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Kapitalanlage kaufen & finanzieren -Tipps und Infos inkl. Checkliste zur richtigen Finanzierung von Renditeimmobilien

Eine Immobilie als Kapitalanlage: Das kann je nach Vermögenssituation und gekauftem Objekt eine sinnvolle Entscheidung sein – insbesondere in Zeiten, in denen als sicher geltende Anlagemöglichkeiten wie etwa Anleihen kaum noch eine nennenswerte Verzinsung abwerfen und Immobilienkredite vielfach mit einem Sollzins von weniger als einem Prozent zu haben sind. Zudem bieten Kapitalanlageimmobilien den großen Vorteil, dass der Markt sich unabhängig vom Geschehen an den Börsen und der Konjunktur entwickelt. Auch die niedrigen Zinsen sprechen für ein Investment in eine Eigentumswohnung oder ein anderes Objekt. 

Sie ziehen in Erwägung, eine Renditeimmobilie zu kaufen?

Was ist vor dem Kauf zu beachten? Welche Besonderheiten gelten bei der Finanzierung, wenn man in eine Immobilie investieren will? Immoverkauf24 zeigt, worauf es bei der Finanzierung von Renditeimmobilien ankommt.

1. Die Immobilie als Kapitalanlage – wann ist der Kauf eines Renditeobjekts sinnvoll?

Ob Erbschaft oder angespartes Vermögen – viele Privatinvestoren stehen angesichts der anhaltenden Null- beziehungsweise Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) vor der Frage, ob sie ihr Geld in Immobilien anlegen sollen – und das nicht ohne Grund: Vermietete Wohnimmobilien gelten aufgrund der geringen Korrelation zur Entwicklung an den Börsen als sinnvoller Vermögensbaustein. Hinzu kommt, dass sich auch das Auf und Ab der Konjunktur nur wenig auf den Markt auswirkt. Eine Wohnung zu vermieten erscheint somit zunächst einmal für jeden attraktiv, der ein passives Einkommen erzielen will und ausreichend Kapital mitbringt. Allerdings kommen Kapitalanlageimmobilien nicht für jeden Investor infrage. Daher sollten Sie als eventueller Anleger folgende Aspekte durchdenken und hinterfragen:

  • Reicht das vorhandene Kapital aus, um eine Rendite-Immobilie mit soliden Marktaussichten samt Kaufnebenkosten und unter Berücksichtigung einer Rücklage für die laufende Instandhaltung zu erwerben und solide zu finanzieren? Wer Abstriche in puncto Lage macht, weil das zur Verfügung stehende Kapital nicht für eine Immobilie in gutem Zustand in guter bis sehr guter Lage reicht, geht ein höheres Risiko ein. Im Zweifelsfall wäre eine andere Anlageform dann möglicherweise besser geeignet. Alternativ käme ein Investment in einer anderen Region mit guten Marktperspektiven und geringerem allgemeinen Preisniveau infrage. Ein Beispiel: Wer insgesamt 300.000 Euro investieren oder finanzieren kann, wird es in München schwer haben, eine Renditeimmobilie mit überschaubarem Risiko zu finden, denn selbst in einfacher Lage wäre für diese Summe bestenfalls eine 30-Quadratmeter-Wohnung realistisch. In Nürnberg wäre mit dieser Summe der Kauf einer 60-Quadratmeter-Wohnung in sehr guter Lage durchaus möglich.

  • Lassen sich die Darlehensraten problemlos finanzieren – auch wenn die Miete vorübergehend nicht gezahlt wird? Soll das Renditeobjekt überwiegend mit einem Immobiliendarlehen finanziert werden, ist es wichtig, die Finanzierung nicht zu knapp zu kalkulieren. So kann es immer vorkommen, dass die Miete vorübergehend nicht gezahlt wird oder die Immobilie kurzzeitig leer steht – etwa, weil im Rahmen eines Mieterwechsels renoviert werden soll (siehe hierzu auch Punkt 6).

  • Steht das investierte Kapital langfristig zur Verfügung und wird voraussichtlich nicht anderweitig benötigt? Eine Anlageimmobilie ist ein langfristiges Investment – zum einen wegen der hohen Kaufnebenkosten und zum anderen, weil es in steuerlicher Hinsicht ratsam ist, das Objekt frühestens nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren zu verkaufen (siehe hierzu auch Punkt 5). Daher sollte zunächst geprüft werden, inwieweit das Kapital, das für den Immobilienkauf eingesetzt wird, in den nächsten Jahren gebraucht werden könnte.
  • Passt die zu erwartende Rendite zu den eigenen Vorstellungen – auch hinsichtlich des Risikos? Wie bei anderen Kapitalanlagen steht die Rendite im Zusammenhang mit dem Risiko. Konkret: Wer das Risiko gering halten möchte, muss damit rechnen, dass die Rendite der Kapitalanlageimmobilie eher gering ausfällt: Angesichts der vielerorts erheblich gestiegenen Kaufpreise gilt die bisher übliche Richtwert von fünf Prozent für vermietete Wohnungen heutzutage oftmals nicht mehr, da die Renditen mittlerweile gesunken sind (siehe hierzu auch Punkt 4).

Lassen sich die genannten Fragen problemlos bejahen, kann die Investition in einen Kapitalanlageimmobilie sinnvoll sein – vorausgesetzt, das Objekt wird sorgfältig ausgesucht und zu einem angemessenen Preis erworben. Auch die gegebenenfalls erforderliche Finanzierung sollte solide durchgerechnet werden.

immoverkauf24 Tipp:

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2. Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger – was sind die Mindestanforderungen der Banken bei der Finanzierung?

Kapitalanlage finanzieren

Es gibt Kapitalanleger, die eine vermietete Eigentumswohnung oder sogar ein Mehrfamilienhaus problemlos kaufen können, ohne einen Immobilienkredit aufzunehmen. Ansonsten gilt, dass sie zunächst den Rahmen für die Immobilienfinanzierung abstecken sollten. Wie bei der Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie ist auch bei der Finanzierung einer Kapitalanlage die Höhe des Eigenkapitals wichtig. Am einfachsten erhalten Anleger einen Hauskredit, wenn sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital finanzieren können.

3. Eine Kapitalanlage finanzieren ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Üblicherweise verlangen Banken auch von Kapitalanlegern, dass sie einen Teil des Kaufpreises – mindestens jedoch die Kaufnebenkosten – aus eigenen Mitteln finanzieren können. Einige Banken machen aber durchaus auch Ausnahmen von den gängigen Anforderungen an die Eigenkapitalquote. Die Chancen für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital stehen generell umso besser, je höher und beständiger das Einkommen ist und sofern andere Sicherheiten vorhanden sind.

immoverkauf24 Hinweis:

Sie verfügen über eine sehr gute Bonität und können eine Kapitalanlageimmobilie aus laufenden Einnahmen finanzieren, haben aber kein Eigenkapital? Nutzen Sie unseren Service und erhalten Sie ein Finanzierungsangebot, das auf Ihre speziellen Bedürfnisse zugeschnitten ist – kostenlos & unverbindlich.

4. Ab wann rechnet sich der Kauf einer Immobilie zur Vermietung?

Ob sich die Investition in eine Kapitalanlageimmobilie rechnet, lässt sich nicht exakt vorhersagen. Anleger können durch eine umsichtige Auswahl des Renditeobjekts die Chancen auf eine nachhaltige Rendite erhöhen – etwa, indem sie auf einen angemessenen Kaufpreis achten und um überteuerte Immobilien einen Bogen machen. Eine wichtige Kennziffer für eine erste Einschätzung ist in diesem Zusammenhang der Kaufpreisfaktor, der auch als Vervielfältiger oder Mietmultiplikator bezeichnet wird. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um den Kaufpreis samt Kaufnebenkosten aufzubringen – und sollte entsprechend der Lage bewertet werden. So kann das 40-fache in Toplage durchaus berechtigt sein, in einer schlechten Lage wäre das 20-fache hingegen möglicherweise nicht angemessen.

Eine genauere Aussage dazu, ob beziehungsweise ab wann sich der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie rechnet, liefert die Netto-Rendite: Sie ergibt sich aus der Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten in Relation zum Gesamtkaufpreis einschließlich Nebenkosten und sollte sich in dem Rahmen bewegen, den man sich als Kapitalanleger unter Berücksichtigung der Risiken vorstellt.

Berücksichtigen Sie bei den Renditeüberlegungen auch die steuerlichen Aspekte (siehe Punkt 5 für einen ersten Überblick). Dafür empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu konsultieren.

5. Habe ich Steuervorteile, wenn ich eine Anlageimmobilie erwerbe?

Wie andere Einnahmen auch müssen Anleger Mieteinnahmen versteuern. Dabei dürfen sie jedoch diverse Kosten geltend machen:

Rechner immoverkauf24
  • Kosten rund um den Erwerb
    Die Erwerbsnebenkosten - also Grunderwerbsteuer,  Maklercourtage und Notarkosten – werden bei Kapitalanlageimmobilien steuerlich berücksichtigt und mindern den Gewinn.
  • Abschreibungen
    Pro Jahr sind zwei Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude abzugsfähig. Auch Sanierungskosten über 50 Jahre abgeschrieben, sofern sie vom Finanzamt als Herstellungskosten gewertet werden.
  • Laufende Kosten (Darlehenszinsen, Reparaturkosten etc.)
    Der Zinsanteil der Darlehensraten ist steuerlich abzugsfähig, ebenso die Kosten für den Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Renovierungsarbeiten). Auch die Grundsteuer kann geltend gemacht werden.

Unterm Strich ergeben sich nach Abzug der Kosten von den Mieteinnahmen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ergibt sich hierdurch ein Verlust, kann dieser mit anderen Einkünften verrechnet werden. Ein wesentlicher Steuervorteil kommt hinzu, sofern die Spekulationsfrist bei einem späteren Verkauf berücksichtigt wird: Erfolgt die Veräußerung frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb, bleibt der Wertzuwachs steuerfrei. Andernfalls unterliegt der Spekulationsgewinn dem persönlichen Steuersatz.

6. Im Unterschied zur Eigenheimfinanzierung: Worauf muss ich bei der Immobilienfinanzierung achten?

Ob Eigenheim oder Kapitalanlageimmobilie – die Baufinanzierung sollte in beiden Fällen vor dem Kauf gründlich durchgerechnet werden. Und auch in puncto Eigenkapital gibt es keinen gravierenden Unterschied: Es sollte unabhängig von der späteren Nutzung möglichst bei 20 Prozent liegen.

Es gibt jedoch auch einige Unterschiede, die Kapitalanleger bei der Kalkulation der Immobilienfinanzierung berücksichtigen sollten:

  1. Mieteinnahmen (realistisch) kalkulieren
    Um die monatlich tragbaren Darlehensraten zu ermitteln, müssen Selbstnutzer lediglich ihre Einnahmen und Ausgaben ermitteln. Das gilt auch für Kapitalanleger – setzt aber auch voraus, dass sie die zu erwartende Höhe der monatlichen Miete abschätzen müssen, da diese zu den Einnahmen zählt.
  2. Risikopuffer einplanen
    Auch bei Immobilien in bester Lage, die sich problemlos vermieten lassen, kann es vorübergehend zu Leerstand kommen. Manchmal kommt es vor, dass der Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand gerät, in seltenen Fällen verschwinden Mietnomaden, ohne die Miete gezahlt zu haben. Auch Renovierungsarbeiten können zu einem vorübergehenden Mietausfall führen. Es ist daher ratsam, beim Durchrechnen der Immobilienfinanzierung nicht zu knapp zu rechnen und darauf zu achten, dass die Darlehensraten für eine Weile auch ohne Mieteinnahmen problemlos gezahlt werden können.
  3. Rücklage für Sanierungskosten berücksichtigen
    Anders als Selbstnutzer, die selbst entscheiden können, ob und wann sie beispielsweise Bad oder Küche renovieren, müssen Kapitalanleger laufend dafür sorgen, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist. So lässt sich eine Wohnung mit veralteter Küche schlechter vermieten als eine mit neuer Küchenausstattung. Daher ist es je nach Baujahr empfehlenswert, rund 20 Prozent der Gesamtkosten als Instandhaltungsrücklage einzukalkulieren.
  4. Steuerliche Aspekte durchrechnen
    Um die Baufinanzierung umfassend durchzurechnen, ist es wichtig, auch die steuerlichen Auswirkungen des Immobilienkaufs zur Kapitalanlage zu kennen (siehe hierzu auch Punkt 5).

7. Welche Arten von Anlageimmobilien gibt es?

Der Markt für Kapitalanlage-Immobilien lässt sich in folgende Kategorien aufteilen:

  • Gewerbeimmobilien: Dazu gehören Bürohäuser, Logistikgebäude und Einzelhandelsflächen. Diese Art der Kapitalanlage nutzen überwiegend professionelle Anleger. Über offene und geschlossene Immobilienfonds können Privatanleger indirekt in solche Objekte investieren.
  • Betreiberimmobilien: Unter diesem Sammelbegriff werden Hotels und Pflegeheime, Altersheime bzw. Seniorenresidenzen zusammengefasst. Dieser Markt ist weitgehend von professionellen Anlegern geprägt, Privatanlegern steht die Möglichkeit offen, über indirekte Investments einzusteigen.
  • Wohn- und Geschäftshäuser: Diese Mischform umfasst Wohnhäuser mit Läden oder Praxisräumen, die sich zumeist im Erdgeschoss befinden.
  • Wohnimmobilien: Innerhalb dieser Kategorie wird zwischen Einfamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern sowie Mehrfamilienhäusern (Zinshäusern) und Eigentumswohnungen unterschieden. Ein Untersegment stellen so genannte Mikro-Apartments dar, die beispielsweise als Studentenwohnungen oder von jungen Berufstätigen bzw. Pendlern genutzt werden. Eine vermietete Wohnung kaufen private Investoren typischerweise als Kapitalanlage, je nach finanziellen Möglichkeiten erwirbt diese Käufergruppe auch Mehrfamilienhäuser. In diesem Marktsegment konkurrieren sie mit professionellen Anlegern, die diese Anlageform ebenfalls schätzen. Eine Unterkategorie stellen zudem Ferienwohnungen dar, die von Anlegern entweder durchweg vermietet oder teilweise auch selbst genutzt werden.

immoverkauf24 Tipp:

Sie wollen eine vermietete Wohnung kaufen? Dann sollten Sie sich vorab umfassend darüber informieren, was bei der Vermietung von Wohnungen zu beachten ist.

Online-Marktplatz für Renditeobjekte

Finden Sie auf unserem Online-Marktplatz eine einmalige Auswahl an bundesweiten Immobilienangeboten für eine renditestarke und sichere Kapitalanlage. Wählen Sie zwischen Pflegeimmobilien, Ferienappartements oder Denkmalschutzimmobilien und klassischen Eigentumswohnungen.

8. Welche Risiken sind beim Kauf von Kapitalanlageimmobilien zu beachten?

Marktgängige Immobilien in guten und sehr guten Lagen gelten in der Regel als solides Investment. Gleichwohl kann niemand sicher vorhersehen, welche Unwägbarkeiten sich im Laufe der Jahre ergeben. Folgende Risiken sollten Kapitalanleger daher bei der Kaufentscheidung berücksichtigen:

  • Mietausfälle (durch Leerstand oder säumige Mieter)

Auch bei sorgfältiger Auswahl der Mieter kann es passieren, dass diese vorübergehend mit den Mietzahlungen im Rückstand sind. Völlig ausschließen lässt sich das Risiko zwar nicht, mit einer konservativ gerechneten Finanzierung lässt sich das Risiko, mit den Darlehensraten ebenfalls in Verzug zu geraten, jedoch reduzieren.

  • Unerwartet hohe Sanierungskosten

Die jüngst gekaufte Eigentumswohnung war im einwandfreien Zustand und nun verursacht ein Wasserohrbruch im Haus hohe Sanierungskosten? Derartige Risiken lassen sich reduzieren, indem die Immobilie vor dem Kauf gründlich in Augenschein genommen wird  - beispielsweise mit einem Sachverständigen, der den Zustand des Gebäudes realistisch beurteilen kann.

  • Preisrückgang oder Stagnation auf dem Immobilienmarkt

Zeigt sich in einigen Jahren beim Verkauf, dass ein erheblicher Wertzuwachs realisiert werden kann, ist dies erfreulich für Kapitalanleger. Da der Markt vorübergehend auch stagnieren kann, sollte ein Veräußerungsgewinn nicht von vornherein bei der Finanzierung einkalkuliert werden. Je besser die Lage des gewählten Objekts ist, desto besser sind in der Regel auch die Chancen für einen langfristigen Wertzuwachs – und somit einem Verkaufsgewinn.

  • Verschärfung des Mietrechts

Wie sich die Diskussion um die Mietpreisbremse und den Berliner Mietendeckel weiter entwickeln wird und welche Konsequenzen sich daraus für das Mietrecht ergeben könnten, lässt sich nicht verbindlich vorhersagen. Kapitalanleger sind daher gut beraten, die zu erwartenden Mieteinnahmen konservativ zu kalkulieren.

  • Steigende Zinsen

Auch wenn derzeit eher Negativzinsen als ein Zinsanstieg im Gespräch sind: Es ist nicht auszuschließen, dass eine Anschlussfinanzierung künftig aufgrund höherer Zinsen teurer werden könnte. Auch deshalb ist es wichtig, bei der Finanzierungsplanung ausreichend Puffer für die monatlichen Darlehensraten einzuplanen.

9. Welche Vorteile hat der Kauf eines Renditeobjekts?

Kapitalanleger profitieren beim Erwerb einer Renditeimmobilie davon, dass die Anlageklasse sich nicht im Gleichklang mit den Börsen und der Konjunktur entwickelt. Das macht sie zu einem gut geeigneten Vermögensbaustein für alle, die langfristig investieren wollen und ausreichend Kapital für den Erwerb und Unterhalt einer vermieteten Immobilie mitbringen.

immoverkauf24 Tipp:

Lesen Sie unsere Tipps für Vermieter - damit die Vermietung der eigenen Immobilie schon vorab gut geplant wird!

10. Kurz für Sie zusammengefasst – Checkliste für Kapitalanleger

Unterm Strich sollte die Entscheidung für den Kauf einer Kapitalanlageimmobilie sorgfältig abgewogen werden, denn schließlich geht es um eine langfristige Investition mit hohen Kosten. Dafür ist es unabdingbar, sich sowohl mit den Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt als auch mit der Immobilienfinanzierung auseinanderzusetzen. Auch die steuerlichen Aspekte sollten dabei berücksichtigt werden.

  • Eignet sich eine Immobilie als Kapitalanlage für mich? 

Hier sollten folgende Punkte ehrlich beantwortet werden:

  • Reicht mein Eigenkapital aus?
  • Kann ich die empfohlene Instandhaltungsrücklage bilden?
  • Habe ich genügend regelmäßiges Einkommen, um evtl. Mietausfälle und/oder steigende Kreditzinsen tragen zu können?
  • Passen meine langfristigen Renditeerwartungen zu meinen Rendite-Vorstellungen und zum Risiko?
  • Habe ich mich umfassend über den Immobilienmarkt informiert?

Wie hoch sind die ortsüblichen Mieten? Wie sieht es mit dem Wohnungsleerstand aus? Bleiben die Mieter längerfristig wohnen oder gibt es einen häufigen Mieterwechsel? Diese und ähnliche Fragen sollten geklärt werden. Informationen können Sie z.B. bei Vermieterverbänden erhalten oder durch Einblick in den offiziellen Mietenspiegel und Mietgesuche bzw. Immobilienanzeigen im Internet.

  • Habe ich mich umfassend über die Lage meiner Wunschimmobilie informiert? 

Lernen Sie die Lage der Wunschimmobilie gut kennen, denn nur so können Sie sich ein Bild davon machen, wie sich die Anlageimmobilie zukünftig entwickeln kannn. Daher gilt, dass die die Renditeimmobilie lieber nah am eigenen Wohnort liegen sollte. So können Sie ggfs. auch schnell handeln, sollten Herausforderungen auftreten. 

  • Habe ich mir die Immobilie selber gut genug angeschaut? 

Auch wenn vieles gerade jetzt für einen Immobilienkauf spricht, sollte bei Ihnen keine Hektik aufkommen. Begutachten Sie die Wunschimmobilie genau - evtl. zusammen mit einem Sachverständigen. Achten Sie auch auf den Grundriss (Beispiel: Größe und Ausrichtung der Räume - Südlage von Wohnzimmer und Balkon wird i.d.R. bei Mietern bevorzugt) und Erreichbarkeit der Wohnung (gibt es z.B. einen Aufzug?). Wurde die Immobilie in der Vergangenheit saniert oder gibt es einen Modernisierungsstau? Verlassen Sie sich hier nicht nur auf die Aussagen des Immobilienmaklers, sondern fragen Sie auch direkt bei der Verwaltung nach. Achten Sie auch auf die direkte Nachbarschaft, damit sich auch Ihre zukünftigen Mieter in der Immobilie wohl fühlen. 

  • Habe ich alle relevanten Unterlagen eingesehen? 

Schauen Sie sich bei dem Kauf einer Eigentumswohnung die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen an. Aus den Protokollen geht hervor, welche Maßnahmen zukünftig geplant sind und ob für diese Sonderumlagen gezahlt werden müssen. Auch können Sie hier die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft ersehen, wie z.B. die Höhe der angesparten Rücklagen. Lassen Sie sich auch einen aktuellen Grundbuchauszug und Energieausweis zeigen. 

  • Warum wird die Immobilie verkauft? Steht die Immobilie leer oder ist sie bereits vermietet?

Fragen Sie die Verkäufer nach dem Verkaufsgrund - ist dieser plausibel? Wird die Immobilie bereits von Mietern bewohnt, dann lassen Sie sich anhand von Kontoauszügen die letzten Mietzahlungen zeigen. So können Sie direkt sehen, ob es in der Vergangenheit Mietrückstände gab. 

  • Habe ich mich um eine gute Immobilienfinanzierung für meine Kapitalanlage gekümmert? 

Vergleichen Sie verschiedene Kreditangebote miteinander. Weniger wichtig sind hier - im Gegensatz zu Finanzierungen für Selbstnutzer -  die Kreditzinsen, da diese steuerlich absetzbar sind. Achten Sie bei der Immobilienfinanzierung z.B. auf Möglichkeiten zu Sonderzahlungen und Flexibilität der Tilgungsraten. Bei einem Kreditvergleich sollte immer eine schufaneutrale Konditionsanfrage und keine Kreditanfrage seitens des Finanzierungsvermittlers erfolgen. Lesen Sie hier mehr zum Thema "Schufa-Auskunft"

Finanzierungsberatung für Kapitalanleger

Auch wenn Kapitalanleger im Unterschied zu Selbstnutzern die Finanzierungskosten steuerlich geltend machen können, sollten sie auf optimale Kreditkonditionen achten. Daher ist es ratsam, Finanzierungsangebote verschiedener Kreditgeber zu vergleichen. Die Experten von immoverkauf24 unterstützen Sie beim Kauf Ihrer Kapitalanlage.

Lassen Sie sich unverbindlich beraten. Hier kostenlosen Beratungstermin anfordern! Schufaneutrale Anfrage ist garantiert. 

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