Haus mit Grundschuld verkaufen: Was Sie wissen müssen
Der Verkauf des eignen Hauses ist für viele Eigentümer ein großer Schritt und kann aufgrund geänderter Lebensumstände oder neuer Zukunftspläne erforderlich werden. Doch was ist, wenn im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen ist? Keine Sorge: Ein Hausverkauf mit Grundschuld ist grundsätzlich möglich. Wichtig ist, die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen zu kennen und frühzeitig die richtigen Entscheidungen zu treffen. Wir zeigen Ihnen, welche Optionen Sie als Hausverkäufer haben und wie ein Hausverkauf trotz eingetragener Grundschuld gelingt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Hausverkauf trotz eingetragener Grundschuld im Grundbuch ist möglich.
- Eine frühzeitige Planung und Abstimmung mit der finanzierenden Bank sind essenziell für den reibungslosen Hausverkauf.
- Hausverkäufer können die Grundschuld löschen lassen oder sie an den neuen Käufer übertragen.
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1. Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Banken nutzen die Grundschuld im Rahmen einer Immobilienfinanzierung als Sicherheit. Sie erlaubt es der Bank auf die Immobilie zurückzugreifen, falls der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann.
Wichtig!
Es gibt einen wesentlichen Unterschied zwischen der Grundschuld und einer Hypothek. Die Grundschuld ist nicht automatisch an ein konkretes Darlehen gebunden. Sie kann deshalb noch bestehen, obwohl der Kredit bereits vollständig zurückgezahlt wurde. Erst durch die Zweckerklärung wird die Grundschuldbestellung mit dem Immobiliendarlehen verknüpft.
Für den Hausverkauf mit Grundschuld gilt: Der Umgang mit der eingetragenen Grundschuld muss aktiv geregelt werden, sie verschwindet nicht automatisch.
2. Kann man ein Haus mit Grundschuld verkaufen?
Ein Haus kann trotz eingetragener Grundschuld verkauft werden. Eine frühzeitige Entscheidung, was mit der Grundschuld passieren soll, ist für den Hausverkauf essenziell. Käufer erwarten eine klare Regelung – spätestens im notariellen Kaufvertrag.
Typische Szenarien, warum die Grundschuld beim Hausverkauf noch besteht:
- Der Immobilienkredit ist noch nicht vollständig abbezahlt.
- Das Darlehen ist abbezahlt, die Grundschuld wurde bisher aber noch nicht gelöscht.
- Käufer und Verkäufer vereinbaren die Übernahme der bestehenden Grundschuld.
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3. Optionen beim Hausverkauf mit Grundschuld
Je nach Ausgangslage ergeben sich unterschiedliche Optionen für den Hausverkauf mit Grundschuld.
Grundschuld löschen
Die Grundschuld kann aus dem Grundbuch gelöscht werden. Entweder ist der Kredit bereits vollständig abbezahlt oder die Restsumme wird über den Erlös des Hausverkaufs an die Bank zurückgezahlt. Die Löschung der Grundschuld erleichtert den Hausverkauf und schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern, denn das Haus gilt dann als lastenfrei. Die Löschung erfolgt über einen Notar und das Grundbuchamt und verursacht Kosten in Höhe von ca. 0,2-0,3 % der Grundschuldsumme. Die konkrete Höhe der Gebühren ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Bank stellt für diesen Vorgang eine Löschungsbewilligung aus.
- Beispielrechnung: 300.000 € x 0,25 % = 750 €
Grundschuld auf den Käufer übertragen
Die Grundschuld kann auf den Käufer übertragen werden, sofern die finanzierende Bank zustimmt. In der Praxis kommt diese Lösung zum Tragen, wenn der Käufer selbst eine Finanzierung benötigt und die bestehende Grundschuld weiter nutzen möchte. Die Übernahme der Grundschuld bedeutet nicht, dass der bestehende Kredit automatisch übernommen wird. Dies sind rechtlich getrennte Vorgänge.
Die Abtretung der Grundschuld kann eine attraktive Lösung sein, weil sie etwas günstiger als die Löschung ist. Es fallen ca. 0,1-0,2 % der Grundschuldsumme an.
- Beispielrechnung: 300.000 € x 0,15 % = 450 €
Während die Kosten für eine Löschung der Grundschuld in der Regel von den Verkäufern getragen werden, ist die Kostenübernahme bei der Übertragung der Grundschuld weniger eindeutig. Sie ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag festgehalten.
4. Praktische Tipps für Hausverkäufer
Hausverkäufer können ihre Immobilie trotz eingetragener Grundschuld verkaufen. Eine gute Vorbereitung ist essenziell für den reibungslosen Hausverkauf. Es gilt, sich frühzeitig über den Umgang mit der bestehenden Grundschuld zu informieren und zu beraten. Dabei ist es ratsam, frühzeitig mit der finanzierenden Bank zu sprechen, um die Restschuld zu klären, eine Löschungsbewilligung zu beantragen oder mögliche Übertragungsmodelle zu besprechen.
Typische Hürden, die den Hausverkauf mit Grundschuld verzögern können:
- Fehlende oder verspätete Löschungsbewilligung: ohne eine Löschungsbewilligung kann die Grundschuld nicht aus dem Grundbuch entfernt werden.
- Verlorene Grundschuldbriefe: Der originale Grundschuldbrief ist zwingend erforderlich. Liegt dieser nicht vor, ist das Aufgebotsverfahren zeitaufwendig und kostspielig.
- Unrealistische Zeitpläne im Kaufvertrag: Zu knapp gesetzte Fristen können zu Druck und rechtlichen Risiken führen.
5. Fazit: So gelingt der Hausverkauf mit Grundschuld
Eine eingetragene Grundschuld ist beim Hausverkauf kein Hindernis – aber ein Thema, das sorgfältig behandelt werden muss. Hausverkäufer haben die Möglichkeit, die Grundschuld löschen zu lassen oder sie auf einen neuen Käufer zu übertragen. Entscheidend sind Transparenz, frühzeitige Abstimmung mit der Bank und eine saubere vertragliche Regelung.
Ja, ein Haus mit eingetragener Grundschuld kann verkauft werden. Die Grundschuld wird entweder gelöscht oder an den neuen Käufer übertragen.
Typisch sind: aktueller Grundbuchauszug, Löschungsbewilligung der Bank, Darlehensunterlagen.
Das hängt von der Marktsituation, dem Käufer und den Finanzierungskonditionen ab. Für viele private Käufer ist ein lastenfreier Kauf einfacher.
Die Löschung erfolgt über einen Notar und das Grundbuchamt und verursacht Kosten in Höhe von ca. 0,2-0,3 % der Grundschuldsumme.
Die Löschung der Grundschuld zahlt in der Regel der Verkäufer, um die Immobilie lastenfrei zu übergeben.