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Kapitalanlage finanzieren - Finanzierung von Renditeimmobilien

Ob Profi-Investor oder privater Anleger – Immobilien als Kapitalanlage erfreuen sich großer Beliebtheit. Der Markt ist unabhängig vom Auf und Ab an den Finanzmärkten und der Konjunkturlage. Dies ist aber nicht das einzige Argument, das für Immobilien als Kapitalanlage spricht. Angesichts der niedrigen Verzinsung vergleichsweise sicherer Anlagen gilt so genanntes Betongold als attraktive Alternative. Gleichwohl sollte bei der Finanzierung & dem Kauf einer vermieteten Wohnung oder der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses sorgfältig durchkalkuliert werden.

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Welche Arten von Anlageimmobilien gibt es?

Der Markt für Kapitalanlage-Immobilien lässt sich in folgende Kategorien aufteilen:

  • Gewerbeimmobilien: Dazu gehören Bürohäuser, Logistikgebäude und Einzelhandelsflächen. Diese Art der Kapitalanlage nutzen überwiegend professionelle Anleger. Über offene und geschlossene Immobilienfonds können Privatanleger indirekt in solche Objekte investieren.
  • Betreiberimmobilien: Unter diesem Sammelbegriff werden Hotels und Pflegeheime, Altersheime bzw. Seniorenresidenzen zusammengefasst. Dieser Markt ist weitgehend von professionellen Anlegern geprägt, Privatanlegern steht die Möglichkeit offen, über indirekte Investments einzusteigen.
  • Wohn- und Geschäftshäuser: Diese Mischform umfasst Wohnhäuser mit Läden oder Praxisräumen, die sich zumeist im Erdgeschoss befinden.
  • Wohnimmobilien: Innerhalb dieser Kategorie wird zwischen Einfamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern sowie Mehrfamilienhäusern (Zinshäusern) und Eigentumswohnungen unterschieden. Ein Untersegment stellen so genannte Mikro-Apartments dar, die beispielsweise als Studentenwohnungen oder von jungen Berufstätigen bzw. Pendlern genutzt werden. Eine vermietete Wohnung kaufen private Investoren typischerweise als Kapitalanlage, je nach finanziellen Möglichkeiten erwirbt diese Käufergruppe auch Mehrfamilienhäuser. In diesem Marktsegment konkurrieren sie mit professionellen Anlegern, die diese Anlageform ebenfalls schätzen. Eine Unterkategorie stellen zudem Ferienwohnungen dar, die von Anlegern entweder durchweg vermietet oder teilweise auch selbst genutzt werden.

immoverkauf24 Tipp:

Hier erfahren Privatinvestoren worauf sie achten sollten, wenn sie eine vermietete Wohnung kaufen wollen. Unter Vermietung finden Sie umfassende Informationen rund um die Vermietung von Wohnungen.

Was unterscheidet die Finanzierung einer Kapitalanlage von privater Immobilienfinanzierung?

Unterschied private Immobilie und Kapitalanlage

Die Finanzierung einer Kapitalanlage muss ebenso wie die Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer sorgfältig kalkuliert werden. Dabei gilt es in beiden Fällen zunächst zu ermitteln, wie viel Eigenkapital für die Finanzierung eingesetzt werden kann. Auch bei Kapitalanlageimmobilien wird empfohlen, rund 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen.

Anders als Mieter müssen Kapitalanleger nicht nur ihre Einnahmen und Ausgaben prüfen, um die monatlichen Spielraum für die Darlehensraten zu ermitteln. Sie müssen darüber hinaus auch abschätzen, wie viel Miete sie voraussichtlich für die Immobilie verlangen können. Ein Beispiel: Ist mit einer Nettokaltmiete von monatlich 500 Euro zu rechnen, steht diese für die Tilgung zur Verfügung. Beträgt die Darlehensrate 700 Euro, muss der Anleger in der Lage sein, die 200 Euro monatlich problemlos aus den laufenden Einnahmen zu bestreiten. Es ist also keineswegs so, dass sich eine Kapitalanlageimmobilie vollständig aus den Mieteinnahmen finanzieren lässt. Das bedeutet unterm Strich: Investoren müssen sich intensiver als Selbstnutzer mit dem Immobilienmarkt in der gewünschten Region auseinandersetzen, um eine solide Annahme für die voraussichtlich zu erzielenden Mieteinnahmen zu treffen.

Eine sichere Finanzierung einer Kapitalanlageimmobilie ist am ehesten gewährleistet, wenn die Darlehensraten auch dann problemlos gezahlt werden können, wenn die Miete vorübergehend ausfällt oder niedriger ist als geplant. Im Beispielfall sollte es dem Anleger also möglich sein, statt der kalkulierten 200 Euro vorübergehend auch 700 Euro zu zahlen. Zu solchen Situationen kommt es beispielsweise bei vorübergehendem Leerstand wegen Mieterwechsel wenn zwischen zwei Mietern renoviert werden muss oder weil die Nachfrage am Standort nicht groß genug ist uns es dauert einen neuen Mieter zu finden. Auch kann es passieren, dass der Mieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder sich in seltenen Fällen als Mietnomade erweist und einfach verschwindet, ohne die Miete zu zahlen und die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu hinterlassen. Solche Fälle sind zwar selten, führen aber aufgrund der zusätzlichen Renovierungskosten zu einer besonders hohen finanziellen Belastung für den Vermieter. Da ohnehin über die Jahre mit Sanierungskosten zu rechnen ist, sollten, je nach Baujahr, etwa 20 Prozent der Gesamtkosten als Instandhaltungsrücklage einkalkuliert werden.

Da Vermieter die Finanzierungskosten sowie Abschreibungen für die Immobilie steuerlich geltend machen können, ist es außerdem sinnvoll, sich vor dem Kauf einer Kapitalanlageimmobilie auch mit diesen Aspekten zu befassen. Ergibt sich beispielsweise unterm Strich eine Steuerersparnis, kann dies bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

immoverkauf24 Tipp

Erfahren Sie, was Vermieter von der Steuer absetzen können auf unserer Seite: Mieteinnahmen versteuern.

Finanzierungsberatung für Kapitalanleger

Auch wenn Kapitalanleger im Unterschied zu Selbstnutzern die Finanzierungskosten steuerlich geltend machen können, sollten sie auf optimale Kreditkonditionen achten. Daher ist es ratsam, Finanzierungsangebote verschiedener Kreditgeber zu vergleichen. Die Experten von immoverkauf24 unterstützen Sie beim Kauf Ihrer Kapitalanlage.

Lassen Sie sich unverbindlich beraten. Hier kostenlosen Beratungstermin anfordern!

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