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Zwischenfinanzierung

Die Zwischenfinanzierung ist eine Sonderform der Baufinanzierung. Eine Zwischenfinanzierung wird immer dann erforderlich, wenn perspektivisch eine größere Summe Eigenkapital eingesetzt werden kann, die aber aktuell noch nicht verfügbar ist. Durch die Zwischenfinanzierung kann der Zeitraum bis zum Einsatz des Eigenkapitals überbrückt werden. Lesen Sie im Folgenden, was Sie vor Abschluss einer Zwischenfinanzierung unbedingt beachten sollten.

1. Zwischenfinanzierung bei Hausverkauf bzw. Hauskauf

Zwischenfinanzierung Haus

Wer sein Haus verkaufen möchte, um sich z.B. ein anderes Haus oder eine kleine Wohnung zu kaufen, steht in der Regel vor dem Problem, dass er die neue Immobilie bezahlen muss, ehe er den Verkaufserlös aus der bestehenden Immobilie erhält. Der Grund: Um nicht ohne Immobilie dazustehen, wollen die meisten Eigentümer rechtzeitig einen Kaufvertrag für die neue Immobilie unterzeichnen. Das Geld für die bestehende Immobilie erhalten sie jedoch erst – abgesehen von einer Anzahlung – bei Übergabe der Immobilie an den neuen Besitzer, d.h. wenn sie schon die neue Immobilie bezogen haben. Um die Zeitspanne zu überbrücken, bis der Verkaufspreis auf das Konto fließt und als Eigenkapital für die Finanzierung der neuen Immobilie zur Verfügung steht, kann vorübergehend eine Zwischenfinanzierung – auch Zwischenkredit genannt - abgeschlossen werden.

Tipp: Kalkulieren Sie die Zwischenfinanzierung nicht zu knapp. Wird der gewünschte Verkaufspreis nicht erreicht oder der Verkauf verzögert sich, kann ein höheres Finanzierungsvolumen benötigt werden als ursprünglich geplant.

2. Zwischenfinanzierung beim Bausparen

Oftmals ist bei Bausparverträgen eine Zwischenfinanzierung notwendig. Der Grund: Wer einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, kann nur ungefähr abschätzen, wann genau er das angesparte Guthaben erhält. Ist das Sparziel bereits erreicht und steht lediglich noch die Zuteilung (Auszahlung) des Bausparvertrags an, kann die Zeit bis dahin mit einem Zwischenkredit überbrückt werden. Bausparer, die das Sparziel noch nicht erreichen, können ebenfalls auf einen solchen Kredit – Vorfinanzierung genannt – zurückgreifen. Die Funktionsweise ist jeweils dieselbe.

3. So funktioniert die Vorfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ist für bis zu 24 Monate möglich und kann in Höhe der Summe abgeschlossen werden, die erwartet wird. Wer also beispielsweise beim Hausverkauf mit einem Überschuss über die Restschuld von 100.000 Euro fest rechnen kann oder auf die Auszahlung einer Lebensversicherung in entsprechender Höhe wartet, kann ein entsprechend hohen Darlehensbetrag aufnehmen. Sobald die Summe eintrifft, kann das Darlehen auf einen Schlag getilgt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, da bei einer Zwischenfinanzierung keine feste Sollzinsbindung vereinbart wird. Somit muss sich die Bank nicht auf Jahre festlegen und erleidet bei sofortiger Tilgung keinen Zinsschaden.

4. Wo ist der Unterschied Zwischenfinanzierung und variable Finanzierung?

Im Prinzip ist die Zwischenfinanzierung mit einem variablen Darlehen vergleichbar, bei dem ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Rückzahlung auf einem Schlag anfällt. Allerdings sind die Kosten für ein variables Darlehen in der Regel höher (siehe Punkt 5). So ist z.B. das variable Darlehen immer an eine Grundschuld gebunden, die im Grundbuch eingetragen wird, wohingegen eine Zwischenfinanzierung auch ohne Grundbucheintrag möglich ist.

Im Unterschied zur Zwischenfinanzierung kann das variable Darlehen beliebig lange fortgeführt werden. Die Zinsen werden dann alle 3 bzw. 6 Monate – je nach Vereinbarung im Darlehensvertrag - an die dann jeweils aktuellen Konditionen des Euribor zuzüglich einem festen Zinsaufschlag von ca. 2 Prozent angepasst.

Tipp von immoverkauf24:

Ein variables Darlehen kommt vor allem immer dann in Frage, wenn KEINE Anschlussfinanzierung geplant ist. Das ist z.B. der Fall, wenn der Erlös aus dem Immobilienverkauf – inklusive Rückzahlung von Restschulden – ausreicht, um eine neue Immobilie komplett zu finanzieren. Hintergrund: Banken tätigen ungerne Zwischenfinanzierungen, wenn sie nicht an Folgedarlehen verdienen können. Die meisten Banken bieten überhaupt keine Zwischenfinanzierung ohne ein sich anschließendes Annuitätendarlehen an.

5. Beispiel Zwischenfinanzierung im Vergleich zum variablen Darlehen

Der entscheidende Vorteil der Zwischenfinanzierung besteht darin, dass sie von der Bank wie Eigenkapital behandelt wird, ein variables Darlehen hingegen als Fremdkapital gilt. Dies wirkt sich positiv auf die gesamte Hausfinanzierung aus, denn je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto niedriger ist in der Regel der Sollzins für das langfristige Annuitätendarlehen. Dies liegt daran, dass der Beleihungsauslauf (Anteil des Darlehens am Beleihungswert) dann niedriger ausfällt und im Idealfall die Beleihungsgrenze von 60 Prozent eingehalten werden kann. Dies ist die Voraussetzung, um von den bestmöglichen Zinskonditionen zu profitieren. Das folgende Beispiel verdeutlicht die Vorteile.

Vorteile der Zwischenfinanzierung im Vergleich zum variabel verzinsten Darlehen

Zwischenfinanzierung variables Darlehen

Kaufpreis neue Immobilie

300.000 Euro

300.000 Euro

Kaufnebenkosten neue Immobilie

30.000 Euro 30.000 Euro

Kaufkosten gesamt:

330.000 Euro 330.000 Euro

- Überschuss aus Verkauf Bestandsimmobilie

80.000 Euro

- Unterstelltes freies Eigenkapital

60.000 Euro

= Erforderliches Darlehen

190.000 Euro 270.000 Euro

Beleihungswert neue Immobilie

270.000 Euro 270.000 Euro

Beleihungsauslauf

70% 100%

Erläuterung: Im Falle der Zwischenfinanzierung kann der nach Bedienung der Restschuld zur Verfügung stehende Verkaufserlös - im Beispiel 80.000 Euro - als Eigenkapital in die neue Finanzierung eingebracht werden. Unter Berücksichtigung weiterer Eigenkapitalreserven in Höhe von 60.000 Euro, müsste ein Darlehen in Höhe von 190.000 Euro aufgenommen werden, um den Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten in Höhe von 330.000 Euro zu stemmen.

Im Falle des variablen Darlehens wäre bei gleichen Eigenkapitalreserven ein Darlehen in Höhe von 270.000 Euro notwendig, da das gebundene Eigenkapital zum Zeitpunkt des Finanzierungsbedarfs noch nicht zur Verfügung steht.

Bei der Zwischenfinanzierung würde der Beleihungsauslauf 190.000/270.000 Euro = 70 Prozent betragen, beim variablen Darlehen ergibt sich dagegen ein Wert von 100 Prozent. Damit läge beim variablen Darlehen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital vor – auch Vollfinanzierung genannt. Dies ist zwar je nach monatlichem Budget möglich, aber mit einem höheren Sollzins verbunden.

Tipp von immoverkauf24:

Um das variable Darlehen schnell zurückzuführen, können Sie eine Sondertilgung vornehmen, sobald das Eigenkapital zur Verfügung steht. Deckt das Eigenkapital den ganzen Darlehensbetrag ab, kann das variable Darlehen komplett zurückgezahlt werden. Eine Kündigung ist jederzeit möglich, in der Regel mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten.

6. Zwischenfinanzierung Rechner, Zinssatz und Konditionen

Immobilienrechner

Die Kosten für eine Zwischenfinanzierung sind für den Kreditnehmer deutlich höher als bei einer normalen Finanzierung. Die schlechteren Konditionen erklären sich dadurch, dass die Bank den gleichen Aufwand wie bei einer lang laufenden Immobilienfinanzierung hat, zudem müssen weitere Risiken kalkuliert werden, z.B. für den Fall, dass die bestehende Immobilie nicht verkauft werden kann oder nur zu einem schlechteren Immobilienpreis als veranschlagt. Die Mehrkosten betragen je nach Kreditausfallrisiko bis zu einigen Prozentpunkten im Vergleich zu einem lang laufendem Darlehen. Zusätzlich können eine Bearbeitungsgebühr von 1 bis 2% sowie Kosten der Kreditsicherung die Zwischenfinanzierung weiter verteuern.

Tipp: Sie sollten die Zwischenfinanzierung bei dem Kreditinstitut anfragen, bei dem Sie auch die Anschlussfinanzierung planen. Je attraktiver die Anschlussfinanzierung für die Bank ist, desto eher ist sie bereit, Ihnen bei den Kosten der Zwischenfinanzierung entgegenzukommen.

Zwischenfinanzierung individuell anfragen

In unserem Tilgungsrechner können Sie unterschiedliche Darlehenshöhen, Laufzeiten und Zinssätze eingeben und so die Kosten langlaufender Finanzierungen simulieren. Für kurz laufende Finanzierung können Sie den Zeitraum auf z.B. 0,5 Jahre für 6 Monate einstellen, allerdings muss noch eine mögliche Bearbeitungsgebühr hinzugefügt werden. Es empfiehlt sich, den Zinssatz individuell anzufragen, da er sehr stark von individuellen Faktoren wie Objektwert, Bonität, Sicherheiten, Laufzeit, etc. abhängt.

Tipp: Sprechen Sie mit einen immoverkauf24 Finanzierungsberater und erfahren Sie, welche Banken aktuell Zwischenfinanzierungen anbieten und welche Konditionen für Sie persönlich möglich sind. Wir sagen Ihnen auch, ob und wann ein variables Darlehen die bessere Alternative ist.

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