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von Ilka Fronia | Expertin für Immobilienfinanzierung

Aktuelle Bauzinsen 2022 inklusive Zins-Chart

Die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen bereitet vielen Immobilienbesitzern Sorgen: In der ersten Jahreshälfte sind die Zinsen drastisch gestiegen. Wer derzeit über eine Anschlussfinanzierung oder den Erwerb einer Immobilie nachdenkt, steht vor einer schwierigen Entscheidung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Durch die gestiegene Inflationsrate steigt auch der Bauzins seit Anfang 2022 und hat im Juni mit circa 3,4 % den Höchststand der vergangenen zehn Jahre erreicht. 
  • Prognosen gehen von mittel- und langfristig weiter steigenden Bauzinsen aus. Bis zum Jahresende sind Schwankungen in beide Richtungen möglich.
  • Wenn Sie ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie oder für eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten sich verschiedene Finanzierungsangebote einholen.

1. Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Ein Geheimnis ist es nicht: Die Bauzinsen steigen. Innerhalb weniger Monate haben sie sich von einem historischen Tiefststand in die Höhe katapultiert. Aktuell hat sich in der Immobilienfinanzierung eine leichte Entspannung eingestellt. Doch wer heute einen Immobilienkredit aufnimmt, muss dafür trotzdem nahezu dreimal so viel Zinsen zahlen wie zu Jahresbeginn. Die Zinsentwicklung im Kontext:

  • Nachdem die Hypothekenzinsen seit 2014 in der Gesamtentwicklung bis 2019 zunächst kontinuierlich gesunken sind, haben sie sich ab der zweiten Jahreshälfte von 2019 im Bereich von rund 1 % eingependelt. In den vergangenen Jahren konnten Käufer und Bauherren von den niedrigsten Zinsen der vergangenen 40 Jahre profitieren.
  • Zum Zeitpunkt des Tiefststandes im Oktober 2020 konnten Bauherren noch einen Kredit mit einem Effektivzins von 0,58% aufnehmen und während der zehnjährigen Zinsbindung davon profitieren.
  • Seit Anfang 2022 hat der Bauzins rasant angezogen und sich innerhalb von wenigen Monaten mehr als verdreifacht.
  • Doch auch wenn die Zinsen damit den höchsten Stand der vergangenen zehn Jahre erreicht haben, sind sie im größeren Kontext immer noch vergleichsweise günstig.
  • Mittlerweile lässt sich eine leichte Entspannung verzeichnen: So sind sie im Juli und August um rund 0,6 % gesunken.

Die Gründe für den raschen Anstieg sehen Experten vor allem in der aktuell steigenden Inflationsrate. Diese lag mit 5,3% bereits Ende 2021 über den von der Europäischen Zentralbank (EZB) angestrebten 2%. Auch der Krieg zwischen Russland und der Ukraine und der damit verbundene Preisanstieg für Energie gelten als Auslöser.

  • Unser Zinschart zeigt Ihnen den Top-Zins bei einem Nettodarlehensbetrag von 150.000 EUR und wird täglich aktualisiert!

immoverkauf24 Info

Bis zum Sommer 2022 versuchte die EZB mit einer Niedrigzinspolitik, die Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen anzukurbeln. Im Juli sowie im September 2022 jedoch hat sie ihren Leitzins stufenweise erhöht, um die Geldentwertung aufzuhalten. Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hatte dies nicht, da die Banken die Erhöhung bereits vorweggenommen haben.

Bis zum Jahresende rechnen Experten damit, dass das Zinsniveau weiter ansteigt. So sollen Bauzinsen im Bereich von 3,5 bis 4% möglich sein. Für Eigentümer und jene, die es werden möchten, kann es sich lohnen, die jetzigen Zinsen für einen Kredit zu sichern.

2. Aktueller Bauzins Vergleich – Zinssatz mit Bauzinsrechner berechnen

Welcher Zins ist denn nun bei Ihrem konkreten Finanzierungsvorhaben möglich? Nutzen Sie einfach unseren Finanzierungs- bzw. Bauzinsrechner und erfahren Sie – schon mit wenigen Angaben – welche Bank Ihnen welchen Zinssatz anbieten kann. Wir vergleichen für Sie stundenaktuell die Zinsen von etwa 400 Bankpartnern.

3. Welche Auswirkungen haben höhere Bauzinsen auf mein Baudarlehen?

Ob die Bauzinsen bei Abschluss einer Finanzierung hoch oder niedrig sind, kann große Auswirkungen für Sie haben. Es ist kein Geheimnis, dass selbst die Stelle hinter dem Komma einen Unterschied von mehreren tausend Euro ausmachen kann. Daher lohnt sich der Blick auf den Zins-Chart und ein sorgfältiges Abwägen des richtigen Zeitpunkts.

Wir haben in einem Rechenbeispiel zusammengefasst, wie die Auswirkungen von Bauzinsen auf Ihr Darlehen aussehen können:

  Niedrige Bauzinsen Höhere Bauzinsen
Darlehenssumme 250.000 Euro 250.000 Euro
Sollzinsbindung 15 Jahre 15 Jahre
Sollzins 2% 3%
Monatliche Rate 1.500 Euro 1.500 Euro
Gesamtlaufzeit 16 Jahre und 3 Monate 17 Jahre und 9 Monate
Restschuld 22.810,95 Euro 51.398,90 Euro
Getilgter Betrag 227.189 Euro 198.601,10 Euro
Zinskosten nach 15 Jahren 42.810,95 Euro 71.398,90 Euro

In unserem Rechenbeispiel geht es um ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer Sollzinsbindung von 15 Jahren. Die monatliche Rate liegt bei 1.500 Euro. Hier sehen Sie, welchen Unterschied ein Zinssatz von 1% mehr oder weniger macht:

  • Liegt der Sollzins bei 2%, ist der Kredit nach 16 Jahren und drei Monaten abbezahlt. Bei einem Sollzins von 3% hingegen verlängert sich die Laufzeit um knapp 1,5 Jahre.
  • Deutlich wird der Unterschied auch bei der Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung bestehen bleibt: Nach 15 Jahren haben Sie bei einem Zinssatz von 2% bereits 227.189 Euro abbezahlt und müssen für rund 22.810 Euro eine Anschlussfinanzierung finden. Liegt Ihr Zinssatz hingegen bei 3%, beläuft sich die Restschuld auf ca. 51.398 Euro.
  • Je nachdem, ob Sie Ihre Finanzierung bei 2 oder 3% abschließen, macht dies einen Unterschied von knapp 30.000 Euro Zinsen aus, die Sie zahlen müssen – oder gespart haben.

Fazit: Die Bauzinsen haben einen erheblichen Einfluss auf die Laufzeit Ihres Darlehens und eine eventuell bestehende Restschuld. Informieren Sie sich daher regelmäßig über die aktuelle Zinsentwicklung, um für sich den besten Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung zu finden. Auch ein aktueller Vergleich verschiedener Anbieter kann sich lohnen.

immoverkauf24 Tipp

Mit unseren Finanzierungsrechnern können Sie viele weitere Rechenbeispiele selbst durchführen und Szenarien simulieren. So gibt beispielsweise der Tilgungsrechner darüber Auskunft, wie sich unterschiedliche Zinssätze und Tilgungssätze auf die Dauer der Baufinanzierung und auf die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung auswirken. Mit unserem Annuitätenrechner können Sie die Annuität Ihres Annuitätendarlehens online berechnen.

4. Was beeinflusst die Höhe der Bauzinsen?

Viele Faktoren wirken sich auf die Zinsen bei einer Baufinanzierung aus. Man unterscheidet zwischen äußeren und persönlichen Einflussfaktoren. Während letztere ganz konkret von Ihnen und Ihren Lebensumständen abhängen, haben Sie auf erstere keinen Einfluss.

Äußere Einflussfaktoren auf die Höhe der Bauzinsen

Äußere Einflussfaktoren können Sie persönlich nicht beeinflussen. Dazu zählen:

  • Bonität des Staates: Eine hohe Bonität führt zu einer hohen Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen und damit verbundener niedriger Verzinsung. Dies wirkt sich auch auf Pfandbriefe aus. Davon wiederum sind die Banken betroffen, da ihnen Pfandbriefe zur Refinanzierung von Immobilienfinanzierungen dienen. Eine hohe Staatsbonität begünstigt folglich niedrige Zinsen in der Baubranche.
  • EZB Leitzins: Mit dem Leitzins bestimmt die EZB, zu welchen Konditionen die gegenseitige Bereitstellung von Geldmitteln unter europäischen Banken möglich ist. Bei einem hohen Leitzins wird es für Anleger attraktiver, in den Geldmarkt statt in Staatsanleihen zu investieren. In diesem Fall sinkt die Nachfrage nach Staatsanleihen, was höhere Zinsen dort, bei Pfandbriefen und eben letztlich auch in der Immobilienfinanzierung bedeutet. Der Leitzins der EZB hat somit einen indirekten Einfluss auf die Bauzinsen.

Persönliche Einflussfaktoren auf die Höhe der Bauzinsen

aktuelle Bauzinsen Infografik

Wie die Bezeichnung schon sagt, sind diese Faktoren eng mit Ihrer Person verbunden. Einige wie Tilgungssatz und Dauer der Zinsbindung können Sie selbst bestimmen, andere hingegen sind von Ihrer Lebenssituation abhängig. Zu den persönlichen Faktoren zählen:

  • Bonität: Im Rahmen einer Bonitätsprüfung beurteilt die Bank, mit welcher Wahrscheinlichkeit Sie Ihren Kredit tilgen können. Dies kann auch eine SCHUFA-Auskunft beinhalten. Darüber hinaus spielen individuelle Faktoren wie Familienstand, Beruf und Einkommen eine Rolle. Je höher Ihre Bonität und damit Ihre Kreditwürdigkeit eingestuft wird, umso niedriger ist Ihr Darlehenszins.
  • Tilgungssatz: Ein höherer Tilgungssatz verschafft Ihnen bessere Konditionen. Denn je schneller Sie Ihren Kredit abbezahlen, umso geringer wird für die Bank das Risiko eines Kreditausfalls. Dies wird in der Regel mit niedrigeren Zinsen honoriert.
  • Sondertilgungen: Das Recht auf eine gesonderte Tilgung ist nicht grundsätzlich in einem Kreditvertrag enthalten. Möchten Sie es sich vertraglich zusichern, so hebt sich in der Regel dadurch der Zinssatz an. Denn die Bank kann nicht wissen, ob, wann und in welchem Umfang Sie Ihr Recht auf Sondertilgung ausüben. Gegebenenfalls kann ihr dadurch ein außerplanmäßiger Zinsverlust entstehen.
  • Beleihungsauslauf: Je mehr Eigenkapital Sie in eine Finanzierung einbringen, desto weniger muss die Immobilie beliehen werden. Im Bankenjargon spricht man dann von einem niedrigen Beleihungsauslauf. Je niedriger der Beleihungsauslauf – sprich, je höher der prozentuale Anteil an Eigenkapital –, umso günstiger sind die Zinsen für Ihren Immobilienkredit.
  • Lage und Qualität der Immobilie: Für einen Neubau in einer gefragten Großstadt erhalten Sie bessere Konditionen als für ein renovierungsbedürftiges Häuschen im strukturschwachen Gebiet. Dies liegt daran, dass in gefragter Lage Verkehrswert und Beleihungswert höher sind und das Kreditausfallrisiko niedrig ist.
  • Einbindung von Fördermitteln: Staatlich geförderte Kredite wie z. B. KfW-Darlehen sind häufig zu niedrigen Zinsen zu bekommen. Zwar trägt die Bank meist auch für diese Darlehen das Kreditrisiko, allerdings reduziert sich dadurch die Summe, die sie selbst aufwenden muss.
  • Art des Darlehens: Ihr Zinssatz hängt auch davon ab, ob sie sich für ein Annuitätendarlehen, ein variables Darlehen, ein Volltilgerdarlehen oder eine andere Darlehensart entscheiden.
  • Dauer der Zinsbindung: Ob Sie Ihren Kredit auf zehn oder 15 Jahre auslegen, hat Einfluss auf den Zinssatz. So bringt eine kürzere Zinsbindung generell niedrigere Zinsen mit sich, da die Bank so schneller in der Lage ist, die Zinsen der Marktsituation anzupassen.

Schufa-Auskunft online

Beantragen Sie online Ihre Bonitätsauskunft bei der Schufa und erhalten Sie weitere Infos. 

5. Wie sichere ich mir aktuelle Bauzinsen für die Anschlussfinanzierung?

Wer in Zeiten niedriger Bauzinsen eine Finanzierung abgeschlossen hat, kann sich heute freuen: Für die Dauer der Sollzinsbindung gilt der Zinssatz, auch wenn die Bauzinsen aktuell steigen. Kritisch wird es erst, wenn die Zinsbindung ausläuft, aber noch eine Restschuld besteht. Dann gilt es, die besten Konditionen für die Anschlussfinanzierung auszuhandeln. Wer keine Prolongation bei der eigenen Bank möchte, hat zwei Optionen zur Auswahl: Das Forward-Darlehen und die Umschuldung.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen bietet Ihnen die Möglichkeit, sich aktuell günstige Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Dieses Darlehen können Sie bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus abschließen, während Sie Ihr erstes Darlehen noch abbezahlen. Dabei sollten Sie Folgendes beachten:

  • Das Forward-Darlehen ruht solange, bis Ihre Sollzinsbindung ausläuft. Sie brauchen also während dieser Zeit keine Raten dafür zu bezahlen.
  • Die Option auf ein Forward-Darlehen ist zeitlich eingeschränkt: So können Sie diese Option frühestens fünf Jahre und sechs Monate, aber nicht später als zwölf Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung wählen. Diese sogenannte Forward-Periode kann je nach Kreditanbieter variieren.
  • Die zusätzliche Zinssicherheit ist mit einem Zinsaufschlag von etwa 0,01 - 0,03% auf Ihren Zinssatz der Erstfinanzierung verbunden. Dieser gilt ab dem Abschlusszeitpunkt des Forward-Darlehens. Bei einem frühen Abschluss fällt der Aufschlag auf Ihren Zinssatz folglich höher aus.
  • Die Sollzinsbindung eines Forward-Darlehens können Sie ebenfalls frei wählen.
  • Sie haben die Möglichkeit, das Forward-Darlehen bei einem anderen Kreditgeber abzuschließen.
  • Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn langfristige Prognosen von steigenden Bauzinsen ausgehen. Allerdings ist das Forward-Darlehen in jedem Fall bindend. Irren sich die Prognosen und die Zinsen sinken, haben Sie bei einem zuvor abgeschlossenen Forward-Darlehen keine Möglichkeit, davon zu profitieren.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung kündigen Sie Ihren Kredit, um einen neuen Kredit bei einer anderen Bank zu günstigeren Konditionen aufzunehmen. Die Schuld wird sozusagen von einem Anbieter auf einen anderen übertragen. Folgendes gilt:

  • Diese Option auf eine Umschuldung haben Sie, wenn Ihre Sollzinsbindung in zwölf oder weniger Monaten endet.
  • In der Regel erhalten Sie bei einer Umschuldung von der neuen Bank bessere Konditionen, als es bei einer Prolongation der Fall wäre.
  • Die Umschuldung findet zum Zeitpunkt statt, in dem die Zinsbindung ausläuft. Gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung können Sie in manchen Fällen Ihre Erstfinanzierung auch schon mehrere Monate vorzeitig kündigen. Jedoch muss Ihre Bank die Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht annehmen (Ausnahme: Sie verkaufen die Immobilie).
  • Jeder Darlehensnehmer hat nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrechts mit einer Frist von 6 Monaten. In diesem Fall könnten Sie Ihren Immobilienkredit auch bei einer längeren Zinsbindung nach 10 Jahren kündigen
  • Eine Umschuldung lohnt sich in den meisten Fällen, wenn Ihr neuer Zinssatz um mindestens 0,2 Prozentpunkte besser ist. Insbesondere sinkende Bauzinsen oder eine Änderung Ihrer Vermögenssituation machen eine Umschuldung profitabel.
  • Weitere Vorteile bestehen darin, dass Sie bei einer Umschuldung den neuen Kreditvertrag erneut Ihrer aktuellen Lebenssituation anpassen können. Hinsichtlich Tilgungsrate, Zahlungsturnus oder Sondertilgung können Sie frei wählen.
  • Allerdings entstehen Ihnen dabei auch Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Eine Übertragung der Grundschuld ist mit 0,3% der Grundschuld meist günstiger als eine Löschung verbunden mit einem Neueintrag, für die rund 1% fällig wird. Ihre erste Bank kann entscheiden, welche der beiden Optionen vorgenommen wird.

6. Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2022?

Für die kommenden ein bis zwei Jahre rechnen Experten mit weiter steigenden Bauzinsen. Grund dafür ist auch die steigende Inflationsrate, die einen großen Einfluss auf die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen hat. So soll ein Zinssatz von 3,5 bis 4% auf ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung denkbar sein. Allerdings wird mit einem moderaten Anstieg gerechnet; einen rasanten Anstieg wie in der ersten Jahreshälfte von 2022 soll es nicht mehr geben. Dass sich die Hypothekenzinsen wieder auf das niedrige Niveau der vergangenen Jahre senken, ist allerdings ebenfalls nicht zu erwarten.

immoverkauf24 Info

Prognosen basieren häufig auf der Analyse vergangener Trends. Vieles, was Auswirkungen auf die Zinsentwicklung hat, lässt sich allerdings nicht vorhersehen und somit auch nicht berücksichtigen. Insbesondere in der heutigen Situation sind viele Ereignisse und deren Folgen schwer abzuschätzen. Dies gilt auch für die Banken, die angesichts der zahlreichen Unsicherheiten ihre Konditionen flexibel gestalten können. Daher sind in den kommenden Monaten deutliche Schwankungen in beide Richtungen möglich.

Generell sollten Immobilien-Entscheidungen mit sehr viel Umsicht getroffen werden. Wer heute größere Investitionen mit langfristiger Bindung plant, sollte dies zuvor gut durchdenken.

immoverkauf24 Tipp

Zwar steigen die Zinsen momentan, bewegen sich aber immer noch auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau. Angesichts der Prognosen kann es sich für potenzielle Immobilienbesitzer lohnen, den jetzigen Zeitpunkt für eine Baufinanzierung zu nutzen. Eigentümer, die auf Nummer Sicher gehen möchten, können sich die aktuell noch niedrigen Zinsen durch ein Forward-Darlehen vorzeitig sichern.

7. Wie finde ich günstige Bauzinsen?

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte oder in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte die Zinsentwicklung stets im Blick behalten. Der Zins-Chart gibt Aufschluss über die Entwicklungen in der Immobilienfinanzierung. Darüber hinaus können Sie auch selbst aktiv werden:

  • Einzelabfrage bei Banken: Stellen Sie Ihre Situation und Ihren Bedarf bei der Bank vor und holen Sie ein Finanzierungsangebot ein. Es lohnt sich, möglichst viele Angebote zu sammeln und zu vergleichen. Jede Bank beurteilt Ihre Situation individuell, was sich in großen Unterschieden hinsichtlich der Bauzinsen zeigen kann. Allerdings ist damit ein hoher Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden, der Ihnen zudem keinen repräsentativen Marktüberblick verschafft.
  • Vergleich über Finanzierungsvermittler: Vermittler sind Profis beim Vergleich von Darlehen und Konditionen und bieten Ihnen Finanzierungsvorschläge von mehreren hundert Banken. Vermittler profitieren meist von langjähriger Erfahrung und persönlichen Verbindungen. Für den Kreditnehmer sind die Dienste eines Vermittlers kostenlos; im Falle einer Finanzierung zahlt der Geldgeber dem Vermittler eine Provision.

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