn Finanzierungsangebote anderer Banken vorliegen, sollte ruhig mit der finanzierenden Bank verhandelt werden. Möglicherweise lässt sie sich auf eine Nachbesserung der Konditionen ein.

Tipp von immoverkauf24:

Egal wo die Zinsen gerade stehen: Es schadet generell nicht, sich den Termin der Anschlussfinanzierung minus drei Jahre im Kalender zu notieren und ab dann regelmäßig die Zinsentwicklung zu beobachten. Spätestens ein Jahr vorab sollte dann noch genauer geschaut werden und ggf. Finanzierungsangebote eingeholt werden. Und mindestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollte dann ein Prolongationsangebot bei der finanzierenden Bank angefragt werden, um die Konditionen mit denen anderer Banken in Ruhe vergleichen zu können.

4. Anschlussfinanzierungsrechner: Angebote vergleichen & sparen

Sie möchten konkret wissen, wie viel Sie durch den Vergleich unterschiedlicher Angebote sparen können? Beispiel: Bietet Ihnen die Bank A einen Zinssatz von 1,5% und die Bank B einen Zinssatz von 1,6%, beträgt die Zinsdifferenz 0,1%. Schon bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro macht das über eine Laufzeit von 10 Jahren eine Ersparnis von 1.000 Euro, wenn Sie das Anschlussdarlehen bei Bank A statt Bank B aufnehmen wollen.

Nutzen Sie einfach unseren Rechner zur Anschlussfinanzierung und vergleichen 2 Angebote miteinander:

Angebotsvergleichsrechner
  1. Vorhaben
  2. Eckdaten
  3. Persönliches Angebot
Sollzinssatz Angebot 1 %
Sollzinssatz Angebot 2 %
Zinsdifferenz %
Darlehenssumme
Gewünschte Sollzinsbindung
Ergebnis der Berechnung
Finanzielle Ersparnis durch günstigere Finanzierung

5. Worauf ist beim Vergleich der Anschlussfinanzierung zu achten?

Anschlussfinanzierung-Rechner

Wie bei der bisherigen Finanzierung sollte auch beim Konditionenvergleich für die Anschlussfinanzierung nicht allein auf den Sollzins geachtet werden. So bieten die Banken beispielsweise unterschiedliche Tilgungsmöglichkeiten an: Einige ermöglichen beispielsweise zweimal einen kostenlosen Wechsel des Tilgungssatzes, andere verlangen hierfür Gebühren. Mitunter sind auch die Tilgungssätze nicht frei wählbar, sondern beschränkt auf eine bestimmte Spannbreite. Auch die Möglichkeiten, Sondertilgungen zu leisten, sollten verglichen werden. Üblich sind jährlich fünf Prozent der Darlehenssumme.

Info von immoverkauf24:

Bei einer Prolongation des laufenden Darlehens ist üblicherweise eine höhere Sondertilgung möglich als bei einer Umschuldung. Der Grund: Die Sondertilgung bezieht sich oft auf die ursprüngliche Darlehenssumme und nicht auf die Restschuld zum Zeitpunkt der Prolongation. Bitte lesen Sie hier in Ihrem Darlehensvertrag die Bedingungen zur Sondertilgung genau durch.

Lag der Kredit ursprünglich zum Beispiel bei 300.000 Euro und wird für eine Restschuld von 150.000 Euro eine Prolongation vereinbart, können bei einer Sondertilgungssatz von fünf Prozent in diesem Fall 15.000 Euro jährlich zusätzlich getilgt werden. Auch die monatliche Tilgungsrate bezieht sich bei der Prolongation auf die Ausgangssumme.

6. Welches Sparpotenzial ergibt sich aus dem Zinsvergleich?

Mit einer Anschlussfinanzierung lassen sich auf einfachem Wege leicht mehrere tausend Euro sparen, denn bereits ein kleiner Unterschied von beispielsweise 0,2 Prozentpunkten beim Sollzins summiert sich aufgrund der hohen Darlehenssummen und langer Laufzeiten schnell zu einem hohen Betrag. Ein Blick auf die aktuelle Spanne der Sollzinsen bei zehn Jahren Sollzinsbindung zeigt, wie hoch das Sparpotenzial ausfallen kann: So liegt der Sollzins derzeit im Schnitt bei 0,96 Prozent und variiert je nach Bank zwischen 0,67 und 1,6 Prozent (Stand 14. Juni 2019).

Wie hoch das Sparpotenzial maximal ausfallen kann, zeigt eine Beispielrechnung für 150.000 Euro Restschuld: Angenommen, die finanzierende Bank bietet die Prolongation zum Sollzins von 1,6 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung an, die Darlehensrate soll bei 1.000 Euro monatlich liegen. Dann ergibt sich eine Zinsersparnis von bis zu 9.650 Euro, denn über einen Zinsvergleich lässt sich die Anschlussfinanzierung im Idealfall auch zum günstigsten Sollzins von 0,67 Prozent vereinbaren. Und selbst ein Zinsvorteil von lediglich 0,2 Prozentpunkten gegenüber dem Prolongationsangebot summiert sich bereits auf rund 2.200 Euro.

7. Günstige Zinsen sichern – ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung?

Was Sparer frustriert, ist für Darlehensnehmer eine gute Nachricht, denn die Bauzinsentwicklung begünstigt nach wie vor alle, die einen Immobilienkredit aufnehmen wollen oder eine Anschlussfinanzierung benötigen. Die Chancen stehen daher gut, sich einen niedrigen Sollzins über eine lange Zinsfestschreibung zu sichern. So liegt der Sollzins derzeit bei zehn Jahren Zinsbindung im Schnitt bei rund 1 Prozent (Stand 14. Juni 2019), rund 0,4 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahreszeitraum. Allerdings ist die Umschuldung nur dann ohne teure Zusatzkosten möglich, wenn die Zinsfestschreibung demnächst endet und ohnehin eine Anschlussfinanzierung ansteht. Denkbar ist es auch, sich über ein Forward-Darlehen gegen einen Zinsaufschlag bereits mehrere Jahre im Voraus die niedrigen Zinsen zu sichern. Allerdings muss hier der Zinsaufschlag berücksichtigt werden, der umso höher ausfällt, je frühzeitiger man sich für ein  Forward-Darlehen entscheidet.

Ein Beispiel: Aktuell bietet eine große Bank die Anschlussfinanzierung bei Umschuldung in drei Jahren gegen einen Zinsaufschlag von 0,75 Prozentpunkten an. Soll bereits in zwei Jahren umgeschuldet werden, fällt der Aufschlag mit 0,45 Prozentpunkten niedriger aus. Steht die Umschuldung in spätestens zwölf Monaten an, ist das Forward-Darlehen ohne Zinsaufschlag zu haben (Stand 14. Juni 2019). 

Wer hingegen vor Ablauf der Zinsbindung umschulden will, um sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu den aktuell günstigen Konditionen zu sichern, muss beachten, dass die Bank in diesem Fall Vorfälligkeitsentszinsen verlangen. Diese fällt umso höher aus, je höher der Sollzins im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau ist und je länger die Zeitspanne bis zum Ende der Sollzinsbindung ist. 

Ein Beispiel: Angenommen, ein Darlehen über 200.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung wurde im Juni 2015 aufgenommen, der Sollzins liegt bei 1,8 Prozent, jährlich sind 5 Prozent Sondertilgung möglich. Bei einer Darlehensrate von 1.000 Euro würde sich bei einer vorzeitigen Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 14.000 Euro ergeben.

Tipp von immoverkauf24:

Eine vorzeitige Umschuldung wäre nur dann sinnvoll, wenn die Zinsersparnis deutlich höher als die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt. Beachten Sie außerdem, dass die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens über eine Umschuldung auch zustimmen muss. Sie sind unsicher, ob sich eine vorzeitige Umschuldung lohnt? Unsere Finanzierungsberater helfen Ihnen gern weiter!

8. Welche Kosten kommen bei einer Anschlussfinanzierung auf mich zu?

Wer sich für eine Prolongation bei der finanzierenden Bank entscheidet, muss für die Anschlussfinanzierung nichts bezahlen. Anders sieht es bei einer Umschuldung aus: Diese setzt voraus, dass die im Grundbuch eingetragene Grundschuld an die neue Bank abgetreten wird. Hierfür fallen Kosten an. Ein Beispiel: Für eine Grundschuldabtretung mit Vollzug durch die Bank fallen bei 300.000 Euro Grundschuld rund 400 Euro an Kosten an. Wird ein Notar hinzugezogen, sind es rund 700 Euro.

Einige Banken übernehmen die mit der Umschuldung verbundenen Grundbuch- und Notarkosten, um Sie als neuen Kunden zu gewinnen. Lassen Sie sich daher nicht von vornherein von den Gebühren für die Umschuldung abschrecken und berücksichtigen Sie auch, wie hoch die Zinsersparnis bei einer neuen Bank im Vergleich zur bisherigen ist. Wie hoch die Wechselkosten sind, können Sie einfach und unkompliziert mit unserem Grundbuchkostenrechner ermitteln.

9. Die Anschlussfinanzierung optimal vorbereiten – mit Checkliste als PDF

Der Zeitpunkt Anschlussfinanzierung ist ein guter Moment, um die gesamte Finanzierung auf den Prüfstand zu stellen. Folgende Punkte sollten daher berücksichtigt werden:

  • Wie lange soll die Immobilie noch genutzt werden? Wer eine längerfristige Nutzung über weitere 10 bis 20 Jahre plant, kann sich die aktuell niedrigen Zinsen mit einer langen Zinsfestschreibung sichern. Soll die Immobilie hingegen in näherer Zukunft verkauft werden – etwa, weil nach zehn Jahren Vermietung der steuerfreie Verkauf möglich ist, sollte eine kurze Zinsbindung gewählt oder eventuell auch direkt über einen Verkauf nachgedacht werden. Dann erübrigt sich die Anschlussfinanzierung.
  • Persönliche Bedürfnisse berücksichtigen: Ist beispielsweise absehbar, dass in einigen Jahren eine größere Summe zur Verfügung steht – etwa eine fällige Lebensversicherung – kann dies bei der Anschlussfinanzierung berücksichtigt werden - etwa, indem für einen Teil des Darlehens eine zeitlich passende Zinsbindung gewählt wird. Alternativ können hohe Sondertilungsoptionen infrage kommen.

Tipp von immoverkauf24:

Lesen Sie in unserem Artikel zum Thema Darlehensvertrag, welche Punkte üblicherweise in einem Darlehensvertrag vereinbart werden und überlegen Sie genau, welche Punkte Ihnen wichtig sind. Auch unsere kostenlose Checkliste gibt Anhaltspunkte, worauf Sie bei der Folgefinanzierung achten sollten:

10. Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung bei der KfW?

Anschlussfinanzierung planen

Die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) werden von vielen Immobilienkäufern und Bauherren genutzt. Läuft die Zinsbindung von KfW-Darlehen aus, kann die Anschlussfinanzierung bei der KfW fortgeführt werden (=Prolongation). Allerdings fallen dann die zuvor geförderten Konditionen weg und die Anschlussfinanzierung erfolgt zum dann marktüblichen Zinssatz. Meist wurde die Immobilie nicht vollständig über die KfW finanziert, sondern mit einem weiteren Immobilienkredit einer Bank. In der Regel ist es dann möglich, den Restbetrag der KfW bei dieser Bank umzuschulden und so einige Zinsen zu sparen.

Sollte bei beiden Finanzierungsbausteinen zur gleichen Zeit die Sollzinsbindung auslaufen, dann ist es auch möglich eine komplette Umschuldung bei einer anderen Bank vorzunehmen. 

Tipp von immoverkauf24:

Sehr oft haben Darlehen der KfW kürzere Sollzinsbindungen als der zusätzlich aufgenommene Immobilienkredit. Die KfW bietet z.B. keine 20jährige Zinsbindung mehr an. 

Hier ist es sinnvoll, die neue Zinsbindung der KfW-Mittel analog des noch bestehenden weiteren Darlehens zu wählen. 

Beispiel: Das Hauptdarlehen hat eine Zinsbindung von 15 Jahren, das Darlehen der KfW von 10 Jahren. Die Restschuld der KfW sollte in 10 Jahren über weitere 5 Jahre finanziert werden, um beide Immobilienfinanzierungen dann gemeinsam umzuschulden. So können Sie dann Ihre Anschlussfinanzierung möglichst frei wählen. 

11. Anschlussfinanzierung Haus: Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Ein Haus kann ganz schön teuer sein, insbesondere wenn es älter wird und der Reparaturbedarf steigt. Gelingt es, das Haus bzw. die Immobilie bis zum Rentenbeginn abzubezahlen, gerät der Eigentümer nicht in finanzielle Schieflage, wenn das Arbeitseinkommen wegfällt.

Das hat sich auch der Gesetzgeber gedacht und mit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 erstmals Vorgaben für die Tilgung von Darlehen gemacht. Seither sind Banken verpflichtet, nicht nur das aktuelle Einkommen eines Arbeitnehmers zu prüfen, sondern auch sein voraussichtliches Renteneinkommen – durch Vorlage des vorläufigen Rentenbescheids. Die Idee dabei: Banken sollen nur dann Kredite vergeben, wenn sichergestellt ist, dass diese auch tatsächlich zurückgezahlt werden können. Entsprechend werden bei Anschlussfinanzierungen derzeit häufig höhere Tilgungssätze als bei der Erstfinanzierung vereinbart.

Dazu kommt ein weiterer, eher finanzmathematischer Grund, der in der aktuellen Niedrig-Zinsphase greift und zu höheren Tilgungsforderungen der Banken führt: Je niedriger die Zinsen sind, desto langsamer wird ein Darlehen zurückgezahlt, weil sich – so paradox das zunächst klingt – die Restschuld langsamer reduziert.

Glücklicherweise erlauben die aktuell niedrigen Zinsen eine hohe Tilgung ohne dass die Monatsrate – bestehend aus Zins und Tilgung – sich gegenüber der Erstfinanzierung erhöhen muss.

Tipp von immoverkauf24:

Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner, um den Tilgungssatz zu ermitteln, der eine Rückzahlung des Darlehens bis zum Rentenbeginn ermöglicht. Mit dem Haushaltsrechner können Sie überprüfen, ob die ermittelte monatliche Rate durch Ihr Nettoeinkommen bedient werden kann. Idealerweise sollte die Finanzierung so aufgebaut sein, dass Sie die monatliche Rate noch gut bezahlen können und trotzdem im Alter über eine abbezahlte Immobilie verfügen.

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